Cour d'appel, 15 février 2024. 22/01668

AFFAIRE : N° RG 22/01668  ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de LISIEUX en date du 13 Juin 2022 RG n° 22/00047 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 15 FEVRIER 2024 APPELANTE : Madame [O] [M] née le 24 Septembre 1943 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée de Me Henry MONS, avocat au barreau de LISIEUX INTIMEE : Madame [N] [X] née le 19 Juin 1929 à [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée de Me Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX DEBATS : A l'audience publique du 18 décembre 2023, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 15 février 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Par acte sous seing privé du 21 mars 2016, Mme [N] [X] a donné à bail à Mme [O] [M] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 440 euros, outre 30 euros de charges. A la suite d'un défaut de paiement du loyer, la bailleresse a fait signifier à Mme [O] [M], par acte d'huissier délivré le 16 novembre 2021, un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire. Ce commandement de payer restant sans effet, Mme [X] a assigné Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Lisieux, par acte d'huissier de justice du 27 janvier 2022, aux fins d'obtenir notamment, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de l'appelante ou de tout occupant de son chef, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 13.684 euros représentant les arriérés de loyer impayés et la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges. Par jugement réputé contradictoire du 13 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux a : - déclaré recevable la demande de Mme [N] [X] ; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 janvier 2022 ; - dit que Mme [O] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ; - ordonné en conséquence à Mme [O] [M] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ; - dit qu'à défaut pour Mme [O] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [N] [X] pourra dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [O] [M] à verser à Mme [N] [X] au titre des loyers et charges la somme de 13.684 euros arrêtée au 25 janvier 2022 ; - condamné Mme [O] [M] à verser à Mme [N] [X] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et accessoires de loyer qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2022 et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; - condamné Mme [O] [M] à verser à Mme [N] [X] la somme de 300 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [O] [M] aux dépens tels que limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la dénonciation à la CCAPEX ; - constaté que la décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 4 juillet 2022, Mme [O] [M] a fait appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 31 octobre 2023, Mme [O] [M] demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris, - dire et juger qu'au mois de janvier 2022, la dette locative s'élève à la somme de 2.640,90 euros et non pas à la somme de 13.684 euros, - accorder à Mme [O] [M] un délai de deux ans afin de procéder à l'apurement de la dette telle qu'elle sera déterminée par la cour, - condamner Mme [X] à payer à Mme [M] à titre des préjudices de jouissance du fait du dysfonctionnement du système de chauffage et de production d'eau chaude depuis le mois de juin 2021 la somme de 5.000 euros, - condamner Mme [X] à payer à Mme [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions déposées le 31 octobre 2023, Mme [N] [X] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris, dans toutes ses dispositions, sauf à dire que le montant des sommes dues au 25 janvier 2022 s'élevait à la somme de 12.264 euros et qu'il s'élève désormais à la somme de 21.429 euros ; - condamner Mme [M] à lui payer en conséquence la somme de 20.978 euros, En conséquence, - débouter Mme [M] de son appel comme injuste et mal fondé et de l'ensemble de ses demandes , - condamner Mme [M] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [M] aux entiers dépens, tant de première instance que ceux d'appel. L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue 15 novembre 2023. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. SUR CE, LA COUR Mme [M] indique qu'elle a été expulsée le 28 juin 2023. Dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit la cour, elle demande la réformation du jugement mais ne demande pas que Mme [X] soit déboutée de sa demande de résiliation de bail, ni de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation. Ces dispositions seront donc confirmées. Sur les loyers impayés En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le loyer mensuel était de 470 euros charges comprises. La bailleresse présente un décompte établi de février 2019 à janvier 2022 qui fait apparaître un versement CAF de 253 euros par mois de février 2019 à septembre 2019 puis de 254 euros par mois d'octobre 2019 à juin 2020. Il est également pris en compte des versements de Mme [M] de 106 euros en février 2021, 111 euros en mars 2021, 9 euros en mars 2021 et 120 euros en avril 2021 qui ont été imputés sur les loyers impayés les plus anciens de février et mars 2019. Il ressort de l'attestation de droits de la CAF du 6 septembre 2022, que le versement de l'allocation logement a bien été suspendu à compter de juillet 2020. Mme [M] communique la copie de chèques émis à l'ordre de Mme [X] sans justifier toutefois de l'envoi de ceux-ci, ni produire les relevés de compte bancaire établissant leur encaissement par la bailleresse. Les récapitulatifs de sommes versées, non signés, qui ne peuvent être attribués à Mme [X] n'établissent pas plus la réalité des paiements allégués. Par ailleurs le courrier de Mme [X] dans lequel celle-ci indique avoir reçu un chèque de 150 euros et précise qu'elle enverra une quittance, n'établit pas l'encaissement du chèque dès lors qu'aucune quittance n'a été délivrée et que Mme [M] ne justifie pas du débit de cette somme sur son compte bancaire. Aucune quittance de paiement du loyer n'est communiquée dont il n'aurait pas été tenu compte par la bailleresse, ni aucune réclamation de la locataire quant au non envoi d'une quittance de loyer par la bailleresse. Au vu de ces éléments, le décompte produit par Mme [X] doit être retenu. Il doit en outre être tenu compte des indemnités d'occupation dues jusqu'au 15 septembre 2023 soit la somme de 9.165 euros. La dette locative s'élève donc à la somme de 21.429 euros (12.264 euros + 9.165 euros). Suite à la saisie attribution pratiquée sur le compte bancaire de Mme [M], Mme [X] a reçu une somme de 3.000 euros, le solde de la saisie ayant été affecté au paiement des frais du commissaire de justice (page 5 des conclusions de l'intimée) Mme [M] est donc tenue au paiement de la somme de 18.429 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation. Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le baileur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Par ailleurs, le bailleur est tenu : - de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ; - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et entretien normal des lieux loués. Mme [M] invoque un préjudice de jouissance du fait du dysfonctionnement du système de chauffage et de production d'eau chaude depuis le mois de juin 2021 arguant du caractère indécent du logement donné à bail. Elle précise que la bailleresse n'a jamais procédé à la remise en état de la chaudière et que de ce fait elle a suspendu son contrat de gaz devenu inutile. Mme [X] conteste que le logement était vétuste faisant valoir que le logement a été rénové avant la location, que c'est Mme [M] qui a refusé le dépannage de la chaudière et qui a procédé elle-même auprès du fournisseur d'énergie à la coupure de son abonnement. Mme [X] justifie par les pièces versées aux débats que le logement donné à bail a été renové en 2015 et qu'à cette occasion la chaudière a été changée, comme la plomberie, les équipements sanitaires et qu'il a été procédé à la réfection du réseau électrique. Mme [M] communique un devis du 10 juin 2021 pour le changement du nanomètre de la chaudière pour un coût de 158,36 euros. Mme [X] a refusé ce devis indiquant à sa locataire qu'elle allait faire passer son plombier. En octobre 2022, Mme [M] a refusé l'intervention d'un plombier ayant fait couper son compteur de gaz en mars 2022. Cependant, il ne résulte d'aucune pièce du dossier que la chaudière a été hors d'état de fonctionner, la locataire n'établissant pas la réalité du dysfonctionnement total qu'elle allègue. Au vu de ces éléments, Mme [M] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les délais de paiement Mme [M] qui évoque un revenu annuel de 3.354 euros et l'absence d'économies, ne justifie pas comment elle pourrait régler la somme due en 24 mois et ne propose d'ailleurs aucune modalité de règlement. Au vu de ces éléments, la demande de délais de paiement sera rejetée. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées. Mme [M], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d'appel, à payer à Mme [X] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ; Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Mme [O] [M] à payer à Mme [N] [X] au titre des loyers et charge la somme de 13.684 euros arrêtée au 25 janvier 2022 ; Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant ; Condamne Mme [O] [M] à payer à Mme [N] [X] la somme de 18.429 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation ; Déboute Mme [O] [M] de sa demande de dommages et intérêts ; Déboute Mme [O] [M] de sa demande de délais de paiement ; Condamne Mme [O] [M] à payer à Mme [N] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Déboute Mme [O] [M] de sa demande d'indemnité de procédure ; Condamne Mme [O] [M] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY