Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 23/02796 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOT3
Minute : 24/213
Monsieur [F] [O]
Représentant : Me Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS,
Madame [V] [O]
Représentant : Me Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS,
C/
Monsieur [E] [W]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 mars 2024 ;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 22 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Monsieur [F] [O],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS
Madame [V] [O],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [E] [W],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2019, Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] ont donné à bail à Monsieur [E] [W] un logement situé [Adresse 3]), pour un loyer mensuel de 661 euros, et 32 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2023, Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] ont fait signifier à Monsieur [E] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.726,59 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 13 février 2023 Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] ont fait assigner Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner la libération des lieux par Monsieur [E] [W] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [E] [W],condamner Monsieur [E] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.748,42 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, portant intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, une indemnité d'occupation de 739,18 par mois, de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre les charges éventuelles qui seraient dues du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner la capitalisation des intérêts et ainsi dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 21 novembre 2023.
À l'audience du 22 janvier 2024, Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 6.675,88 euros, arrêtée au 15 janvier 2024, loyer du mois de janvier 2024 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [W] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 février 2023. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [E] [W], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 11 mars 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [E] [W] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mars 2019, du commandement de payer délivré le 10 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 janvier 2024 que Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 231.81 euros imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [W] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] la somme de 6.444,07 euros, au titre des sommes dues au 15 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2023 sur la somme de 5.048,42 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 7, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 février 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 avril 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 2019 à compter du 11 avril 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l’expulsion
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [E] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [W]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 avril 2023, Monsieur [E] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [W] à son paiement à compter de 11 avril 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [W] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 février 2023, de l’assignation, et de notification à la préfecture et des saisines de la CCAPEX en date du 13 février 2023, mais ne comprenant pas le coût du commandement de payer du 12 mars 2020.
Il convient également de condamner Monsieur [E] [W] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2019 entre Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] d'une part, et Monsieur [E] [W] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3]), sont réunies à la date du 11 avril 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [E] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [E] [W] à compter du 11 avril 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] la somme de 6.444,07 euros (six mille quatre cent quarante-quatre euros et sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 15 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 novembre 2023 sur la somme de 5.048,42 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 15 janvier 2024, échéance de février 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,
CONDAMNE Monsieur [E] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 février 2023, de l’assignation et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Monsieur [F] [O] et Madame [V] [O] de leurs autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE
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