Cour d'appel, 14 décembre 2022. 21/00389

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 567 N° RG 21/00389 N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYJJ S.C.I. CONCORDE C/ [G] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maryse GUIOT Me Neila MAHJOUB Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 24 novembre 2020. APPELANTE S.C.I. CONCORDE représentée par Messieurs [J] et [I] [P], cogérants en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Maryse GUIOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [G] [H] née le 12 avril 1960 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005002 du 03/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Selon contrat en date du 16/03/2017, la SCI CONCORDE a loué à Mme [H] un appartement sis [Adresse 2] moyennant un loyer de 564 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi. Le Tribunal d'instance de MARSEILLE, saisi par Mme [H], a par jugement en date du 21/12/2018 constaté que les travaux de réparation du chauffage et des vitres ont été réalisés le 11 juin 2018, ordonné la réparation de la climatisation sous astreinte, indemnisé la locataire pour son préjudice de jouissance et condamné cette dernière aux impayés locatifs. La locataire a donné congé des lieux pour le 23/05/2019, date à laquelle a été établi l'état des lieux de sortie. La SCI CONCORDE a assigné Mme [H] devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE aux fins de la voir condamner d'une part à lui payer les loyers et charges dus à compter du 1er novembre 2018 d'autre part à l'indemniser des dégradations locatives. Par jugement rendu le 24 novembre 2020, le Tribunal a: DEBOUTE la SCI CONCORDE de l'ensemb1e de ses demandes, DIT que la SCI CONCORDE conservera la charge de ses frais et dépens Par déclaration au greffe en date du 11 janvier 2021, la SCI CONCORDE a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: REFORMER le jugement rendu le 24/11/2020 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE CONDAMNER Mme [H] à payer à la SCI CONCORDE, après compensation avec la dette de 1.076,24 euros de cette dernière résultant du jugement du 21/12/2018, la somme de 2.793,41 euros au titre des loyers impayés CONDAMNER Mme [H] à payer à la SCI CONCORDE la somme de 423,13 euros au titre des charges impayées déduction faite de la caution de 564 euros versée par la locataire, CONDAMNER Mme [H] à payer à la SCI CONCORDE la somme de 1.382,87 euros au titre des réparations locatives CONDAMNER Mme [H] à payer la somme de 638,98 euros au titre de l'électroménager emporté par elle CONDAMNER Mme [H] aux entiers dépens et à payer à la SCI CONCORDE la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance CONDAMNER Mme [H] aux dépens d'appel et à lui payer la somme de 2.500 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel, ce sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile A l'appui de son recours, elle fait valoir : -que le jugement du 21 décembre 2018 a fait les comptes entre les parties jusqu'au 31 octobre 2018 mais que la locataire reste redevable des loyers et charges du 1er novembre 2018 à sa date de fin de contrat le 23 mai 2019, -qu'en ce qui concerne les charges sont dues pour la période antérieure au 1er novembre 2018 la somme de 146,53€ et pour la période du 1er novembre 2018 au 23 mai 2019 la somme de 928,60€ de charges réelles moins 88€ de provision sur charges, -qu'il convient d'en déduire le dépôt de garantie, -que les dégradations locatives ne résultent pas des désordres subis par la locataire et doivent être indemnisées par cette dernière, -qu'ont disparu entre l'entrée et la sortie un four, un lave linge et un réfrigérateur qui doivent être indemnisés. Mme [H] conclut : RECEVOIR les présentes conclusions et les disant bien fondées ; A titre principal : DECLARER, irrecevables les demandes de la SCI CONCORDE comme nouvelles en cause d'appel; A titre subsidiaire : DEBOUTER la SCI CONCORDE de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, En tout état de cause, CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; CONDAMNER la SCI Concorde à payer à Mme [G] [H], la somme de 2000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle soutient : -que l'appelante en décomposant et délimitant sa demande à la simple dette locative et sur une période nouvelle que celle tranchée en première instance présente une demande nouvelle qui n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de celle soumise au premier juge de sorte qu'elle est irrecevable en appel, -que subsidiairement elle ne conteste pas le montant des loyers et charges sollicités mais aurait dû recevoir un nouveau décompte de la part de la bailleresse, -qu'elle ne doit aucune réparation locative, en effet les désordres relevés et prétendument réparés sont la conséquence directe de l'inaction de la bailleresse lui ayant causé un préjudice de jouissance, -que si lors de son entrée dans les lieux il y avait bien un four, une machine à laver et un réfrigérateur, ils ne fonctionnaient pas et elle avait été autorisée par la bailleresse à les enlever. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande en paiement des loyers et charges du 1er novembre 2018 au 23 mai 2019 Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En l'espèce, la SCI CONCORDE demandait en première instance au titre des loyers et charges impayées suivant décompte locatif de sortie la somme de 6 359,78€. En appel, elle sollicite, certes un montant différent de loyers et charges impayés, mais sur une période déjà couverte par la décision de première instance, de sorte qu'il ne peut être considéré que sa demande est nouvelle, ce qui rend cette dernière recevable. Sur la demande en paiement Sur les loyers Mme [H] ne conteste pas le montant des loyers sollicités par la SCI CONCORDE sur la période du 1er novembre 2018 au 23 mai 2019, mais indique n'avoir jamais reçu de correspondance de son bailleur en demande de paiement réactualisé avant toute procédure, en effet le solde de location sollicité par correspondance du 20 juin 2019 était erroné. Pour autant, la correspondance du 20 juin 2019 même erronée vaut mise en demeure préalable et le décompte de fin de bail réalisé dans les conclusions du bailleur, soumis à la discussion des parties est suffisant à établir la somme due au titre des loyers, d'autant qu'elle n'est pas contestée par l'ancienne locataire. Ainsi, cette dernière est condamnée au titre des loyers impayés du 1er novembre 2018 au 23 mai 2019 la somme de 3 869,65€, qui, après compensation avec la somme de 1 076,24€ que le bailleur reste lui devoir en vertu du jugement du 21 décembre 2018, doit être ramenée à la somme de 2 793,41€. Sur les charges locatives Le montant de ces dernières n'étant pas contesté suivant décompte résultant des conclusions et après mise en demeure du 20 juin 2019, quand bien même erronée, Mme [H] est condamnée à payer à ce titre, après déduction du dépôt de garantie, la somme de 423,13€. Sur les frais de remise en état L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Cette comparaison permet d'établir les dégradations suivantes: - CUISINE : la hotte aspirante ne fonctionne pas, - SALLE DE BAIN : le cache chauffage est absent, - SALLE DE BAINS : la peinture des murs est écaillée à la jonction du carrelage mural et du mur salle de bain, - SALLE DE BAINS : joints de la baignoire à refaire, - SALON : un spot est non remis dans le faux plafond fait par la locataire. En ce qui concerne le carreau absent du plan de travail, il s'agit d'un désordre qui était déjà relevé dans l'état des lieux d'entrée et qui ne saurait donc être imputé à la locataire sortante. Par ailleurs, c'est à juste titre que le premier juge, considérant les désordres subis par la locataire et explicités dans le jugement du 21 décembre 2018, n'a retenu du devis versé que la somme de 150€ au titre des frais de réparation de la hotte aspirante et de la pose d'un spot dans le séjour, les autres dégradations pouvant être expliquées par les désordres subis par la locataire. Quant à la cave, son état n'étant pas précisé dans l'état des lieux d'entrée, le bailleur ne peut solliciter les frais d'enlèvement des encombrants s'y trouvant, c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu que ce poste ne pouvait valablement être imputé à Mme [H]. Enfin, concernant l'électroménager, il était indiqué dans l'état des lieux d'entrée la présence d'un four, d'un lave linge et d'un réfrigérateur, manquants dans l'état des lieux de sortie. Or, il résulte des échanges de mails versés aux débats des 31 mars 4 et 11 avril 2017, que dès l'entrée dans les lieux, la locataire réclame l'évacuation de l'électroménager, qui ne fonctionne pas. Ainsi, aucune somme ne peut davantage être mise à sa charge à ce titre. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [H] est condamnée aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, DECLARE recevable la demande de la SCI CONCORDE en paiement des loyers et charges impayés sur la période du 1er novembre 2018 au 23 mai 2019, STATUANT A NOUVEAU, CONDAMNE Mme [H] à payer à la SCI CONCORDE les sommes suivantes : -2 793,41€ au titre des loyers impayés du 1er novembre 2018 au 23 mai 2019 après compensation avec la somme de 1 074,24€ que la SCI CONCORDE reste devoir à Mme [H] en vertu du jugement du 21 décembre 2018, -423,13€ au titre des charges locatives sur la période du 1er octobre 2017 au 30 octobre 2018 et du 1er novembre 2018 au 23 mai 2019 déduction faite du dépôt de garantie, -150€ au titre des réparations locatives, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT