Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/02055

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/02055 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YILQ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 FEVRIER 2024 MINUTE N° 24/00382 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 21 Décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré au 2 février 2024 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société BBA dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :D1392 ET : La société O PALAIS DE LA BEAUTE dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Najette LABBAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0319 La société SKN dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Najette LABBAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0319 ************************************************* EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 6 février 2013, la société BBA a consenti à la société O PALAIS DE LA BEAUTE un bail commercial portant sur un local à usage notamment de salon de coiffure situé dans le centre commercial [3], [Adresse 2]). Par acte du 8 et 9 novembre 2023, la société BBA a assigné en référé devant le président de ce tribunal les sociétés SKN et O PALAIS DE LA BEAUTE pour : faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire ;obtenir l'expulsion des sociétés et de tous occupants de leur chef des locaux loués, avec si besoin l'assistance de la force publique ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des sociétés O PALAIS DE LA BEAUTE et SKN ;condamner la société O PALAIS DE LA BEAUTE à payer à la société BBA par provision la somme de 22.305,58 euros au titre des loyers dus au 11 septembre 2023 ;condamner solidairement les sociétés O PALAIS DE LA BEAUTE et SKN à lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 5.000 euros à compter de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à complète libération des lieux ;condamner solidairement les sociétés O PALAIS DE LA BEAUTE et SKN à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 24 et 26 juillet 2023. L'affaire a été retenue à l'audience du 21 décembre 2023. A l'audience, la société BBA maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 19.258,46 euros au 21 décembre 2023. Elle expose que la société O PALAIS DE LA BEAUTE a cédé son fonds de commerce à la société SKN sans respecter les formalités prévues au contrat de bail et sans lui permettre d'exercer son droit de préemption, et que par ailleurs, des loyers sont demeurés impayés. Elle soutient que la société O PALAIS DE LA BEAUTE n'exploite plus le fonds de commerce et que la société SKN ne peut se prévaloir du contrat de bail. Par conclusions écrites soutenues oralement, les sociétés O PALAIS DE LA BEAUTE et SKN concluent à l'irrecevabilité des demandes formulées par la société BBA du fait d'une contestation sérieuse faisant obstacle à l'application de la clause résolutoire. Elles expliquent avoir informé le bailleur de la cession du fonds de commerce et qu'il relève du juge du fond d'apprécier les manquements contractuels invoqués de mauvaise foi. A titre subsidiaire, elles sollicitent le rejet des demandes. Elles indiquent avoir notifié au bailleur le projet de cession, qu'il n'est pas démontré un manquement suffisamment grave pouvant entraîner la résiliation du bail, que les loyers impayés ont été réglés et que le bailleur ne justifie d'aucun préjudice. Elles ajoutent que le bailleur n'a jamais transmis un état détaillé des charges locatives depuis 2020. Ainsi, elles demandent au tribunal de déclarer la cession intervenue le 22 juin 2022 opposable à la société BBA, de constater que la société SKN a versé sur le compte CARPA de son conseil le solde de la dette locative et de suspendre les effets de la clause résolutoire. En outre, elles demandent la condamnation de la société BBA au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance. Par note en délibéré autorisée à l'audience, le conseil de la société BBA a confirmé avoir reçu le paiement sur son compte CARPA de la somme de 19.258,46 euros. MOTIFS Sur les demandes principales Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Par ailleurs, en vertu de l'article 1134, alinéa 1, du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, le bail comporte une clause résolutoire, qui stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ou de l'inexécution d'une condition du contrat de bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer la somme de 29.516,32 euros en principal au titre des loyers et faisant sommation d'exécuter les clauses du bail, en particulier l'article 10.13 "cession et sous-location" a été délivré à la société O PALAIS DE LA BEAUTE le 24 juillet 2023 à l'adresse des lieux loués (par dépôt à étude) et le 26 juillet 2023 à l'adresse du siège social (par procès-verbal de recherches infructueuses). Si le bailleur ne peut, en application des dispositions de l'article L 145-16 du code de commerce, interdire la vente d'un fonds de commerce, le contrat de bail commercial peut en revanche fixer les conditions de la cession. Tel est le cas en l'espèce, le bail liant les parties comportant notamment un article 10.13 intitulé « Cession et sous-location » qui prévoit “que le Preneur ne pourra céder son droit au présent bail, à qui que ce soit. Toutefois, le Preneur pourra, sous réserve d'avoir obtenu l'accord préalable et écrit du Bailleur, céder le présent bail (ou des droits qu'il tient des articles L. 145-1 à L 145-60 du code de commerce) à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise dans le cas où ladite cession de bail est liée à la cession de son fonds ou de son entreprise, sous réserve d'avoir obtenu l'agrément préalable du Bailleur sur l'identité de l'acquéreur, et porte sur la totalité des Locaux Loués” et un article 10.13.7 selon lequel « En cas de cession du bail par le preneur à l'acquéreur de son fonds de commerce, le bailleur bénéficiera d'un droit de préemption. Le preneur devra en conséquence lui notifier par lettre recommandée avec accusé de réception son projet de cession en lui indiquant, à peine de nullité de la notification, le nom et l'adresse de l'acquéreur, le prix, les modalités de paiement et, d'une manière générale, toutes les conditions de la vente projetée ainsi que les lieux, jour et heure prévus pour la réalisation de cette cession qui ne pourra intervenir moins d'un mois après la réception de cette notification » Il est acquis que la société O PALAIS DE LA BEAUTE a cédé le fonds de commerce à la société SKN, sans avoir obtenu préalablement l'agrément de son bailleur conformément aux dispositions contractuelles. Pour justifier de ce que le bailleur était informé du projet de cession mais s'est abstenu de répondre, de sorte que le manquement contractuel du preneur ne saurait justifier la résiliation du bail, les sociétés défenderesses produisent, notamment, un courriel du 27 janvier 2021 adressé au Cabinet LARIGAUDRY, gestionnaire du local, puis un courrier en lettre recommandée avec avis de réception envoyé à ce même gestionnaire en date du 20 avril 2021 visant à informer le bailleur du projet de cession de fonds de commerce à la société SKN, à purger son droit de préemption et à solliciter son agrément, ainsi que des échanges de courriels, la publication au BODACC du 2 et 3 juillet 2022 de la cession, mentionnant un acte en date du 25 avril 2022. Il en ressort que le bailleur a été informé du projet de cession mais n'a pas donné son accord, pourtant requis aux termes du contrat de bail liant les parties. La notification faite au Bailleur d’un acte de cession irrégulier pour avoir été conclu sans respecter les formalités requises par le contrat de bail commercial n’a pas pour effet d’entraîner sa régularisation. Toutefois, il est constant que le bailleur n'a pas apporté la moindre réponse au preneur, en dépit de plusieurs relances. Il est également constant que le nom de la société SKN apparaît à plusieurs reprises dans le décompte produit par le bailleur. Aussi, étant rappelé que le juge des référés est le juge de l'évidence, il doit être relevé que l'appréciation de la gravité du manquement contractuel du preneur, du caractère abusif ou illégitime du défaut de réponse du bailleur et enfin de l'opposabilité de la cession litigieuse relève du juge du fond. Cependant, il n'en demeure pas moins que la régularité du commandement de payer ne peut être remise en cause, dès lors qu'il a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce et qu'il est établi par le relevé de compte du arrêté au 6 décembre 2023 qu'il est demeuré infructueux. En conséquence, le bailleur est bien fondé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 25 août 2023. Néanmoins, la société BBA justifie par le décompte actualisé au 13 décembre 2023 produit à l’audience, que le preneur reste lui devoir au 13 décembre 2023 une somme de 19.128,86 euros, échéance de décembre 2023 incluse (déduction faite des frais bancaires faute pour le bailleur de justifier d'un fondement légal ou conventionnel pour mettre ces frais à la charge du locataire). Il a été justifié en délibéré d'un règlement en compte CARPA de la somme de 19.258,46 euros, qui couvre donc l'intégralité de la dette. En l’absence de dette, il n’est pas possible d’octroyer de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Néanmoins, l'expulsion du preneur ne saurait être ordonnée dans la mesure où le fait d’avoir intégralement payé leur dette avant le délibéré le placerait dans une situation moins favorable que celle d'un locataire qui n'aurait pas réglé ses arriérés et serait susceptible d’obtenir des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Par conséquent, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire, compte tenu de ces éléments, que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, et demandes subséquentes en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation seront donc rejetées. L'intégralité des demandes sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires Chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Rejetons l'intégralité des demandes ; Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 08 FEVRIER 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT