Cour d'appel, 21 juin 2022. 20/00492

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 21 Juin 2022 N° RG 20/00492 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GOAO Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 21 Janvier 2020, RG 18/00346 Appelante Mme [H] [G] née le 28 Juillet 1957 à BERLIN ALLEMAGNE, demeurant Muehlweg 24 - 61462 KONIGSTEIN IM TAUNUS Représentée par la SCP MILLIAND - DUMOLARD - THILL, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE Représentée par la SCP G & A, avocats plaidants au barreau de NANCY Intimée COMMUNE DE COURCHEVEL, dont le siège social est situé 228 rue de la Mairie, Saint-Bon - 73120 COURCHEVEL Représentée par Me Sophie CLATOT, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE Représentée par la SELAS FIDAL, avocats plaidants au barreau de HAUTS-DE-SEINE -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 03 mai 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - M. Michel FICAGNA, Président, - Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=- Il a été procédé au rapport. EXPOSÉ DU LITIGE Mme [C] était propriétaire d'un tènement immobilier situé lieudit Le Plantret, à Courchevel, sur lequel est édifié un immeuble dénommé le Bon Séjour, antérieurement exploité pour une activité d'hôtel, bar, restaurant. Le 21 décembre 2007, Mme [C] a signé un compromis de vente de ce bien au profit de M. [L] [N], pour le prix de 7.870.000 €. Par délibération du 13 août 2008, la commune de Saint-Bon Tarentaise (aujourd'hui commune de Courchevel) a exercé son droit de préemption sur ce bien au prix de 6.200.000 € hors commission d'agence en vue d'y installer une crèche, un centre médical et des logements pour les agents communaux. La venderesse ayant accepté le prix proposé, la vente a été régularisée au profit de la commune par acte authentique en date du 14 novembre 2008. Mme [C] est décédée le 26 mars 2013, laissant pour lui succéder sa fille, Mme [H] [G]. Après avoir constaté que le bien préempté n'avait toujours pas été affecté conformément à la délibération du 13 août 2008, par acte délivré le 12 mars 2018, Mme [G] a fait assigner la commune de Courchevel devant le tribunal de grande instance d'Albertville pour obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, à hauteur de 1.670.000 € correspondant à la différence entre le prix de vente proposé par M. [N] et celui payé par la commune, en se fondant sur les dispositions des articles L. 213-11 et suivants du code de l'urbanisme. La commune de Courchevel s'est opposée aux demandes en faisant valoir qu'elle n'a procédé à aucune affectation définitive du bien, et qu'en tout état de cause les dommages et intérêts réclamés n'ont aucun lien avec le manquement qui lui est imputé. Par jugement contradictoire rendu le 21 janvier 2020, le tribunal judiciaire d'Albertville a : déclaré l'action en responsabilité intentée par Mme [G] recevable, débouté Mme [G] de l'ensemble de ses demandes, condamné Mme [G] à payer à la commune de Courchevel la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [G] au paiement des entiers dépens. Par déclaration du 1er avril 2020 Mme [G] a interjeté appel de ce jugement. L'affaire a été clôturée à la date du 4 avril 2022 et renvoyée à l'audience du 3 mai 2022, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 21 juin 2022. Par conclusions notifiées le 18 juin 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, Mme [H] [G] demande en dernier lieu à la cour de : Vu les dispositions des articles L. 213-11, L. 201-1, L. 300-1, L. 213-12 et L. 213-13 du code de l'urbanisme, Vu l'article 1er du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et faute pour la commune de Courchevel de pouvoir justifier du respect des obligations mises à sa charge par le code de l'urbanisme suite à la préemption (ayant fait l'objet de la décision n° 52/2008 du 13 août 2008 prise par M. le maire de la commune de Saint-Bon Tarentaise (pièce n° 3) du bien ayant appartenu à feue Mme [C], condamner la commune de Courchevel au versement à Mme [G], fille unique et seule ayant-cause universelle de Mme [C], d'une somme de 1.670.000 € à titre de dommages et intérêts, condamner la commune de Courchevel au versement à Mme [G] d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par conclusions notifiées le 3 mars 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la commune de Courchevel demande en dernier lieu à la cour de : Vu les articles L. 210-1, L. 211-1, L. 213-11, L. 213-12, L. 213-16 du code de l'urbanisme, A titre principal, confirmer le jugement en toutes ses dispositions, débouter Mme [G] de toutes ses demandes, fins et actions, A titre subsidiaire, constater que Mme [G] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait en relation directe avec l'absence d'offre de rétrocession qui serait imputée à la commune, débouter Mme [G] de toutes ses demandes, fins et actions, En tout état de cause, et y ajoutant, condamner Mme [G] au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. MOTIFS ET DÉCISION Mme [G] fait grief au jugement déféré d'avoir rejeté ses demandes en retenant que la commune n'avait pas violé les dispositions du code de l'urbanisme, alors, selon elle, que la commune, qui a donné le bien en location sans l'affecter à l'une des destinations ayant motivé la décision de préemption, lui a donné une affectation irrégulière, sans prouver une raison légitime l'empêchant de réaliser le projet initial. L'article L. 213-11 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dispose que: «Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l'un des objets mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption. L'utilisation ou l'aliénation d'un bien au profit d'une personne privée autre que le concessionnaire d'une opération d'aménagement ou qu'une société d'habitations à loyer modéré doit faire l'objet d'une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas échéant, d'une décision motivée du délégataire du droit de préemption. Si le titulaire du droit de préemption décide d'utiliser ou d'aliéner pour d'autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel et leur proposer l'acquisition de ce bien en priorité. Tout changement d'affectation du bien acquis par l'exercice du droit de préemption dans la limite des objets prévus à l'article L. 210-1, doit faire l'objet d'une décision de l'organe délibérant de la collectivité. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées par l'article L. 213-4. A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions visées aux alinéas précédents, le titulaire du droit de préemption doit également proposer l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien. Le titulaire du droit de préemption n'est tenu de respecter cette procédure que lorsque le nom de l'acquéreur était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2.» L'article L. 213-12 du même code prévoit que, en cas de non respect des obligations définies au deuxième alinéa de l'article L. 213-11, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel saisissent le tribunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages et intérêts contre le titulaire du droit de préemption. Dans les cas prévus aux articles L. 213-11 et L. 213-11-1, la renonciation à la rétrocession n'interdit pas de saisir le tribunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages et intérêts contre le titulaire du droit de préemption. L'action en dommages et intérêts se prescrit par cinq ans, dans le cas prévu à l'article L. 213-11, à compter de la mention de l'affectation ou de l'aliénation du bien au registre mentionné à l'article L. 213-13. L'article L. 221-2 dispose que la personne publique qui s'est rendue acquéreur d'une réserve foncière doit en assurer la gestion raisonnablement. Avant leur utilisation définitive, les immeubles acquis pour la constitution de réserves foncières ne peuvent faire l'objet d'aucune cession en pleine propriété en dehors des cessions que les personnes publiques pourraient se consentir entre elles et celles faites en vue de la réalisation d'opérations pour lesquelles la réserve a été constituée. Ces immeubles ne peuvent faire l'objet que de concessions temporaires qui ne confèrent au preneur aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux lorsque l'immeuble est repris en vue de son utilisation définitive. En l'espèce, aucune délibération du conseil municipal n'a décidé d'une affectation définitive du bâtiment préempté, mais il est constant qu'à compter de l'année 2009 la commune a consenti des conventions d'occupation précaire du bâtiment au profit de la société La Mangeoire pour le logement de son personnel saisonnier. Ces conventions sont d'une durée d'un an, sans reconduction tacite ni droit au maintien dans les lieux, et chaque année une nouvelle convention a été signée avec cette même société, la dernière le 17 décembre 2014 pour se terminer le 31 octobre 2015. Aussi c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le tribunal a jugé qu'il résulte de ces contrats que la commune n'a pas affecté l'immeuble préempté de manière définitive, et qu'elle en a fait un usage provisoire conforme aux dispositions du code de l'urbanisme. L'appelante fait grief au tribunal de n'avoir pas recherché les causes légitimes ayant conduit la commune à ne pas affecter l'immeuble. Toutefois, l'appelante s'appuie sur une jurisprudence qui n'est pas transposable en l'espèce, celle citée (Civ.3, 12 février 2014) se rapportant à une procédure d'expropriation qui ne répond pas aux même exigences, puisque dans ce cas la cession de l'immeuble est forcée, alors qu'en l'espèce la propriétaire a librement fait le choix de vendre son bien, à un prix fixé d'un commun accord avec la commune. Il appartient donc à Mme [G] de rapporter la preuve de la faute prétendument commise pas la commune et du préjudice qu'elle aurait subi de ce fait. Or la commune n'est pas tenue de maintenir l'affectation pour laquelle elle a pris la décision de préempter un bien, de sorte que le non respect des motifs de la délibération du 13 août 2008 n'est pas constitutif en lui-même d'une faute. A cet égard, il convient de souligner que le logement de travailleurs saisonniers, même s'il ne profite qu'à un seul employeur de la station, répond aux objectifs fixés par les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme en ce qu'il concoure au maintien de l'activité économique, de sorte que la signature de conventions d'occupation précaire au profit de la société la Mangeoire n'est pas non plus constitutive d'une faute de la commune. Au demeurant, la commune explique, ce qui n'est pas contesté par Mme [G], qu'elle est en litige avec la société La Mangeoire qui refuse de libérer les lieux en dépit de la demande de la commune en ce sens, ce qui a inévitablement retardé son projet d'affectation. Mme [G] soutient encore que l'absence de délibération décidant du changement de la destination du bien préempté serait fautive. Toutefois, en l'absence d'affectation définitive du bien, il ne peut y avoir de changement de cette affectation. Enfin, c'est par des motifs surabondants, mais encore pertinents que le tribunal a retenu qu'en tout état de cause le préjudice invoqué par Mme [G] n'est pas démontré. L'appelante prétend aujourd'hui qu'elle ne réclame pas la différence entre le prix convenu au compromis de vente et celui payé par la commune, mais un préjudice de «privation d'un bien non affecté à sa destination légale d'intérêt général, qui caractérise une charge excessive pour le vendeur préempté». Toutefois elle se contente d'affirmer l'existence d'un tel préjudice sans en rapporter la preuve, alors que le prix de vente a été librement consenti par Mme [C]. En conséquence, il résulte de ce qui précède que le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la commune de Courchevel la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [G] supportera les entiers dépens de l'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Albertville le 21 janvier 2020 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [H] [G] à payer à la commune de Courchevel la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel, Condamne Mme [H] [G] aux entiers dépens de l'appel. Ainsi prononcé publiquement le 21 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, Le Président,