Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 24/00154

- N° RG 24/00154 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNJQ Date : 15 Mai 2024 Affaire : N° RG 24/00154 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNJQ N° de minute : 24/00300 Formule Exécutoire délivrée le :17-05-2025 à :Me François MEURIN + dossier Copie Conforme délivrée le :17-05-2025 à :Me Valérie SELLAM BENISTY + dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUINZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : Entre : DEMANDERESSE S.A.R.L. LA TOUR FL [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX DEFENDERESSE S.A.S. SCMT [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Valérie SELLAM BENISTY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant ===================== Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 24 Avril 2024 ; EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES FAITS Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2029, la SCI S-Gonnery a donné à bail commercial à la société Services Climatisation Maintenance Technique (SCMT) des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf années entières consécutives à compter du 1er avril 2009 pour se terminer le 30 mars 2018, moyennant un loyer principal annuel de 30 000 euros, soit 7 500 euros ht (8 970 euros ttc) par trimestre. Le bail commercial s’est prolongé tacitement. La BRED, qui a octroyé le prêt ayant servi à l’acquisition du bien immobilier objet du bail, a pratiqué une saisie immobilière sur celui-ci. Suivant jugement en date du 3 mars 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux a adjugé le bien immobilier à la société Tour FL. - N° RG 24/00154 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNJQ Par lettre RAR en date du 22 avril 2022, l’avocat de la société la Tour FL a indiqué à la société SCMT notamment que “le bail prévoit une indexation du loyer par rapport à la variation de l’indice du 1er trimestre 2008. Le calcul de la révision du loyer permet d’aboutir à une somme de 37 795,59 € annuelle hors taxes hors charges (30 000 € X 1 886/1 497). Cependant, ce montant de loyer annuel correspond à l’occupation de la surface indiquée au bail. Le procès-verbal de description établit que vous occupez la totalité des locaux. Une surface totale des locaux a été arrêtée par la société Eurodiex pour une surface totale de 1 132,72 m² (rapport Eurodiex du 20 novembre 2019). Dans ces conditions dans la mesure où vous occupez la totalité des locaux appartenant désormais à ma cliente, le montant du loyer rapporté à la surface effectivement occupée peut être établi à la somme suivante : 152 899,36 € (37 795,59 €/280 m² x 1 132,72 m²). Je suis donc chargé par ma cliente d’engager une procédure afin d’obtenir la fixation du loyer à cette valeur compte tenu à la fois de la révision légale du loyer et des conditions d’occupation des locaux...” Suivant lettre officielle en date du 2 mai 2022, l’avocat de la société SCMT a répondu à son confrère notamment que “ma cliente disposait bien d’un bail sur la totalité occupée aujourd’hui. Mais le bailleur lui a demandé de réduire son assise à raison d’un avenant mais contre une indemnité d’éviction de 37 000 euros qui n’a jamais été acquittée. Aussi ma cliente a conservé l’amplitude du bail initial dans son installation. J’ai demandé à ma cliente de ressortir les documents justificatifs que je vous transmettrai (...) Mon client m’affirme que son loyer a été régulièrement augmenté en fonction des indices mais je me dois de vous apporter aussi la justification que je réclame à ma cliente. Je n’ai pas encore de copie de ce mail, et j’attends d’en disposer pour y lire le rythme de la révision qui vous le savez, par ailleurs est plafonnée par la loi. Pour repartir sur de bonnes et saines bases dans cette affaire, s’il s’agit bien de cela dans l’esprit de votre client et non d’un moyen de se débarrasser de son locataire, nous pourrions peut-être organiser une rencontre de nos clients avec leurs conseils, pour la rédaction d’un nouveau bail aplanissant les difficultés?...” Les échanges entre les parties n’ont pas permis de trouver un accord. Par acte extrajudiciaire en date du 23 juin 2022, la société Tour FL a fait délivrer à la société SCMT un congé avec offre de renouvellement de bail commercial. Le 1er août 2022, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 106 519,89 euros au titre de loyers restant dus, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial. Suivant courrier en date du 12 août 2022, la société SCMT a contesté le montant des sommes réclamées au titre de loyers impayés. Par acte d’huissier en date du 10 novembre 2022, la société la Tour FL a fait assigner devant la présente juridiction la société SCMT pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 20 mars 2009 avec toutes les conséquences de droit. Suivant ordonnance en date du 15 mars 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société la Tour FL et sur la demande de production de documents de la société SCMT. Par courrier RAR en date du 30 octobre 2023, la société La Tour FL a mis en demeure la société SCMT de lui payer la somme de 45 989,53 euros au titre de loyers impayés. Le 19 décembre 2023, la société La Tour FL a fait délivrer à la société SCMT un commandement de payer la somme de 64 120,63 euros au titre des loyers impayées, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial. Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la société La Tour FL a fait assigner devant la présente juridiction la société SCMT pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire avec toutes les conséquences de droit. Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024 et soutenues oralement à l’audience, elle demande de : Vu les articles 1103 et 1104, 1224, 1225, 1227, 1228 et 1229, 1728 et 1741 du code civil, Vu les articles 695, 696, 700 et 834 du code de procédure civile, Débouter la SAS SCMT de l'intégralité de ses demandes ; Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 20 mars 2009 consenti à la SAS SCMT pour les locaux sis à [Adresse 5], est acquise ; Constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 20 janvier 2024 ; Ordonner l’expulsion de la SAS SCMT, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard ; Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde-meubles du choix du demandeur, aux frais, risques et périls du défendeur ; Condamner, à titre provisionnel, la SAS SCMT au paiement au profit de la Sarl La Tour FL, des sommes suivantes : - 75 832.04 € au titre des loyers exigibles arrêtés au 1er trimestre 2024 inclus, - une somme équivalente aux loyer et charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ; Condamner la SAS SCMT au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SAS SCMT aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. La société La Tour FL expose à l’appui de ses prétentions que : - en application des articles 834 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce et 1353, alinéa 2, du code civil, elle est recevable et bien fondée à solliciter l’expulsion de la SAS SCMT ; - sa créance n’est pas sérieusement contestable ; - il est, par suite, justifié de condamner la SAS SCMT, au paiement à titre provisionnel d’une somme de 75 832.04 € au titre des loyers arrêtés au 1er trimestre 2024 inclus ; - d’autre part, le bail ayant pris fin depuis le 20 janvier 2024, la SAS SCMT est depuis cette date occupante sans droit ni titre ; - il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent aux loyer et charges et de condamner, compte tenu des sommes d’ores et déjà sollicitées, la SAS SCMT à payer cette somme à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; - la société SCMT indique expressément qu’elle reconnaît que le loyer dû est de 9 128.25 € ht par trimestre augmenté de 1 825.65 € de tva ; - il s’agit exactement du montant du loyer retenu dans le commandement de payer visant la clause résolutoire détaillant précisément les périodes concernées ; - il s’agit très précisément des montants retenus pour solliciter la somme de 75 832.04 € mentionnée ci-dessus ; - la procédure en fixation du loyer de renouvellement est suspendue au fait de savoir si la société SCMT est en mesure de régler le loyer courant et si elle va rester locataire des lieux loués ; - en ce qui concerne le montant du loyer, il n'y a donc aucune contestation puisque les deux parties s'accordent sur le montant dudit loyer ; - le prorata des taxes foncières est dûment justifié; - la SCI S-Gonnery, dont M. [T] (gérant de la SAS SCMT) est associé, lui a réclamé le remboursement de la taxe foncière 2022 et elle s’est acquittée de la somme de 9 758 € ; - sur cette somme, elle a appliqué un prorata de 280 m² par rapport à la surface totale de 1 132.72 m² pour aboutir à la somme de 2 412.10 € ht (9 758 € /1 132. 72 m² x 280 m²) à laquelle elle a ajouté la somme de 482.42 € de tva ; - pour l'année 2023, le calcul a été le même à partir de la taxe foncière de 11 884 € pour aboutir à la somme de 2 937.64 € ht (11 884 € / 1 132.72 m² x 280 m²) à laquelle il a été ajouté la somme de 587.53 € de tva ; - les constats invoqués par la SCMT font état effectivement de quelques désordres, à savoir des haies non taillées, des mauvaises herbes dans la cour, un nid de poule, des traces d'humidité sur le mur, des cloques sur la peinture, de la peinture écaillée sur les rebords des fenêtres, un faible débit d'eau dans un robinet de salle d'eau etc ; - il n’y a aucune aggravation de la situation contrairement à ce qu'indique la société SCMT ; - par ailleurs, il est important de signaler qu'avant l'acquisition par elle des locaux loués par la société SCMT, ceux-ci appartenaient à la SCI S-Gonnery dont M. [X] [T] est associé à hauteur de 50 %, alors qu'il est associé et gérant de la société SCMT ; - autrement dit, si un défaut d'entretien peut être constaté, il est doublement imputable à M. [T] tant en sa qualité de représentant de la société SCMT qu'en sa qualité d'associé de la SCI S-Gonnery ; - par ailleurs, les désordres dont il est fait état relèvent de l'entretien courant des lieux qui sont à la charge du locataire conformément à ce qui est mentionné dans le bail au paragraphe “Entretien - Réparations” ; - dans le cadre de l’exécution de leurs obligations respectives, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil, et le preneur est tenu à une obligation de paiement du loyer prévue par l’article 1728 du code civil ; - au titre de l’exception d’inexécution qui n’était à l’époque pas encore codifiée, la Cour de cassation a toujours rappelé, depuis fort longtemps, que le preneur ne pouvait être dispensé de régler le loyer que s’il était dans l’incapacité totale d’occuper les lieux (3e Civ. 6 juillet 1982 n° 81-11711 ; 3e Civ. 18 décembre 2002 n° 00-19406) ; - dans ces conditions, il y aura lieu de rejeter l'exception d'inexécution soulevée par la société SCMT ; - l’article L145-40-2, alinéa 2, du code de commerce prévoit que l'état prévisionnel des travaux d'ores et déjà réalisés au cours des trois années précédentes ou à réaliser dans les trois années suivantes doit être établi lors de la conclusion du contrat de location ; - en l'espèce, elle n'a pas rédigé le contrat puisqu'elle s'est portée acquéreur d'un bien dans lequel se trouve la société SCMT en vertu d'un contrat de bail conclu treize ans plus tôt et avant même que l'article L145-40-2 ne soit publié ; - par ailleurs, l'article L145-40-2 du code de commerce ne prévoit en aucun cas de sanction au défaut d'établissement de ce prévisionnel des travaux réalisés ou à réaliser ; - enfin, il ne prévoit en aucun cas de condamnation au bailleur à effectuer des travaux ; - bien au contraire, le bail commercial conclu par la société SCMT prévoit que les travaux de mise aux normes et de réparation pour que les lieux soient en parfait état sont à la charge du preneur ; - les avis d'échéance ont été bien évidemment adressés à la société SCMT ; - ils ont de nouveau été communiqués par lettre recommandée du 28 mars 2024 ; - la société SCMT sollicite un report du règlement des sommes dues de six mois ; - aucune motivation ou explication n'est présentée à l'appui de cette demande ; - aucune pièce comptable n'est communiquée pour justifier d'une quelconque difficulté financière. Dans des conclusions notifiées par voie électronique le et soutenues oralement à l’audience, la société SCMT demande de : Vu l’article 835 du code de procédure civile, Vu l’article L 145-1 et l’article L 145-9 du code de commerce, Vu l’article L 145-40-2 du code de commerce, Vu l’article L 145-41 du code de commerce, Vu l’article 1103 du code civil, Vu l’article 1344 du code civil, Vu l’article 1728 du code civil, A titre principal Constater l’existence d’une contestation sérieuse qui empêche de faire droit à la demande de la société La Tour FL d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 20 mars 2009 conclu au profit de la société Services Climatisation Maintenance Technique (sigle S.C.M.T) ; En conséquence, Dire qu’il n’y a pas lieu à référé, A titre subsidiaire Juger que le montant du trimestre de loyer contractuel exigible depuis le 1er mai 2022 est de 9 128,25€ outre la tva de 1 825,65€, soit un loyer trimestriel ttc cc de 10 953,90 € ; Prendre acte que les loyers exigibles arrêtés au 1er novembre 2023 tel que visé dans le commandement du 19 décembre 2023 s’élèvent à la somme rajustée à 44 939,96 € ; Juger qu’il existe une exception d’inexécution du bail commercial du 20 mars 2009 du fait de la carence manifeste de la société la Tour FL qui n’a pas entrepris les travaux requis dans le délai de 3 ans de la Loi Pinel, malgré plusieurs procès-verbaux de constat d’huissier de justice, en date respectivement des 20 novembre 2019, 20 mai 2022, 07 juillet 2023 et du 25 mars 2024 qui font état d’une non-conformité de la plomberie, de l’électricité et d’une insalubrité des lieux loués ; En conséquence, Accorder à la société Services Climatisation Maintenance Technique (sigle S.C.M.T) un report de 6 mois pour l’apurement de l’arriéré locatif de 44 939,96 € à raison de 7 489,99€ /mois X 6 mois outre le loyer courant ; A titre reconventionnel Condamner la société La Tour FL à produire au preneur spontanément la liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus dans les 3 ans à venir conformément aux dispositions de la Loi Pinel, à défaut sous astreinte de 3 jours de retard ; Donner injonction à la société La Tour FL d’entreprendre les travaux qu’elle aura listés à l’appui des procès-verbaux de constat d’abc justice et ce, au visa de l’article L 145-40-2 du code de commerce ; Condamner la société La Tour FL à remettre spontanément les avis d’échéances et les quittances de loyer conformes sur la base du loyer de 9 128,25€ augmenté de la tva de 1 825,65 € depuis le 1er mai 2022 et à défaut, sous astreinte de 1 000,00€/jour de retard ; En tout état de cause Débouter la société La Tour FL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et plus particulièrement, de sa demande de condamnation à titre provisionnel de la société Services Climatisation Maintenance Technique (sigle S.C.M.T) à lui payer la somme de 75 832,04 € au titre des loyers au 1er trimestre 2024 inclus et celle de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ; Condamner la société La Tour FL à lui verser la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le remboursement des frais d’établissement du procès-verbal de constat d’abc justice, huissiers de justice en date du 07 juillet 2023 et du 25 mars 2024. Elle fait valoir que : - le dernier loyer pratiqué en 2022 au moment de la vente sur adjudication, était de 8 865,00 € ht, soit 10 638,00 € ttc ; - le loyer est actuellement de 9 128,25 € augmenté de la tva de 1 825,65 € depuis le 1er mai 2022 et jusqu’au 1er novembre 2023, sauf preuve contraire, date d’échéance visée dans le commandement de payer les loyers du 19 décembre 2023 ; - en l’état actuel des différents actes qui lui ont été notifiés entre le 23 juin 2022 et le 13 février 2024, force est de constater qu’elle a été dans l’impossibilité de vérifier et de comprendre les montants souvent non détaillés des loyers réclamés ; - le congé avec offre de renouvellement de bail du 23/06/2022 fait état d’un loyer prévisible de 152 936,00 €/an ; - le commandement de payer les loyers du 01/08/2022 fait état d’un arriéré locatif de 106 914,02€ (jusqu’au mois de juillet 2022) ; - l’assignation du 10/11/2022 fait état d’un arriéré locatif de 152 409,70 €, 4ème trimestre 022 inclus ; - le commandement de payer les loyers du 19/12/2023 fait état d’un arriéré locatif de 64 120,63 €, 3ème trimestre 2023 inclus ; - l’assignation du 13/02/2024 fait état d’un arriéré locatif de 75 832,04 €, 1er trimestre 2024 inclus ; - elle reconnaît devoir un arriéré locatif de 44 939,96 € mais dont elle a dû suspendu le règlement, à titre transitoire, du fait notamment des importants travaux de réfection et de remise en état touchant à la plomberie et à l’électricité que la société adjudicataire s’est engagée à entreprendre selon un calendrier de 3 ans ; - elle demande à la société adjudicataire de communiquer les taxes foncières 2022 et les taxes foncières 2023 qu’elle réclame, le cas échéant ; - pour preuve de l’indétermination du loyer, la société La Tour FL a déposé un mémoire en fixation de loyer le 06 novembre 2023 mais à ce jour, la procédure n’a toujours pas donné lieu à sa convocation ; - en ce qui concerne la prétendue occupation de la totalité des lieux de 1132 m², il est aisément justifié aux débats que depuis le jugement d’adjudication rendu le 03 mars 2022 et tel qu’en atteste le procès-verbal de constat du 25 mai 2022 d’abc justice, elle prouve qu’elle n’occupe plus que la surface louée et expressément visée dans le bail commercial du 20 mars 2009 ; - il est remarquable que la bailleresse la poursuive pas à raison des loyers applicables en exécution du bail commercial du 20 mars 2009 qui porte sur un loyer de 10 953,90 € ttc mais en fonction de ses seules prétentions de loyer, tel qu’exprimé dans l’offre de renouvellement de bail délivrée le 23 juin 2022 ; - il existe donc des contestations suffisamment sérieuses en l’espèce qui empêchent de faire droit à la demande de la société La Tour FL de constater l’acquisition de la clause résolutoire et encore pire, de lui allouer une provision sur le fondement de l’article 835 du CPC: - lorsque la société adjudicataire s’est portée acquéreur au prix de 700 000,00 € d’une superficie totale de 1132 m² dont 280 m² seulement constituait son assise, elle s’est engagée sur un calendrier de 3 ans à prendre en charge la remise en conformité de l’électricité, de la plomberie et de la remise en état des lieux insalubres tels qu’ils apparaissent sans aucune équivoque possible dans les procès-verbaux de constat dressés périodiquement par abc justice les 20 novembre 2019, 20 mai 2022, 07 juillet 2023 et 25 mars 2024 ; - dès lors, elle est bien fondée à opposer à la société bailleresse l’exception d’inexécution de l’article 1728 du code civil pour suspendre momentanément le paiement de l’arriéré locatif rajusté à 44 939,96 € jusqu’à l’entreprise des travaux préconisés ; - elle ne dispose d’aucun avis d’échéance depuis le 1er mai 2022 et encore moins de quittances de loyer des sommes qu’elle a réglées et qui s’élèvent à la somme de 21 907,80 € dont il est d’ailleurs observé que la société La Tour FL a, à sa guise, réparti le montant entre le 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2022 tel que cela apparaît dans son décompte très peu enclin à sa compréhension ; - dans l’hypothèse peu probable où le juge des référés se déclarerait compétent et considérerait qu’elle est déjà débitrice de la somme rajustée de 44 939,96 €, il lui est raisonnablement demandé de lui accorder un report de 6 mois, à compter du prononcé de l’ordonnance de référé ; - elle a fait constater par abc justice, huissiers de justice, le 20 mai 2022 que ses locaux rencontrent de graves problèmes d’évacuation d’eaux usées qui se déversent sur le parking ainsi que des graves problèmes d’humidité dans les locaux, sans doute originaires d’infiltrations venues du plafond, d’absence d’un débit d’eau correct au robinet et de passage de câbles sans sécurité ; - le procès-verbal de constat récent du 25 mars 2024 confirme que rien n’a été entrepris en ce sens et qu’il est donc urgent que la société bailleresse se positionne sur les travaux moyennant sa liste exhaustive ; - la clause de révision annuelle n’est pas automatique selon les termes du bail commercial et la révision pour 2023 aurait dû être demandée, ce qui n’a pas été le cas ; - par conséquent, elle écarte à juste raison le loyer prétendu à 9 759,51 € outre la tva de 1 951,90 € qui figure dans le décompte du commandement du 19 décembre 2023 qui vient à l’appui de l’assignation du 13 février 2024 ; - elle a toujours les plus grandes difficultés à obtenir communication des avis d’échéances de loyer d’une part ainsi que des quittances de loyer, d’autre part ; - le seul élément intitulé “quittance de loyer” reçu le 03 octobre 2022 de la part de la société La Tour porte sur une somme exorbitante de 152 409,70 € totalement erronée et écartée par le juge des référés dans son ordonnance du 15 mars 2023 ; - il est donc demandé au juge des référés de condamner la société La Tour FL à remettre spontanément les avis d’échéances de loyer conformes sur la base du loyer de 9 128,25 € augmenté de la tva de 25,65 € depuis le 1er mai 2022 et à défaut, sous astreinte de 100,00 € /jour de retard. SUR CE, - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés. Il comporte en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la société La Tour FL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 64 120,63 euros, arrêtée au 1er novembre 2023, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative. Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. L’article 1728 du code civil, invoqué par la société SCMT, oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. Le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quant il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. La société SCMT ne démontre pas qu’elle se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. C’est donc en vain qu’elle oppose l’exception d’inexécution. Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société SCMT et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la société SCMT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. La société SCMT demande de juger que le montant du trimestre de loyer exigible depuis le 1er mai 2022 est de 9 128,25 euros outre la tva de 1 825,65 euros, soit un loyer trimestriel ttc cc de 10 953,90 €. Ce sont ces éléments que la société La Tour FL a repris dans son décompte, en rajoutant la taxe foncière dont le montant réclamé n’est pas contesté. Pour justifier des règlements effectués du 1er mai 2022 au 31 octobre 2022, la SCMT s’est contentée de produire en délibéré des extraits de son grand-livre et ses relevés bancaires, sans indications précises sur les règlements effectués au profit de la société La Tour FL. Le nom de cette société ne ressort même pas des documents produits. Au vu du décompte produit par la société La Tour FL, l'obligation de la société SCMT au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 14 mars 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 75 832,04 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société SCMT. Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” La société SCMT ne produit aucune pièce pour justifier d’une situation financière difficile. Elle fonde le non paiement des loyers sur l’exception d’inexécution. Il a été retenu précédemment que c’était à tort que la société SCMT opposait l’exception d’inexécution. Il suit de là que sa demande de délai de paiement n’est pas fondée et sera rejetée. - Sur la demande reconventionnelle La société SCMT a reconnu au cours des débats à l’audience que les documents demandés lui ont été remis. Les contestations portant sur les travaux réalisés ou à réaliser en application de l’article L 145-40-2 du code de commerce sont sérieuses. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point. - Sur les demandes accessoires La société SCMT est la partie perdante et sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du commandement de payer En considération de l’équité, elle sera condamnée à payer à la société La Tour FL la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 janvier 2024 ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SCMT et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SCMT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamne par provision la société SCMT à payer à la société La Tour FL la somme de 75 832,04 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 14 mars 2024 ; Rejette la demande de délai de paiement de la société SCMT ; Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société SCMT concernant la production de la liste des travaux réalisés et l’injonction d’entreprendre les travaux listés; Condamne la société SCMT aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 décembre 2023 ; Condamne la société SCMT à payer à la société La Tour FL la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes des parties ; Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Le GreffierLe Président