Cour d'appel, 13 septembre 2022. 21/14949

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 13 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/283 Rôle N° RG 21/14949 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIVY Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT - CIFD - C/ [B] [J] [G] [Z] S.C.P. [B] [J], XAVIER RUSSO ET AURELIE CAL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Me Paul GUEDJ Me Amelle GUERCHI Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 25 janvier 2018, enregistré sous le n°16//04356 Arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 03 décembre 2019, enregistré sous le n° 18/01770 Arrêt de la cour de cassation en date du 22 Septembre 2021, enregistré sous le n° U20-13.345 DEMANDEUR SUR RENVOI DE CASSATION : Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT - CIFD SA au capital de 124.821.566 Euros, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 379 502 644, dont le siège social est [Adresse 2], venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITERRANÉE (CIFMED), par suite de la réalisation de la fusion au premier décembre 2015 par voie d'absorption de la société CIF MED, laquelle venait elle même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MÉDITERRANÉ représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Alice DINAHET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE DÉFENDEURS SUR RENVOI DE CASSATION : Maître [B] [J], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE S.C.P. [B] [J], XAVIER RUSSO ET AURELIE CAL société titulaire d'un office notarial prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliées en cette qualité audit siège, [Adresse 4] représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [G] [Z] né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Amelle GUERCHI, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 Juin 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président M. Gilles PACAUD, Président Mme Sylvie PEREZ, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2022. ARRÊT contradictoirement, Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2022, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Vu l'assignation du 29 mars 2016, par laquelle Le Crédit immobilier de France Méditerranée a fait citer Me [B] [J] et la SCP [J] -Russo, notaires, devant le tribunal de grande instance de Marseille. Vu le jugement rendu le 25 janvier 2018, par cette juridiction, ayant rejeté les demandes du Crédit immobilier de France Méditerranée et l'ayant condamné à payer aux défendeurs, la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Vu la déclaration d'appel du 31 janvier 2018, par la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Méditerranée. Vu l'arrêt rendu le 3 décembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ayant statué ainsi qu'il suit : Déclare recevable l'appel en la cause en qualité d'intimé de M. [Z]. Confirme le jugement en toutes ses dispositions et déboute l'appelante des fins de son recours, y ajoutant : Condamne la société Crédit immobilier de France développement à payer à Me [J] et à la société civile professionnelle [J] Russo ensemble la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de ce chef de M.[Z], Condamne la société Crédit immobilier de France développement aux dépens de la procédure d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile, étant précisé que M [Z] bénéficie de l'aide juridictionnelle. Vu l'arrêt rendu le 22 septembre 2021, par la cour de cassation, ayant cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt susvisé, remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée. Elle a considéré, au visa de l'article 1382, devenu 1240 du code civil que : « Pour rejeter les demandes de la banque, après avoir retenu que le notaire, qui avait indiqué à celle-ci, le 2 octobre 2007, que Monsieur [Z] procéderait seul à l'acquisition du bien immobilier, avait commis une faute en ne l'informant pas, ensuite, du changement des modalités d'acquisition, pourtant déterminant quant aux garanties de la banque, l'arrêt relève que la preuve d'un lien causal entre cette faute et le préjudice, correspondant au montant qui aurait pu être pris en charge par la caution, n'est pas rapportée, dès lors qu'il n'est pas établi que la faute du notaire serait antérieure à la date de l'offre de prêt. En se déterminant ainsi, par des motifs ne permettant d'exclure tout lien causal entre la faute et le préjudice, dès lors que la banque s'est trouvée privée, après cette date, de la possibilité de modifier les conditions du prêt et ses garanties, compte tenu de l'acquisition du bien en indivision, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». Vu la déclaration de saisine par la SA Crédit Immobilier de France Développement, en date du 21 octobre 2021. Vu les conclusions transmises le 3 mars 2022, par l'appelante. Elle rappelle que par courrier du 2 octobre 2007, confirmant une conversation téléphonique, le notaire lui a indiqué que M. [Z] serait le seul acquéreur du bien, révélant l'importance de cette information pour l'appréciation du risque lié à l'octroi du crédit. La SA Crédit Immobilier de France Développement estime que le notaire a commis une faute, alors même qu'il n'a pas rédigé l'acte de prêt , en communiquant une information fausse sur un élément déterminant pour les garanties de la banque , dès lors que l'état hypothécaire révèle que le bien a été en réalité acquis par M. [Z] et sa compagne. Elle évalue son préjudice au reliquat de sa créance s'élevant à la somme de 32 123,50 € qui aurait été réglée par CNP caution, laquelle n'était pas libérée par l'effacement de la dette du débiteur, si le notaire n'avait pas délivré une information erronée. Elle ajoute que la notion de perte de chance ne peut la priver de l'indemnisation de l'intégralité de son préjudice, dès lors qu'en cas de refus de cautionnement le prêt n'aurait pas été accordé. La société appelante souligne que l'abstention fautive du notaire relative à l'acquisition du bien en indivision est à l'origine directe de la libération des fonds sans garantie suffisante. Vu les conclusions transmises, le 1er avril 2022, par Me [B] [J] et la SCP [J] -Russo. Ils exposent que le préjudice dont se prévaut la banque ne peut consister qu'en une perte de chance d'avoir pu modifier les conditions du prêt et de ses garanties si elle avait été informée par le notaire de ce que Monsieur [Z] acquérait finalement le bien en indivision et rappellent que le contrat de prêt a été signé avant l'acte de vente. Me [B] [J] et la SCP [J]-Russo soutiennent que l'omission ou la fausse déclaration intentionnelle de la part du prêteur sur la solvabilité et les garanties de l'emprunteur, pouvant justifier le refus de prise en charge par la caution n'étant pas rapportées, le lien de causalité n'est pas établi. Ils réclament subsidiairement, sur le fondement de l'article 1251-3 du code civil, que M. [Z] les garantissent de toutes condamnations et précisent que leur appel provoqué à son égard est recevable pour avoir été formé dans le délai imparti à l'intimé pour conclure. Vu les conclusions transmises le 24 mars 2022, par M. [G] [Z]. Il considère que sa mise en cause ne peut pas être considérée comme étant justifiée par l'évolution du litige au sens de l'article 555 du Code de procédure civile et doit donc être déclarée irrecevable. M. [G] [Z] rappelle que le notaire est soumis à un devoir de conseil absolu et qu'il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par les parties, susceptibles d'avoir des conséquences pour les tiers. Il précise que tel est le cas vis à vis du prêteur de la décision d'acquérir l'appartement, non plus seul, mais en indivision. SUR CE Par acte authentique dressé le 5 novembre 2007 par Me [B] [J], notaire à [Localité 6], M. [G] [Z] et Mme [A] [H] ont acquis divers biens en copropriété au prix de 90 000€. Le Crédit immobilier de France Méditerranée avait consenti pour cette acquisition à M.[Z], un prêt immobilier d'un montant de 55 000 €, selon une offre du 17 octobre 2007,acceptée le 28 octobre 2007. M. [Z] a bénéficié à compter de la fin de l'année 2012, d'un plan conventionnel de redressement, dans le cadre d'une procédure de surendettement, avec un moratoire de 24 mois; le 5 février 2015, la commission de surendettement a recommandé un effacement partiel de ses dettes avec liquidation, au profit de la banque d'une somme de 18 650 €, au titre du solde restant après la vente du bien immobilier. Le tribunal d'instance de Marseille a conféré force exécutoire à ces recommandations le 13 avril 2015. Le Crédit immobilier, ainsi partiellement réglé du prêt consenti, a alors sollicité la CNP caution au titre du cautionnement qu'elle avait souscrit, mais celle-ci a refusé la prise en charge du dossier, motif pris de ce que, contrairement à la présentation qui lui avait été faite lors de la demande de cautionnement, M. [Z] n'était pas pleinement propriétaire du bien financé, l'ayant acquis à hauteur de 50 % en indivision avec Mme [H]. C'est dans ces conditions que le Crédit immobilier de France Méditerranée a recherché la responsabilité du notaire, lui reprochant essentiellement de lui avoir écrit, le 2 octobre 2007, que M. [Z] se portait acquéreur seul du bien, ce qui l'avait conduit à émettre l'offre de prêt en considération de cette information, alors qu'une banque qui consent un prêt dans ces conditions, apprécie son risque et décide des garanties à prendre à partir du projet qui lui est présenté. Il rappelle à cet égard les termes de la lettre du notaire du 2 octobre 2007, ainsi qu'il suit : « je reviens vers vous suite à notre conversation téléphonique et vous confirme que M. [Z] m'a fait part de son intention d'acquérir seul le bien immobilier sis à [Adresse 7] » et expose qu'il a adressé au notaire, le 5 novembre 2007, le chèque correspondant à la libération des sommes, au titre du prêt consenti à M [Z] pour un montant de 54 340 €. La SA Crédit Immobilier de France Développement affirme que le notaire était le seul avec l'emprunteur à connaître l'information de l'achat en indivision et qu'il lui appartenait de veiller à la véracité des éléments de réponse fournis jusqu'à la signature de l'acte et précise que la demande de déblocage des fonds du 5 novembre 2007 n'a été faite que par M. [Z] et que rien ne pouvait l'alerter sur l'achat en indivision ; elle ajoute que si aucune copie de l'offre de prêt n'a été transmise au notaire, celui-ci ne pouvait toutefois ignorer les conséquences d'une fausse déclaration sur la validité du contrat de cautionnement ; qu'au vu des clauses contractuelles, la banque ne pouvait valablement contester le refus de prise en charge de la caution ; qu'en toute hypothèse, l'effacement de la dette n'aurait pas empêché la caution de régler le Crédit immobilier, ni de se retourner contre le débiteur, vu les dispositions de l'article L742-22 du code de la consommation. Elle fait enfin valoir que le bien ayant été vendu 75 000 €, sa créance au titre du prêt, compte tenu du remboursement reçu de 18 650 €, s'élevait à 32 123,50 €, somme à laquelle il évalue son préjudice en expliquant que cette somme ' aurait dû être prise en charge par CNP Caution, si Me [J] n'avait pas transmis au prêteur une fausse information'. Il importe peu que le contrat de prêt ait été signé avant l'acte de vente, dès lors que le notaire savait avant la signature de ce dernier que l'achat interviendrait en indivision. Le notaire est responsable à l'égard des tiers à l'acte des informations qu'il leur donne sur les conditions de ce dernier. En l'espèce il apparaît que Me [B] [J] a indiqué, par courrier du 2 octobre 2007, sur la demande expresse de celle-ci, à la banque que les biens immobiliers étaient acquis par M. [Z] seul. Le fait que le prêt n'ait pas été consacré dans l'acte authentique d'acquisition établi par Me [B] [J] n'a pas d'incidence de ce chef. Il en est de même pour l'ignorance par le notaire, des clauses du contrat de cautionnement conclu par la banque avec l'établissement CNP caution. Si la date à laquelle son client lui a indiqué que l'acquisition interviendrait en indivision n'est pas connue, il incombait au notaire qui savait que ce point était un élément déterminant pour les garanties de la banque, d'informer le Crédit immobilier de France Méditerranée du fait qu'en réalité l'acquisition serait réalisée par M. [Z] et sa compagne, si possible, avant la signature du contrat de prêt et en tous cas, avant celle de l'acte authentique de vente, accompagnée de la libération des fonds, ce qui aurait permis à l'établissement financier de proposer en temps utile des conditions modifiées, notamment ce qui concerne les garanties. Cette omission constitue une faute professionnelle qui n'est pas contestée par Me [B] [J] et la SCP [J]-Russo. Par courrier du 16 novembre 2015, l'établissement CNP caution a indiqué au Crédit immobilier de France Méditerranée, avoir constaté que contrairement à la présentation qui avait été faite lors de la demande de cautionnement, M. [Z] n'était pas pleinement propriétaire du bien objet du prêt cautionné, mais seulement à raison de 50 %, réduisant ainsi la part sur laquelle son recours aurait pu être exercé. Le refus de prise en charge n'était donc pas lié comme le prétend l'intimé à l'existence d'une fausse déclaration intentionnelle du prêteur sur la solvabilité et les garanties de l'emprunteur, dès lors que l'organisme de crédit avait pris la peine d'interroger le notaire sur ce point et que ce dernier a omis d'actualiser les informations données. Il en résulte que le préjudice allégué par la banque, correspondant au reliquat de sa créance dont le remboursement a été refusé par l'organisme de caution est en lien de causalité direct avec la négligence commise par le notaire. Le préjudice est constitué par la perte de chance d'obtenir la prise en charge du reliquat de la créance par l'organisme de caution. Le notaire ne peut invoquer l'extinction de la dette, alors que l'article L742-22 du code de la consommation dispose que la clôture de la procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date du jugement d'ouverture, à l'exception de celles dont le montant a été payé en lieu et place du débiteur par la caution ou le co obligé personne physique. La SA Crédit immobilier de France Méditerranée, devenue la SA Crédit Immobilier de France Développement observe que si elle avait connu les nouvelles conditions d'acquisition du bien immobilier elle aurait, soit refusé le prêt, soit présenté un nouveau dossier auprès de CNP caution et décidé d'accorder le prêt en fonction de l'acceptation de celui-ci par cet organisme. Elle en conclut qu'elle n'aurait ainsi subi aucune perte. Ce raisonnement peut être retenu dans l'ensemble sans pour autant avoir un caractère absolu en terme de probabilité. La perte de chance sera donc évaluée à 95 %. Il convient, en conséquence, de condamner Me [B] [J] et la SCP [J]-Russo à payer à la SA Crédit Immobilier de France Développement, la somme de 30 517,33 €, avec capitalisation des intérêts. Me [B] [J] et la SCP [J]-Russo réclament la condamnation de M. [G] [Z] à les relever et garantir de toute condamnations pouvant être prononcées à leur encontre. M. [G] [Z] soulève l'irrecevabilitéde son intervention forcée pour la première fois en cause d'appel à défaut d'évolution du litige. Il convient cependant d'observer qu'il avait déjà été appelé dans la procédure de première instance, devant laquelle il n'a pas comparu et qu'il a naturellement été intimé dans le cadre de l'appel. Il ne se trouve donc pas sous le régime d'une intervention forcée devant la cour et ne peut invoquer les dispositions de l'article 555 du code de procédure civile. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de déclarer irrecevable la mise en cause de M. [G] [Z] devant la cour. La créance directement issue du crédit qui a fait l'objet d'un effacement au bénéfice de M. [Z], au cours d'une procédure de surendettement ne peut se confondre avec les dommages et intérêts dus par le notaire en raison de sa propre faute. Me [B] [J] et la SCP [J] -Russo ne peuvent donc invoquer dans le cadre de la présente affaire, l'application de l'article 1251-3 du Code Civil. Il est par ailleurs observé qu'aucune faute n'est invoquée à l'encontre de M. [Z], dans le cadre d'un appel en garantie. Il n'est donc pas possible pour l'officier ministériel d'appeler l'emprunteur en garantie de ce c Le jugement est infirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Dit avoir lieu de déclarer irrecevable la mise en cause de M. [G] [Z], Condamne Me [B] [J] et la SCP [J]-Russo à payer à la SA Crédit immobilier de France Méditerranée la somme de 30 517,33 €, avec intérêts au taux légal capitalisés, Rejette la demande d'appel en garantie formée par Me [B] [J] et la SCP [J] -Russo à l'encontre de M. [G] [Z], Y ajoutant, Condamne Me [B] [J] et la SCP [J]-Russo à payer à la SA Crédit Immobilier de France Développement ,la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Me [B] [J] et la SCP [J]-Russo à payer à M. [G] [Z],la somme de 1500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Me [B] [J] et la SCP [J]-Russo aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT