Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 24/02179

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [K] [R] Monsieur [S] [O] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/02179 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DSI N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mercredi 22 mai 2024 DEMANDERESSE ELOGIE - SIEMP dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114 DÉFENDEURS Monsieur [K] [R] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Monsieur [S] [O] domicilié : chez Monsieur [R] [K], [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier Décision du 22 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/02179 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DSI EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er octobre 1984, la société SEMIDEP, devenue ELOGIE-SIEMP, a consenti un bail d'habitation à M. [C] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3]. Par avenant du 7 décembre 1998 à effet rétroactif au 1er octobre 1998 le contrat de bail a été consenti à M. [K] [R] suite au départ de M. [C] [B]. Par actes de commissaire de justice des 1er et 6 février 2024, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner M. [K] [R] et M. [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir : -Leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 7197,41 euros arrêtée au 17 janvier 2024, terme de décembre 2023, inclus somme à parfaire à l'audience, -La résiliation du contrat de bail à compter de la délivrance de l'assignation, -L'expulsion de M. [K] [R] et M. [S] [O] à défaut de libération volontaire des lieux, -Leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel indexé, plus charges, majoré de 30% à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux, -La capitalisation des intérêts, -La condamnation in solidum de M. [K] [R] et M. [S] [O] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'appui de ses demandes, la société ELOGIE-SIEMP fait valoir sur le fondement des articles 10 et 78 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, 1103, 1124, 1227 et 1229 du code civil que le locataire en titre n'occupe plus personnellement le logement qu'il a cédé à M. [S] [O]. À l'audience du 1er mars 2024, la société ELOGIE-SIEMP sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [K] [R] et M. [S] [O] n'ont pas comparu. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de l'article 2 de ladite loi la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. En application des articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948 applicables aux habitations à loyer modéré en vertu de l'article L.442-6 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux qui doivent constituer sa résidence principale au moins huit mois par an sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles et il n'a pas le droit de sous-louer ou de céder son bail, le bailleur pouvant en cas de non-respect saisir le juge aux fins de résiliation. En outre, en l'espèce, l'article 3 des conditions générales du contrat de location stipule que l'occupation des locaux étant strictement réservée au locataire qui doit y établir son habitation principale, le contrat est incessible et intransmissible et le preneur ne peut sous-louer même partiellement les lieux. Par acte de commissaire de justice du 14 février 2023, la société ELOGIE-SIEMP a fait délivrer une sommation interpellative au domicile de M. [K] [R]. Rencontré sur les lieux, M. [I] [L] a déclaré être présent pour deux semaines, avoir obtenu les clés de l'appartement par l'intermédiaire de son cousin M. [O] [D], et ignorer où est domicilié M. [K] [R]. La société ELOGIE-SIEMP produit par ailleurs un procès-verbal de constat sur ordonnance du 15 novembre 2023. Le commissaire de justice y a relaté que le logement était occupé par deux personnes, dont M. [O] [S] qui a déclaré être le cousin de M. [O] [D] lequel lui a remis les clés, que ce dernier joint au téléphone a indiqué être le fils de M. [K] [R] lequel lui a confié les clés le temps de son absence au pays, que M. [K] [R] n'a pu être joint Bien qu'un délai de neuf mois se soit écoulé entre ces deux interventions, les constations faites par le commissaire de justice sont insuffisantes à établir que M. [K] [R] était absent de son domicile sur l'ensemble de cette période ou qu'il a sous-loué le logement. En effet, il n'est précisé aucune date, même approximative, depuis laquelle M. [K] [R] serait à l'étranger, cette question n'ayant pas été posée aux occupants, étant précisé que l'identité de la deuxième personne ainsi que les raisons de sa présence dans le logement demeurent inconnues. Il n'a pas davantage été demandé à M. [O] [S], qui n'était pas présent lors de la sommation interpellative, la date de son arrivée dans les lieux. Le ou les noms figurant sur la boite aux lettres comme la présence dans le domicile de courriers au nom de M. [K] [R] ou d'autres personnes ne sont pas évoqués. Aucun autre élément utile n'est produit. Par ailleurs, alors qu'un supplément de loyer de solidarité a été appliqué courant 2021 ainsi que cela ressort du décompte versé aux débats, il apparait que M. [K] [R] a manifestement régularisé sa situation et justifié de ses ressources puisque le SLS n'est plus appliqué depuis 2022. Par ailleurs le loyer de base a toujours été réglé. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société ELOGIE-SIEMP échoue à rapporter la preuve d'un défaut d'occupation par M. [K] [R] et d'une sous location du logement. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en résiliation judiciaire du contrat. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, la société ELOGIE-SIEMP produit un décompte faisant apparaître qu'il lui est dû la somme de 7197,41 euros arrêtée au 17 janvier 2024. Il convient de relever que le montant contractuel du loyer a toujours été réglé et que la dette est née de l'application du supplément de loyer de solidarité sur l'année 2021. En application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Or, la société ELOGIE-SIEMP ne justifie pas des demandes précitées et de l'envoi de la mise en demeure préalable à l'application du SLS. La majoration au titre du SLS doit ainsi être déduite de sorte que la dette est soldée. La société ELOGIE-SIEMP sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l'arriéré locatif. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire La société ELOGIE-SIEMP, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société ELOGIE-SIEMP de l'ensemble de ses demandes CONDAMNE la société ELOGIE-SIEMP aux dépens. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de plein droit Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées. La Greffière La juge des contentieux de la protection Décision du 22 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/02179 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DSI