Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/03817

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [B] [D] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Ghislaine CHAUVET LECA Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/03817 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ36K N° MINUTE : 3 JTJ JUGEMENT rendu le jeudi 27 juin 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par la société HOMELAND représentée par Me Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1525 DÉFENDEUR Monsieur [B] [D], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier d’audience DATE DES DÉBATS Audience publique du 27 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 juin 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré Décision du 27 juin 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/03817 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ36K EXPOSE DU LITIGE Monsieur [B] [D] est propriétaire des lots n°12 et 14 d'un immeuble situé [Adresse 2]), soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société HOMELAND, a fait assigner Monsieur [B] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 6 405,39 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1 002 euros au titre des frais de recouvrement,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Appelée à l'audience du 8 septembre 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois à la demande du défendeur indisponible puis du demandeur. A l'audience du 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il a maintenu ses demandes sauf à les actualiser aux montants suivants : 6 043,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,2 067 euros au titre des frais de recouvrement,1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. Il précise qu'il s'agit de la seconde procédure judiciaire qu'il intente à l'encontre de Monsieur [B] [D] pour obtenir le paiement des charges de copropriété, ce dernier ayant été condamné le 27 août 2018 par le tribunal d'instance de Paris. Il ajoute oralement s'opposer à la demande de délai de paiement. Monsieur [B] [D] comparait en personne, il explique que le logement est occupé par son fils. Il indique avoir procédé à deux virements de 500 euros chacun le 20 février et le 21 mars 2024. Il s'oppose aux demandes en paiement de frais, de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il ajoute percevoir environ 2 000 euros par mois et propose de s'acquitter du paiement de sa dette par versement mensuel de 500 euros. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré autorisée, le syndicat des copropriétaires a adressé au greffe du tribunal un décompte actualisé permettant de constater l’encaissement des deux versements de 500 euros mentionnés par Monsieur [B] [D] à l’audience. MOTIF DE LA DECISION Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [B] [D] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°12 et 14, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2017 au 1er janvier 2024 et arrêté à cette date à 6 043,45 euros, - les appels de fonds couvrant la période, - les comptes de charges pour les années du 2017, 2018, 2019, 2020, et 2021, - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 27 juin 2017, 3 mai 2018, 13 novembre 2019, 10 février 2022, 15 novembre 2022, 6 septembre 2023, ayant notamment : ▸ approuvé les comptes pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, ▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024, ▸ décidé des travaux ou opérations suivants : appel d'une avance de trésorerie permanente, appel de provision exceptionnelles pour procédure judiciaire à l'encontre de M. [H] (ACTUA IMMOBILIER) travaux de réfection des volets du bâtiment A, appel de provision exceptionnelles pour procédure judiciaire à l'encontre de la SARL ORPHE, peinture des fenêtres de la cage d'escalier du bâtiment A, saisie immobilière des lots n°12 et 14 appartenant à Monsieur [B] [D]. Au vu des pièces produites, Monsieur [B] [D] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 6 043,45 euros, pour la période allant du 1er juillet 2017 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2024 et la provision pour saisie immobilière 2/3. Il convient de déduire de cette somme les deux versements de 500 euros comptabilisés le 21 février 2024 et le 22 mars 2024 et de condamner Monsieur [B] [D] à payer la somme de 5 043,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023 date de l’assignation, à défaut de demande plus ample, pour la somme de 4 405,39 euros (somme réellement due au titre des charges à cette date et compte tenu des paiements postérieurs intervenus conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil) et à compter du présent jugement pour le surplus. Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure par courrier recommandé du 8 juin 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 1 002 euros. Il est sollicité 948 euros d'honoraires de syndic (75 euros + 630 euros + 243 euros) pour le suivi du dossier avec l'avocat, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées. Les frais de mise en demeure en date du 8 juin, 8 septembre et 8 décembre 2023 sont justifiés avec la production du bordereau d’accusé réception, de sorte que leur montant sera retenu à la somme réelle de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,50 euros. En conséquence la somme globale de 19,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, c'est frais étant postérieurs à l'assignation. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [B] [D] ne paye plus régulièrement ses charges depuis le mois de juillet 2017 et que le syndicat des copropriétaires a dû engager une seconde action en justice pour recouvrer les charges dont il est redevable. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande de délais pour payer la dette En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Au regard de la situation du défendeur précédemment exposée, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après. Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Monsieur [B] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamné aux dépens, Monsieur [B] [D] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [B] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]), pris en la personne de son syndic la société HOMELAND, les sommes suivantes : 5 043,45 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er juillet 2017 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2024 et la provision pour saisie immobilière 2/3, avec intérêt au taux légal à compter du 9 mai 2023 pour la somme de 4 405,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,19,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,100 euros au titre des dommages-intérêts, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, AUTORISE Monsieur [B] [D] à s'acquitter de cette somme en 10 mensualités de 500 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, CONDAMNE Monsieur [B] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) pris en la personne de son syndic la société HOMELAND, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) du surplus de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [B] [D] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le greffier Le président