Tribunal judiciaire, 01 décembre 2025. 22/02639

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 01 N° RG 22/02639 - N° Portalis DBZS-W-B7G-V7J4 JUGEMENT DU 1er DECEMBRE 2025 DEMANDERESSE : Mme [O] [I], exerçant sous l’enseigne STUDIO 59 ECOLE DE DANSE immatriculée au RCS de [Localité 6] METROPOLE sous le n° 449 852 128 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.C.I. ATELIERS 188, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité immatriculée au RCS de [Localité 6] METROPOLE sous le n°512 665 720 [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire, Greffier : Benjamin LAPLUME, DÉBATS : Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 20 Janvier 2025, avec effet au 10 Janvier 2025 ; A l’audience publique du 08 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Novembre 2025 puis prorogé pour être rendu le 1er Décembre 2025. JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 1er Décembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée du 18 juillet 2012, la S.C.I Ateliers 188 a donné à bail à Mme [O] [I] un local à usage commercial sis à [Adresse 7], moyennant le règlement d'un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes et hors charges. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 18 juillet 2012 pour se terminer le 17 juillet 2021. Les locaux étaient exclusivement destinés à l’usage suivant : pratique et enseignement de la danse, du fitness, du yoga, de la gymnastique et d’activités physiques et sportives de remise en forme et d’expression corporelle. La commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les [Localité 5] a procédé à une visite de sécurité de l’ensemble de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] le 19 décembre 2019 et a dressé procès-verbal le 31 janvier 2020. Dans ce procès-verbal, la commission de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation des établissements dans cet immeuble au regard de son caractère dangereux. Le 6 février 2020, Mme [O] [I] exerçant sous l’enseigne « Studio 59 » s’est vu notifier la fermeture administrative de son établissement par la mairie de [Localité 6] en raison de la dangerosité des locaux constatée par la commission de sécurité. Il était précisé dans le courrier que pour rouvrir l’établissement, elle devrait remédier aux anomalies constatées conformément aux prescriptions de la commission de sécurité et obtenir un avis favorable de cette commission. Se plaignant de l’impossibilité d’exploiter le local donné à bail, Mme [O] [I] a, par l’intermédiaire de son conseil, notifié au bailleur le 7 juillet 2020 la résiliation du contrat de location à ses torts exclusifs. Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par commissaire de justice le 25 septembre 2020, avec remise des clefs. Le 7 juin 2021, Mme [O] [I] a sollicité l’indemnisation de son préjudice financier lié à la fermeture de son établissement et la nécessité de déménager. A défaut d’accord amiable entre les parties, Mme [O] [I] a, par acte de commissaire de justice du 15 avril 2022, assigné la S.C.I Ateliers 188 devant le tribunal judiciaire de Lille en réparation de son préjudice financier. Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 octobre 2024, Mme [O] [I] demande à la juridiction de : Juger que la S.C.I Ateliers 188 a engagé sa responsabilité vis-à-vis d’elle ;La condamner à lui verser la somme de 125 500 euros au titre de son préjudice financier ;La condamner à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;La condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;La débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;La condamner aux entiers frais et dépens ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de sa demande indemnitaire, Mme [O] [I] fait valoir que le bailleur est seul responsable de la résiliation du contrat de location en raison de l’impossibilité pour la locataire de jouir du local. Elle expose que la fermeture administrative de son établissement n’est pas due à l’absence de déclaration préalable pour ses travaux d’embellissement ni à l’absence d’autorisation d’ouverture d’un établissement recevant du public ([Localité 5]), régularisables, mais uniquement en raison de la non-conformité de l’immeuble entier. Elle souligne en ce sens que tous les locataires de l’immeuble ont subi la fermeture de leur établissement et que le rapport de la commission se fonde sur une absence d’autorisation d’aménager incombant au bailleur. Elle fait valoir qu’elle ne pouvait régulariser sa situation sans que le bailleur ne réalise au préalable les travaux de mise en conformité et relève qu’il n’avait réalisé aucun des travaux nécessaires à la réouverture de son établissement entre la mise en demeure de la mairie en février 2020 et la résiliation en juillet 2020. Elle allègue que le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant ne pas avoir eu connaissance de la situation. Elle conteste toute obligation à sa charge de mettre en demeure préalablement le bailleur soulignant que la mairie avait déjà procédé à une telle mise en demeure. Par ailleurs, elle invoque que, propriétaire de l’immeuble et présent lors de la visite de la commission, le bailleur était nécessairement destinataire du rapport et avait connaissance des travaux à réaliser. Elle souligne qu’il évoquait d’ailleurs par courriel du 20 juillet 2020 en avoir réalisé une partie et n’a pas été étonné lors de la résiliation du bail et la remise des clés. Elle soutient qu’au contraire, il avait connaissance de l'envergure des travaux à réaliser et de l’impossibilité de régulariser dans de brefs délais. Elle ajoute qu’il ne justifie pas les avoir réalisés depuis, la seule remise en location du local sans produire le bail aux débats ne permettant pas de déduire qu’elle aurait pu y exploiter son activité d’enseignement de danse et gymnastique. Sur la faute, elle fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de permettre la jouissance du local sur la période du 6 février 2020 jusqu’en septembre 2020 en ne réalisant pas les travaux imputables à l’immeuble. Elle évalue son préjudice financier à la somme de 125 500 euros comprenant la perte de son chiffre d’affaires, la perte matérielle des investissements et agencements réalisés, les frais liés à une nouvelle salle, l’indemnité d’éviction ainsi que le dépôt de garantie, ces éléments étant chiffrés par son expert-comptable. En réponse à l’argumentation adverse, elle fait valoir que son absence d’activité entre juin et septembre 2020 ne résulte pas du Covid mais des manquements du bailleur. Elle invoque que le bailleur ne peut soutenir ne pas avoir autorisé la sous-location alors que leurs échanges démontrent qu’il lui adressait lui-même des sous-locataires. Sur la perte matérielle, elle allègue que l’absence de cession du fonds de commerce a engendré la perte de ses investissements qu’elle évalue à 20 000 euros sur les 72 000 euros investis. Pour l’indemnité d’éviction, elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’un simple déplacement de fonds de commerce mais d’une disparition puisqu’elle a dû laisser ses investissements et se refaire une nouvelle clientèle dans un quartier différent. Enfin, s’agissant du remboursement du dépôt de garantie, elle fait valoir qu’elle a été contrainte de résilier le bail en raison de l’interdiction administrative d’exploiter son bien et qu’il n’est constaté aucune dégradation locative. Sur la demande reconventionnelle de restitution des fruits de la sous-location, la locataire rappelle avoir eu l’accord du bailleur avant la signature du bail et postérieurement à celle-ci pour sous-louer puisqu’il lui transmettait les coordonnées de sous-locataires. Elle invoque qu’il convient de se référer à l’intention des parties et la bonne foi dans l’exécution du contrat. Elle allègue que les chiffres relatifs à la sous-location évoqués par le bailleur ne sont qu’hypothétiques et expose que cette demande reviendrait à enrichir sans cause le bailleur qui dispose déjà d’un loyer complet pour le local loué. Elle conteste devoir régler les loyers pour la période durant laquelle elle était dans l’impossibilité de jouir du local loué et soutient que les clés ont été restituées le 1er septembre 2020. Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 décembre 2024, la S.C.I Ateliers 188 s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de : débouter Mme [O] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; La condamner à lui restituer la somme de 206 667 euros au titre des sous-locations prohibées depuis l’entrée en vigueur du bail ; La condamner à lui payer : - la somme de 7 892,50 euros au titre des loyers des mois de juillet et août 2020 ; - la somme de 2 786,68 euro au titre de la taxe foncière de 2020 ; - la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; dire et juger que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile ; condamner Mme [O] [I] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance. Pour écarter la demande d’indemnisation de Mme [O] [I], la S.C.I Ateliers 188 fait valoir que la fermeture administrative trouve également sa source dans une faute de la locataire. Elle soutient qu’une déclaration préalable de travaux devait être déposée pour les importants travaux qu’elle a réalisé au-delà d’un simple embellissement et qu’il y avait également lieu de solliciter une autorisation d’ouverture d’[Localité 5] pour exercer son activité. Par ailleurs, elle fait valoir que la résiliation du bail est intervenue de manière brutale et injustifiée sans avoir été mise en demeure au préalable par la locataire de réaliser les travaux. Elle invoque que la mise en demeure de la mairie, dont elle n’a pas été destinataire est sans incidence sur les obligations de la locataire. Elle expose qu’elle n’a pas été destinataire du rapport de février 2020 expliquant que l’immeuble n’ayant pas été déclaré en péril, les interdictions d’exploiter n’ont été transmises qu’aux exploitants et ce peu important que le bailleur ait été présent lors de la visite de la commission. Elle ajoute que le seul fait d’achever une partie des travaux en juillet 2020 ne permet pas d’en déduire qu’elle a été destinataire du rapport de février 2020. Elle invoque n’avoir pris connaissance de ces informations que par les autres locataires et ses contacts ultérieurs avec la mairie. Elle soutient qu’en tout état de cause, même si les travaux des parties communes avaient été totalement achevés, la locataire n’aurait pu reprendre son exploitation faute de régulariser sa situation quant aux travaux réalisés sans autorisation et l’absence d’autorisation pour ouvrir un [Localité 5]. Elle expose que les travaux ont été réalisés depuis et l’accord de la commission obtenu afin que le nouveau locataire puisse recevoir du public, locataire qu’elle revendique avoir trouvé en moins de six mois. Elle fait valoir que Mme [I] n’aurait pas été impactée par la réalisation desdits travaux puisqu’ils ont eu lieu pendant la période de fermeture des salles de sport en raison du Covid. Sur les sommes réclamées, elle fait valoir qu’est indemnisable la perte de marge brute et non la perte de chiffre d’affaires. Elle invoque qu’en raison de la crise sanitaire, la fréquentation de 2020 ne peut pas être évaluée de manière équivalente à celle des années précédentes et qu’il convient d’appliquer a minima un abattement de 50 % sur son chiffre d’affaires. Elle s’oppose aux demandes d’indemnisation au titre de la sous-location faisant valoir qu’elle n’a pas donné son accord et qu’il ne peut se déduire de la transmission de coordonnées sans précision d’un quelconque motif. Elle expose que la clause a été seulement modifiée pour envisager la sous-location de la totalité des locaux mais sans supprimer l’accord préalable, écrit et express du bailleur. Elle expose que la clause relative à la sous-location dans le bail a été négociée entre les parties et prévoit une interdiction de principe de la sous-location avec obtention d’un accord écrit du bailleur pour chaque sous-location. Au surplus, elle invoque que l’activité exercée pour la sous-location diffère de la destination visée au bail commercial. Sur la perte matérielle des investissements et agencements réalisés, elle fait valoir que seuls sont justifiés les investissements faits en 2012, soldés en 2018 et amortis comptablement, rappelant qu’il ne s’agit au surplus que d’une valeur comptable. Elle ajoute que la plupart des aménagements ont été transportés dans les nouveaux locaux de sorte qu’aucune disparition du fonds de commerce ni aucune perte matérielle n’est démontrée. Elle conteste les frais liés à la nouvelle salle invoquant qu’ils ne sont aucunement justifiés. Elle fait valoir que la requérante ne justifie pas de la disparition de son fonds de commerce qui a seulement été déplacé, sans toutefois qu’une indemnité de déplacement ne puisse être versée, faute de justificatifs. Elle ajoute que l’indemnité de déplacement et les frais de nouvelle salle sont identiques et ne peuvent être doublement indemnisés. Elle s’oppose à la demande de remboursement du dépôt de garantie arguant que la locataire a fait le choix de résilier le bail, sans mise en demeure préalable considérant qu’elle était aux torts exclusifs du bailleur, sans être en règle vis-à-vis de la commission de sécurité et sans prévenir le bailleur de la fermeture administrative. Elle conteste toute résistance abusive de sa part arguant que la locataire qui n’était pas en règle avec la commission ne l’a pas mise en demeure et ne produit des pièces que pendant le cadre de la présente procédure. Au soutien de sa demande reconventionnelle de restitution des fruits des sous-locations, elle fait valoir que la jurisprudence retient qu’en cas de sous-location interdite, le possesseur n’est pas de bonne foi et doit être condamné à rembourser au bailleur l’intégralité des fruits civils sans déduction des loyers perçus par ce dernier en exécution du bail. Elle conteste la qualification d’enrichissement sans cause du bailleur arguant que c’est le locataire qui s’est enrichi à son détriment. A défaut de justifier des loyers des sous-locations, elle demande la condamnation à lui verser la somme de 206 667 euros. Elle réclame le paiement des loyers pour la période du 1er juillet au 24 septembre 2020 ainsi que des impôts fonciers pour la période considérée rappelant que la fermeture administrative ne lui est pas seulement imputable, qu’elle n’avait pas reçu l’information de la fermeture administrative et n’a pas été mise en demeure. Elle fait valoir que la procédure est abusive invoquant que le préjudice n’est pas justifié, sa réalité non démontrée, que des doublons d’indemnisation sont réclamés, qu’elle a sous-loué le local sans autorisation entrainant une obligation de restituer les fruits civils par accession. Enfin, au soutien de sa demande d’écarter l’exécution provisoire, elle fait valoir qu’il existe un risque que la locataire ne puisse lui rembourser les sommes versées en cas d’appel. Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture des débats est intervenue le 10 janvier 2025 par ordonnance du 20 janvier 2025 avec fixation de l'affaire à l'audience du 8 septembre 2025 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 novembre 2025 prorogé au 1er décembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur les demandes de dommages et intérêts Selon les dispositions de l’article 1134 ancien applicables au présent litige, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». L’article 1147 ancien dispose encore que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. En principe, le créancier qui entend obtenir des dommages-intérêts à raison de l’inexécution du débiteur doit mettre en demeure celui-ci de s’exécuter. L’article 1139 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce dispose que « Le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, soit par l’effet de la convention lorsqu'elle porte que sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure ». Il résulte de l’article 1719 1° et 2° du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il s’ensuit qu’en principe, en exécution de l’obligation de délivrance qui pèse sur lui, le bailleur est tenu, pendant tout le cours du bail, d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat. Selon une jurisprudence constante, les travaux prescrits par l’autorité administrative – autrement dit les travaux de mise en conformité – se rattachent à l’obligation de délivrance et incombent au bailleur. Par exception, les parties peuvent par stipulation expresse contraire, mettre à la charge du preneur les travaux prescrits par l’autorité administrative. En l’espèce, il est stipulé à l’article 3 du bail relatif à la destination des lieux loués que « Le Preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative, de sécurité ou autre, nécessaire à l’exercice de ses activités dans les lieux loués ». L’article 4.3 Entretien – réparations stipule que « le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien au sens de l’article 1754 du code civil, le bailleur s’obligeant de son côté à exécuter et prendre en charge les grosses réparations limitativement visées à l’article 606 du code civil.[…]. Il est expressément prévu que le preneur supportera la charge des travaux rendus nécessaires par l’application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes et obligations de sécurité, hygiène, salubrité et conformité des lieux, ce qu’il reconnaît et accepte. Tous travaux liés à la mise en conformité des lieux seront effectués à l’initiative du preneur, après accord express et préalable du bailleur pour les travaux qui toucheraient à la structure même des locaux et/ou de l’immeuble ». A titre liminaire, il est observé que nonobstant ces clauses, le bailleur ne conteste pas avoir la charge de réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative en cours de bail, lesquels concernent non seulement le local loué par Mme [I], mais aussi les deux autres locaux loués et les parties communes. Mme [O] [I] s’appuie pour démontrer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, sur le procès-verbal portant avis de la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les [Localité 5], daté du 31 janvier 2020 et faisant suite à une visite des locaux le 19 décembre 2019. Aux termes de cet acte, la commission a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement dénommé « le 188 » comprenant le studio de danse de Mme [I]. Mme [O] [I] s’appuie également sur la notification de la fermeture administrative de son établissement par la mairie le 6 février 2020. Cette notification précise qu’ont été constatées des carences importantes sur le plan de la sécurité incendie notamment : L’exploitation de l’établissement sans instruction d’un dossier d’aménagement par la commission communale de sécurité et sans autorisation municipale ;Le défaut d’isolement par rapport aux tiers ;L’absence d’équipement d’alarme pour l’établissement ;L’insuffisance du nombre et de la qualité des dégagements ;L’absence de stabilité au feu des structures ;L’absence d’isolement des locaux de stockage ;L’impossibilité d’évacuer rapidement et en bon ordre l’établissement et conditionne la réouverture de l’établissement à un avis favorable après avoir remédié aux anomalies constatées en répondant aux prescriptions émises par la commission communale de sécurité. Si Mme [I] justifie par la production de ces éléments que son établissement a fait l’objet d’une fermeture administrative et que des travaux étaient nécessaires afin d’obtenir un avis favorable à la réouverture de son établissement, elle ne démontre pas en avoir informé le bailleur et avoir été confrontée à un refus ou une tardiveté de la part du bailleur dans l’exécution des travaux. D’une part, il n’est pas démontré que le bailleur a été destinataire du procès-verbal de la commission en date du 31 janvier 2020. Si l’article R. 143-42 du code de la construction et de l’habitation dispose que le procès-verbal dressé à l’issue de la visite est notifié aux exploitants, aucun texte n’impose de notifier aux propriétaires les décisions prises par le maire de la ville en qualité d’autorité de police. La notification de la mise en demeure faite à Mme [I] le 6 février 2020 mentionne expressément qu’une copie a été adressée aux deux autres locataires de l’immeuble, sans qu’aucune notification au propriétaire ne soit évoquée. La seule présence de la bailleresse lors de la visite de la commission le 19 décembre 2019 est insuffisante à démontrer que le propriétaire était informé dès le 6 février 2020 des travaux à réaliser. Par conséquent, il appartenait à Mme [I] d’informer le propriétaire des travaux nécessaires à réaliser et de lui demander d’y procéder. Or, il résulte des débats que la seule communication de Mme [I] au bailleur s’agissant de la fermeture administrative et de la nécessité de réaliser des travaux résulte de son courrier de résiliation en date du 7 juillet 2020 (AR signé le 15 juillet 2020) adressé à la S.C.I. Ateliers 188 par la voie de son conseil, par lequel elle énonce que : la commission de sécurité a conclu que l’établissement a été ouvert sans autorisation administrative, aucune autorisation d’aménager n’a été demandée avant la réalisation des travaux, de sorte qu’elle doute de la réalisation desdits travaux dans les règles de l’art, la commission a conclu à un avis défavorable assorti d’un caractère dangereux à l’exploitation de l’établissement, en mentionnant les différents désordres relevés par la commission, il lui a été notifié une fermeture administrative immédiate de son établissement le 3 juin 2020, l’ensemble de ces préconisations ne lui permettent plus d’exercer son activité dans les locaux loués avec en conséquence, la prise d’acte de la résiliation du bail aux torts du bailleur, avec la date évoquée du 1er septembre 2020 pour la restitution des clés. Ce courrier ne saurait s’analyser comme une mise en demeure de réaliser lesdits travaux. Ainsi, Mme [O] [I], faute d’avoir mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux prescrits par l’administration dans un délai raisonnable, n’établit pas son inertie ou sa tardiveté dans la réalisation desdits travaux. Un courriel du bailleur en date du 20 juillet 2020 fait d’ailleurs état de la réalisation et de l’achèvement d’une partie d’entre eux : « Pour la sécurisation des parties communes une partie des travaux est déjà réalisée et l’autre partie est en cours de réalisation, avec notamment un bureau d’études spécialisé en sécurité des [Localité 5], un architecte, ainsi qu’un bureau de contrôle dont la mairie connait le sérieux. Le départ de l’église et apparemment du 188 réduit aussi les actions qui restent à réaliser. Je ne compte en aucun cas attendre octobre pour continuer à avancer ». Enfin, il convient de relever que plus de cinq mois se sont écoulés entre la mise en demeure notifiée par le maire à l’exploitant et la date de la résiliation du bail par la locataire, délai qui ne lui permet pas d’invoquer l’urgence pour justifier l’absence de mise en demeure. En toute hypothèse, il se déduit de la réponse du bailleur qu’il a fait diligence pour faire réaliser les travaux et remédier aux désordres, malgré le contexte particulier du covid-19, qui a de manière générale freiné la réalisation de travaux par des sociétés. En conséquence, faute de justifier de la mise en demeure du bailleur de procéder aux travaux de sécurité exigés et de l’inertie de celui-ci malgré la demande, le manquement du propriétaire à son obligation de délivrance n’est pas établi et il y a lieu de débouter Mme [O] [I] de sa demande d’indemnisation à ce titre. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie S’agissant du dépôt de garantie de 6000 euros dont la demande de remboursement est intégrée à la somme globale de 125 500 euros réclamée à titre de dommages et intérêts, il est stipulé à l’article 8 du bail que dans le cas de la résiliation du bail pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation. En l’occurrence, Mme [I] a résilié le bail de sa propre initiative par courrier du 7 juillet 2020, à effet du 1er septembre 2020. Elle a échoué à établir la faute du bailleur justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs de celui-ci. La rupture du bail, hors congé régulier, est donc de son fait et justifie la conservation du dépôt de garantie par le bailleur. Sa demande à ce titre sera rejetée. Sur la demande de restituer la somme de 206 667 euros au titre des sous-locations Le bailleur reproche à Mme [I] d’avoir sous-loué les locaux sans son autorisation écrite préalable et réclame en vertu des articles 548 et 549 du code civil sa condamnation à lui reverser l’intégralité des sommes perçues au titre de la sous-location des locaux loués, soit la somme estimée de 206 667 euros. Mme [I] s’oppose à cette demande. Elle soutient avoir obtenu l’accord du bailleur quant à la sous-location puisqu’il lui adressait lui-même les coordonnées de sous-locataires. Selon l’article L.145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre. Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. L’article 549 de ce même code précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. La bonne foi requise pour l’acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu’elle cesse, cesse l’acquisition des fruits. En l’espèce, le contrat de bail commercial stipule à l’article 4.9 que : « le preneur a la faculté de sous-louer les lieux loués, avec l’autorisation expresse, écrite et préalable du bailleur. Cette sous-location pourra porter sur la totalité de la superficie des locaux loués. Le preneur ne pourra sous-louer les lieux loués qu’à une personne physique ou morale exerçant les mêmes activités que le preneur ou dont les activités entrent dans le cadre des activités autorisées à l’article n° 3 du présent bail. Le preneur qui envisagerait de sous-louer les lieux loués devra requérir l’autorisation du bailleur en joignant à sa demande les éléments d’identification du candidat sous-locataire (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse personnelle, adresse professionnelle actuelle (ou dénomination, siège social, siren, code APE) et les conditions de la sous-location envisagée (désignation des parties des locaux concernés, durée, prix et toute condition particulière). Le bailleur s’oblige à répondre à cette demande d’autorisation dans un délai maximum de 30 jours à compter de sa réception. Le bailleur conserve son entière liberté d’appréciation quant à la demande qui pourrait lui être faite. La durée de la sous-location ne pourra excéder celle restant à courir du présent bail. Le locataire principal restera seul obligé envers le bailleur de l’exécution de toutes obligations du bail. Tous travaux et aménagements consécutifs au(x) sous-location(s) seront à la charge exclusive du preneur, non seulement lors de l’installation du (ou des) sous-locataire(s), mais aussi lors de son (leur) départ. La sous-location autorisée devra en outre, à peine de nullité et de responsabilité personnelle du locataire, imposer au sous-locataire, en contrepartie de la renonciation à recours dont il bénéficie de la part du bailleur, une renonciation à ses propres recours dans les conditions analogues aux prescriptions figurant à la clause « assurances » ci-dessous. Un exemplaire original du contrat de sous-location sera remis gratuitement au bailleur, dans les 15 jours suivants sa signature ». Il résulte des échanges entre les parties que dès 2012, le bailleur avait connaissance de la « sous-location » des lieux loués par Mme [O] [I] et n’a jamais émis aucune contestation jusqu’à la présente procédure quant à la sous-location effectuée. En effet, dans le cadre de la négociation du bail, l’avocat de Mme [I] expliquait dans un courriel daté du 20 juin 2012 que « Madame [I] vous a d’ores et déjà exposé oralement son souhait de pouvoir sous-louer la totalité des locaux, et non uniquement partiellement. La nature de l’activité exercée nécessite de pouvoir effectuer une telle sous-location, notamment dans l’organisation de plannings, de stages, la venue d’intervenants extérieurs… » (pièce n° 9 de la requérante). Puis, par courriel du 20 juillet 2012, soit deux jours après la signature du contrat, le bailleur transmettait à Mme [I] les coordonnées d’un professeur de danse recherchant un local. En toute hypothèse, il convient de rappeler qu’il appartient aux juges du fond de restituer à une convention sa véritable qualification. En l’occurrence, s’il est fait état de « sous-locations » par les parties, il n’est produit aucun élément quant à celles-ci, tels que les conventions et les conditions de location. Ainsi, quand bien même les parties évoquent l’une et l’autre des « sous-locations », l’absence de tout élément sur celles-ci, sur leur nombre, les espaces/salles concernés, leur durée (quelques heures par semaine ou une occupation permanente) ne permettent pas de déterminer s’il s’agit d’une réelle sous-location ou d’une mise à disposition plus précaire. En effet, l’activité du preneur étant une salle de danse, fitness, yoga, gymnastique etc., la qualification de sous-location pourra être écartée, lorsque le preneur recourt à des tiers pour dispenser quelques cours dans les locaux loués, du fait de la limitation à la jouissance des lieux dans le temps, du nombre important des prestations, et de la conservation de la charge de l'entretien des locaux, du contrôle de l'accueil et de la sécurité par le locataire. Dès lors, en l’absence d’éléments sur les conditions des mises à disposition des locaux à d’autres professeurs, la conclusion de contrats de sous-location par le preneur sans l’accord écrit préalable du bailleur n’est pas établie. Et s’il est admis que Mme [I] a mis à disposition de professeurs, tels qu’un professeur de danse, une partie des locaux dans des conditions inconnues, sa mauvaise foi ne peut être retenue puisque durant la négociation du bail, elle avait insisté sur le fait qu’elle « emménagerait » « avec tous ses sous-locataires » (cf. Courriel pièce 9.1 demandeur), et que les dispositions du bail relatives à la sous-location ont été discutées et adaptées en fonction de ce projet. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de remboursement des « sous-loyers » présentée par la société Ateliers 188. Sur la demande de paiement des loyers des mois de juillet et août 2020 et de la taxe foncière de 2020 Le bailleur sollicite la condamnation de Mme [O] [I] à lui payer la somme de 7 892,50 euros au titre des loyers des mois de juillet et août 2020 et celle de 2 786,68 euros au titre de la taxe foncière de 2020. Il fait valoir que la fermeture administrative tient également aux travaux non déclarés de Mme [I] et leur non-conformité ainsi qu’au défaut de demande d’ouverture d’un établissement recevant du public. Il ajoute qu’elle ne l’a pas informé de la fermeture administrative de l’établissement ni ne l’a mis en demeure. Sur les loyers de juillet et août 2020 En l’espèce, il est constant que la fermeture administrative de l’établissement a été notifiée à Mme [I] le 6 février 2020 et que les travaux prescrits par la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les [Localité 5] concernaient l’ensemble de l’immeuble, soit les trois locaux loués à des preneurs différents et les parties communes. S’agissant de risques relatifs aux incendies et à leur propagation, faute de dispositif d’alarme global pour l’immeuble, de dégagements suffisants pour son évacuation, et de l’absence d’isolation des différents locaux entre eux, des travaux sur l’ensemble du bien étaient nécessaires afin d’obtenir l’autorisation de rouvrir les établissements, de sorte que ces travaux incombaient au moins en partie au propriétaire. A défaut d’établir la réalisation de l’ensemble desdits travaux lui incombant avant le mois de juillet 2020, le bailleur ne démontre pas que le preneur pouvait jouir des locaux durant cette période. Il ne peut donc lui réclamer le versement des loyers pour les mois de juillet et août 2020. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur le paiement de la taxe foncière, Le contrat de location stipule en page 6 en son article 4-10 intitulé « contributions et charges diverses » que [le preneur] supportera la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des conteneurs, la taxe de balayage, les impôts et taxes foncières, y compris celles auxquelles sont assujettis les propriétaires à raison de leur immeuble selon la quote-part attachée aux locaux loués ». Le bailleur réclame le paiement de la taxe foncière pour la période du 1er janvier 2020 au 24 septembre 2020. La restitution des locaux par la remise des clés, suite à la résiliation du bail par Mme [I], n’est intervenue que le 25 septembre 2020. Ce n’est donc qu’à cette date, le bailleur ayant accepté la résiliation unilatérale du bail, que le contrat a été rompu et le preneur libéré de ses engagements. La locataire est donc tenue de la taxe foncière pour cette période. La taxe foncière est de 6 424 euros sur la base de celle de 2019, le montant 2020 étant ignoré à la date de la facturation. Le bailleur calcule la quote-part relevant du preneur sur la base de la surface du local (250 m²/422 m² de surface totale). Par conséquent, la locataire est redevable de la somme de 2 786,68 euros au titre de la taxe foncière pour la période du 1er janvier au 24 septembre 2020 (6424€x250/422= 3805,69€ x 8/12 mois + 3805,69/12 mois x 24/30 jours = 2790,84 euros réduit à 2786,68 € vu le montant de la demande). L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Mme [O] [I] ne justifie pas de l’acquittement des sommes dues. En conséquence, elle sera condamnée à verser à la S.C.I Ateliers 188 la somme de 2786,68 euros. Sur les demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive et procédure abusive Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire. La S.C.I Ateliers 188 fait valoir que la procédure est abusive, invoquant que le préjudice n’est pas justifié, sa réalité non démontrée, que des doublons d’indemnisation sont réclamés, et que le preneur a sous-loué le local sans autorisation. Cependant, elle ne démontre pas que Mme [O] [I] a agi de mauvaise foi ou avec l'intention de nuire. Et Mme [I] ne démontre pas davantage que la S.C.I. Ateliers 188 a résisté de mauvaise foi à sa demande d’indemnisation dont elle est déboutée. En conséquence, Mme [I] et la société Ateliers 188 seront toutes les deux déboutées de leurs demandes réciproques de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives. Sur les demandes accessoires 1. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Compte tenu de l’issue du litige, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit. 2. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il y a lieu de dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. Mme [I] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera condamnée à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 2000 euros. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE Mme [O] [I] de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ; LA DEBOUTE de sa demande de restitution du dépôt de garantie ; DÉBOUTE la S.C.I Ateliers 188 de sa demande de restitution des sommes perçues au titre de la sous-location ; La DÉBOUTE de sa demande de paiement des loyers des mois de juillet et août 2020 ; CONDAMNE Mme [O] [I] à verser à la S.C.I Ateliers 188 la somme de 2786,68 euros au titre de la taxe foncière pour la période du 1er janvier au 24 septembre 2020 ; DÉBOUTE Mme [O] [I] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; DÉBOUTE la S.C.I Ateliers 188 de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; DÉBOUTE Mme [O] [I] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [I] à payer à la S.C.I Ateliers 188 la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DÉBOUTE Mme [O] [I] de ses autres demandes ; DÉBOUTE la S.C.I Ateliers 188 de ses autres demandes ; CONDAMNE Mme [I] aux dépens. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Benjamin LAPLUME Aurélie VERON