Tribunal judiciaire, 19 décembre 2025. 25/02336

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] [H] Madame [G] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 25/02336 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HN5 N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 19 décembre 2025 DEMANDERESSES S.C.I. LAB VI, [Adresse 4] représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, S.A. SEYNA, [Adresse 1] représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [T] [H], [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [G] [Y], [Adresse 2] comparante en personne assistée de Me Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 octobre 2025 Décision du 19 décembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/02336 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HN5 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 juin 2024, la société civile immobilière LAB VI a consenti un bail d’habitation à M. [T] [H] et Mme [G] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4459 euros et d’une provision pour charges de 141 euros. Par acte sous seing privé du 5 juin 2024, la société civile immobilière LAB VI a consenti un bail d’habitation à M. [T] [H] et Mme [G] [Y] sur une cave située 1er sous sol de l’immeuble situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 110 euros. Par acte sous seing privé du même jour, la société SEYNA s’est porté caution des dettes locatives à hauteur de 36 fois le loyer mensuel charges comprises dans la limite de 90 000 euros. Par actes de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9420 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [H] et Mme [G] [Y] le 27 novembre 2024. Par assignations du 18 février 2025, la société civile immobilière LAB VI et la SA SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [H] et Mme [G] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 18640 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, répartie comme suit : 13 903 euros pour le bailleur et 4710 euros pour la SA SEYNA subrogée dans les droits du bailleur, - 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Initialement appelée à l’audience du 13 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs dont le conseil venait d’être désigné. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2025. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 10 octobre 2025, la société civile immobilière LAB VI et la SA SEYNA maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 10 octobre 2025, s'élève désormais à 61030 euros repartie comme suit : 56 320 euros pour le bailleur et 4710 euros pour la SA SEYNA. Elles précisent qu’il n’y a aucun paiement depuis plus d’un an et s’oppose au renvoi et à l’octroi de tout délai. Mme [G] [Y] se présente assistée de son conseil, Maître Stéphanie NATAF désignée par l’ordre des avocats au titre de l’aide juridictionnelle totale. Elle indique souhaiter un nouveau renvoi pour changer d’avocat et un interprête. Maître Stéphanie NATAF indique que l’ordre lui a confirmé qu’il ne désignerait pas de nouvel avocat. Elle indique pouvoir traduire les propos d’audience à sa cliente. Elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux. Elle précise que le couple est venu s’installer en France et que M.[H] avait un emploi et les moyens de s’acquitter du loyer mais qu’il n'a pas eu son visa lui permettant de travailler, que le couple n’a aucun revenu, qu’ils n’ont donc pas accès au parc locatif privé. Ils sont parents d’un petite fille de 3 ans et très inquiets d’une expulsion. Elle souligne la bonne foi du couple. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter Mme [G] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de renvoi Il n’a pas été fait droit à la nouvelle demande de renvoi formulée par Mme [G] [Y] dument assistée d’un avocat anglophone désignée à l’aide juridictionnelle totale et en capacité de lui traduire les propos tenus lors de l’audience. Un premier renvoi avait été accordé lors du premier appel pour permettre aux locataires d’être assistés d’un avocat. Cette dernière a donc été assistée, elle a pu faire valoir ses demandes à l’audience. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société civile immobilière LAB VI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 26 novembre 2024 et que la somme de 9420 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines ni dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 janvier 2025. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. M. [T] [H] et Mme [G] [Y] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, ils ne sont donc pas accessibles à l’octroi de délais de paiement suspensifs. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [T] [H] et Mme [G] [Y] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. En effet, il ressort des débats que ces derniers ne perçoivent actuellement aucun revenu alors même que leur loyer est fixé à 4710 euros Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière LAB VI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société civile immobilière LAB VI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 octobre 2025, M. [T] [H] et Mme [G] [Y] lui devaient la somme de 61030 euros, soustraction faite des frais de procédure selon la répartition suivante 56 320 euros à la SCI LAB VI et 4710 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits du bailleur. M. [T] [H] et Mme [G] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse et à la SA SEYNA, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 18640 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 4710 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière LAB VI ou à son mandataire. 4. Sur le délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à un an. En l'espèce, les locataires disposent de faibles ressources et justifient d’importante difficultés financières ; il n'est justifié d'aucune urgence à la reprise des lieux. En ses conditions, il sera accordé aux défendeurs un délai de 5 mois pour quitter les lieux et retrouver un logement soit au 19 mai 2026 au plus tard. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [T] [H] et Mme [G] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société civile immobilière LAB VI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE, que le contrat conclu le 5 juin 2024 entre la société civile immobilière LAB VI, d’une part, et M. [T] [H] et Mme [G] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 27 janvier 2025, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [H] et Mme [G] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [T] [H] et Mme [G] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, ACCORDE aux locataires un délai de 5 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision, soit au 19 mai 2026 au plus tard, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement M. [T] [H] et Mme [G] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 4710 euros (quatre mille sept cent dix euros) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement M. [T] [H] et Mme [G] [Y] à payer à la société civile immobilière LAB VI la somme de 56 320 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 18640 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE solidairement M. [T] [H] et Mme [G] [Y] subrogée dans les droits du bailleur à payer à la société SEYNA la somme de 4710 euros au titre de l’arriéré locatif, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement M. [T] [H] et Mme [G] [Y] à payer à la société civile immobilière LAB VI la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [T] [H] et Mme [G] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 novembre 2024 et celui desassignations du 18 février 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge