Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 20/06927

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/06927 N° Portalis 352J-W-B7E-CSPXM N° MINUTE : 2 contradictoire Assignation du : 24 Juillet 2020 JUGEMENT rendu le 27 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. LH5 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Nicole-Marie POIRIER GALIBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0228 DÉFENDERESSE S.A.S. EUROSIC [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0238 Décision du 27 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/06927 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSPXM COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Madame Pauline LESTERLIN, Juge, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistées de Madame Henriette DURO, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe, DÉBATS A l’audience du 19 Septembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2023. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 27 février 2024 . JUGEMENT Prononcé en audience publique Contradictoire en premier ressort Par acte sous-seing privé du 29 août 2003, la SCI [Adresse 5] - aux droits de laquelle se trouve la société EUROSIC - a donné à bail commercial à Monsieur [T] [I] - aux droits duquel vient la société LH5 - des locaux dépendant de l'immeuble " [Adresse 5] " situé à l'angle de la [Adresse 6] et de la [Adresse 5]. Le preneur est autorisé à exercer une activité de " bar - salon de thé - restauration - vente à emporter ", et exploite son établissement sous l'enseigne " Le Paradis du Fruit ". Le bail a été consenti pour une durée de douze années à compter du 1er septembre 2003 moyennant diverses clauses et conditions et notamment un loyer annuel en principal de 66.868 € HT et HC payable mensuellement et d'avance et qui, par l'effet de la dernière révision, a été porté à la somme annuelle de 97.686 € HT et HC. A compter du 1er septembre 2015, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation. Suivant exploit d'huissier du 26 janvier 2018, la société LH5 a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er avril 2018. Suivant exploit d'huissier du 20 avril 2018, la société EUROSIC a accepté le principe du renouvellement mais sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à la somme annuelle en principal de 190.000 € HT et HC. Par jugement du 19 décembre 2019, le Juge des loyers a désigné Madame [U] en qualité d'expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er avril 2018. Par courrier du 29 avril 2020, la société LH5 a indiqué à la société EUROSIC : " Nous vous notifions donc le fait que nous ne paierons pas les loyers et accessoires pendant cette période de fermeture administrative et reviendrons vers vous au terme du confinement afin de trouver des solutions permettant notre continuation d'activité ". Par un courrier du 4 juin 2020, le bailleur a mis en demeure le preneur de régler les loyers et charges dus le 4 juin 2020 pour la somme de 53.121,75 € TTC. Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2020, la société EUROSIC a fait signifier à la société LH5 un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme en principal de 45.840,47 €, outre la somme de 4.584,05 € à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux. Par acte du 24 juillet 2020, la société LH 5 a assigné en opposition à commandement la société EUROSIC aux fins de : - déclarer nul le commandement signifié le 26 juin 2020 ; - voir annuler les loyers HT et HC échus pendant la période du 15 mars au 5 juin 2020, - Subsidiairement, se voir octroyer 24 mois de délai à compter du jugement à intervenir pour payer l'intégralité des sommes dues au bailleur. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 16 mai 2022, la société LH5 demande au tribunal de : -Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 juin 2020; -Condamner la société Eurosic à rembourser à la société LH5 les loyers, TVA incluse, payés au titre des périodes du 15 mars au 2 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021 outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation de la société LH5 ; -Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, dans les termes de la loi ; -Débouter la société Eurosic de toutes ses demandes, fins et conclusions ; A défaut, -Accorder à la société LH5 rétroactivement un délai de vingt-quatre (24) mois à compter du 26 juillet 2020 pour payer les causes du commandement de payer ; -Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours dudit délai ; -Juger que la clause résolutoire visée au commandement précité ne jouera pas si la société LH5 respecte ledit délai ; -Requalifier l'article 19.2 du bail en clause pénale ; -Juger que les demandes formées par la société Eurosic sur le fondement de l'article 19.2 du bail sont manifestement excessives et doivent être rejetées ou, à défaut, réduites à proportion de l'intérêt que l'exécution intégrale de l'obligation de paiement des loyers par la société LH5 lui a procuré. -Ordonner la compensation à due concurrence entre toutes créances réciproques des parties ; En tout état de cause, -Condamner la société Eurosic à payer à la société LH5 la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de la présente procédure ; -Débouter la société Eurosic en sa demande de prononcé de l'exécution provisoire, pour le cas où le Tribunal ferait droit aux demandes de cette société. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 janvier 2022, la société EUROSIC demande au tribunal de : -DEBOUTER la société LH 5 de toutes ses demandes, fins et conclusions, -JUGER la société EUROSIC recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles, -CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire au 26 juillet 2020, -ORDONNER en conséquence l'expulsion de la LH 5 et de tous occupants de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique. -DIRE que passé ce délai courra une astreinte de 5.000 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, le Tribunal se réservant compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle. -CONDAMNER la société LH 5 au paiement des sommes dues, soit au paiement de la somme de 60.180,86 €, sauf à parfaire. -JUGER que les sommes dues seront majorées de 10% conformément à l'article 19 du bail. -CONDAMNER en conséquence la société LH 5 au paiement de la somme complémentaire de 6.018,06 €, sauf à parfaire. -JUGER que les sommes dues produiront intérêts conformément à l'article 20 du bail à compter de la première mise en demeure, soit du 4 juin 2020 et au fur et à mesure des échéances. -FIXER l'indemnité d'occupation due à compter du 27 juillet 2020 au montant du loyer en cours majoré de 50% et des charges et taxes, soit à la somme mensuelle de 12.548,53 € HT et hors charges et CONDAMNER la LH 5 au paiement de celles qui seront échues au jour de la décision à intervenir. -DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément à l'article 19 du bail. -DIRE que cette procédure sera opposable aux créanciers inscrits sur le fonds. -DEBOUTER la société LH 5 de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment de sa demande de délais de paiement. -CONDAMNER la société LH 5 au paiement d'une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LPA-CGR avocats (Me Géraldine Piedelièvre) dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile. -RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 19 septembre 2023. MOTIFS À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir " constater " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. Sur la nullité du commandement de payer délivré le 26 juin 2020 La société LH5 fonde sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 26 juin 2020 sur la coexistence de deux délais contradictoires visés par l'acte, ainsi qu'en raison du montant inexact de la créance visée et enfin en raison de la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement. En réponse, la société EUROSIC fait valoir que le commandement délivré n'a pu provoquer une quelconque confusion chez le preneur qui était clairement informé devoir régler la somme en principal de 45.840,47 euros dans un délai de 8 jours, que faute de règlement dans ce délai il y serait contraint par une saisie conservatoire et par ailleurs, que faute d'y satisfaire dans le délai d'un mois, la clause résolutoire pourrait être invoquée ; qu'en l'espèce, le preneur a pu saisir le tribunal en opposition audit commandement avant même l'expiration du délai d'un mois et n'a donc subi aucun préjudice, emportant nécessaire rejet de ce motif de nullité ; qu'à supposer le montant visé au commandement erroné, ce que conteste le bailleur, celui-ci demeure valable pour le montant effectivement dû, emportant rejet de ce second motif de nullité ; que les allégations du preneur relative à la mauvaise foi seront également rejetées, ce dernier tentant lui-même de tirer prétexte de la pandémie de COVID-19 pour s'abstenir de régler son loyer. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il est constant qu'eu égard à l'automaticité attachée au mécanisme de la clause résolutoire, le commandement doit être rédigé de façon claire et informer le locataire sans ambiguïté du risque encouru. En l'espèce, le bail consenti à la société LH5 comporte une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou accessoire, comme aussi à défaut d'exécution de l'une quelconque de ses conditions, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux, ou une sommation d'avoir à exécuter demeurée sans effet et contenant déclaration de son intention d'user du bénéfice de ladite clause. Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée par la société EUROSIC à la société LH5, suivant acte du 26 juin 2020, est rédigé en ces termes : En page 2 : " FAIS COMMANDEMENT A SARL LH5 […] de, dans les HUIT JOURS pour tout délai, payer au requérant […] la somme de : 50.749,15 euros, [….] vous déclarant que faute de satisfaire au présent commandement de payer dans ledit délai, vous y serez contraints par toutes voies de droit, et notamment par la saisie conservatoire des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, par application du Code des Procédures civiles d'exécution. Vous déclarant en outre, que faute de satisfaire au présent commandement de payer dans le délai de UN MOIS à compter de la date du présent acte, le requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire inscrite dans le bail, ci-après littéralement reproduite; […] " Le commandement délivré le 26 juin 2020 fait ainsi référence à deux délais distincts, à savoir " dans les HUIT JOURS " et " UN MOIS ", tous deux mentionnés en majuscules et également en caractère gras concernant le délai de huit jours uniquement. Cette mention de deux délais différents en caractère d'égale importance ainsi que le caractère gras apposé au délai de huit jours est de nature à créer une confusion dans l'esprit de la société LH5 l'empêchant de prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite et d'y apporter une réponse appropriée s'agissant de remédier à un défaut de paiement à la fois dans le délai de huit jours et dans le délai d'un mois. Au regard de ces constatations, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 juin 2020 sera déclaré nul et de nul effet. Le premier motif de nullité du commandement de payer étant fondé, il n'y a pas lieu d'examiner les autres motifs soulevés par la société LH5. La demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion sous astreinte, fixation de l'indemnité d'occupation et conservation du dépôt de garantie, formulées par la société EUROSIC sont donc rejetées. La demande reconventionnelle de délais formulée par la société LH5 devient également sans objet. Sur la demande en remboursement des loyers et charges échus pendant la crise sanitaire La société LH5 fait valoir que les loyers et charges échus pendant la crise sanitaire ne sont pas dus sur les fondements de l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi, de la perte à tout le moins partielle de la chose louée, de l'exception d'inexécution et de la force majeure et demande le remboursement des sommes versées à ce titre. La société EUROSIC fait valoir que les loyers et charges échus pendant la crise sanitaire sont exigibles, les différents moyens contraires soulevés par le preneur étant infondés, et demande la condamnation de la société LH5 à payer la somme de 60.180,86 euros, arrêtée au 5 janvier 2022 inclus, avec intérêts de retard à compter du 4 juin 2020, date de la mise en demeure, ainsi que la somme complémentaire de 6.018,06 euros. Sur le manquement à l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi La société LH5 soutient que la multiplication des mises en demeure et le refus opposé par la société EUROSIC en période de crise sanitaire, justifiant l'adaptation temporaire des conditions d'exécution du contrat par l'adoption de mesures de remise ou a minima de différés de loyers, est constitutive d'un manquement à l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat. En application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de ses décrets d'application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, la société EUROSIC a maintenu les locaux loués à la disposition de la société LH5, dans le cadre de l'exécution du bail commercial liant les parties. En l'espèce, il ressort des pièces produites que la société LH5 a informé le bailleur du non-paiement des loyers et accessoires pendant la période de fermeture administrative par courrier du 24 avril 2020 et sollicité des abandons de loyers en raison de la fermeture administrative du local par courriel du 15 juin 2021. Il résulte également des pièces produites que la société EUROSIC a répondu par courrier du 2 juillet 2021 exposant avoir favorisé des mesures de soutien aux locataires les plus fragilisés, notamment les TPE, et ne pouvoir répondre favorablement à la demande d'abandon de loyers de la société LH5. Par conséquent, le tribunal constate que le preneur s'est d'abord lui-même abstenu de régler unilatéralement ses loyers puis que le bailleur a apporté une réponse à sa demande d'abandon de loyers lorsque celle-ci a été formulée par courriel du 15 juin 2021, faisant valoir une politique globale d'abandon des loyers, réservés à certaines catégories de locataires fragilisées, ce qui est son droit. Dès lors, le tribunal n'observe aucune mauvaise foi caractérisée dans le comportement contractuel de la société EUROSIC, qui en tout état de cause ne saurait caractériser une inexigibilité des loyers mais pourrait éventuellement fonder une demande de dommages et intérêts, qui n'est pas formulée en l'espèce. Le moyen soulevé de ce chef par la société LH5 sera donc rejeté. Sur la perte de la chose louée Selon l'article 1722 du code civil, "si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail". La perte visée à l'article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l'utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée. Comme rappelé supra, il n'existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d'exigibilité des loyers pendant le temps d'interdiction au public des commerces dits non essentiels et l'effet de l'interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu'elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l'article 1722 du code civil, comme l'a jugé la Cour de cassation dans des arrêts de principe ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190). Le moyen soulevé de ce chef par la société LH5 sera donc rejeté. Sur l'exception d'inexécution La société LH5 fait soutenir qu'en raison des mesures gouvernementales prises pendant la crise sanitaire, elle n'a pas pu exploiter le local loué et qu'en conséquence il n'y pas eu pendant ces périodes de délivrance et de jouissance paisible du local commercial, de sorte qu'elle est fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et à demander par conséquent l'absence d'exigibilité des sommes visées au commandement. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité. En application de l'article 1219 du code civil, "une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave". La société locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l'état des locaux remis à elle par la société EUROSIC en exécution du bail les liant, lui permettent d'exercer l'activité à laquelle ils sont contractuellement destinés. L'impossibilité d'exploiter dont se prévaut la société LH5 du fait des mesures prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire, ne résulte donc pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public. La société LH5 est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour soutenir n'être débitrice d'aucun loyer sur la période visée au commandement de payer. Sur la force majeure Selon l'article 1218 du code civil issu de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent contrat, "Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur". Il est de principe que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. En l'espèce, l'épidémie de Covid-19, bien qu'événement par essence imprévisible, ne revêt pas le caractère d'événement irrésistible rendant manifestement impossible toute exécution, dès lors que l'obligation concernée est de nature pécuniaire et qu'elle est toujours par sa nature susceptible d'être exécutée, étant observé qu'en tout état de cause, la société LH5 ne justifie d'aucune impossibilité matérielle de payer les loyers. Dans ces conditions, la société LH5 n'est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure pour s'exonérer du paiement des loyers réclamés par le bailleur. Par conséquent, les loyers échus pendant la période de crise sanitaire sont exigibles et la société LH5 est déboutée de sa demande de remboursement des loyers et charges échus du 15 mars au 2 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 19 mai 2021. Sur l'arriérés de loyers et charges Selon l'article 1353 du code civil, il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement de son loyer entre les mains de son bailleur. En l'état de ses dernières conclusions, la société EUROSIC réclame la condamnation de la société LH5 à lui payer la somme de 60.180,86 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus. Il ressort de la pièce n°15, produite par la société LH5 qu'elle a procédé à un virement de 71.140,82 euros au profit de la société EUROSIC le 9 février 2022, ce que n'a pas contesté la société EUROSIC aux termes de conclusions ultérieures ou au cours des débats. Par ailleurs, la société LH5 produit l'avis d'échéance du 21 février 2022, établi par la société EUROSIC, faisant apparaître un solde antérieur nul et un historique de compte arrêté à la date du 31 décembre 2022, faisant apparaître un solde nul et plusieurs virements dont celui de 71.140,82 euros. Dès lors, la société LH5 rapporte la preuve du paiement de la dette de loyers et charges restant due et la société EUROSIC sera donc déboutée de sa demande en paiement, ainsi que des demandes subséquentes au titre de la majoration de la somme due et des intérêts. Sur les autres demandes L'équité commande d'ordonner le partage des dépens entre les parties et de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Déclare nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 juin 2020, Déboute la société EUROSIC de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes en expulsion sous astreinte, fixation de l'indemnité d'occupation et conservation du dépôt de garantie, Dit sans objet la demande reconventionnelle de délais formulée par la société LH5, Déboute la société LH5 de sa demande en remboursement des loyers échus pendant la période de crise sanitaire, Déboute la société EUROSIC de sa demande en paiement de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 5 janvier 2022, ainsi que des demandes subséquentes au titre de la majoration de la somme due et des intérêts, Ordonne le partage des dépens entre les parties, Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME