Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/07676

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX LOYERS COMMERCIAUX 30C N° RG 23/07676 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIVN Minute n° 24/00016 Grosse délivrée le : à JUGEMENT RENDU LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier. Le Juge des Loyers Commerciaux, A l’audience publique tenue le 10 Janvier 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.C.I. URBANEC, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX, ET : S.A.S. LA CASA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Jean-Grégory SIROU, avocat au barreau de BORDEAUX, Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 1er septembre 2010, la SCI URBANEC a donné à bail commercial à monsieur [Z] [R] [V], à compter du 1er septembre 2010, un local situé [Adresse 2] à [Localité 4] 33, moyennant un loyer annuel initial de 18.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. La SAS LA CASA a acquis le fond de commerce par acte de cession du 3 mars 2016. Soutenant que le bail s’est tacitement reconduit le 1er septembre 2019, le 17 novembre 2022, le bailleur a fait signifier au preneur une demande en révision de loyer “compte tenu du déplafonnement de celui-ci, le bail excédant aujourd’hui douze années” tendant à voir porter le loyer à la somme annuelle de 42.000 euros à compter du 17 novembre 2022. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 25 avril 2023, la SCI URBANEC a, par acte du 18 septembre 2023, fait assigner la SAS LA CASA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail révisé à compter du 17 novembre 2022. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience du 10 janvier 2024, la SCI URBANEC, soutenant les termes de son acte inrtoductif d’instance, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de: à titre principal:- fixer le montant du loyer en révision à compter du 17 novembre 2022 à hauteur de 42.000 euros par an hors charges et hors taxes, - condamner la SAS LA CASA au paiement de l’arriéré de loyer dû à compter du 17 novembre 2022, - condamner la SAS LA CASA à lui payer les intérêts calculés au taux légal sur l’arriéré de loyers à compter de l’assignation en fixation de nouveau loyer, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, outre la capitalisation en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à titre subsidiaire, pour le cas où une mesure d’expertise serait ordonnée:- fixer le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 42.000 euros par an hors charges et hors taxes et ce jusqu’à sa fixation définitive, - condamner la SAS LA LACAS à lui rembourser la différence entre les loyers perçus depuis le 17 novembre 2022 et le loyer provsionnel, outre les règlement des intérêts au taux légal, ainsi que le capitalisation pour les fractions dues depuis plus d’un an, le tout conformément aux dispositions des articles 1231-6 et suivants du code civil, jusqu’à parfait règlement en tout état de cause: - condamner la SAS LA CASA au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les éventuels frais d’expertise, - condamner la SAS LA CASA à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI URBANEC soutient, en application des articles L145-33, L145-34, L145-38 et L145-57 du code de commerce qu’elle est fondée à réclamer la fixation du bail révisé à l’issue de l’expiration de la première période triennale après le renouvellement du bail par tacite reconduction intervenue le 1er septembre 2019. Elle fait valoir qu’elle n’a pas été destinataire de la demande en renouvellement du bail formalisée par la SAS LA CASA par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mars 2019. Elle fait valoir que l’emplacement du bien et la situation du local justifient la fixation du loyer à la somme de 42.000 euros A l’audience, la SAS LA CASA, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 24 novembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de: - débouter la SCI URBANEC de ses demandes, - à titre infiniment subsidiaire, juger que l’avance sur frais d’expertise sera à la charge de la SCI URBANEC et la débouter de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel, - condamner la SCI URBANEC au paiement des dépens, - condamner la SCI URBANEC à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS LA CASA soutient avoir adressé le 20 mars 2019 une demande de renouvellement du bail, un accusé de réception lui ayant été retourné signé, et que par courrier du 19 septembre 2019 l’épouse du gérant de la SCI a demandé l’application de l’indexation du loyer ce qui vaut acceptation du renouvellement du bail et du loyer indexé. La SAS LA CASA conteste le principe du déplafonnement allégué par la SCI URBANEC dans sa demande en révision signifiée le 17 novembre 2022, en l’absence de modification sensible des facteurs locaux de commercialité, laquelle est identique à celle existante lors de la conclusion du bail, tandis que l’activité a en revanche été fortement perturbée par le COVID. Elle prétend que les éléments de comparaison produits par la demanderesse ne sont pas véritablement ciblés sur le secteur concerné MOTIVATION Sur la demande de fixation du prix du bail révisé La saisine par la SCI URBANEC qui porte sur une demande de fixation du prix du bail révisé “suite à déplafonnement” nécessite d’être interprétée. Il doit être constaté que le montant du bail renouvelé peut être déplafonné conformément aux dispositions combinées des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce lorsque le bail tacitement reconduit a une durée supérieure à 12 années, ou en cas de modification des éléments de fixation de la valeur locative. Toutefois, en l’espèce, la saisine du juge des loyers commerciaux n’est pas formée dans l’un de ces cadres relatifs aux loyers renouvelés. En effet, la demande est formée au titre d’une demande de révision triennale conformément aux mentions figurant dans l’acte de signification de la “demande en révision du loyer” du 17 novembre 2022 qui vise expressément l’article R145-20 du code de commerce relatif à la procédure de révision des loyers, et dans l’assignation délivrée le 18 septembre 2023 qui mentionne en en-tête “fixation du loyer du bail révisé”. La SCI URBANEC ne peut donc pas solliciter la fixation d’un loyer à une valeur déplafonnée compte tenu de la durée du bail supérieure à 12 ans du fait de la tacite reconduction, sa demande n’étant pas formée dans ce cadre juridique. Le cadre juridique de la saisine par la SCI URBANEC est donc celui de l’article L145-37 du code de commerce qui prévoit que les loyers de baux d’immeubles ou de locaux régis par le statut des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux article L145-38 et L145-39. En application de l’article L145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. En l’espèce, le débat des parties portant sur l’existence expresse ou tacite d’un renouvellement du bail est sans intérêt pour la solution à apporter au présent litige portant sur la fixation du loyer de révision, dès lors que, étant par ailleurs relevé qu’aucune procédure civile n’a été engagée sur la contestation du renouvellement invoqué par le preneur, le bail renouvelé a pris effet en tout état de cause le 1er septembre 2019, soit du fait de la tacite reconduction à cette date, soit du fait de la demande de renouvellement formulée le 20 mars 2019 par le preneur non suivie d’une réponse du bailleur dans le délai de trois mois impliquant que celui-ci est réputé avoir tacitement accepté le principe du renouvellement. Dans ces conditions la demande du 27 novembre 2022 en révision du prix du bail à l’issue de la période triennale expirée le 1er septembre 2022 peut valablement être examinée par la présente juridiction. Au soutien de sa demande tendant à la révision du loyer, la SCI URBANEC doit dès lors démontrer l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. Or, la SCI URBANEC produit au débat une expertise non judiciaire de la valeur vénale du local, qui a formulé une proposition peu étayée tendant à fixer la valeur locative à la somme annuelle de 42.000 euros. En revanche, elle ne produit, à l’appui de cette proposition financière, aucun élément permettant à tout le moins de commencer à démontrer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entrainant par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, seul critère permettant de déplafonner le loyer révisé. Il n’est ainsi par exemple pas justifié de l’existence de travaux d’amélioration du bien, ou d’accès à celui-ci, ou de modification de l’environnement commercial...éléments matériels qui seuls pourraient justifier de faire droit à la demande. Le fait que le local commercial soit situé sur un axe de passage important ne constitue pas, en l’absence de tout élément permettant de démontrer le contraire, un élément matériel nouveau depuis la signature du bail. Dès lors, en l’absence de tout élément probatoire, et sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire, laquelle n’a pas pour objet de palier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe, il convient de débouter la SCI URBANEC de sa demande tendant à la fixation du prix du bail révisé à la somme annuelle de 42.000 euros. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire - dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SCI URBANEC perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens. - Frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La SCI URBANEC, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SAS LA CASA la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. - Exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, Déboute la SCI URBANEC de sa demande en fixation du prix du bail révisé à compter du 17 novembre 2022; Condamne la SCI URBANEC au paiement des dépens; Condamne la SCI URBANEC à payer à la SAS LA CASA la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; Déboute la SCI URBANEC de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit; La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE