Cour d'appel, 12 décembre 2022. 21/03066

PhD/ND Numéro 22/4343 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 12/12/2022 Dossier : N° RG 21/03066 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H7KU Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [N] [U] C/ [F] [V] [X] NEE [S] [W] [K] [X] [J] [Z] [X] EPOUSE [L] épouse [L] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 17 Octobre 2022, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [N] [U] née le 06 Juillet 1945 à [Localité 5] (64) de nationalité française [Adresse 4] [Localité 6] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/6019 du 26/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représentée par Me Julien CLAUDEL de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEES : Madame [F] [V] TOUCOULETnée [S] née le 22 Mai 1943 à [Localité 3] (34) de nationalité française [Adresse 2] [Localité 3] Madame [W] [K] [X] née le 07 Août 1967 à [Localité 6] (64) de nationalité française [Adresse 2] [Localité 3] Madame [J] [Z] [X] épouse [L] née le 01 Mars 1972 à [Localité 6] (64) de nationalité française [Adresse 1] [Localité 6] Représentées par Me Carole DUBOIS-MERLE de la SCP CDM, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 06 SEPTEMBRE 2021 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 16 mai 2009, à effet au 1er juin 2009, M. [H] [X] a donné à bail d'habitation à Mme [N] [U] un logement, [Adresse 4]. Par acte d'huissier du 28 octobre 2020, Mme [F] [S], veuve de [H] [X], usufuitière, et mesdames [J] et [W] [X], nues-propriétaires indivises (ci-après les parties désignées comme les consorts [X]) ont donné congé pour vendre à effet au 31 mai 2021. La locataire refusant de libérer les lieux, et suivant exploit du 18 juin 2021, les consorts [X] ont fait assigner Mme [U] par devant le juge des référés des contentieux de la protection aux fins d'expulsion et provision. Mme [U] a, notamment, sollicité un délai de trois ans pour libérer les lieux, sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution. Par ordonnance contradictoire du 6 septembre 2021, le juge des référés a : - dit n'y avoir lieu à statuer - constaté que Mme [U] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 1er juin 2021 - ordonné l'expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef du logement, et le cas échéant de ses annexes (cave, parking, box, garage), énoncées au contrat liant les parties, si besoin avec le concours de la force publique - condamné à titre provisionnel Mme [U] à payer aux consorts [X] : - une indemnité d'occupation mensuelle de 745,76 euros à compter du 1er juin 2021 jusqu'à la libération des locaux - la somme de 744,62 euros au titre d'arriérés de loyers non payés - rejeté la demande de dommages et intérêts - débouté Mme [U] de sa demande de délai à l'expulsion - rappelé que le sort des meubles susceptibles d'être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d'exécution - condamné Mme [U] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamné Mme [U] aux dépens. Par déclaration faite au greffe de la cour le 14 septembre 2021, Mme [U] a relevé appel de cette ordonnance, enregistré sous le numéro RG 21/3066. Le 14 décembre 2021, Mme [U] a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bayonne de la même demande de délais pour libérer les lieux. Par jugement du 3 mars 2022, le juge de l'exécution s'est dessaisi au profit de la cour d'appel saisie de l'appel contre l'ordonnance de référé pour statuer sur la demande de délais. Ce dessaisissement, qui n'a pas été contesté, a donné lieu à un enregistrement de l'affaire sous le numéro RG 22/1047. La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 avril 2022. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 12 avril 2022 par Mme [U] qui a demandé à la cour, au visa des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, 7-1 et 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de réformer l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de : - lui accorder le plus large délai de relogement avant son expulsion définitive, délai qui ne saurait être inférieur à trois ans - dire et juger que l'indemnité d'occupation ne saurait être supérieure au montant du loyer qui lui était appliqué - débouter les consorts [X] de leurs demandes provisionnelles et de l'ensemble de leurs demandes, comme de leur appel incident - condamner les consorts [X] au paiement d'une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2021 par les consorts [X] qui ont demandé à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et 544 du code civil de : - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle les a déboutées de leur demande de provision de 5.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral - infirmer l'ordonnance de ce chef, et condamner Mme [U] à leur payer la somme de 5.000 euros de provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral - condamner Mme [U] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Il convient de joindre les affaires enregistrées sous les numéros RG 21/3066 et RG22/1047 et de dire que l'affaire sera suivie sous le numéro RG 21/3066. Par ailleurs, et en application de l'article 802 du code de procédure civile, il y a lieu de déclarer d'office irrecevables les pièces n°11 et 12 produites par l'appelante le 15 septembre 2022, postérieurement à l'ordonnance de clôture dont la révocation n'a pas été sollicitée. sur le congé pour vendre Mme [U] ne conteste pas la régularité du congé pour vendre délivré le 28 octobre 2020 par les consorts [X]. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté que Mme [U] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 1er juin 2021, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. sur la demande de délais pour libérer les lieux Il résulte des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables, n'excédant pas trois années, chaque fois que le relogement du locataire ne peut avoir lieu dans des conditions normales, le juge devant tenir compte, notamment, de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Mme [U] fait grief à l'ordonnance entreprise d'avoir rejeté sa demande de délais alors que, née en 1945, vivant seule, disposant de faibles revenus, ayant ses habitudes et ses amis dans son quartier, il lui sera particulièrement difficile de quitter son quartier, comme la ville de [Localité 7], dans un marché locatif très tendu, ses démarches pour se reloger n'ayant pu aboutir à ce jour, malgré une demande de logement social déposée le 16 avril 2021 et la saisine de la commission de médiation DALO en date du 4 avril 2022. Mais, d'une part, il faut constater que Mme [X], usufruitière, est elle-même née en 1943, et que la décision de donner congé pour vendre a été prise à la suite du décès de son mari survenu en 2019. Ensuite, Mme [U] ne peut faire grief aux consorts [X] d'avoir fait usage de leur liberté contractuelle en mettant fin au bail par un congé pour vendre les lieux libres de toute occupation, au lieu de mettre en vente le bien grevé du bail, facteur de moins-value, qui se serait poursuivi avec l'acquéreur. D'autre part, pendant la durée du préavis, les bailleurs ont mis en relation Mme [U] avec une agence immobilière qui a lui présenté deux logements privés ainsi qu'un logement social municipal, lesquels ont fait l'objet de refus catégoriques de la part de Mme [U] qui a subordonné son départ des lieux à l'obtention d'un nouveau logement, T3 de préférence, dans le même quartier. Et, Mme [U], qui n'a justifié d'aucune recherche personnelle de logement durant le préavis, a simplement déposé une demande de logement social et formé une demande de médiation DALO mais sans préciser les suites qui ont été réservées à celle-ci. Les seules tentatives de justifications de démarches sont postérieures à l'expiration du bail, et se limitent à des annotations lapidaires portées par les agences immobilières mentionnant des prises de contact de la part de Mme [U], ou une absence d'offre de logement répondant à ses demandes, mais qui ne renseignent aucunement sur l'objet exact de ses demandes pour se reloger, le périmètre géographique ou la nature du logement recherché. Compte tenu des très larges délais déjà écoulés pour rechercher un logement depuis le congé donné en octobre 2020, de l'opacité et de l'insuffisance des démarches pour se reloger, et alors que les critères posés par Mme [U] sont déraisonnablement restrictifs, dénués même de tout justificatif, assimilables à une obstruction, l'octroi d'un délai de trois années pour libérer les lieux porterait une atteinte excessive au droit de propriété des consorts [X]. Par conséquent, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [U] de sa demande de délais. sur la provision à valoir sur l'arriéré d'indexation des loyers L'appelante fait grief à l'ordonnance entreprisr de l'avoir condamnée au paiement provisionnel de l'indexation des loyers depuis 2016 alors que les consorts [X] ne peuvent plus réclamer ce rattrapage de l'indexation non réclamée en temps utile, tant en application de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 qu'en application de la prescription triennale de l'article 7-1 de la même loi. Les intimées n'ont pas conclu sur ces moyens soulevés à hauteur d'appel. La cour précise que les textes visés par l'appelante, issus de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, sont applicables au bail liant les parties tacitement reconduit le 1er juin 2015. L'article 17-1 alinéa 3 de cette loi dispose, concernant la clause de révision annuelle du loyer, que, à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. En l'espèce, la révision annuelle du loyer intervient le 1er juin de chaque année ; les consorts [X] ont obtenu le paiement provisionnel de la somme de 744,62 euros à valoir sur les arriérés d'indexation de 2016 à 2020 inclus. Mais, les consorts [X] ne justifient d'aucune demande de révision dans l'année suivant les prises d'effet successives de la clause en 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, la première demande résultant de l'assignation en référé du 18 juin 2020. Par conséquent, l'obligation de payer les arriérés d'indexation au titre de ces années est sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile. Infirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, les consorts [X] seront déboutés de leur demande de provision à valoir sur l'indexation des loyers. sur l'indemnité d'occupation provisionnelle L'article XII du contrat de bail stipule que si à l'expiration du congé, le locataire ne libère pas les lieux (...) il devra verser à titre d'indemnité conventionnelle d'occupation et outre les charges, une redevance fixée par avance au montant du loyer en cours augmenté de 10 %. L'appelante fait grief au jugement d'avoir fait application de la « clause pénale de 10% » alors que celle-ci doit être écartée « eu égard à la situation respective des parties et à sa bonne foi ». Mais, ces motifs sont inopérants à établir le caractère manifestement excessif auquel est subordonné la modération judiciaire de la clause pénale par laquelle les parties sont convenues de fixer une indemnité d'occupation, réparant forfaitairement le préjudice résultant du maintien fautif du locataire dans les lieux, à une somme équivalente au loyer et charges majorée de 10 %. Par conséquent, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [U] à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 745,76 euros à compter du 1er juin 2021 jusqu'à la libération des lieux. sur la provision à valoir sur la réparation du préjudice moral Les intimés font justement grief à l'ordonnance d'avoir rejeté leur demande de provision à valoir sur des dommages et intérêts en retenant qu'elle excédait ses pouvoirs juridictionnels alors qu'il entre dans les pouvoirs du juge des référés d'allouer une provision à valoir sur la réparation d'un dommage non sérieusement contestable. En l'espèce, il n'est pas sérieusement contestable que le caractère fautif du maintien de Mme [U] dans les lieux loué, et son effet dissuasif sur les acquéreurs potentiels, a contribué à la paralysie de la vente du logement dans des circonstances de nature à créer un incontestable préjudice moral aux consorts [X]. Le principe de la responsabilité de la locataire n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'allouer aux consorts [X] une provision de 1.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts réparant leur préjudice. L'ordonnance entreprise sera confirmée sur les dépens et infirmée sur les frais irrépétibles. Mme [U] sera condamnée aux dépens d'appel et les consorts [X] déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 21/3066 et 22/1047, et dit que la procédure sera suivie sous le numéro RG 21/3066, DECLARE irrecevables les pièces de l'appelante n°11 et 12, INFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné Mme [U] à payer aux consorts [X] une provision de 744,62 euros à valoir sur les arriérés d'indexation des loyers de 2016 à 2020 inclus - débouté les consorts [X] de leur demande de provision à valoir sur leur préjudice moral - condamné Mme [U] à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles et statuant à nouveau de ces chefs infirmés ainsi que sur la demande de délais dont le juge de l'exécution s'est dessaisi au profit de la cour d'appel déjà saisie de cette même demande, DEBOUTE les consorts [X] de leur demande de provision au titre des arriérés d'indexation des loyers, CONDAMNE Mme [U] à payer aux consorts [X] une provision de 1.000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice moral, DEBOUTE les consorts [X] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance, CONFIRME l'ordonnance entreprise pour le surplus, y ajoutant, CONDAMNE Mme [U] aux dépens d'appel, DEBOUTE les consorts [X] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,