Cour d'appel, 22 septembre 2022. 21/00989

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/00989 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FPJ6 Minute n° 22/00286 S.A. SAEM CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SAEM SOCI ETE NATIONALE IMMOBILIERE SNI C/ [R] Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 23 Mars 2021, enregistrée sous le n° 1119000804 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2022 APPELANTE : S.A. SAEM CDC HABITAT venant aux droits de la SAEM SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI) [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ INTIMÉE : Madame [V] [R] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 12 mai 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 22 septembre 2022. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller Monsieur MICHEL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 17 août 2015, la SAEM Société Nationale Immobilière (ci-après la SAEM SNI) a consenti un bail à Mme [V] [R] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 3] pour un loyer de 663,55 euros. Par acte d'huissier du 31 octobre 2017, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier du 8 mars 2018, elle l'a assignée devant le tribunal d'instance de Metz statuant en référé et par ordonnance du 16 mai 2019, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties devant le tribunal d'instance de Metz afin qu'il soit statué sur le fond. Au dernier état de la procédure, la SAEM SNI a demandé au juge des contentieux de la protection de Metz de prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire, l'autoriser à entreposer les meubles et condamner Mme [R] à lui verser une somme de 12.710,70 euros au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux, des dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [R] s'est opposée aux demandes et a sollicité le remboursement de la somme de 4.203,46 euros et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 23 mars 2021, le juge des contentieux de la protection a'débouté la SAEM SNI de l'intégralité de ses demandes, l'a condamnée à payer à Mme [R] la somme de 1.887,43 euros au titre du trop-perçu avec intérêts au taux légal à compter du mois suivant signification de la présente décision et la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Le premier juge a relevé, au visa de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, que, si en l'absence de communication par la locataire des informations financières le bailleur pouvait lui réclamer un supplément de loyer pour l'année 2017, il ressort des pièces qu'elle était non-imposable et que le supplément de loyer était infondé, que l'intégralité des loyers a été réglée et qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles, rejetant les demandes de résiliation du bail, d'expulsion et d'indemnité d'occupation. Il a considéré qu'il existe un reliquat en faveur de Mme [R] et que les frais de dossier et contentieux ne sont pas justifiés, condamnant le bailleur au paiement du trop-perçu. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 22 avril 2021, la SAEM CDC Habitat venant aux droits de la SAEM SNI a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement, de débouter Mme [R] de ses demandes et de : - prononcer la résiliation du contrat de bail - condamner Mme [R] au paiement de la somme de 12.710,70 euros correspondant à l'arriéré locatif au 31 août 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2017 et de l'assignation pour solde, outre les mensualités postérieures jusqu'au jugement à intervenir - la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté de la provision des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, tout mois commencé étant dû prorata temporis - ordonner l'expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux - l'autoriser à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code de procédure civile d'exécution - condamner Mme [R] au paiement d'une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive - la condamner au paiement de la somme de 1.000 euros pour la procédure de première instance et la même somme en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement, les frais et honoraires d'exécution, notamment le droit proportionnel des articles 10 à 12 du décret du 12 décembre 1996. L'appelante expose que le contrat de bail rappelle l'obligation légale du supplément de loyer prévue à l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, que la locataire ne lui a pas transmis son avis d'imposition 2017, que le surloyer est dû pour cette période, que le décompte actualisé fait apparaître un arriéré locatif de 19.515,75 euros, qu'il est justifié des lettres de relance adressées à la locataire et des frais de contentieux injustement écartés par le tribunal. Elle en déduit que le jugement doit être infirmé et qu'il doit être fait droit à ses demandes de résiliation bu bail, expulsion de la locataire et paiement de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation outre des dommages et intérêts. Mme [R] demande à la cour de débouter la SAEM SNI de ses demandes, confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SAEM SNI de ses demandes et l'a condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, de l'infirmer pour le surplus et de condamner la SAEM SNI à lui payer la somme de 4.203,46 euros au titre du trop versé avec intérêt au taux légal à compter du 1er août 2015. Elle expose que la clause contractuelle relative au supplément de loyer est une condition potestative, que le nouveau loyer fixé par le bailleur à compter du mois de février 2017 est supérieur à ses revenu et, qu'elle est non-imposable au titre des revenus perçus en 2015, 2016 et 2017 qui sont restés stables. Elle conteste l'indexation du loyer imposée par le bailleur et produit un décompte démontrant selon elle que ses versements sont supérieurs aux sommes réellement dues. Elle en déduit qu'elle n'a pas manqué à ses obligations contractuelles, que selon l'article 4 du contrat de bail le bailleur peut appliquer un surloyer sans caractère obligatoire, que l'appelante ne justifie d'aucune notification par recommandée avec accusé de réception de la demande annuelle dans le cadre de l'enquête-ressources pour l'année 2017 et conteste la validité de la pièce n°11 produite en appel, estimant que l'appelante est de mauvaise foi et doit être déboutée de ses demandes. A titre reconventionnel, elle sollicite le remboursement des sommes trop versées à hauteur de 4.203,46 euros. MOTIFS DE LA DECISION : Vu les écritures déposées le 18 février 2022 par la SAEM CDC Habitat et le 31 août 2021 par Mme [R], auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 2 mai 2022 ; Sur le paiement des loyers et suppléments de loyer Selon les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation,'l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. En l'espèce, l'article 4 du contrat de bail signé par les parties précise qu'en application de l'article précité, un supplément de loyer pourra être mis à la charge du locataire si ses ressources dépassent les plafonds fixés pour l'attribution du logement qu'il occupe, que le bailleur demande annuellement à chaque locataire dans le cadre de l'enquête-ressources-annuelles prévue à l'article L. 441-9, communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer afin de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que celui-ci est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois et qu'à défaut il se verra appliquer un supplément automatique et forfaitaire. Contrairement à ce que soutient l'intimée, il ne s'agit pas d'une condition potestative mais du rappel de l'obligation légale dans laquelle se trouve le bailleur social en application de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, le fait de pouvoir ou non appliquer le supplément de loyer n'étant pas à la discrétion du bailleur mais la seule application des dispenses légales (locataires percevant l'APL ou l'ALS). Ce moyen est inopérant. L'appelante se prévaut d'une absence de réponse de la locataire à sa demande de renseignement pour les années 2016 et 2021, de l'application d'un supplément de loyer forfaitaire et d'un arriéré locatif en découlant, étant précisé qu'il n'est pas contesté que pour les années 2017 à 2020 Mme [R] a justifié de sa situation non imposable et que le bailleur ne retient aucun supplément de loyer pour ces années. Il résulte des dispositions de l'article L.441-9 que l'organisme d'habitation à loyer modéré n'est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum qu'après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l'année précédente, la charge de la preuve de la délivrance d'une telle mise en demeure lui incombant. Concernant l'année 2016, si la SAEM CDC Habitat produit (pièces 11 à 14) les courriers d'enquête, de rappel, de mise en demeure et d'application de la majoration forfaitaire qu'elle soutient avoir adressés à Mme [R] qui le conteste, il est constaté qu'il n'est justifié ni de l'envoi ni de la réception de ces courriers, notamment celui valant mise en demeure avant application de la majoration maximale, la seule production d'une copie des courriers étant à cet égard insuffisante. Concernant l'année 2021, si l'appelante justifie avoir adressé un courrier recommandé reçu par la locataire le 6 janvier 2022 (pièce n°36), il s'agit du courrier appliquant un supplément forfaitaire de loyer à compter du 1er janvier 2022 et non du courrier préalable de mise en demeure (pièce n°35) pour lequel il n'est justifié ni de l'envoi ni de la réception. Il s'ensuit que l'appelante ne pouvait appliquer d'office un supplément de loyer forfaitaire en l'absence de mise en demeure préalable et que les sommes imputées à ce titre sur son décompte doivent être écartées. Si elle produit un décompte actualisé au 31 janvier 2022, il est constaté que sa demande en paiement se limite à la somme de 12.710,10 euros arrêtée au 31 août 2020. Au vu du décompte produit par l'appelante arrêté au 31 août 2020 (pièce n°23) et de celui produit par l'intimée arrêté en août 2019 (pièce n°10), il apparaît que tous les loyers ont été réglés jusqu'au mois de janvier 2017 inclus et que pour la période du 1er février 2017 jusqu'au 31 août 2020, la situation est la suivante : - les loyers dus s'élèvent à la somme totale de 28.443,92 euros soit : ' de février à décembre 2017 : 7.217,76 euros de loyer (656,16 x 11) ' 2018 : 7.873,68 euros (656,14 x 12) ' 2019 : 7.969,20 euros (664,10 x 12) ' janvier à août 2020 : 5.383,28 euros (672,91 x 8) - les règlement s'élèvent à la somme totale de 31.029,78 euros soit : ' de février à décembre 2017 : 11.587,31 euros (le 3 juin 2017 Mme [R] ne justifie pas du règlement de la somme de 1.952,13 euros figurant sur son tableau et il sera retenu la somme de 1.801,66 euros figurant sur tous les décomptes du bailleur, étant rappelé que la charge de la preuve du paiement incombe à la locataire) ' 2018 : 5.857,62 euros (il n'est pas justifié par la locataire de 9 règlements de la somme de 656,14 euros, le bailleur en retenant 8) ' 2019 : 7.904,91 euros (656,14 x 2 + 664,10 x 9 + 615,73) ' janvier à août 2020 : 5.356,85 euros (672,91 x 5 + 664,10 x 3) ' régularisations des charges : 323,09 euros Il s'ensuit que Mme [R] a réglé la totalité des loyers et bénéficie d'un trop versé de 2.585,86 euros au 31 août 2020, étant précisé qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte les 'frais contentieux', 'frais SLS' ou 'rejet prélèvement' figurant sur les décomptes du bailleur et qui ne sont justifiés par aucune pièce. En conséquence, la SAEM CDC Habitat doit être déboutée de sa demande en paiement en l'absence d'arriéré locatif à la date du 3 août 2020. Le jugement est confirmé. Sur la résiliation du bail Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et en cas de défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail en application de l'article 1184 du code civil. Il résulte de ce qui précède que la SAEM CDC Habitat ne démontre l'existence d'aucun manquement de la locataire à ses obligations contractuelles puisque tous les loyers ont été réglés et qu'elle a appliqué à tort un supplément de loyer. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande de remboursement Il résulte de ce qui précède sur les loyers impayés qu'il existe en faveur de Mme [R] un trop versé de 2.585,86 euros au 31 août 2020. Cependant il ressort du décompte actualisé au 31 janvier 2022, que du 1er septembre 2020 au 31 janvier 2022, la situation de la locataire est la suivante : - les loyers dus s'élèvent à 11.489,69 euros soit : ' septembre à décembre 2020 : 2.691,64 euros (672,91 x 4) ' 2021 : 8.118,84 euros (676,57 euros x 12) ' janvier 2022 : 679,21 euros - les règlements s'élèvent à la somme totale de 6.078,05 euros soit : ' septembre à décembre 2020 : 2.691,64 euros ' 2021 : 3.310,51 euros ' janvier 2022 : 0 euros ' régularisations des charges : 75,90 euros Il s'ensuit qu'après imputation du trop versé de 2.585,86 euros, le compte de Mme [R] reste débiteur de la somme de 2.825,78 euros. En conséquence elle doit être déboutée de sa demande de remboursement d'un trop versé et le jugement infirmé. Sur la résistance abusive Selon l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. La SAEM CDC Habitat qui succombe en ses demandes est mal fondée à solliciter des dommages et intérêts et le jugement ayant rejeté sa demande est confirmé. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. La SAEM CDC Habitat, qui succombe en son appel, devra supporter les dépens d'appel. Chaque partie succombant en ses demandes, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS : LA COUR, CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a'débouté la SAEM Société Nationale Immobilière de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de Mme [V] [R] et l'a condamnée à payer à Mme [V] [R] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; L'INFIRME en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [V] [R] la somme de 1.887,43 euros au titre du trop-perçu et statuant à nouveau, DEBOUTE Mme [V] [R] de sa demande de condamnation de la SAEM CDC Habitat venant aux droits de la SAEM Société Nationale Immobilière à lui verser la somme de 4.203,46 euros à titre de trop versé ; Y ajoutant, DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; CONDAMNE la SAEM CDC Habitat aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT