Cour d'appel, 14 février 2023. 20/09029

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 14 FEVRIER 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09029 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCAJM Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juin 2020 -Juge des contentieux de la protection de MELUN - RG n° APPELANT Monsieur [C] [T] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Annie BARLAGUET, avocat au barreau D'ESSONNE INTIME Monsieur [F] [R] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Margaux NEGROUCHE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 84 et assisté par Me Tarik ASSAAD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC001 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Marie MONGIN, conseiller François BOUYX, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors du prononcé. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2014, M. [C] [T] a donné en location à M. [F] [R] une maison dans un jardin planté, située au [Adresse 1] (Seine et Marne) moyennant un loyer mensuel de 1 320 euros et un dépôt de garantie de 2 640 euros. M. [R] a quitté les lieux, selon lui au mois d'avril 2019, la remise des clefs ayant été faite le 29 juin 2019 sans avoir donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Le 24 septembre 2019, M. [T] a assigné M. [R] devant le tribunal d'instance de Melun afin d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 8 131 euros au titre du solde de l'arriéré locatif, de 1 382,06 euros au titre du préavis, de 3 968,76 euros au titre des frais de remise en état de la maison et du jardin, déduction faite du dépôt de garantie. Par jugement du 12 juin 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué : Condamne M. [R] à payer à M. [T] à titre de solde locatif la somme de 5 045,27 euros au titre des arriérés de loyers, Rejette la demande en paiement au titre des réparations locatives, Condamne M. [T] à régler à M. [R] la somme de 15 000 en restitution du dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux, Condamne M. [T] à régler à M. [R] la somme de 1 000 euros pour manquement à ses obligations contractuelles, Rejette la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive, Rejette les autres demandes plus amples ou contraires, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [R] et M. [T] chacun pour moitié, aux entiers dépens de la présente instance, Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration reçue au greffe le 9 juillet 2020, M. [T] a interjeté appel de cette décision et, dans ses conclusions notifiées le 26 novembre 2020, il prie la cour de : - recevoir M. [T] en son appel et l'y déclarer bien fondé, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, hormis en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, statuant à nouveau, - condamner M. [R] au paiement de la somme de 11 181,41 euros au titre des loyers restant dus avec intérêts légaux à compter de l'assignation pour ce qui est de la somme de 8 131,80 euros et à compter du jugement pour le surplus, - condamner M. [R] au paiement de la somme de 3 968,76 euros au titre des frais de remise en état de la maison et du jardin avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation, - voir dire et juger que le dépôt de garantie de 2 640 euros sera déduit des sommes dues, - condamner M. [R] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance, ainsi qu'aux dépens de première instance, - condamner M. [R] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel. Dans ses conclusions notifiées le 2 octobre 2020, M. [R] demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Melun en ce qu'il a constaté l'inexécution contractuelle de M. [T], - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, - en conséquence, condamner M. [T] à verser à M. [R] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun, en ce qu'il a condamné M. [T] à rembourser la somme de 15 000 euros, à titre de restitution du dépôt de garantie, - imputer sur cette somme le montant dû par M. [R] au titre des loyers impayés, soit 3 969 euros, - en conséquence, condamner M. [T] à verser à M. [R] la somme de 11 031 euros (soit 15 000 euros diminués de 3 969 euros), - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun en ce qu'il a rejeté les demandes formulées au titre des réparations locatives, - en conséquence, débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, - en tout état de cause, condamner M. [T] à payer à M. [R] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022. SUR CE, Considérant quant à la date à laquelle le locataire a quitté les lieux, que le tribunal s'est, à tort, fondé sur l'absence de contestation par le bailleur de la date du mois d'avril 2019, alors que dans ses écritures ce dernier contestait au contraire cette affirmation du locataire ; Qu'il doit être rappelé que la libération des lieux, laquelle met fin à l'obligation par le locataire de s'acquitter du loyer, est matérialisée par la remise des clefs, le plus souvent constatée lors de l'état des lieux réalisé au départ du locataire, et non par le seul départ du locataire conservant les clefs du logement et donc la jouissance de ce local ; Qu'en l'absence de congé délivré par le locataire et en l'absence d'état des lieux contradictoire réalisé par les parties comme c'est le cas dans la présente espèce, M. [R] ne justifiant pas avoir remis les clefs au bailleur avant le 29 juin 2019, c'est cette date qui doit être considérée comme celle de la libération des lieux, constituant la fin de l'obligation du locataire de régler les loyers et charges locatives ; Considérant quant au décompte versé aux débats par le bailleur, qu'il doit être relevé que le dépôt de garantie stipulé au bail était d'un montant de 2 640 euros ; que la somme de 15 000 euros versée par le locataire lors de l'entrée dans les lieux est incluse dans le décompte locatif au titre des loyers et charges, de sorte qu'elle ne peut être considérée comme un dépôt de garantie qui doit être restitué ; que, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge cette somme ne peut, à la fois, venir en déduction de l'arriéré locatif et constituer un dépôt de garantie remboursable par le bailleur, ce qui reviendrait à la faire figurer deux fois au crédit du compte du locataire ; Que le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à rembourser à M. [R] la somme de 15 000 euros au titre du dépôt de garantie ; Que M. [R] ne peut utilement soutenir que ce décompte n'est pas probant sans formuler de critiques précises dès lors que, tenu par un contrat de bail à régler un loyer et les charges stipulées dans ce contrat, il lui appartient de rapporter la preuve qu'il s'est libéré de sa dette, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 ; Que l'intimé ne reconnaît qu'une seule dette locative d'un montant de 3 969 euros sans justifier des règlements des autres loyers que le bailleur estime impayés dans son décompte ; Que s'agissant de l'indexation des loyers, c'est à juste titre que le bailleur fait valoir que dans ses conclusions d'appel du 10 février 2020 il a réclamé l'indexation du loyer pour l'année passée, soit à compter du 11 février 2019, le décompte qu'il verse aux débats ( pièce n°11) ne faisant état de cette indexation qu'à compter du mois de mars 2019, l'indexation du loyer pour cette période ne sera donc pas déduite de la somme due par le locataire ; Considérant qu'il résulte du décompte précité du bailleur qu'il mentionne au débit du compte du locataire la somme de 79 436,81 euros ; qu'il convient cependant de déduire les mois de juillet, août et septembre 2019 puisque les clefs ont été rendu à la fin du mois de juin de cette même année ; que c'est donc la somme de 75 375,06 euros (79 436,81-4 061,49)qui est due au bailleur par le locataire ; Que M. [R] ayant versé au total la somme de 67 520,90 euros, il reste redevable de la somme de 7 854,16 euros ; Qu'il convient cependant de déduire la somme de 2 640 euros versée au titre du dépôt de garantie stipulé au bail, sous réserve des réparations des dégradations réclamées par le bailleur ; Considérant à cet égard, que M. [T] verse aux débats un devis établi le 1er juillet 2019 par une entreprise pour l'entretien du jardin -tonte de la pelouse, taille des haies et des arbres, pour un montant de 1 820 euros ; qu'il verse aux débats des clichés photographiques montrant en effet un état du jardin laissé à l'abandon alors que les clichés inclus dans l'état des lieux d'entrée le montraient en parfait état d'entretien et que le bail stipulait à la charge du locataire une obligation d'entretien du jardin et des haies ; Que malgré l'absence de constat des lieux contradictoire en l'absence du locataire et de constat d'huissier, le devis réalisé le 1er juillet 2019, alors que les clefs de ce pavillon ont été remises au bailleur à la fin du mois de juin précédent, ainsi que les clichés photographiques qui sont joints, justifient suffisamment l'état de délabrement dudit jardin lors de la restitution du bien donné à bail, les végétaux n'ayant pu pousser de cette façon en trois jours, et il convient de déduire cette somme de 1 820 euros du remboursement du dépôt de garantie ; Que c'est donc la somme de 820 euros ( 2640-1820), qui doit être déduite de la somme due au bailleur ; Que s'agissant des dégradations invoquées dans la maison : prises électriques arrachées, dégâts des eaux, les clichés photographiques produits et les factures sont insuffisante pour établir la responsabilité du locataire ; Considérant en conséquence que l'arriéré locatif de M. [R] s'élève à la somme de 7 034,16 euros ( 7 854,16 - 820), somme qu'il sera condamné à verser à M. [T], avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ; Considérant quant au manquement contractuel du bailleur retenu par le premier juge et tenant au fait que la maison donnée à bail meublé le 6 décembre 2014 à M. [R] ne comportait pas un ameublement suffisant pour justifier une telle qualification, que, comme le fait justement valoir le bailleur, il était mentionné dans le bail qu'à la demande de M. [R], le bailleur retirait certains meubles ; Que le locataire ayant lui-même sollicité le retrait de certains meubles du logement, il ne peut utilement se plaindre que ceux-ci étaient insuffisants au regard des dispositions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 ; Que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à verser au locataire la somme de 1 000 euros à ce titre ; Considérant quant aux mesures accessoires, que le jugement entrepris sera également infirmé, M. [R] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à verser à M. [T], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000 euros pour la première instance et de 1 500 euros pour la procédure d'appel, soit un total de 2 500 euros ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, - Condamne M. [F] [R] à verser à M. [C] [T] la somme de 7 034,16 euros au titre de l'arriéré locatif restant dû après déduction du dépôt de garantie et des frais de nettoyage du jardin, - Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2019, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, -Condamne M. [F] [R] à verser à M. [C] [T] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne M. [F] [R] aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier Le Président