Cour d'appel, 29 mars 2023. 21/01343

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 21/01343 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H77S AV TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES 26 mars 2021 RG :19/04557 S.A.S. TIFAK C/ [K] Grosse délivrée le 29 MARS 2023 à Me Emmanuelle VAJOU Me Clotilde LAMY COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 4ème chambre commerciale ARRÊT DU 29 MARS 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nîmes en date du 26 Mars 2021, N°19/04557 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre Madame Claire OUGIER, Conseillère Madame Agnès VAREILLES, Conseillère GREFFIER : Madame Isabelle DELOR, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 09 Mars 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Mars 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : S.A.S. TIFAK, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 794 279 828, venant aux droits de Mr [H] [X], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social. [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Clara LEMARCHAND, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉE : Madame [B] [N] [K] épouse [W] née le 13 Mai 1956 à [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Clotilde LAMY de la SELEURL CABINET CLOTILDE LAMY - AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Février 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 29 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Vu l'appel interjeté le 2 avril 2021 par la S.A.S. Tifak, venant aux droits de Monsieur [H] [X], à l'encontre du jugement prononcé le 26 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes, dans l'instance n°19/04557, Vu le transfert du dossier intervenu le 13 avril 2021 de la 2ème chambre Section A vers la 4ème chambre commerciale, Vu l'ordonnance de référé du 25 juin 2021 prononçant l'arrêt de l'exécution provisoire assortissant le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 26 mars 2021, Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 22 décembre 2021 par l'appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé, Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 23 février 2023 par Madame [B] [K] épouse [W], intimée et appelante incidente, et le bordereau de pièces qui y est annexé, Vu l'ordonnance du 31 octobre 2022 de clôture de la procédure à effet différé au 23 février 2023, Monsieur [T] [K] était propriétaire de locaux situés [Adresse 2] (30). Par acte authentique du 30 avril 2005, il a fait donation de la nue propriété de ce bien à sa fille, Madame [J] [K] épouse [W], et s'en est réservé l'usufruit. Par acte sous seing privé du 1er novembre 2007, Monsieur [T] [K] a donné à bail les locaux à Monsieur [H] [X], pour une durée de 23 mois, moyennant un loyer annuel de 7 200 euros hors taxes. Par avenant signé le 11 mars 2010, le bail dérogatoire a été renouvelé d'un commun accord entre les parties, pour deux ans, aux mêmes clauses et conditions que le bail précédant. Monsieur [T] [K] est décédé le 19 avril 2015 de sorte que sa fille est devenue pleinement propriétaire des locaux donnés à bail, à cette date. Par courrier de son conseil du 20 janvier 2015, Monsieur [H] [X] a indiqué à Madame [J] [K] épouse [W] qu'il acceptait de régulariser un bail commercial en bonne et due forme. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2015, le conseil de Madame [W] a indiqué au conseil de Monsieur [X] que ce dernier restait débiteur de la somme de 1 800 euros de loyers impayés et lui a notifié un projet de bail détaillant le nouveau loyer proposé de 1 000 euros par mois au terme du bail dérogatoire. Le locataire n'a pas répondu à ce courrier. Par assignation du 18 novembre 2015, Madame [B] [W], venant aux droits de son père, a saisi le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de voir constater que le bail, qui s'était renouvelé au terme du bail dérogatoire unissant Monsieur [H] [X] et Monsieur [T] [K], était soumis aux dispositions des articles L. 154-2, 1° et suivants du code de commerce, était d'une durée de 9 ans à compter du 12 mars 2012 et que le montant du loyer était fixé à la valeur locative de 1 000 euros par mois. Par exploit d'huissier du 24 octobre 2016, Monsieur [H] [X] a notifié au bailleur la cession de son fonds de commerce au profit de la société Tifak. Par jugement du 13 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Nîmes a constaté que le bail commercial avait pris effet le 12 mars 2012 et se terminerait le 11 mars 2021, a ordonné une expertise, maintenu provisoirement le montant du loyer à la somme de 600 euros par mois et sursis à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport. Le 26 juin 2017, l'expert judiciaire a déposé son rapport définitif. Par jugement du 26 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a : -Fixé la valeur locative annuelle nette de l'immeuble loué par Madame [B] [K] épouse [W] à la société Tifak qui vient aux droits de Monsieur [H] [X] décédé le 1er avril 2018 à compter du 20 janvier 2015 à la somme de 10 210 euros -Condamné la société Tifak qui vient aux droits de Monsieur [H] [X] à payer à Madame [B] [K] épouse [W] la somme de 18 356 euros dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement, -A défaut de règlement de l'intégralité de la somme susvisée dans le délai indiqué ci-dessus, prononcé la résiliation judiciaire du bail précaire unissant les parties aux torts de la défenderesse preneur audit bail; Par conséquent, -Ordonné l'expulsion de la société Tifak ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux occupés indûment de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique; -Ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble désigné par la demanderesse ou dans tel autre lieu au choix de la requérante en garantie des sommes qui pourront lui être dues; -Condamné la société Tifak qui vient aux droits de Monsieur [H] [X] à payer à Madame [B] [K] épouse [W] une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois à compter de la signification du présent jugement jusqu'à la complète libération des lieux -Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement -Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires -Condamné la société Tifak au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du rapport d'expertise judiciaire ainsi que le coût des trois commandements de payer -Condamné la société Tifak à payer à Madame [B] [K] épouse [W] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le 2 avril 2021, la société Tifak a interjeté appel de cette décision aux fins de la voir réformer en toutes ses dispositions. Par ordonnance de référé du 25 juin 2021, le premier président de la cour d'appel de Nîmes a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire assortissant le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 26 mars 2021. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l'appelante demande à la cour, au visa des articles L. 145-5, L. 145-33, R. 145-6 du code de commerce, de : -Statuant sur l'appel formé à l'encontre du jugement rendu le 26 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes RG 19/04557 des chefs ayant : Fixé la valeur locative annuelle nette de l'immeuble loué par Madame [B] [K] épouse [W] à la société Tifak qui vient aux droits de Monsieur [H] [X] décédé le 1er avril 2018 à compter du 20 janvier 2015 à la somme de 10 210 euros annuelle; Condamné la société Tifak qui vient aux droits de Monsieur [H] [X] à payer à Madame [B] [K] épouse [W] la somme de 18 356 euros dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement; A défaut de règlement de l'intégralité de la somme susvisée dans le délai indiqué ci-dessus, prononcé la résiliation judiciaire du bail précaire unissant les parties aux torts de la défenderesse preneur audit bail; Par conséquent, Ordonné l'expulsion de la société Tifak ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux occupés indûment de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique; Ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble désigné par la demanderesse ou dans tel autre lieu au choix de la requérante en garantie des sommes qui pourront lui être dues; Condamné la société Tifak qui vient aux droits de Monsieur [H] [X] à payer à Madame [B] [K] épouse [W] une indemnité d'occupation de 1 000 euros à compter de la signification du présent jugement jusqu'à la complète libération des lieux; Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement; Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; Condamné la société Tifak au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du rapport d'expertise judiciaire ainsi que le coût des trois commandements de payer; Condamné la société Tifak à payer à Madame [B] [K] épouse [W] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau, -Réformer le jugement attaqué en ce qu'il a fixé la valeur locative annuelle de l'immeuble loué à la SAS Tifak [Adresse 2] à la somme de 10 210 euros à compter du 20 janvier 2015 En conséquence, -Fixer la valeur locative annuelle à la somme de 6 311 euros à compter du 20 janvier 2015 A titre subsidiaire, -Fixer la valeur locative annuelle à la somme de 6 480 euros à compter du 20 janvier 2015 -Réformer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Tifak à payer la somme de 18 358 euros dans un délai de 8 jours -Réformer le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné : l'expulsion de la société Tifak ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux occupés de son chef, à défaut de règlement de cette somme; le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde meuble en garantie des sommes qui pourraient être dues; -Réformer le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné le versement d'une indemnité de 1 000 euros par mois jusqu'à libération complète des lieux -Réformer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Tifak au paiement de trois commandements de payer déjà réglés par elle -Réformer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Tifak au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens -Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de Madame [W] tendant à conclure un nouveau bail -Débouter Madame [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, outre appel incident -Condamner Madame [W] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que la décision attaquée manque de base légale en ce que les critères légaux d'appréciation de la valeur locative, énoncés à l'article L145-33 du code de commerce, n'ont pas été examinés. L'appelante fait également grief au tribunal d'avoir refusé d'examiner le rapport amiable établi, à sa requête, par un autre expert agréé par la cour d'appel alors que cette communication est parfaitement valable, peu important que l'avis de cet assistant technique ait été sollicité postérieurement au dépôt du rapport judiciaire. L'affirmation contenue dans le jugement attaqué selon laquelle cet expert mandaté par le preneur aurait évalué la valeur locative, sans même s'être déplacé sur les lieux loués est fausse. Elle réfute également l'argument selon lequel l'expert amiable aurait un déficit de connaissance du tissu local ne permettant pas de considérer ses conclusions comme objectives alors qu'il n'a fait que relever, en sa qualité de professionnel, les incohérences du rapport de l'expert judiciaire. En adressant directement un message électronique à l'avocat de la bailleresse, plus d'un an après le dépôt de son rapport d'expertise définitif, l'expert judiciaire a violé le principe contradictoire ainsi que la neutralité et l'impartialité qui doivent régir son analyse. De plus, il y a une contradiction évidente entre les indications données par l'expert judiciaire, dans son mail, laissant entendre que l'absence de proximité immédiate d'un parking n'est pas un inconvénient et les affirmations contenues dans son rapport selon lesquelles cette absence entrave la commercialité. De même, l'expert judiciaire s'est contredit en ce qui concerne la vacance des locaux dans la cité du [Localité 3] et la possibilité pour le preneur de vivre correctement de son activité. S'agissant de la valeur locative du bail renouvelé, l'appelante expose que les juges sont tenus de prendre en considération les critères légaux énumérés à l'article L.145-33 du code de commerce. Or, l'expert judiciaire a utilisé deux méthodes, une méthode par comparaison qui apparaît conforme aux exigences légales mais également une méthode appelée du 'prix moyen pondéré', non conforme au texte qui vise explicitement les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La méthode appelée du 'prix moyen pondéré' consiste à se référer au prix moyen par m² fixé par la chambre régionale des experts évaluateurs Provence-Languedoc, et à appliquer ensuite des coefficients d'adaptation. Si le prix moyen fixé par cette chambre, à hauteur de 149 euros par m² pour l'année 2015, est bien un prix de marché, il s'agit d'un prix moyen défini pour toute la région Provence-Languedoc qui paraît très éloigné de la notion de voisinage exigée dans la loi pour choisir les éléments de comparaison. Cette méthode ne peut donc être utilisée qu'à titre d'élément de recoupement de la méthode par comparaison directe. L'appelante reproche à l'expert judiciaire d'avoir retenu, dans la détermination de la surface utile pondérée, une pondération de 0,7 pour la partie réserve qui est bien supérieure aux préconisations contenues dans la charte des experts au 1er juillet 2015, qui oscillent entre 0,4 et 0,5. S'agissant de la détermination de la valeur locative en application de la méthode du prix moyen pondéré, l'appelante indique que l'expert judiciaire ne pouvait, sans se contredire, retenir un coefficient des caractéristiques propres au local considéré de 1,10 bien au dessus de la fourchette proposée et que le coefficient de 0,90 que retient l'expert amiable est mieux adapté au commerce à l'identité visuelle médiocre. De plus, l'expert judiciaire a retenu un coefficient de destination des lieux de 1,10 alors qu'il conviendrait de faire application d'un coefficient de 1.Il n'y a pas non plus lieu à application d'un coefficient supérieur à 1 en ce qui concerne les obligations respectives des parties alors que le paiement de la taxe foncière n'incombe pas au locataire, par principe. L'expert judiciaire a retenu un coefficient de situation et de facteurs locaux de commercialité de 1,25, sans avoir justifié son choix, et ce, alors que les difficultés de stationnement sont un inconvénient majeur pour le local qui se trouve également dans un secteur particulièrement sinistré. Le coefficient de 1,10 retenu par l'expert amiable est ainsi plus adapté. Par conséquent, en retenant les coefficients d'adaptation correspondant à la situation réelle des locaux, on obtient un loyer de 5 974 euros par an, sur la base d'un prix de 149 euros et d'une surface de 40,5 M² X 0,90 X 1 X 1X 1,10. S'agissant de la détermination de la valeur locative en application de la méthode par comparaison, l'expert judiciaire cite neuf éléments de référence dont certains ne peuvent être considérés comme comparables. Les références 1, 3 et 6 constituées d'estimations par des agences immobilières du local donné à bail ne correspondant pas aux exigences légales. La référence 7 est un simple mandat de vente qu'il convient d'écarter. La référence 9 est un bail précaire dont la prise d'effet est postérieure à la date à laquelle on doit se placer pour fixer la valeur locative et elle concerne un local destiné à un restaurant situé en front de mer. Il convient d'appliquer aux références 4 et 5 constituées de baux 'tous commerces' un coefficient d'adaptation de 0,90 et une pondération comparable à celle constatée pour le local litigieux. Il convient d'appliquer à la référence 8 un abattement de 30% pour tenir compte de sa situation plus favorable. En revanche, la référence n°2 de deux locaux situés à toute proximité du local donné à bail à l'appelante est à retenir. Ainsi, la valeur locative par cette méthode s'établit à 6 480 euros par an. L'appelante souligne que l'expert amiable a proposé d'appliquer un coefficient 2 à la méthode par comparaison directe, ce qui porte la valeur locative moyenne à 6 311 euros par an. L'appelante soutient que la résiliation judiciaire ne peut être ordonnée alors que la fixation judiciaire du prix du bail n'est en rien liée à un comportement fautif de sa part et que le défaut de paiement des loyers ne peut viser un rappel dû à la suite d'une décision judiciaire. S'agissant de la demande de la bailleresse de modification des clauses et conditions du contrat liant les parties, elle précise qu'il ne ressort nullement de l'article L.145-5 du code de commerce qu'une action en re-qualification d'un bail dérogatoire autorise le bailleur à modifier les conditions du contrat initial. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l'intimée demande à la cour de : -Débouter la société Tifak de ses demandes, fins et conclusions; -Confirmer le jugement en ce qu'il a : Fixé la valeur locative annuelle nette de l'immeuble loué par Madame [B] [K] épouse [W] à la société Tifak qui vient aux droits de Monsieur [H] [X] décédé le 1er avril 2018 à compter du 20 janvier 2015 à la somme de 10 210 euros annuelle; Condamné la société Tifak qui vient aux droits de Monsieur [H] [X] à payer à Madame [B] [K] épouse [W] la somme de 18 356 euros dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement; A défaut de règlement de l'intégralité de la somme susvisée dans le délai indiqué ci-dessus, prononcé la résiliation judiciaire du bail précaire unissant les parties aux torts de la défenderesse preneur audit bail; Par conséquent, Ordonné l'expulsion de la société Tifak ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux occupés indûment de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique; Ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble désigné par la demanderesse ou dans tel autre lieu au choix de la requérante en garantie des sommes qui pourront lui être dues; Condamné la société Tifak qui vient aux droits de Monsieur [H] [X] à payer à Madame [B] [K] épouse [W] une indemnité d'occupation de 1 000 euros à compter de la signification du présent jugement jusqu'à la complète libération des lieux; Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement; Condamné la société Tifak au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du rapport d'expertise judiciaire ainsi que le coût des trois commandements de payer; Condamné la société Tifak à payer à Madame [B] [K] épouse [W] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. -L'infirmer en ce qu'il a : Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; Et statuant à nouveau, Vu le bail dérogatoire qui s'est poursuivi, vu les dispositions des articles L. 145-2, 1° et suivants du code de commerce, -Condamner la société Tifak qui vient aux droits de Monsieur [H] [X] à payer à Madame [B] [K] épouse [W] la somme de 18 356 + 5 977,83 = 24 333,83 euros, dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement; -Dire que ce loyer sera révisé annuellement à compter du 12 mars 2012 -Donner injonction à la société Tifak de régulariser le projet de bail commercial annexé aux présentes dans le mois de la signification de la décision à intervenir -A défaut, condamner la société Tifak à régler une astreinte de 152 euros par jour de retard -Condamner la société Tifak à payer à Madame [B] [K] épouse [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive -Condamner la société Tifak à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, A titre subsidiaire, -Ordonner la réouverture des opérations d'expertise aux frais de la société Tifak afin que Monsieur [V] puisse s'expliquer sur le rapport Roussel -Maintenir les dispositions du jugement du 13 décembre 2016 jusqu'au dépôt du rapport définitif. L'intimée et appelante incidente réplique que le rapport de l'expert marseillais de l'appelante du 25 mai 2017 n'a jamais été transmis à l'expert judiciaire dans les pièces produites en annexe de ses dires. C'est un rapport fantôme non soumis à la contradiction de l'expert judiciaire, écrit par un cabinet qui ne connaît pas le marché locatif du Gard et encore moins celui du [Localité 3]. L'expert judiciaire a confirmé son choix de méthode par la particularité des commerces du site qu'il connaît bien et qui peut présenter un fonctionnement différent des sites habituellement observés dans d'autres communes. Chaque expert est susceptible d'adapter le tableau de pondération des surfaces commerciales tel qu'il a été arbitré par le comité de rédaction de la charte en évaluation immobilière. Les pondérations retenues sont parfaitement justifiées, la boutique en question étant pratiquement carrée et la partie la plus profonde (réserve et toilettes) est située dans une zone à 0,70. Le cloisonnement opéré par le preneur est très facilement rapportable puisqu'il s'agit de cloison amovible, type rideaux. Consciente du manque de fondement du rapport de son expert, le preneur a produit des attestations qui ne sont pas probantes. S'agissant des comptes entre les parties, la bailleresse indique que le preneur tente par tous les moyens de retarder le règlement du loyer fixé par l'expert judiciaire, reconnaissant devant le Premier Président qu'il n'a pas les moyens de régler l'arriéré fixé par le premier juge correspondant au montant du loyer renouvelé. Ce n'est que depuis le retrait du rôle de l'affaire que le loyer est désormais réglé mensuellement. Elle a du régler les frais de l'expertise judiciaire qui devront être supportés par le preneur. S'agissant des clauses du bail renouvelé, l'analyse du premier juge est erronée, le loyer ayant toujours été payé mensuellement. MOTIFS 1) Sur le montant du loyer Aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En l'espèce, le jugement rendu le 13 décembre 2016 par le tribunal judiciaire de Nîmes a constaté qu'un bail commercial avait pris effet le 12 mars 2012 pour se terminer le 11 mars 2021 entre Madame [K] épouse [W] et Monsieur [H] [X] aux droits duquel vient la S.A.S. Tifak. Dès lors, en application de l'article L. 145-5, alinéa 3, du code de commerce, le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative à compter du jour de la demande, soit en l'espèce, du 20 janvier 2015. L'expert judiciaire a appliqué deux méthodes d'évaluation différentes, la méthode du prix moyen pondéré et la méthode par comparaison directe, et il a conclu à une valeur locative du local considéré de 10 210 euros par an, à partir de la moyenne des deux résultats respectivement obtenus de 10 540 et de 9 880 euros. La cour ne peut que déplorer que le rapport d'expertise amiable versé au débat par le preneur n'ait pas été soumis, dans le cadre d'un dire, à l'appréciation de l'expert judiciaire. Cependant, ce rapport non contradictoire, soumis à la libre discussion des parties, constitue un élément de preuve parmi d'autres. Il ne doit donc pas être écarté. Dans son rapport non contradictoire, l'expert mandaté unilatéralement par le preneur n'a pas remis en cause les constatations matérielles opérées par l'expert judiciaire mais en a seulement tiré des conséquences différentes sur l'appréciation de la valeur locative. L'expert privé a également souligné la contradiction de certains éléments d'information relatés dans le rapport d'expertise judiciaire. Il n'est donc pas nécessaire à la solution du litige d'ordonner la réouverture des opérations d'expertise judiciaire. La bailleresse a contacté l'expert judiciaire qui lui a répondu, dans un courriel du 27 novembre 2018, en émettant un avis critique sur le rapport d'expertise amiable communiqué par le preneur. Ce faisant, l'expert judiciaire est intervenu, en dehors du cadre de sa mission, pour appuyer la position de l'une des parties, ce qui est contraire à l'impartialité avec laquelle il doit oeuvrer. Le courriel du 27 novembre 2018 sera, par conséquent, écarté. La méthode par comparaison directe La méthode par comparaison directe consiste à étudier des références précises, dont les caractéristiques et la localisation sont proches de celles du local loué. Elle doit être privilégiée dans la mesure où c'est celle qui répond le mieux aux critères définis par les articles L.145-33 et R.145-2 et suivants du code de commerce. L'expert judiciaire a décrit, dans son rapport, les caractéristiques du local litigieux, situé à l'angle de la rue Alsace Lorraine et de la rue de la Poissonnerie, en façade latérale d'un corps de bâtiment principal. La boutique comprend une salle réservée à la vente et dans son prolongement, une réserve et des toilettes. La façade comporte une ouverture et deux vitrines principales dont les dimensions sont assez importantes. Le bail dérogatoire prévoyait que les biens loués étaient destinés à l'usage de vente de produits textiles, bazars, souvenirs, vins, etc.... Il y était stipulé que le preneur acquitterait ses contributions personnelles en matière d'impôts et taxes et qu'il rembourserait au bailleur les charges afférent au bien loué, à l'exception de l'assurance de l'immeuble et des éventuels honoraires de gestion de l'immeuble et des biens loués. S'agissant des facteurs locaux de commercialité, les études statistiques consultées par l'expert judiciaire n'ont pas démontré de progression de la zone, ni en termes de population, de revenus ou d'activités porteuses de valeur ajoutée. Le commerce considéré est situé dans une rue adjacente aux rues les plus passantes du centre ville du Grau-Du-Roi qui connaît une activité essentiellement saisonnière. Il est proche de la place de la République qui accueille le marché, trois jours par semaine. L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. L'obligation de se référer aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, implique qu'il soit procédé à une pondération de la superficie du local. L'expert judiciaire a retenu, en page 24 de la première partie de son rapport, une surface utile de vente de 33,96 M², une réserve de 10 M² et des toilettes de 3,08 M². Il a appliqué en ce qui concerne la réserve un coefficient pondérateur de 0,70 et en ce qui concerne les toilettes un coefficient pondérateur de 0,50. La charte de l'expertise en évaluation immobilière, dans sa version en vigueur au 20 janvier 2015, prévoit une pondération comprise entre 0,40 et 0,50 pour les zones non accessibles à la clientèle des boutiques dont la surface de vente est inférieure à 100 M² en centre ville. Cette charte est un simple outil d'évaluation qui ne présente pas de caractère impératif. L'expert mandaté par le preneur critique l'application par l'expert judiciaire d'un coefficient pondérateur de 0,70 en ce qui concerne la superficie de la réserve alors que le local ne présenterait pas de spécificité qui justifierait une pondération différente de celle préconisée par la charte. Toutefois, l'expert judiciaire a indiqué, en page 5 de la deuxième partie de son rapport, que la boutique exploitée par le preneur était compacte et qu'en termes d'usage et de proximité d'accès par rapport à l'entrée, la surface réservée à la vente n'était pas véritablement différente de celles affectées à la réserve et aux toilettes. La réserve, d'une superficie utile de l'ordre de 10 M², se trouve dans le prolongement de la salle réservée à la vente ; son sol est équipé du même revêtement et elle n'en est séparée que par une cloison amovible de type rideau ; la boutique de 47,04 M² au total est plus large que profonde et la réserve se trouve donc très proche de l'entrée et d'une grande facilité d'accès. La configuration du local présente donc des spécificités qui justifient la pondération de 0,70 proposée par l'expert judiciaire, inférieure à celle recommandée par la charte en ce qui concerne la superficie de la réserve. Par conséquence, il convient de retenir une surface utile pondérée de 42,50 M². Le preneur critique les loyers de référence pris en considération par l'expert judiciaire. Les références n°1, 3 et 6 sont des estimations fournies par des agences immobilières qui varient sensiblement selon que les professionnels de l'immobilier ont été mandatés par le preneur ou le bailleur. D'ailleurs, la même agence sollicitée par le preneur le 14 janvier 2016, puis par l'expert judiciaire le 20 mars 2017, a donné une première estimation comprise entre 127,55 à 148,81 euros le M² utile par an, puis une seconde estimation comprise entre 180 et 360 euros, une année plus tard. Ces avis de valeur qui reposent sur des données non détaillées ne répondent pas aux exigences légales et doivent être écartés. La référence n°7 est constituée d'un mandat de vente portant sur un local sur lequel un bail a été conclu en 2017, soit deux années après la date de référence du 20 janvier 2015 pour la fixation du loyer. La valeur locative de 260,87 euros le M² utile, citée dans le mandat, ne constitue donc pas un élément de comparaison pertinent. Le preneur se base sur le rapport de son expert privé pour prétendre qu'il convient d'appliquer un abattement de 30% sur la référence n°8 constituée d'un local implanté [Adresse 7] qui bénéficierait d'une commercialité supérieure, à vingt mètres de la [Adresse 6], près de l'enseigne attractive du glacier 'Catalan' et de la plage. Cependant, les affirmations de l'expertise non contradictoire ne sauraient avoir une valeur probante supérieure aux conclusions de l'expert judiciaire qui a interrogé des sachants qui lui ont confirmé que la rue Victor Granier, dans sa partie basse, présentait une commercialité assez voisine de la rue de la poissonnerie; il n'y a donc pas lieu de procéder à un abattement de 30% sur le prix de 240 euros le M² utile de l'élément de comparaison n°8. La référence n°9 est relative à un bail précaire qui n'est pas représentatif des prix couramment pratiqués dans le voisinage, dans le cadre d'un bail commercial de droit commun. Les références n°4 et 5 constituent des baux tous commerces (sauf nuisances en ce qui concerne la référence n°5). Toutefois la destination très large du local considéré de vente de produits textiles, bazars, souvenirs, vins, qui est très proche de celle d'un bail tous commerces ne justifie pas qu'il soit procédé à une minoration. La pondération de 15% appliquée par l'expert privé aux références n°4 et n°5 ne repose sur aucun critère objectif et précis, faute de connaissance de la configuration des lieux servant d'éléments de comparaison, et doit être rejetée. [Adresse 5] est perpendiculaire à la [Adresse 2]. Il n'est pas démontré que l'implantation au n°[Adresse 5] de la référence n°5, soit plus favorable que celle du local litigieux, tout proche. La référence n°2 composée de deux baux de locaux situés dans la même rue que le local litigieux est utile. Au vu de ces éléments, la méthode de comparaison directe aboutit à déterminer la valeur locative du local considéré sur la base de 177 euros le M². Etant donné qu'il présente une surface pondérée de 42,50 M², la valeur locative s'établit à 7 520 euros par an (prix arrondi). La méthode du prix moyen pondéré Cette méthode consiste à appliquer à la superficie louée la valeur du M² moyen pondéré dans la région, fixée par la chambre régionale des experts évaluateurs, en appliquant des coefficients correcteurs pour tenir compte des spécificités du local considéré, au regard des critères énumérés par l'article L.145-33 du code de commerce. En l'occurrence, le prix moyen dans une station du littoral déterminé par la chambre régionale des experts évaluateurs immobiliers et commerciaux est de 149 euros le M² pour l'année 2015. Le résultat obtenu à l'aide de cette méthode qui part d'un prix très général pour ensuite l'adapter au local loué, en fonction de ses caractéristiques propres, avec des coefficients nécessairement approximatifs, apparaît moins fiable que la méthode par comparaison directe. Comme le souligne l'expert privé du preneur, il est préférable de ne l'utiliser qu'à titre de simple recoupement, sans toutefois totalement l'écarter alors que lui-même l'intègre, dans son calcul, en appliquant un coefficient de 1 au résultat obtenu avec cette méthode et un coefficient de 2 au résultat obtenu avec la méthode de comparaison directe. Les caractéristiques du local Aux termes de l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. S'agissant des caractéristiques propres au local, l'expert privé du preneur propose d'appliquer un coefficient de 0,90 au lieu de celui de 1,10 retenu par l'expert judiciaire qu'il estime trop élevé, comme supérieur à la moyenne, alors que l'immeuble présente des caractéristiques classiques. L'expert judiciaire a retenu que la dimension des lieux était bien adaptée à l'activité de vente de textiles exercée, que l'organisation générale des volumes était normalement optimisée et que la situation de 'plain-plan' était un avantage dans ce type de commerce. Il a souligné la bonne dimension de la façade qui offre des vitrines larges et accueillantes ainsi que l'aspect général de l'immeuble assez valorisant et bien entretenu. Toutefois, il a également constaté que les locaux se trouvaient en façade latérale d'un corps de bâtiment principal qui n'offrait pas de dégagement dès lors qu'il longeait sur l'un de ses côtés une voie de desserte dont la largeur était réduite; que, de ce fait, les lieux jouissaient d'une visibilité atténuée, que l'ampleur de leur façade ne les dégageait pas par rapport à leurs voisins immédiats et que leur localisation correspondait à la partie la moins bien exposée du bâtiment. Au vu de ces constatations, un coefficient modérateur de 1 apparaît suffisant dès lors que les caractéristiques du local ne sont pas supérieures à la moyenne des locaux donnés à bail. La destination des lieux C'est à juste titre que l'expert judiciaire a retenu un coefficient de 1,10 supérieur à la moyenne dès lors que la destination des lieux, sans être une destination tous commerces, est très large puisqu'elle permet d'exercer la vente de produits textiles mais également de bazars, souvenirs. Les obligations respectives des parties Le bailleur ne s'est pas déchargé sur le preneur d'obligations lui incombant en vertu de la loi ou des usages et notamment du paiement de la taxe foncière. Dans ces circonstances, un coefficient pondérateur de 1 est suffisant. Les facteurs locaux de commercialité Les attestations rédigées par l'exploitante d'un fonds de commerce de prêt à porter voisin et par un agent immobilier ainsi que l'article de presse relatant les difficultés de la station balnéaire sont relatifs aux saisons estivales 2018 ou 2019. Ces renseignements sont donc inopérants alors que la valeur locative doit être fixée à la date du 20 janvier 2015. Il en est de même des travaux publics ayant impacté l'activité du preneur du 30 septembre 2019 au 9 mars 2020. L'expert mandaté par le preneur indique, dans son rapport, que le coefficient de 1,25 retenu par l'expert judiciaire était trop élevé, au regard notamment de la médiocrité de la commercialité de la rue de la Poissonnerie, en particulier de la portion dans laquelle se trouve le local étudié et des difficultés de stationner à proximité. Il a précisé que le stationnement sur le parking de la place du marché (place de la République) était interdit entre mars et octobre, à la période de la fréquentation la plus forte. Il est certain que le commerce considéré ne bénéficie pas de possibilité de stationnement à proximité immédiate, en pleine saison touristique ; toutefois, l'expert judiciaire a souligné, en page 3 de la seconde partie de son rapport, que les déplacements à pied s'effectuaient de façon simple et rapide au centre de la commune du [Localité 3] qui présentait une superficie maîtrisée. L'expert judiciaire a également relevé que les commerces voisins du local litigieux étaient essentiellement des commerces dits de 'bouche' qui ne présentaient pas d'intérêt immédiat pour l'activité exercée par le preneur et que les abords étaient constitués d'enseignes à faible notoriété. Il a indiqué que la rue de la Poissonnerie était une artère moyennement passante ; qu'il s'agissait d'un axe de liaison qui rencontrait seulement un surcroît d'activité les jours de marché, trois fois par semaine, en raison de sa proximité avec la place de la République. Les statistiques qu'il a recueillies auprès de l'office de tourisme n'ont pas montré d'augmentation significative des flux touristiques affectant les facteurs locaux de commercialité. Au vu de ces éléments, il y a lieu d'appliquer un coefficient pondérateur de 1,15 pour tenir compte des facteurs locaux de commercialité du secteur considéré. Ainsi, le résultat obtenu est de 8 010 euros, par application de la méthode du prix moyen pondéré. La méthode par comparaison directe devant toutefois être privilégiée, la valeur locative du local situé [Adresse 2] sera fixée à 7 680 euros par an hors taxes à compter du 20 janvier 2015. Il n'y a pas lieu de dire que le loyer sera révisé annuellement à compter du 12 mars 2012 mais à compter de la date de sa détermination au 20 janvier 2015. 2) Sur la demande de résiliation du bail Les loyers dus au cours de la période du 20 janvier 2015 au 23 février 2023, soit pendant quatre vingt dix sept mois, s'élèvent à 62 080 euros. Le preneur a payé la somme de 58 200 euros, il est donc redevable de la somme de 3 880 euros qu'il sera condamné à verser à la bailleresse. En application de l'ancien article 1155 du code civil (le retard étant survenu antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance 2016-131 du 1er octobre 2016), les intérêts légaux dus sur la différence entre l'ancien et le nouveau loyer courront à compter de l'assignation du 18 novembre 2015 pour les loyers échus à cette date et à compter de chaque échéance de loyer pour les suivants. Suite à la délivrance de trois commandements de payer, le preneur s'est finalement acquitté de l'intégralité des loyers provisoirement fixés à 600 euros par mois, par le jugement du 13 décembre 2016, de sorte que jusqu'à la fixation judiciaire du montant du loyer par la présente décision, il était à jour de ses obligations. Il appartient à la juridiction saisie d'une demande de prononcé de la résolution du contrat de bail de se livrer à une appréciation de la gravité du manquement invoqué. En l'occurrence, aucun manquement du preneur à ses obligations n'est encore avéré; il n'est qu'éventuel de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ores et déjà de prévoir que la résiliation judiciaire du contrat de bail sera prononcée, faute de paiement, dans un délai de huit jours, du montant du nouveau loyer qui vient d'être fixé. Le jugement déféré sera, par conséquent, infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, ordonné l'expulsion du preneur et mis à sa charge une indemnité d'occupation. 3) Sur le projet de bail commercial Le preneur a refusé de signer le projet de bail commercial qui lui a été soumis par la bailleresse qui prévoyait le règlement mensuel du loyer. Si le preneur a pu régler mensuellement certains loyers, comme il en avait la faculté, il ne lui en avait pas été fait obligation dans le bail dérogatoire. Le bail reconduit pour une durée de neuf années bail ne saurait donc comporter des clauses et conditions distinctes de celles du bail dérogatoire, en l'absence d'accord contraire des parties. Le jugement sera, par conséquent, confirmé en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande tendant à voir ordonner au preneur de régulariser le projet de bail commercial, sous astreinte. 4) Sur la demande de dommages-intérêts La défense à une action en justice ne dégénère en abus que si elle est exercée de mauvaise foi, ou si la résistance opposée aux prétentions était manifestement infondée. En l'occurrence, le preneur n'a pas fait valoir des moyens dénués de pertinence pour s'opposer aux prétentions de la bailleresse. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. 5) Sur les frais du procès Le preneur justifie qu'il s'est déjà acquitté des frais des commandements de payer de sorte que la demande de la bailleresse, à ce titre, est devenue sans objet. La procédure judiciaire était nécessaire pour déterminer la valeur locative du local commercial, à l'issue du bail dérogatoire. Pour ces motifs, les dépens de première instance et d'appel, y compris le coût de l'expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a : débouté Madame [B] [K] épouse [W] de sa demande tendant à voir ordonner au preneur de régulariser le projet de bail commercial, sous astreinte, débouté Madame [B] [K] épouse [W] de sa demande en dommages-intérêts, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Fixe la valeur locative annuelle à la somme de 7 680 euros par an hors taxes à compter du 20 janvier 2015 Dit que le loyer sera révisé annuellement à compter du 20 janvier 2015 Condamne la société Tifak à payer à Madame [B] [K] épouse [W] la somme de 3 880 euros au titre des loyers dus au cours de la période du 20 janvier 2015 au 23 février 2023, avec intérêts légaux dus sur la différence entre l'ancien et le nouveau loyer à compter de l'assignation du 18 novembre 2015 pour les loyers échus à cette date et à compter de chaque échéance de loyer pour les suivants. Déboute Madame [B] [K] épouse [W] de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la société Tifak, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, condamner la société Tifak au paiement d'une indemnité d'occupation Constate que la demande relative à la prise en charge des commandements de payer est devenue sans objet Y ajoutant, Déboute Madame [B] [K] épouse [W] de sa demande subsidiaire en réouverture des opérations d'expertise Déboute les parties de leurs demandes d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile Ordonne le partage par moitié des dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise judiciaire Arrêt signé par la présidente et par la greffiere. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,