Cour d'appel, 20 février 2024. 22/00988

AFFAIRE : N° RG 22/00988 - N° Portalis DBVC-V-B7G-G67W ARRÊT N° JB. ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 09 Mars 2022 RG n° 19/03776 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 20 FEVRIER 2024 APPELANT : Monsieur [N] [L] né le 13 Juin 1945 à [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 1] représenté et assisté de Me Marine VIGNON, avocat au barreau de CAEN INTIMÉS : Madame [B], [Z] [W] épouse [M] née le 21 Octobre 1975 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 5] Monsieur [R], [D], [K], [J] [M] né le 26 Août 1970 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 5] non représentés, bien que régulièrement assignés La S.A.R.L. ESPACE CONSEIL exerçant sous l'enseigne [P] [O] L'IMMOBILIER, N° SIRET : 491 115 036 [Adresse 4] [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Jean-Jacques SALMON, substitué par Me BAUGÉ, avocats au barreau de CAEN DÉBATS : A l'audience publique du 07 décembre 2023, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme COLLET COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, Mme DELAUBIER, Conseillère, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 20 Février 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 23 juillet 2019, Monsieur [N] [L] a donné mandat non exclusif à la société Espace Conseil exerçant sous l'enseigne [P] [O] de vendre sa propriété situé [Adresse 2] à [Localité 5] (14). Le mandat de vente était d'une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction par période d'un mois dans la limite de quinze mois. Le prix de vente convenu était de 190.800,00 € et les honoraires de l'agence étaient fixés à la somme de 13.356,00 € TTC, soit 7% du prix de vente. Plusieurs visites ont été organisées par l'agence, et notamment le 27 août 2019 avec Madame [B] [M]. Le 28 août 2019, Monsieur [L] contacté par l'agence en vue d'une nouvelle visite, lui indiquait qu'il avait trouvé un acquéreur de particulier à particulier dont il refusait de révéler l'identité, y compris après la délivrance d'une sommation interpellative en date du 4 novembre 2019. Par acte d'huissier du 4 décembre 2019, la SARL Espace Conseil exerçant sous l'enseigne [P] [O], a assigné Monsieur [L] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins d'obtenir le règlement d'une somme de 13.356,00 € à titre de dommages-intérêts outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte d'huissier du 13 mars 2020, Monsieur [L] a assigné en garantie Monsieur [R] [M] et Madame [B] [W] son épouse. Les deux affaires ont été jointes. Par jugement du 9 mars 2022, le tribunal a : - dit n'y avoir lieu d'écarter la pièce N°1 communiquée par Monsieur [L], - dit que le montant de la clause pénale n'est pas excessif, - condamné Monsieur [L] à payer à la SARL Espace Conseil, la somme de 13.356,00 € à titre de dommages-intérêts, - débouté Monsieur [L] de sa demande en garantie, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné Monsieur [L] à payer à la SARL Espace Conseil, la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 20 avril 2022, Monsieur [L] a formé appel de la décision sauf en qu'elle n'a pas écarté sa pièce N°1. Aux termes de ses écritures en date du 19 juillet 2022, il conclut à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à la SARL Espace Conseil une somme de 13.356,00 € à titre de dommages-intérêts. A titre subsidiaire, il sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a dit que le montant de la clause pénale n'était pas excessif, et la réduction en conséquence de son montant. Il demande également en tout état de cause, de réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande en garantie formée à l'encontre des époux [M] et sollicite leur condamnation à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre à titre de dommages-intérêts au profit de la SARL Espace Conseil. Il sollicite enfin, l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux dépens et conclut à la condamnation de la SARL Espace Conseil et des époux [M] au paiement d'une somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Aux termes de ses écritures en date du 17 octobre 2022, la SARL Espace Conseil exerçant sous l'enseigne [P] [O], conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu d'écarter la pièce N°1 communiquée par Monsieur [L] et l'a déboutée de sa demande de condamnation solidaire des époux [M] avec Monsieur [L] au paiement de la somme de 13.356,00 € à titre de dommages-intérêts. Elle demande en conséquence à la cour de : - écarter des débats l'attestation non datée de Monsieur et Madame [M] (Pièce adverse N°1), - condamner solidairement Monsieur [L], Monsieur [R] [M] et Madame [B] [M] son épouse à lui payer la somme de 13.356,00 € au titre des dommages-intérêts, ainsi que celle de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à la somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux dépens. Bien que régulièrement assignés devant la cour, les époux [M] auxquels les conclusions des parties ont été signifiées, n'ont pas constitué avocat. Seule Madame [M] ayant été assignée à personne, l'arrêt sera rendu par défaut conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de dommages-intérêts de la Sarl Espace Conseil à l'encontre de Monsieur [L] Aux termes du contrat de vente sans exclusivité en date du 23 juillet 2019, confié par Monsieur [L] à la société Espace Conseil exerçant sous l'enseigne [P] [O], le mandant s'interdisait : - pendant la durée du mandat, de négocier directement ou indirectement la vente du bien objet du mandat, avec une personne présentée par le mandataire, - pendant la durée du mandat et durant les douze mois suivant sa révocation ou son expiration, de traiter directement ou indirectement, avec une personne physique ou morale ayant un lien quelconque avec une personne à laquelle ce bien aura été présenté par le mandataire, ou un mandataire qu'il se sera substituée, et dont l'identité aura été communiquée au mandant. Le mandant s'oblige s'il vend ce bien durant ce même délai de douze mois suivant la révocation ou l'expiration du mandat à communiquer immédiatement au mandataire la date et le prix de vente, les nom et adresse de l'acquéreur et, le cas échéant, de l'intermédiaire qui aura permis sa conclusion, ainsi que les coordonnées du notaire rédacteur de l'acte de vente. Il était ensuite indiqué : ' En cas de manquement à l'une ou l'autre de ces deux interdictions, le mandant s'oblige expressément et de manière irrévocable à verser au mandataire une somme égale au montant total, TVA incluse, de la rémunération prévue aux présentes et ce, à titre d'indemnité forfaitaire et définitive.' Il résulte du document intitulé 'reconnaissance d'indications et de visites', signé par les époux [M], que ceux-ci ont visité le bien, objet du mandat de vente, avec Madame [T] [I] de l'agence [P] [O] le 27 août 2019, ce qui n'est pas contesté. Monsieur [L] soutient que lors de cette visite, la vente avait déjà eu lieu, puisque les époux [M] qui auraient pris directement contact avec lui au préalable, auraient visité le bien le matin du même jour et auraient à cette occasion conclu la vente. A l'appui de cette argumentation, il produit une attestation sur l'honneur manuscrite, signée des époux [M], confirmant cette version et affirmant que l'agence informée téléphoniquement de ce qu'il avait trouvé des acquéreurs de particulier à particulier, aurait refusé d'annuler la visite prévue pour l'après-midi. La société Espace Conseil estime que cette pièce doit être écartée des débats car n'étant pas conforme aux dispositions du code de procédure civile, et émanant d'une partie à la procédure qui n'a pas constitué avocat. Elle demande d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a refusé d'écarter cette pièce. S'il est exact que cette pièce n'est pas conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure puisque ne comportant pas les mentions exigées par ce texte, et n'étant accompagnée d'aucune pièce d'identité, elle n'est pas nulle pour autant. Outre le fait que cette attestation est produite par Monsieur [L] et non par leurs auteurs, les époux [M], elle ne saurait être écartée en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, dès lors qu'elle vise non pas à prouver un acte juridique, mais des faits juridiques dont la preuve peut être rapportée par tous moyens. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a refusé d'écarter cette pièce, dont il convient d'apprécier la portée au regard des autres éléments du dossier. En l'espèce, la société Espace Conseil verse aux débats l'attestation de Madame [T] [I], conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, qui a fait visiter le bien le 27 août 2019 à 15 H 30, après qu'ait été pris un rendez-vous par Madame [M] le 24 août précédent. Elle indique : ' La visite se déroule normalement et il ne fait aucun doute que Monsieur et Madame [M] découvrent la maison et ne l'avaient jamais visite auparavant. Ils manifestent d'ailleurs un vif intérêt et ils évoquent à la fin de la visite une proposition d'achat sous quelques jours. A aucun moment nous n'avons reçu un appel de Monsieur [L] pour annuler cette visite. Dès le lendemain matin, nous confirmons à Monsieur [L] que Monsieur et Madame [M] sont très intéressés mais dans l'attente, nous lui proposons une visite dans l'après-midi avec un nouvel acquéreur. Monsieur [L] me répond avoir vendu a maison seul et refuse fermement de m'indiquer le nom de l'acquéreur. Devant son insistance il me précise qu'il n'hésiterait ps à vendre sa maison en direct à un client présenté par l'agence. Nous lui faisons parvenir le même jour un courrier en recommandé.' La société Espace Conseil produit la lettre recommandée adressée à Monsieur [L] le 28 août 2019, aux termes de laquelle elle lui rappelait la clause sus-visée prévue au contrat et lui demandait de lui indiquer le nom de son acquéreur. Cette lettre demeurée sans effet, était suivie le 4 novembre 2019, d'une sommation interpellative à laquelle Monsieur [L] ne répondait pas quant au nom de son acquéreur, indiquant : ' Je refuse de répondre aux questions posées dans la mesure où le contrat est obsolète, mes enfants n'ayant pas signé le mandat de vente du 23 juillet 2019.' Outre que cet argument est inopérant, puisqu'en tant qu'indivisaire, Monsieur [L] pouvait donner mandat à un tiers de vendre la chose indivis, force est de constater qu'il n'a jamais accepté de communiquer le nom de ses acquéreurs, en l'occurrence, Monsieur et Madame [M] avec lesquels lui ainsi que ses enfants signeront le 10 septembre 2019, un compromis de vente portant sur le bien, objet du mandat. Ce comportement est incontestablement de nature à remettre en cause la version de Monsieur [L] quant à la réalité d'une visite des époux [M], le matin du 27 août 2019 suivie immédiatement d'une proposition d'achat. Il apparaît également pour le moins surprenant si tel avait été le cas, que ce soit lui et non les époux [M], qui appellent l'agence pour annuler le rendez-vous prévu l'après-midi du même jour et qu'au surplus, les époux [M] signent le bon de visite mentionnant leurs obligations vis-à-vis l'agence. La version présentée par Monsieur [L] sur la seule foi de ses acquéreurs ne saurait donc être retenue. Il ne s'explique pas non plus sur les raisons de son refus de communiquer le nom de ses acquéreurs. Dès lors qu'il a contracté directement avec des acquéreurs ayant visité le bien par l'intermédiaire de l'agence, Monsieur [L] a manqué à l'interdiction qui lui était faite aux termes du mandat, qui a été rappelée ci-dessus. La société Espace Conseil est dès lors bien-fondée à solliciter l'application de la clause contractuellement prévue dans une telle hypothèse. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [L] à lui payer l'indemnité prévue au mandat. La cour estime, tout comme les premiers juges que le montant de l'indemnité prévue, qui représente 7 % du prix de vente, soit la somme de 13.356,00 € n'est pas excessive au regard des diligences accomplies par l'agence et du comportement de Monsieur [L]. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL Espace Conseil dirigée à l'encontre les époux [M] La société Espace Conseil conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à sa demande de condamnation solidaire des époux [M] avec Monsieur [L] au paiement de cette somme. Elle estime que la rédaction d'une attestation dans laquelle ils relatent des faits mensongers, était susceptible de lui causer un préjudice et que les époux [M] ont, par leur comportement, engagé leur responsabilité délictuelle à son égard, lui causant un préjudice en ce qu'elle a été privée de réaliser la vente et donc de percevoir la commission prévue, malgré les diligences accomplies. Force est toutefois de constater que la rédaction de l'attestation litigieuse est postérieure à l'annonce par Monsieur [L] de ce qu'il avait trouvé un acquéreur dont il a refusé de donner l'identité, de telle sorte que les éventuels mensonges qu'elle pourrait contenir, ne peuvent être considérés comme ayant privé l'agence de réaliser la vente et de percevoir sa commission. Elle ne justifie donc d'aucun préjudice ayant un lien de causalité avec la fausseté prétendue de l'attestation des époux [M], et ce d'autant moins, que si elle n'a pu percevoir sa commission, elle en sera indemnisée par l'allocation des dommages-intérêts à la charge du vendeur, prévus dans son mandat. Le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation solidaire. Sur la demande de garantie de Monsieur [L] Monsieur [L] a formé appel de la décision en ce qu'elle a rejeté sa demande de garantie formée à l'encontre des époux [M]. Une telle garantie ne serait justifiée que dans l'hypothèse, où la condamnation prononcée à son encontre serait la conséquence de manoeuvres frauduleuse de la part de ses acquéreurs. Or, comme il a été vu ci-dessus, tel n'est pas le cas, puisque c'est son propre manquement à l'interdiction de négocier directement ou indirectement la vente du bien objet du mandat au mandataire, qui est à l'origine de sa condamnation, sans qu'il démontre avoir été victime de mensonges de leur part, alors au surplus qu'il résulte de ses propres déclarations qu'il n'ignorait pas qu'une visite de son bien était programmée par l'agence avec les époux [M] pour l'après-midi, visite à laquelle ceux-ci se sont effectivement rendus. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande en garantie. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [L] à payer à la SARL Espace Conseil, une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et l'a débouté de sa demande à ce titre, de le condamner à payer à la société Espace Conseil, une somme de 3.500,00 € sur ce même fondement, et de rejeter les demandes formées à ce titre tant par Monsieur [L] que la société Espace Conseil à l'encontre des époux [M]. Succombant, Monsieur [L] sera condamné aux dépens, le jugement étant confirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 9 mars 2022, Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [N] [L] à payer à la SARL Espace Conseil exerçant sous l'enseigne [P] [O], une somme de 3.500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE Monsieur [N] [L] de toutes ses demandes en ce compris, celle formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [N] [L] aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON