Cour d'appel, 06 février 2024. 21/15718

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 06 FEVRIER 2024 (n° /2024, 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15718 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJKM Décision déférée à la Cour : jugement du 15 juillet 2021 - juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1120002647 APPELANTE S.A. LA SAUVEGARDE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 612 007 674, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Alexandre SUAY de l'AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542 INTIMES Monsieur [K] [F] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté et assisté par Me Jean-Marc BOCCARA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0198 Madame [H] [R] épouse [F] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Jean-Marc BOCCARA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0198 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M.Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffière, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - contradictoire. - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat de bail signé le 12 août 1999, la Caisse autonome nationale de compensation de l'assurance vieillesse artisanale a donné en location à M. [K] [F] et Mme [H] [F] née [R] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de six années, renouvelable par tacite reconduction, et pour un loyer annuel fixé à la somme de 102 000 francs, payable par quart les 1ers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année. Le 2 décembre 2002, la Caisse autonome nationale de compensation de l'assurance vieillesse artisanale a cédé le bien loué à la SA La sauvegarde. Sept commandements de payer ont été signifiés. Le dernier commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. et Mme [F] 1e 14 janvier 2020 obligeant ces derniers à verser la somme principale de 19 071, 25 euros au titre des arriérés de loyers au 1er janvier 2020, outre les frais et débours. Saisi par la SA La sauvegarde par acte d'huissier de justice délivré le 24 janvier 2020, par jugement contradictoire rendu le 15 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - débouté la SA La sauvegarde de sa demande en résiliation du bail conclu le 12 août 1999 et portant sur le local à usage d'habitation situé dans un immeuble situé '[Adresse 3] à [Localité 7]" ; - débouté par voie de conséquence la SA La sauvegarde de ses demandes en expulsion, relative aux meubles et en indemnités d'occupation ; - condamné M. [K] [F] et Mme [H] [F] solidairement à payer à la SA La sauvegarde la somme de 2 139,98 euros, au titre de la dette locative, due au 14 mai 2021, terme du deuxième trimestre 2021 inclus ; - débouté M. [K] [F] et Mme [H] [F] de leur demande tendant à voir modifier l'échéance du loyer, et leur demande travaux ; - débouté la SA La sauvegarde de sa demande d'indemnité contractuelle ; - condamné la SA La sauvegarde à payer à M. [K] [F] et Mme [H] [F] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SA La sauvegarde aux dépens de l'instance ; - rejeté toute demande plus ample ou contraire ; - rappelé l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe le 18 août 2021, la SA La sauvegarde a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il condamne M. [K] [F] et Mme [H] [F] solidairement à lui payer à la somme de 2 139, 98 euros, au titre de la dette locative, due au 14 mai 2021, terme du deuxième trimestre 2021 inclus et déboute M. [K] [F] et Mme [H] [F] de leur demande tendant à voir modifier l'échéance du loyer, et leur demande travaux. Dans ses dernières conclusions déposées le 13 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA La sauvegarde demande à la cour de : - infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris du 15 juillet 2021 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes en résiliation judiciaire du bail du 12 août 1999, expulsion de M. et Mme [F] et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; - et, statuant à nouveau, - la recevoir en toutes ses demandes et la déclarer bien fondée ; - en conséquence, - débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes, - ordonner la résiliation judiciaire du bail du 12 août 1999 compte-tenu des manquements graves et répétés de M. et Mme [F] à leurs obligations contractuelles de paiement du loyer et des charges ; - ordonner l'expulsion immédiate de M. et Mme [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail et ci-avant plus amplement désignés, au besoin par l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - ordonner, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, et ce, aux frais exclusifs de M. et Mme [F] ; - fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation dont seront redevables M. et Mme [F] à une somme mensuelle égale au triple du montant du loyer conventionnellement exigible, soit la somme de 5 591, 08 euros, charges et taxes en sus ; - condamner solidairement M. et Mme [F] au paiement de l'indemnité d'occupation telle que fixée ci-dessus jusqu'à libération effective des lieux ; - condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer à la société la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à tous les dépens ; - maintenir le bénéfice de l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution. Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. et Mme [F] demandent à la cour de : - les recevoir en leurs demandes et argumentation et les dire bien fondées et allouer de plus fort aux exposants le bénéfice du contenu des présentes écritures ; - y faisant droit, - débouter la SA La Sauvegarde, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions qu'elle présente ou présentera ; - avant dire droit et au visa de l'article 143 du code de procédure civile, désigner un expert judiciaire aux fins principalement, de : - visiter l'appartement litigieux, - examiner la non conformité de l'installation électrique, des conduites en plomb, de la plomberie, et de la poutraison de l'appartement aux normes en vigueur ; - indiquer la cause de la non conformité et d'absence de délivrance conforme ; - fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre qu'il soit statué ultérieurement sur les responsabilités en préconisant les travaux et réparations de mise aux normes nécessaires à la charge du bailleur ; - évaluer tous les préjudices subis ; - à titre principal, ce faisant : - confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris du 15 juillet 2021 (RG N° 11'20'002647) en ce qu'il a : - dit que l'absence de règlement du loyer trimestriel conformément aux termes du contrat au début de chaque trimestre, et le fait qu'au cours des deux dernières années, un retard plus important, jusque deux trimestres, ait pu être atteint, constituent des manquements effectifs des locataires. Pour autant, au vu de l'ancienneté du bail, mais surtout du maintien de règlements réguliers ayant permis la réduction conséquente de la dette, ces manquements ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail ; - débouté la SA La sauvegarde de sa demande en résiliation du bail conclu le 12 août 1999 et portant sur le local à usage d'habitation situé dans un immeuble situé '[Adresse 3] à [Localité 7]" ; - débouté par voie de conséquence la SA La sauvegarde de ses demandes en expulsion, relative aux meubles et en indemnités d'occupation ; - débouté la SA La sauvegarde de sa demande d'indemnité contractuelle ; - condamné la SA La sauvegarde à leur payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SA La sauvegarde aux dépens de l'instance ; - ce faisant : - dire que le règlement des échéances du bail de l'appartement à usage d'habitation que leur a consenti la SA La sauvegarde soit désormais effectué en début de mois, mensuellement mois par mois, au lieu et place d'un règlement d'échéance trimestriel ; - ordonner à la SA La sauvegarde la mise aux normes du logement qu'ils occupent dans un délai de trois mois à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir moyennant une astreinte de 500 euros par jour de retard à la charge de la SA La sauvegarde ; - en tout état de cause : - condamner la SA La sauvegarde à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. Lors de l'audience de plaidoirie, les parties ont été invitées à adresser à la cour une note en délibéré aux fins de transmettre : - un décompte actualisé ; - leurs observations sur la recevabilité de certaines demandes de M. et Mme [F] ; - leur position sur une éventuelle mesure de médiation judiciaire dans ce dossier. Dans sa note en délibéré déposée sur le RPVA le 20 décembre 2023, la SA La sauvegarde indique en substance en plus de ses dernières conclusions, que les appelants sont à jour de leur loyer, que n'ayant jamais expressément sollicité l'infirmation du jugement rendu le 15 juillet 2021 en ce qu'il les a déboutés de cette demande de réalisation de travaux sous astreinte, le jugement doit être nécessairement confirmé, que la demande d'expertise qui n'est sollicitée que dans les dernières conclusions des intimés doit s'analyser comme un appel incident, nécessairement irrecevable car hors délai, et qu'elle s'oppose à une mesure de médiation. Dans leur note en délibéré déposée sur le RPVA le 21 décembre 2023, M. et Mme [F] indiquent en substance que c'est évidemment par une erreur de plume que le terme infirmation ne figure pas dans son « par ces motifs ». Ils relèvent qu'un document atteste désormais qu'ils sont parfaitement à jour de leurs loyers. Ils donnent leur accord à une mesure de 'conciliation' judiciaire. MOTIFS DE LA DÉCISION Concernant la suggestion de recourir à une audience de règlement amiable faite par les intimés, il est observé par la cour que les dispositions du décret numéro 23'686 du 29 juillet 2023 ne sont applicables qu'aux instances introduites à compter du 1er novembre 2023, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. En contrepartie de l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ». L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Enfin, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation (...) b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)' Il est constant que les locataires sont à la date du délibéré, à jour de leurs loyers ; il n'est pas contesté qu'à plusieurs reprises ils ont accusé des retards de paiement ou même refusé de payer leur loyer, laissant parfois s'accumuler jusqu'à neuf mois d'arriérés locatifs. Il est cependant observé par la cour que ces impayés de loyer sont tous antérieurs à la lettre du bailleur datée du 3 octobre 2023 et rédigée dans les termes qui suivent : 'Votre contrat de location arrive à expiration le 09 septembre 2023. Nous avons le plaisir de vous informer que, conformément à la réglementation en vigueur, et nottamment en application de l'article 17-2 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, votre contrat de location est reconduit tacitement pour une durée de six ans, à compter du 10 septembre 2023. A cette date, votre loyer sera révisé en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL), conformément à l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il ne sera pas établi de nouvel acte, la présente tiendra lieu d'avenant à votre contrat. Nous demeurons naturellement à votre disposition pour vous fournir tout renseignements complémentaire dont vous auriez besoin. Nous vous prions de croire, Monsieur, Madame, à l'assurance de nos sentiments les meilleurs.' Aucun nouvel impayé n'étant allégué depuis cette lettre, la demande de résiliation du bail ne peut aboutir. En effet aucune faute suffisamment grave de la part des locataires n'a empêché la reconduction du bail ; le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SA La sauvegarde de sa demande de résiliation et des demandes subséquentes. Les locataires arguent également d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance que ce dernier conteste. La cour relève qu'alors que les locataires justifient d'une occupation de plus de 23 ans, le bailleur n'apporte pas de preuve de travaux de mise aux normes des réseaux d'eau ou d'électricité. Cependant, en l'absence de demande d'infirmation partielle de la décision attaquée qui a débouté les locataires de leur demande de travaux, le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a jugé à ce titre. Leur demande de mise aux normes du logement sous astreinte est donc rejetée. La demande d'expertise formée par M. et Mme [F] qui ne vient en appui d'aucune prétention valablement formée, est également rejetée. Le bail fixe les modalités de paiement du loyer, en l'espèce en page 4 du bail notarié, il s'agit d'un loyer payable trimestriellement. En l'absence de demande d'infirmation, cette prétention sera également rejetée. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie principalement perdante, la SA La sauvegarde sera condamnée aux dépens d'appel et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de faire droit à la demande de M. et Mme [F] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les termes du dispositif. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, dans la limite de sa saisine, Confirme le jugement rendu le 15 juillet 2021, sauf en ce qu'il a condamné M. [K] [F] et Mme [H] [F] solidairement à payer à la SA La sauvegarde la somme de 2 139,98 euros, au titre de la dette locative, due au 14 mai 2021, terme du deuxième trimestre 2021 inclus et sauf à préciser que le bien dont s'agit est situé [Adresse 2] à [Localité 6], Y ajoutant, Déboute M. [K] [F] et Mme [H] [F] née [R] de leur demande d'expertise, Condamne la SA La sauvegarde à payer à M. et Mme [F] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, Rejette toute autre demande, Dit que la SA La sauvegarde supportera la charge des dépens d'appel. La greffière La présidente