Cour d'appel, 01 juin 2022. 19/11847

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 1er JUIN 2022 N° 2022/ 270 N° RG 19/11847 N° Portalis DBVB-V-B7D-BEUPA [I] [F] [E] C/ [K] [B] [D] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent PARIS Me Elisabeth RECOTILLET Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 21 Juin 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119001125. APPELANT Monsieur [I] [F] [E] né le 09 Janvier 1955 à DAKAR, demeurant Le Prado 121 avenue de la Résistance 83000 TOULON représenté par Me Laurent PARIS, avocat au barreau de TOULON INTIMES Monsieur [K] [B] né le 15 Juin 1947 à SAINT ETIENNE, demeurant Chez Monsieur [L] ( 64 Bd Maréchal Joffre - 92340 BOURG LA REINE Monsieur [D] [L] Curateur de Monsieur [K] [B], demeurant 64 Boulevard du Maréchal Joffre BP 76 - 92340 BOURG LA REINE représentés par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juin 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte sous signature privée, Monsieur [K] [B], agissant par son mandataire la société IMMO DE FRANCE, a donné à bail d'habitation à Monsieur [I] [F] [E] un appartement de type 3 au sein de la résidence Le Prado située 121 avenue de la Résistance à Toulon (83000), moyennant un loyer mensuel de 515 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence, outre une provision sur charges. Le 22 juin 2016, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyer et de charges s'élevant à 1.797,54 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat. Il l'a ensuite assigné à comparaître devant la juridiction des référés pour voir constater l'acquisition de ladite clause et entendre prononcer son expulsion. Par ordonnance rendue le 29 juin 2017, le juge des référés a condamné M. [E] au paiement d'une provision de 593,44 euros au titre de sa dette locative et lui a accordé des délais de paiement sur douze mois, en sus du loyer courant, en suspendant les effets de la clause résolutoire. Le locataire ayant réclamé la délivrance de quittances, il lui a été répondu le 27 avril 2018 par l'agence immobilière que ses paiements étaient imputés sur l'arriéré et non pas sur les mois en cours. Considérant que l'échéancier n'avait pas été respecté, M. [B] a fait délivrer le 25 octobre 2018 à la partie adverse un commandement de quitter les lieux, ainsi qu'un commandement aux fins de saisie-vente pour avoir paiement d'une somme de 2.565,02 euros. M. [E] a contesté ces actes devant le juge de l'exécution. Parallèlement, il a saisi le tribunal d'instance de Toulon par assignation délivrée le 20 février 2019 afin d'entendre condamner le bailleur, sur le fondement de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, à lui délivrer des quittances à compter du mois de juillet 2017 et jusqu'à la date du jugement à intervenir, sous peine d'astreinte. Par décision rendue le 4 juin 2019, le juge de l'exécution a annulé le commandement de quitter les lieux et le commandement aux fins de saisie-vente, au motif que le locataire s'était acquitté de sa dette dans les délais impartis. Par jugement rendu le 21 juin 2019, le tribunal d'instance a considéré au contraire que M. [E] n'avait réglé que partiellement les loyers et charges courantes ainsi que les mensualités de retard, de sorte que la clause résolutoire avait repris ses effets et qu'il n'était plus recevable à réclamer la délivrance de quittances. Surabondamment, le tribunal a retenu que le locataire n'avait pas indiqué lors de chaque versement la dette qu'il entendait acquitter en application de l'article 1342-10 du code civil, de sorte que ses paiements avaient été régulièrement imputés sur les échéances les plus anciennes. Monsieur [I] [F] [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 19 juillet 2019 au greffe de la cour, intimant également Monsieur [D] [L] en sa qualité de curateur de [K] [B]. Il a par ailleurs donné congé pour le 31 octobre 2019. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 novembre 2019, Monsieur [I] [F] [E] soutient qu'il s'est régulièrement acquitté des loyers courants ainsi que de l'arriéré mis à sa charge dans les conditions fixées par l'ordonnance de référé, ainsi que l'a reconnu le juge de l'exécution. Il fait également valoir qu'il avait clairement indiqué à l'agence IMMO DE FRANCE sa volonté d'affecter les paiements aux échéances en cours, mais que celle-ci les a au contraire imputés sur une prétendue dette antérieure, au demeurant erronée. Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner l'intimé à lui délivrer des quittances à compter du mois de juillet 2017 jusqu'à ce jour, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard. Il réclame accessoirement paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens. Par conclusions en réplique notifiées le 27 janvier 2020 Monsieur [K] [B], assisté de son curateur, soutient pour sa part que les quittances réclamées ne pouvaient être délivrées dans la mesure où le compte du locataire présentait systématiquement un solde débiteur, le tribunal d'instance de Toulon l'ayant en outre condamné dans un autre jugement rendu le 11 juillet 2019 à payer la somme de 992,33 euros au titre d'une régularisation de charges. Il produit un décompte définitif arrêté au 30 décembre 2019 faisant apparaître un solde débiteur de 3.159,81 euros tenant compte de l'ensemble des décisions de justice intervenues. Il demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner la partie adverse aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. DISCUSSION Suivant l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, récapitulant le détail des sommes versées par ce dernier et distinguant le loyer et les charges. Cette obligation persiste en cas de résiliation du bail, laquelle n'a d'effet que pour l'avenir. D'autre part, en vertu de l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut l'imputation a lieu sur la dette qu'il avait le plus d'intérêt à régler, et en cas d'égalité d'intérêt sur la plus ancienne. En l'espèce il est évident qu'à compter du prononcé de l'ordonnance de référé du 29 juin 2017 M. [E] avait prioritairement intérêt à acquitter le loyer courant ainsi que la somme de 50 euros par mois au titre de l'apurement du montant de l'arriéré retenu par cette décision, afin de respecter l'échéancier mis en place et d'éviter ainsi que la clause résolutoire du bail ne reprenne ses effets. En outre il avait clairement fait part de son intention dans un courrier adressé le 20 juillet 2017 au mandataire du bailleur, cette déclaration ne valant pas uniquement pour une seule échéance, contrairement à l'opinion du premier juge, mais également pour celles à venir. La société IMMO DE FRANCE ne pouvait donc décider d'autorité d'imputer ses paiements sur une dette plus ancienne tenant dans une régularisation de charges, et ce d'autant plus que la demande formulée à ce titre avait été rejetée par le juge des référés en raison d'une contestation sérieuse, la créance correspondante n'étant devenue exigible qu'à compter du prononcé du jugement du 11 juillet 2019. Enfin, dans sa décision rendue le 4 juin 2019, désormais définitive, le juge de l'exécution a annulé tant le commandement de quitter les lieux que le commandement aux fins de saisie-vente signifiés le 25 octobre 2018, en retenant que le locataire avait respecté l'échéancier de paiement qui lui avait été imparti durant la période de juin 2017 à juillet 2018. S'agissant de la période postérieure, les justificatifs produits aux débats établissent le règlement des loyers échus jusqu'à la date de prise d'effet du congé, sauf pour les mois d'octobre 2018, mai 2019 et octobre 2019. En revanche les sommes versées ne couvrent pas l'intégralité des provisions sur charges, et le bailleur n'est tenu à cet égard qu'à la délivrance de reçus attestant d'un paiement partiel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau : Condamne Monsieur [K] [B] à remettre à Monsieur [I] [F] [E] des quittances attestant du règlement du loyer pour la période comprise entre le 1er juillet 2017 et la date de résiliation du bail, excepté pour les mois d'octobre 2018, mai 2019 et octobre 2019, Dit que faute de s'être exécuté dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, Monsieur [B] sera redevable d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, Condamne Monsieur [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERELE PRESIDENT