Cour d'appel, 19 mai 2022. 19/02709

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 19 MAI 2022 F N° RG 19/02709 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LAVE Monsieur [H] [Y] c/ Monsieur [M] [N] [C] Madame [W] [S] épouse [C] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 avril 2019 (R.G. 18/04486) par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 14 mai 2019 APPELANT : [H] [Y] né le 03 Septembre 1973 à [Localité 5] (Marne) de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Jean-marie TENGANG, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [M] [N] [C] né le 08 Octobre 1964 à Moundou (Tchad) de nationalité Française Médecin, demeurant [Adresse 2] [W] [S] épouse [C] née le 04 Février 1971 à [Localité 4] de nationalité Française Responsable ressources humaine, demeurant [Adresse 2] Représentés par Me Laurent DEMAR substituant Me Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller, Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE : Suivant promesse unilatérale de vente du 17 mai 2017, M. [H] [Y] s'est engagé à vendre à M. [M] [N] [C] et Mme [W] [S] épouse [C] deux appartements situés [Adresse 1] au prix de 404 000 euros, sous condition suspensive 'qu'il soit délivré par l'autorité compétente le permis de construire modificatif déposé le 17 février 2017, sans prescription à l'exception de la porte du garage et du bandeau du toit qui resteront à la charge du bénéficiaire devenu acquéreur'. Se prévalant de l'absence de justificatifs concernant la réalisation des travaux afférents au permis de construire modificatif, M. et Mme [C] ont renoncé à lever l'option et estimé être en droit de solliciter la restitution à leur profit de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 20 200 euros ainsi que le paiement, au visa des articles 1304-3, 1304-6 et 1104 du code civil, de dommages et intérêts par voie d'assignation délivrée le 4 mai 2018 à l'encontre de M. [Y]. Par jugement contradictoire du 30 avril 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a : - déclaré irrecevable l'intervention volontaire de l'Agence Immobilière Centrale des Capucins ; - constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente régularisée entre les parties le 17 mai 2017 ; - ordonné la restitution à M. et Mme [C] de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 20 200 euros séquestrée entre les mains de Me [X] ; - débouté M. et Mme [C] de leurs demandes d'indemnisation ; - condamné M. [Y] à verser à M. et Mme [C] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et rejeté plus amples demandes à ce titre ; - condamné M. [Y] aux dépens ; - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire. M. [Y] a relevé appel de cette décision le 14 mai 2019. Dans ses dernières conclusions en date du 22 février 2022, M. [Y] demande à la cour de le recevoir en ses présentes écritures et d'y faire droit ; Y venant : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il lui a imputé la caducité de la promesse unilatérale de vente du 17 mai 2017 et l'a condamné au versement de l'indemnité d'immobilisation à M. et Mme [C] ; - juger la condition suspensive liée à l'obtention d'un permis modificatif inutile ; - en déduire l'absence de faute de sa part à ne pas l'avoir produit ; - imputer à faute à M. et Mme [C] les motifs de caducité de la promesse unilatérale de vente du 17 mai 2017 ; - condamner M. et Mme [C] au paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte, et ordonner son versement par maître [X] à son profit ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [C] de leurs demandes indemnitaires ; - condamner M. et Mme [C] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et frais d'exécution à intervenir. Il fait notamment valoir que : - par courrier du 23 juin 2017, la mairie de [Localité 3] lui a communiqué un certificat d'obtention d'un permis de construire favorable et sans prescription daté du 17 juin 2017 ; au jour de la conclusion de la promesse unilatérale de vente, les parties n'avaient pas connaissance de ce document, elles ne pouvaient donc pas savoir que les travaux justifiant la condition suspensive litigieuse n'étaient pas nécessaires, et qu'un nouveau permis modificatif ne pouvait être délivré ; le permis de construire modificatif n'a été déposé que pour régulariser une situation de fait, existante au jour du dépôt, mais en incohérence avec le permis de construire initial ; il n'était pas prévu la réalisation de travaux postérieurement à la délivrance du permis modificatif ; - la promesse de vente prévoyait que les travaux relatifs à la porte du garage et aux bandeaux resteraient à la charge du bénéficiaire devenu acquéreur ; seuls ces travaux n'ont pas été réalisés par ses soins puisque les parties avaient acté qu'ils seraient à la charge de M. et Mme [C] ; - la condition suspensive relative à la délivrance d'un permis de construire modificatif était inutile ; il a donc parfaitement exécution ses obligations ; - la condition suspensive a été levée par ses soins, ce qui a été porté à la connaissance des bénéficiaires de la promesse en temps utile ; M. et Mme [C] sont donc seuls responsables de la non-réalisation de la vente ; - le montant de l'indemnité d'immobilisation, en ce qu'il constitue le prix de l'exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse unilatérale et non une indemnité destinée à s'assurer de l'exécution par le débiteur de son obligation, n'a pas la nature d'une clause pénale et ne saurait donc être minoré ; l'intégralité de cette indemnité doit dès lors lui être attribuée ; - la caducité de la promesse résultant de la faute de M. et Mme [C], aucune indemnité ne peut leur être accordée. Suivant leurs dernières conclusions du 16 mars 2022, M. et Mme [C] demandent à la cour de :  - juger l'appel de M. [Y] recevable mais mal fondé ; - le débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - les recevoir en leur appel incident ; - confirmer le jugement attaqué, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'indemnisation ; Statuant à nouveau : - condamner M. [Y] au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi : 4 000 euros au titre du préjudice moral, 2 533,12 euros au titre du préjudice matériel dont : 1 500 euros au titre des frais exposés pour la cuisine, 1 033,12 euros au titre des frais exposés pour l'emprunt. En toute hypothèse : - condamner l'appelant au paiement de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. Ils font notamment valoir que : - M. [Y] devait leur justifier avoir obtenu un permis de construire régularisant l'ensemble des irrégularités constatées par le procès-verbal de M. [B] pour la mairie de [Localité 3] ; - la mairie de [Localité 3] avait dressé un procès-verbal constatant des irrégularités sur les travaux de surélévation de toiture et de modification du nombre et de la position des fenêtres ce qui l'avait conduite à délivrer un certificat de non-conformité ; le permis modificatif était donc indispensable ; - M. [Y] n'a pas justifié avoir entrepris les travaux nécessaire à la validation définitive du permis de construire après visite de conformité ; faute de justifier de ces travaux, il est responsable de l'échec des conditions suspensives ; il devait effectuer les travaux et déposer une déclaration d'achèvement des travaux afin que ceux-ci soient constatés et validés par la mairie de [Localité 3] ; - la défaillance de la condition suspensive est uniquement le fait de M. [Y] ; la non-réalisation de la condition suspensive ayant entraîné la caducité du sous-seing régularisé entre les parties, ils sont bien fondés à solliciter la restitution à leur profit de l'indemnité d'immobilisation ; - ils ont engagé des frais en vue ce cette acquisition en commandant une cuisine et en contractant un emprunt ; la non-réalisation de la vente leur a donc causé selon eux des préjudices financiers ; la mauvaise foi du vendeur a été source d'un préjudice moral. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2022. MOTIVATION Sur la restitution du dépôt de garantie Les pages 21 et 22 de la promesse prévoient plusieurs conditions suspensives et que l'absence de réalisation de l'une d'entre-elles entraînera sa caducité. L'acte stipule notamment 'qu'il soit délivré par l'autorité compétente le permis de construire modificatif déposé le 17 février 2017, sans prescription, à l'exception de la porte du garage et du bandeau du toit qui resteront à la charge du bénéficiaire devenu acquéreur'. Au regard de la nature de l'obligation, seul M. [Y] était en capacité de produire à M. et Mme [C] le document administratif susvisé. La présence de cette clause est justifiée par le fait que l'appelant, après avoir obtenu le 15 novembre 2013 un permis de construire n°13 ZO411, au nom d'une SCI dont il était le gérant, avait lui même entrepris au cours de l'année 2014 des travaux de surélévation de la toiture et de modification de façade, consistant en l'apposition de fenêtres et l'aménagement des combles. Ces opérations avait donné lieu à un dépôt d'une autorisation préalable de travaux auprès de l'autorité administrative le 21 mars 2016 et complétée le 30 mai de la même année. Des irrégularités avaient été relevées par la mairie de [Localité 3], celles-ci portant notamment sur la hauteur de la façade de l'immeuble qui excédait celle prévue à l'article 10 de la zone UR du plan local d'urbanisme. L'autorité communale avait délivré un certificat d'opposition à une déclaration préalable et exigé le dépôt d'un permis de construire modificatif. Le 8 février 2017, M. [Y] a déposé une demande de modification d'un permis délivré en cours de validité. Ce document a bien été reçue par le maire le 17 février suivant. L'autorité municipale a délivré le 23 juin 2017 un certificat d'obtention d'une permis de construire favorable tacite sans prescription. Certes, ce document précise que ladite autorisation, qui vient régulariser les travaux relevés dans le procès-verbal 15ZO118, est accordée sous réserve d'une nouvelle visite sur place. Cependant, il convient de souligner la différence entre la nécessité d'obtenir l'autorisation administrative, uniquement prévue à l'acte, et l'éventuel défaut de conformité des travaux entrepris, situation qui ne concerne pas le permis de construire du 23 juin 2017 comme le précise maître [X] dans sa correspondance du 10 juillet 2019. Le premier juge ne pouvait pas, en se livrant à une interprétation de la volonté des parties qui a abouti à une méconnaissance des termes clairs de la clause litigieuse, considérer que M. [Y] n'avait pas rempli l'obligation de produire un permis de construire modificatif favorable sans prescription. En conséquence, il n'y a pas lieu de porter une appréciation sur l'éventuelle inutilité de la condition telle qu'alléguée par M. [Y] dans la mesure où la condition prévue dans la promesse a donc été intégralement réalisée. Dès lors, en refusant de manière injustifiée de lever l'option et de réaliser l'acquisition du bien immobilier de sorte que la promesse est devenue caduque, M. et Mme [C] doivent être tenus au paiement à l'appelant du montant de l'indemnité d'immobilisation en application des stipulations contractuelles (p23). La décision entreprise sera en conséquence infirmée sur ce point. Il sera ajouté qu'il n'y a pas lieu d'ordonner à Me [X] de remettre cette somme à l'appelant, la production du présent arrêt permettant à elle-seule la mainlevée du séquestre en application des dispositions de l'article 1960 du code civil. Compte-tenu de la solution adoptée par la cour, les demandes indemnitaires des M. et Mme [C] seront rejetées. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu, tant au stade de la première instance qu'en cause d'appel, de mettre à la charge de l'une ou l'autre des parties le versement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS - Infirme, dans les limites de l'appel, le jugement en date du 30 avril 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a : - ordonné la restitution à M. [M] [C] et Mme [C] née [S] de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 20 200 euros séquestrée entre les mains de maître [X] ; - condamné M. [Y] au paiement à M. [M] [C] et Mme [C] née [S] de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens ; et, statuant à nouveau dans cette limite : - Rejette la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation présentée par M. [M] [C] et Mme [C] née [S] ; - Dit que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 20 200 euros doit être versée à M. [H] [Y] en raison de l'absence de levée d'option par M. [M] [C] et Mme [C] née [S] dans le délai prévu ayant entraîné la caducité de la promesse unilatérale de vente du 17 mai 2017 ; - Rejette les autres demandes présentées par M. [H] [Y], M. [M] [C] et Mme [C] née [S] ; - Condamne M. [M] [C] et Mme [C] née [S] au paiement des dépens de première instance ; - Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Y ajoutant ; - Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne M. [M] [C] et Mme [C] née [S] au paiement des dépens d'appel. La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE