Tribunal judiciaire, 02 décembre 2025. 25/00750

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’[Localité 9] (Site Coubertin) N° RG 25/00750 N° Portalis DBY2-W-B7J-H5HU JUGEMENT du 02 Décembre 2025 Minute n° S.C.I. [M] C/ [T] [E], [G] [H] Le Copie conforme + copie exécutoire Me Pierre LAUGERY Copie conforme Me José MORTREAU M. [G] [H] Préfecture du Maine et [Localité 13] Copie dossier JUGEMENT ____________________________________________________________ Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 02 Décembre 2025, après débats à l'audience du 09 Septembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire - Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Laurence GONTIER, greffier, conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ; ENTRE : DEMANDERESSE La S.C.I. [M] Immatriculée au RCS D’[Localité 9] sous le n° 429 411 853 dont le sièg social est sis [Adresse 2] [Adresse 15] [Localité 8] agissant poursuites et diligences de M. [Y] [M], gérant, représentée par Maître Sophie BEUCHER, substituant Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocats au barreau d’ANGERS, ET : DÉFENDEURS Monsieur [T] [E] né le 02 Novembre 1988 à [Localité 10] demeurant [Adresse 3] [Localité 7] représenté par Maître Thibaut BOURSIER, substituant Maître José MORTREAU (SCP ACR AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS, Monsieur [G] [H] né le 02 Mai 1972 à [Localité 14] demeurant [Adresse 6] [Localité 8] non comparant, ni représenté, FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES La Société Civile Immobilière (SCI) [M] a, par contrat conclu sous seing privé le 15 août 2022, donné à bail d'habitation à Monsieur [T] [E], un appartement situé [Adresse 4] à THOUARCÉ [Adresse 1]) [Adresse 11] EN [Adresse 12], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 470,00 €, outre les charges. Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie de 470,00 €. Par acte séparé du 15 août 2022, Monsieur [G] [H] s’est porté caution solidaire de Monsieur [T] [E] pour le paiement des loyers. Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, la SCI [M] a fait délivrer à Monsieur [T] [E], un commandement de payer la somme de 2.982,00 € au titre de l'arriéré locatif, au 9 avril 2024, et visant la clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 avril 2024. Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [G] [H], par acte de commissaire de justice le 25 avril 2024. Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, la SCI [M] a assigné Monsieur [T] [E] et Monsieur [G] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, aux fins de voir : ▸ constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 4 juin 2024 ; ▸ subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail ; ▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [E] et de tout occupant de son chef qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ; ▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 4 juin 2024, ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ; ▸ condamner solidairement Monsieur [T] [E] et Monsieur [G] [H] à payer à la SCI [M] : • la somme de 2.165,00 € à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal, à compter de la date de la présente assignation, dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, • l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 22 février 2025 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, • la somme de 1 500,00 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, • les entiers dépens ; ▸ rappeler que l’exécution provisoire est de droit. L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, s’agissant de Monsieur [G] [H], l’adresse du destinataire figurant bien sur la boite à lettres et étant confirmée par les services de mairie. Après deux renvois, l’affaire a été évoquée à l'audience du 9 septembre 2025. A cette audience, la SCI [M], par l’intermédiaire de son conseil, indique que, suite au dépôt d’un dossier de surendettement, la dette locative de Monsieur [T] [E] a fait l’objet d’un effacement total. Elle souligne que, depuis cette décision, Monsieur [T] [E] n’a payé aucun loyer. Elle indique que l’arriéré locatif est de 982,57 € à ce jour, prenant en compte les versements de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF). Elle ajoute qu’elle est opposée à l’octroi de délais de paiement du fait de l’absence de reprise de loyer. Monsieur [T] [E], par l’intermédiaire de son conseil, ne conteste pas l’absence de paiement de loyers depuis l’effacement de la dette. Il précise que, dans sa décision du 16 mai 2025, la commission de surendettement ayant effacé totalement les dettes de logement à cette date, la SCI [M] doit être déboutée de sa demande de paiement d’indemnité d’occupation antérieure au 16 mai 2025. Il expose qu’il vient de perdre son emploi et qu’il perçoit la somme de 560,40 € par mois. Il demande, étant de bonne foi, l’octroi d’un sursis à l’exécution du jugement d’expulsion, pendant une période de 3 mois afin de trouver une solution de relogement. Il demande également de débouter la SCI [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés. Il demande enfin d’écarter l’exécution provisoire du jugement. Monsieur [G] [H], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience. Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience. Il y est notamment indiqué que Monsieur [T] [E] a dû cesser son activité à cause de problèmes de santé. Il y est également noté que l’appartement loué présenterait des désagréments dont une défectuosité du ballon d’eau chaude. Il y est enfin indiqué que Monsieur [T] [E] a déposé une demande de logement social. L'affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n'est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée. Aux termes de l'article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D'EXPULSION Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. » Et, l'article 24-II de la loi précitée indique : « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. » En l’espèce, la SCI [M] justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 avril 2024. En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ». Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ». En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 3 juin 2025. Par conséquent, il convient de constater que l'action de la SCI [M] en demande de résiliation du bail et d'expulsion est recevable. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF ET LA SOLIDARITE DE LA CAUTION Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » En l'espèce, la SCI [M] a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au jour de l’audience, indiquant que Monsieur [T] [E] restait devoir, depuis la décision de la commission de surendettement d’effacement de la dette de 2 532,00 €, la somme de 982,57 €. Cependant, du fait de la décision de la commission de surendettement d’effacer les dettes locatives à la date du 16 mai 2025, il convient d’arrêter la somme due au titre de l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025 à la somme de 227,42 €, l’intégralité dudit mois n’étant pas due. La dette est fondée en son principe et son montant à compter du 17 mai 2025. Monsieur [T] [E], n’ayant pas contesté à l’audience devoir une indemnité d’occupation à compter du 17 mai 2025, sera condamné à payer la somme de 768,98 € au titre de l’arriéré locatif pour la période du 17 mai 2025 au 31 août 2025. Monsieur [G] [H], caution pour Monsieur [T] [E] au titre du paiement des loyers, ne peut être déclaré solidaire du paiement de l’indemnité d’occupation, celle-ci ne découlant pas du contrat de bail, mais de l’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [T] [E]. SUR L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L'EXPULSION DU LOCATAIRE Conformément à l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » En application de l'article 24 V de la même loi, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 23 avril 2024 pour la somme en principal de 2 982,00 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, délai visé par la loi du 27 juillet 2023, puisque l'arriéré locatif n'a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2024, le bail étant résilié depuis cette date. Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [E], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024. Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. » « Il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » En application des articles susvisés, la demande de Monsieur [T] [E], formulée lors de l’audience, d’octroi d’un délai de 3 mois pour quitter le logement, est sans objet, la décision d’expulsion ne pouvant être mise à exécution avant le 1er avril 2026. SUR L’INDEMNITÉ D'OCCUPATION Monsieur [T] [E] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024, doit être condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié. Cependant, conformément à la décision de la commission de surendettement, ladite indemnité, d’un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été dû si le bail avait continué à produire ses effets, sera due à compter du 17 mai 2025. Par conséquent, Monsieur [T] [E] sera condamné à verser à la SCI [M] une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 470,00 €, à compter du 17 mai 2025 et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 768,98 € au 31 août 2025. SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES En application de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » Conformément à l’article 1343-2 du même code, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ; » En l'espèce, la SCI [M] sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues, avec capitalisation. Conformément à l'article 1231-6 précité, la somme de 769,18 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 précité. SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, Monsieur [T] [E], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure. Compte des démarches judiciaires qu'a dû engager la SCI [M], et compte tenu de la situation de Monsieur [T] [E], l'équité commande de condamner Monsieur [T] [E] à lui payer la somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE En application de l'article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Conformément à l’article 514-1 du même code, « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée. » En l'espèce, Monsieur [T] [E] sollicite de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de plein droit, compte tenu de son impossibilité de s’acquitter immédiatement des sommes réclamées et également de la nécessité de bénéficier d’un délai pour trouver un logement. Il ne sera pas fait droit à cette demande, l’exécution provisoire de droit n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire. Par conséquent, Monsieur [T] [E] sera débouté de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision. PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 août 2022, entre la SCI [M], d'une part, et Monsieur [T] [E], d'autre part, concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 5 juin 2024 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 5 juin 2024 ; ORDONNE à Monsieur [T] [E] de libérer le logement et d'en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, la demande de délai de trois mois n’étant pas justifiée compte tenu de l’application de la trêve hivernale jusqu’au 31 mars 2026 ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [T] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [M] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à la SCI [M] la somme de Sept Cent Soixante-Huit Euros Quatre-Vingt-Dix-Huit (768,98 €), au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 17 mai 2025 jusqu’au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à la SCI [M] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, soit la somme actuelle de Quatre Cent Soixante-Dix Euros (470,00 €), sous réserve du versement de la CAF, qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, à compter du 17 mai 2025 et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Sept Cent Soixante-Huit Euros Quatre-Vingt-Dix-Huit (768,98 €) ; CONDAMNE Monsieur [T] [E] aux entiers dépens de la présente procédure ; CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à la SCI [M] la somme de Huit Cents Euros (800,00 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE Monsieur [T] [E] de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DIT qu'une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département. Le greffier, Le Juge,