Cour d'appel, 02 mars 2023. 20/01067

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 02 MARS 2023 N°2023/48 Rôle N° RG 20/01067 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPNJ SARL SERVER C/ [M] [S] [B] épouse [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric CHOLLET Me Maud DAVAL-GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance (juridiction des loyers commerciaux) de Marseille en date du 03 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/07025. APPELANTE SARL SERVER à l'enseigne QUEEN VICTORIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège est sis [Adresse 3] représentée par Me Frédéric CHOLLET de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et assistée de par Me William ELLIS, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [M] [S] [B] épouse [O] née le 24 Avril 1944 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 5] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargés du rapport. Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Françoise PETEL, Conseiller Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Par acte sous seing privé du 16 avril 2008 Mme [M] [O] a donné à bail à la société Server des locaux à usage de restaurant bar brasserie situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de12600 euros hors taxes et hors charges, le bail ayant commencé à courir le 1er juillet 2006 pour se terminer le 30 juin 2015. Par acte d'huissier du 29 janvier 2015 la bailleresse a fait signifier à la société Server un congé avec offre de renouvellement du bail avec effet au 1er octobre 2015, moyennant un loyer annuel de 30000 euros hors taxes et hors charges pour tenir compte d'un changement des facteurs locaux de commercialité. Par acte d'huissier du 12 août 2015 la société preneuse a accepté le principe de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015 mais a contesté l'augmentation de loyer demandée par la bailleresse. Après avoir notifié un mémoire préalable, Mme [O] a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille aux fins de fixation du loyer sur renouvellement à la valeur de 24500 euros. La société Server acceptait le principe du renouvellement du bail au 1er octobre 2015 mais demandait au tribunal de dire n'y avoir lieu à déplafonnement. Par jugement du 8 janvier 2018, le juge des loyers commerciaux a : - dit que le principe du renouvellement du bail au 1er octobre 2015 est acquis, - ordonné une expertise confiée à M. [X] [G] avec mission de dire s'il s'est produit une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 4 de l'article L.145-33 du code de commerce et de fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au 1er octobre 2015. L'expert a déposé son rapport le 24 avril 2019, concluant à une modification notable des facteurs locaux de commercialité et à une valeur locative de 20050 euros par an hors taxes et hors charges. La bailleresse a sollicité la fixation du loyer sur renouvellement à la valeur de 23591,40 euros et subsidiairement 22123,40 euros, la locataire soutenant pour sa part une fixation à 15277,03 euros selon la variation des indice et subsidiairement, en cas de déplafonnement, à la valeur locative de 16571,98 euros. Par jugement du 3 décembre 2019, le juge des loyers commerciaux : - a rappelé que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1er octobre 2015, - a fixé à la somme de 21232,26 euros hors taxes et hors charges par an le prix du loyer du bail renouvelé afférent aux locaux dont s'agit, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, - s'est déclaré incompétent pour condamner la SARL Server au paiement d'arriérés de loyer, - a dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - a ordonné l'exécution provisoire de la décision, - a rejeté toute autre demande, - a fait masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et dit qu'ils seront supportés pour moitié par chacune des parties. La SARL Server a interjeté appel de cette décision le 22 janvier 2020. Par conclusions déposées et notifiées le 23 mars 2020, l'appelante demande à la cour de : Vu les articles 145 et suivants du code de commerce et l'article R.145-7, 1-Déclarer recevable la société Server en son appel, 2-Réformer en toutes ses dispositions le jugement du 3 janvier 2020 prononcé par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Marseille, sauf en ce qu'il a appliqué un abattement de 10% du montant du loyer pour la clause d'interdiction de location gérance, 3-Entendre dire et juger qu'à la date d'échéance du bail, soit le 1er octobre 2015, les facteurs locaux de commercialité n'avaient pas été modifiés de façon notable pour avoir une incidence sur l'activité exercée par la société Server et permettre ainsi le déplafonnement du loyer de renouvellement sur le fondement de l'article L.145-34 du code de commerce, 4-En conséquence, dire et juger qu'il n'y a lieu à déplafonnement du loyer de renouvellement, ni à intérêts de droit et exécution provisoire et le loyer doit être fixé selon la variation des indices soit à15277,03 euros HT/HC/an, 5-Subsidiairement, et si par impossible il y avait lieu à déplafonnement, dire et juger que le montant du loyer annuel devra être arrêté en référence aux prix pratiqués dans le voisinage et aux données communiquées, soit 21245,34 euros, 6-Dire et juger que sur le montant de loyer arrêté à partir des loyers de référence, il devra être fait application des abattements pour locaux accessoires et annexes (soit 15%), interdiction de sous-location et location-gérance (soit 10%) et mise à la charge du preneur de l'impôt foncier (soit 5%) et en conséquence fixer le loyer annuel de renouvellement à 16571,98 euros HT/HC/an, 7-Dire et juger qu'il ne saurait y avoir intérêt sur les rappels de loyer ni article 700 du code de procédure civile à la charge du preneur, le déplafonnement ayant été formulé à hauteur de 30000 euros par le preneur lors de la notification du congé, 8-Pour les mêmes raisons que ci-dessus, laisser les dépens et frais d'expertise à la charge du bailleur du fait de ses demandes initiales excessives. Par conclusions déposées et notifiée le 3 juin 2020, Mme [O] demande à la cour, vu les articles L.145-33, L.145-34 du code de commerce de : - dire infondé l'appel relevé par la société Server, - reconventionnellement, faire droit à l'appel incident de Mme [O], - fixer en conséquence le prix du loyer des locaux donnés à bail en renouvellement au 1er octobre 2015 à la somme annuelle de 23591,40 euros, - condamner en cause d'appel la société Server à payer à Mme [O] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. La procédure a été clôturée le 3 janvier 2023. MOTIFS : Sur le déplafonnement du loyer : La durée du bail expiré étant de 9 ans, la fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la règle du plafonnement édictée par l'article L.145-34 du code de commerce. Aux termes de ce même texte, le plafonnement peut être écarté en cas de modification notable, pendant le cours du bail écoulé, des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 qui déterminent la valeur locative. La bailleresse se prévaut d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le fonds exploité par la société Server, ce que cette dernière conteste. Aux termes de l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Après avoir décrit l'essor économique qu'a connu la ville de [Localité 7] sur les deux dernières décennies, l'expert expose que forte d'une attractivité retrouvée, la ville a encouragé l'implantation commerciale le long de sa nouvelle façade maritime et fait décoller l'activité touristique et des croisières, précisant notamment que le nombre de croisiéristes est passé en 20 ans de moins de 20000 à plus de 1 500 000, faisant de [Localité 7] le premier port français de croisières en Méditerranée. Il souligne que l'établissement exploité par le preneur se trouve sur le Vieux Port, qui sur le plan touristique est un endroit incontournable pour tous les visiteurs régionaux, nationaux ou étrangers et qui est la zone la plus fréquentée par les touristes qui viennent à [Localité 7]. Il constate la proximité de l'établissement avec le bas de la Canebière, artère emblématique de la ville, avec la station de métro Vieux-Port, avec le point de départ des navettes pour les îles de la rade de [Localité 7]. Il souligne également la proximité immédiate de la place du Vieux Port, aménagée en 2013, améliorant ainsi son attractivité. Il s'évince des données recueillies par l'expert que pendant la durée du bail écoulé, soit entre 2006 et 2015, le commerce de restaurant exploité par le preneur a pu bénéficier directement d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité résultant : - d'une augmentation importante de la fréquentation touristique de la ville de [Localité 7], liée à une plus forte attractivité et visibilité, notamment par l'organisation de grands événements internationaux comme la Capitale européenne de la culture en 2013, cette hausse de fréquentation se répercutant nécessairement et en priorité sur les sites touristiques incontournables de la ville et en particulier sur le quartier du Vieux Port, dont la restauration représente 41,69% de l'activité commerciale, et qui constitue la zone de chalandise de l'établissement, - d'un développement, par les aménagements réalisés en 2013, de l'attractivité de la place du Vieux Port située à proximité immédiate de l'établissement. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a écarté le plafonnement du loyer et fixé le prix du bail renouvelé à la valeur locative. Sur la valeur locative : Aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ainsi que l'a rappelé le premier juge, le local loué se situe au début de la [Adresse 8], quasiment à l'angle avec le [Adresse 9] et fait partie d'un ensemble de locaux reliés constituant le restaurant occupé par le preneur. Le stationnement est réglementé et difficile dans la zone mais il y a un parking souterrain tout proche. Le local et de configuration rectangulaire, l'espace intérieur et décloisonné est ponctué d'une arche intermédiaire. Il est constitué de deux salles de restauration, d'un dégagement et de sanitaires. Le preneur bénéficie d'une petite terrasse sur la [Adresse 8] dépendant du domaine public. Les cuisines ne sont pas incluses dans le local objet du bail. L'expert relève une surface pondérée de 68,88 m², non contesté par les parties. S'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l'expert a retenu 6 références, concernant des commerces tous situés, contrairement à ce que soutient l'appelante, dans le voisinage proche ([Adresse 8], [Adresse 9], [Adresse 6], l'un communiquant d'ailleurs avec le local en cause. Trois concernent des locaux dont la valeur locative a été fixée judiciairement en 2013, 2014 et 2015, pour les prix respectifs hors abattements de 324 euros/m², 334,29 euros/m² et 314 euros/m². Trois autres concernent des locaux loués pour une activité de restaurant, dont les loyers fixés contractuellement et actualisés au 1er octobre 2015 s'élèvent à 245 euros/m², 500 euros/m² et 338 euros/m². L'appelante produit en cause d'appel deux baux de locaux loués pour une activité de restaurant, situés respectivement [Adresse 10] et [Adresse 9], qu'elle souhaite voir intégrer dans les éléments de référence. Le premier est un bail du 8 décembre 2017, consenti pour des locaux d'une surface totale réelle de 193 m², au prix de 55000 euros hors taxes et hors charges, soit 284,97 euros/m² réel. La référence n'est pas pertinente en ce que le prix est calculé sur la surface réelle des locaux dont la surface pondérée n'est pas connue. Le ratio surface pondérée/surface réelle du local objet du litige étant de 0,816 (68,88/84,40), la valeur à prendre en compte pour la surface pondérée serait alors de 284,97x 1/0,816 = 349,22 euros/m², valeur très proche mais légèrement supérieure à celle retenue par l'expert (342,50). Le second est un avenant de renouvellement signé le 4 avril 2019, relatif à des locaux loués à usage de restaurant, d'une surface pondérée utile de 188 m² pour le prix de 56000 euros hors taxes et hors charges, soit 297,87 euros/m². La référence manque de pertinence en ce que ce prix a été fixé pour une période commençant le 1er juillet 2019, soit près de 4 ans après la date de renouvellement du bail en cause. En considération de ces éléments, la proposition de l'expert portant sur un prix de 342,50 euros/m² sera retenue. L'appelante considère qu'un abattement de 15% doit être appliqué sur la valeur retenue, faisant valoir à cet effet que le local, qui n'est qu'une annexe du local principal qu'elle exploite dans le même immeuble, ne comporte pas de cuisine et ne permet pas l'exercice de l'activité prévue au bail indépendamment du local principal. Il sera toutefois relevé que si la cuisine du restaurant est actuellement située dans d'autres locaux que ceux faisant l'objet du bail en cause et avec lesquels ils communiquent, tandis que les sanitaires du restaurant sont, eux, situés dans les locaux loués, cet agencement des lieux résulte d'un choix du preneur qui exploite le restaurant en bénéficiant des avantages liés à la communication des locaux. Contrairement à ce qu'affirme l'appelante, la surface réelle de 84,40 m² est suffisante pour l'exploitation d'un restaurant comportant une cuisine (le local de référence situé [Adresse 1] est un restaurant exploité sur une surface utile de 66m²), et ainsi que le souligne l'expert, le local dispose d'une entrée côté [Adresse 8] le rendant éventuellement indépendant des autres locaux constituant le restaurant. L'expert conclut que la destination est en adéquation avec le site et les locaux. Aucun abattement ne sera en conséquence appliqué à ce titre. Suivant la proposition de l'expert, le premier juge a appliqué sur la valeur locative un abattement de 10% pour tenir compte d'une clause du bail défavorable au preneur, lui interdisant de sous-louer ou de céder son bail en totalité ou en partie, ainsi que de mettre en gérance. Si comme le soutient la bailleresse, la clause d'interdiction de sous-location et de cession du seul droit au bail est une clause usuelle qui ne justifie pas une diminution de la valeur locative, tel n'est pas le cas de l'interdiction du recours à la location-gérance qui restreint significativement les droits du preneur et justifie l'abattement de 10% proposé par l'expert et retenu par le premier juge. Le bail comporte une clause transférant au preneur la charge de l'impôt foncier. Le premier juge n'a pas retenu l'abattement de 5% proposé à ce titre par l'expert au motif que ce transfert est un usage marseillais, qu'il ne constitue donc pas une obligation imposée au locataire au-delà des usages et ne saurait de ce seul fait entraîner un quelconque abattement. Le paiement de la taxe foncière est une charge incombant au bailleur. La clause par laquelle celui-ci s'en décharge sur le locataire constitue, nonobstant un éventuel usage local, un facteur de diminution de la valeur locative par application de l'article R.145-8 du code de commerce. Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point. En considération de ce qui précède, le prix du bail renouvelé sera fixé à 20050 euros par an hors taxes et hors charges, la proposition de l'expert étant retenue dans sa totalité. Aucune des parties ne critique la disposition du jugement par laquelle le tribunal s'est déclaré incompétent pour condamner la SARL Server au paiement d'arriérés de loyer. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande de l'appelante tendant à faire dire et juger qu'il ne saurait y avoir intérêt sur les rappels de loyer. Chacune des parties succombant partiellement supportera la charge des dépens par elle exposés en appel sans qu'il y ait lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou l'autre partie. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme de 21232,26 euros hors taxes et hors charges par an le prix du loyer du bail renouvelé afférent aux locaux dont s'agit, et statuant à nouveau sur ce point, fixe à la somme de 20050 euros hors taxes et hors charges par an le prix du loyer du bail renouvelé afférent aux locaux dont s'agit, Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou l'autre partie, Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés en appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT