Cour d'appel, 19 mai 2022. 19/18759

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 19 MAI 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18759 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAYKY Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2018 -Tribunal d'Instance d'AULNAY SOUS BOIS - RG n° 11-17-0002 APPELANTE Mme [O] [V] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : 93 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/035414 du 09/11/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE Société d'Economie Mixte SEMIPFA représentée par son Directeur en exercice [Adresse 3] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1118 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 31 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. François LEPLAT, Président de chambre Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [T] [Z] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat de location conclu par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2011, Mme [O] [V] a occupé, à compter du même jour, un logement de type F4 de 85m2 appartenant à la Commune de Villepinte et géré par la Société d'Economie Mixte Intercommunale des Pays de France et de l'Aulnoye (SEMIPFA), situé [Adresse 2]. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, reçue par la SEMIPFA le 27 novembre 2014, Mme [O] [V] a donné congé avec un délai de préavis de trois mois à compter de la réception de son courrier et a quitté le logement le 25 février 2015. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 2 mars 2015. Par acte d'huissier du 25 janvier 2017, soutenant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparations, et qu'elle a subi des préjudices du fait, d'une part, de l'insalubrité de l'appartement due à des dégâts des eaux apparus en mai 2014 et, d'autre part, de l'absence de proposition d'un relogement convenable, Mme [O] [V] a fait assigner la SEMIPFA notamment en paiement des sommes de 6.150 euros à titre de remboursement des loyers perçus de mai 2014 à février 2015 et de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral. La commune de Villepinte, propriétaire du bien litigieux, a été assignée par la SEMIPFA en intervention forcée. Par jugement contradictoire entrepris du 22 janvier 2018, le tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois a ainsi statué : Déclare recevable l'action de la SEMIPFA en intervention forcée et appel en garantie à l'encontre de la commune de Villepinte ; Déboute Mme [O] [V] de l'ensemble de ses demandes ; Condamne Mme [O] [V] à verser à la SEMIPFA la somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties de l'ensemble de leurs prétentions plus amples ou contraires ; Condamne Mme [O] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation en intervention forcée. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 7 octobre 2019 par Mme [O] [V] ; Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 décembre 2019 par lesquelles Mme [O] [V], appelante, demande à la cour de : Recevoir Mme [O] [V] en son appel et le déclarer bien fondé ; Infirmer le jugement attaqué dans toutes ses dispositions ; Statuant de nouveau Vu l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu l'article 1719 du code civil, Vu l'article 1720 du code civil, Vu les articles 1184 du code civil ancien et les articles 1224 et 1225 du code civil, Condamner la SEMIPFA à payer à Mme [O] [V] : - 6 150 euros à titre de remboursement des loyers perçus de mai 2014 à février 2015, - 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral, Condamner la SEMIPFA à payer à Mme [O] [V] 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SEMIPFA aux entiers dépens. Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 mars 2020 par lesquelles la SEMIPFA, intimée, demande à la cour de : Débouter Mme [O] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant ; Condamner Mme [O] [V] à payer à la société SEMIPFA la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure outre les dépens de la présente procédure en ce compris le timbre fiscal lesquels pourront être recouvrés directement par Me Belmont, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Le chef de dispositif du jugement entrepris relatif à la recevabilité de l'action de la société SEMIPFA en intervention forcée et appel en garantie à l'encontre de la commune de Villepinte n'est pas visé par la déclaration d'appel, la cour n'en est donc pas saisie. Sur la demande de remboursement des loyers Comme devant le premier juge, Mme [O] [V] estime que "les initiatives nécessaires pour rendre la chose louée propre à l'usage auquel elle était destinée dans la convention des parties n'ont pas été prises" et invoque l'indécence et l'insalubrité des lieux. Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteint à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d'usage et de réparation. En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisant pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers. Il résulte de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le logement doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment, assurer le gros oeuvre du logement et de ses accès ainsi que les menuiseries extérieures, la couverture et leurs accessoires, que ceux-ci doivent être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. En l'espèce il résulte des pièces produites qu'à l'entrée dans les lieux aucune infiltration d'eau n'était relevée, le logement étant décrit dans un état entre moyen et bon. L'insalubrité des lieux, qui relève d'une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral, n'est en l'espèce pas démontrée et doit être écartée. Par ailleurs, il est constant qu'un dégât des eaux dû à des infiltrations par la façade de l'immeuble a été constaté le 15 juillet 2014, la date du sinistre remontant au 11 juillet 2014, et non au mois de mai 2014 comme le soutient l'appelante ; par un courrier du 21 août 2014, la SEMIPFA a indiqué que la cause de ce sinistre était «la dégradation avancée de la façade de l'immeuble» mais que la mairie de [Localité 6] ne pouvait dans l'immédiat réaliser des travaux d'importance de sorte qu'il était proposé à la locataire un relogement. En réponse aux réclamations de la locataire, la mairie de [Localité 6], par courrier 19 décembre 2014, l'a informée de ce que "le Service Hygiène et salubrité de la Ville est actuellement dans l'impossibilité de gérer votre dossier". Toutefois, s'agissant de ces éléments d'indécence, le premier juge a exactement retenu, par des motifs qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation du tribunal, et que la cour adopte, que: -dès le 15 juillet 2014, une proposition de logement dans un appartement de type F4 àTremblay-en-France a été faite à la locataire, refusée par cette dernière le 5 août suivant au motif que l'appartement était au troisième étage sans ascenseur et que la salle à manger était trop petite ; -une autre proposition d'un appartement F4 dans la même ville a été refusée par elle au motif qu'il était trop cher ; -une troisième proposition d'un F4 de 93 m² à [Localité 6] a été acceptée le 21 août 2014, la SEMIPFA s'engageant à prendre en charge les frais du déménagement, qui devait avoir lieu au plus tard le 30 septembre 2014, et concédant la gratuité de deux mois de loyer ainsi qu'une baisse de loyer de 871,15 euros à 789,38 euros charges comprises afin que le loyer du nouvel appartement ne dépasse pas le loyer actuel ; - les parties ont ensuite convenu d'un maintien dans les lieux, les infiltrations ayant cessé et la SEMIPFA précisant, dans un courrier du 1er octobre 2014, qu'elle restait vigilante en cas d'apparition d'un nouveau sinistre et mandatait dès à présent une société pour renforcer les mesures prises pour empêcher les infiltrations, et qu'elle s'engageait au relogement de la locataire en cas de nouveau sinistre rendant le logement inhabitable, dans un quartier de [Localité 6] correspondant à sa situation familiale et personnelle. Mme [O] [V] a ensuite donné congé par lettre du 24 novembre 2014, sans faire allusion à l'état du logement, et elle n'allègue ni ne démontre avoir subi aucun sinistre pendant cette période ou même que les désordres aient perduré. Au vu de ces éléments, non seulement il n'est pas démontré que les lieux aient été inhabitables mais en outre, la bailleresse et son gestionnaire n'ont nullement manqué à leur obligation contractuelle de prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation. La demande de remboursement des loyers n'est donc pas justifiée et sera rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral Mme [O] [V] demande la somme de "10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral" se bornant à affirmer qu'" elle a été totalement abandonnée à son sort sans le moindre soutien du bailleur ; elle a dû finalement trouver un logement dans le parc privé." Ainsi qu'il a été dit, ces allégations sont inexactes et au demeurant Mme [O] [V] ne décrit ni ne prouve le préjudice moral prétendument subi. À toutes fins utiles, s'agissant du préjudice de jouissance subi suite au dégâts des eaux précité, préjudice dont d'ailleurs Mme [O] [V] ne fait aucune mention, il convient de relever, comme l'a exactement retenu le premier juge, sans qu'aucune critique de ces motifs ne soit formulée par l'appelante, que la SEMIPFA l'a suffisamment dédommagée en renonçant à réclamer le paiement d'un solde débiteur de 755,80 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2014 et en restituant à Mme [O] [V] le dépôt de garantie d'un montant de 625,54 euros, sans exiger d'indemnité au titre de réparations locatives, et ce en dépit de dégradations avérées révélées par l'état des lieux de sortie contradictoirement dressé le 2 mars 2015, et d'où résulte que la baignoire est en mauvais état, le lavabo fissuré, le sol déchiré, le mécanisme des volets dégradé dans deux pièces, le meuble d'évier abîmé. Mme [O] [V] sera donc déboutée de sa demande à ce titre et le jugement sera confirmé sur ce point Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable d'allouer à la SEMIPFA une indemnité de procédure de 700 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne Mme [O] [V] à payer à la Société d'Economie Mixte Intercommunale des Pays de France et de l'Aulnoye (SEMIPFA) la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [O] [V] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président