Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/02079

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 19/05/2022 **** N° de MINUTE : 22/555 N° RG 21/02079 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TRZ3 Jugement (N° ) rendu le 22 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Dunkerque APPELANTS Monsieur [B] [H] né le 26 octobre 1983 à [Localité 4] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 4] Madame [M] [L] épouse [H] née le 26 octobre 1983 à [Localité 5] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Me Pierre Cortier, avocat au barreau de Dunkerque INTIMÉE Etablissement Partenord Habitat, Office Public de l'Habitat [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Bruno Khayat, avocat au barreau de Dunkerque DÉBATS à l'audience publique du 22 février 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mai 2022 après prorogation du 5 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 janvier 2022 **** Par acte sous seing privé en date du 21 février 2012, l'office public de l'habitat Partenord habitat, depuis lors devenu l'établissement public à caractère industriel et commercial Partenord Habitat (ci-après désigné Partenord Habitat), a donné à bail à Mme [M] [L] épouse [H] et M. [B] [H] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 485,34 euros et une provision sur charges de 68,66 euros. Se plaignant de la présence d'humidité dans leur logement, Mme [L] et M. [H] ont, par exploit du 21 février 2020, fait assigner leur bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins de condamnation à remédier aux désordres suivants : dysfonctionnement de l'interphone, fermeture de la porte des WC, fuite robinetterie au niveau du meuble de sous-évier de la cuisine, traces et trous au niveau du sol de l'appartement, décollement des papiers peints, traces noirâtres sur les murs du logement, risque de dislocation de la porte de la chambre des enfants, traces noires dans les chambres, traces noires au niveau des fenêtres et à mettre fin à l'humidité constatée dans le logement et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et à leur payer la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, aux fins d'être autorisés à consigner le montant des loyers jusqu à ce que Partenord Habitat délivre un logement en bon état d'usage et aux fins de condamnation à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat. Par jugement contradictoire du 22 mars 2021, auquel il est expressément référé pour un rappel complet des éléments de fait et de procédure, le juge des contentieux de la protection a : - débouté Mme [L] et M. [H] de leurs demandes tendant à faire remédier aux désordres affectant le logement, - débouté Mme [L] et M. [H] de leur demande tendant à la consignation des loyers, - débouté Mme [L] et M. [H] de leur demande en réparation de leur préjudice de jouissance, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [L] et M. [H] aux dépens, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. Mme [L] et M. [H] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 12 avril 2021, déclaration d'appel critiquant la décision en ce qu'elle les a déboutés de leurs demandes tendant à faire remédier aux désordres affectant le logement, à la consignation des loyers, à la réparation de leur préjudice de jouissance, au rejet de l'application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle les a condamnés à payer les dépens. Partenord Habitat a constitué avocat le 22 avril 2021. Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 mai 2021, Mme [L] et M. [H] demandent à la cour de : - s'entendre réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions en qu'elle a débouté les concluants de l'intégralité de leurs demandes, Statuant de nouveau : - s'entendre ordonner à la société Partenord Habitat d'avoir à remédier aux désordres suivants : fermeture de la porte des WC, traces et trous au niveau du sol de l'appartement, décollement des papiers peints, traces noirâtres sur les murs du logement, risque de dislocation de la porte de la chambre des enfants, traces noires dans les chambres, traces noires au niveau des fenêtres, - s'entendre ordonner la société Partenord Habitat d'avoir à mettre fin à l'humidité constatée dans le logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard dès la notification de la décision à intervenir, - s'entendre condamner la société Partenrd Habitat à leur verser la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, - s'entendre autoriser à consigner le montant des loyers entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l'ordre des avocats de Dunkerque jusqu'à ce que la société Partenord Habitat délivre un logement en bon état d'usage, - s'entendre condamner la société Partenord Habitat à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat de la SCP Doco-Cazin-Van Autreeve. Dans ses dernières conclusions déposées le 8 novembre 2021, l'Etablissement public industriel et commercial Partenord Habitat demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement - condamner Mme [L] et M. [H] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [L] et M. [H] aux entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions sus-énoncées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, 696 et 700 du code de procédure civile. Sur la demande de réalisation de travaux dans le logement: A titre liminaire, le jugement n'est pas critiqué en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de Partenord Habitat à remédier aux désordres affectant l'interphone et le robinet du meuble sous-évier de la cuisine aux motifs que le combiné de l'interphone a été cassé par les locataires et que le mitigeur de l'évier a été remplacé. Aucun moyen n'est donc développé à l'appui d'une infirmation de ce chef. Sur la demande relative à la réparation de la porte des toilettes et de la porte de la chambre des enfants: Il résulte de l'état des lieux d'entrée que la porte des toilettes et celle des chambres étaient en bon état d'usage. Le constat, incluant un reportage photographique, dressé par le Centre communal d'action sociale de la Ville de [Localité 4] le 19 décembre 2019 établit que la porte des toilettes ne se ferme pas et que la partie du gond haut fixée dans le dormant de la porte de la chambre des enfants est manquant. Toutefois, compte tenu du bon état des ces menuiseries lors de la prise à bail, les constatations du centre communal d'actions sociale ne permettent pas de caractériser que les dysfonctionnements affectant ces deux portes sont imputables à Partenord Habitat en l'absence d'élément de preuve de nature à établir la cause de ces désordres, étant rappelé que la réparation des dégradations incombe au locataire sauf preuve de la faute du bailleur, d'un cas de force majeure ou du fait d'un tiers non introduit dans le logement, faits exonératoires non démontrés en l'espèce, et que la réparation des gonds de porte et les menues réparations relatives aux menuiseries intérieures constituent, en application du décret n°87-712 et de l'article 7C de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une réparation locative sauf preuve de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou de force majeure non caractérisés en l'espèce. Le premier juge a donc exactement rejeté ce chef de demande. Sur les traces et trous au niveau du sol de l'appartement : Le premier juge a rejeté la demande de travaux au motif que le remplacement du revêtement de sol constitue une réparation locative dès lors qu'il était en bon état d'usage lors de la prise à bail. L'état des lieux d'entrée précise pour chaque pièce que le revêtement de sol en plastique est en bon état, état que les observations relatives aux traces de pieds de meuble dans les chambres et la salle de bain ne remettent pas en cause pour ces pièces. En revanche, il est noté la présence de 5 accrocs et des petits accrocs dans le séjour et un accroc dans le couloir de sorte que le revêtement de sol était déjà usagé dans ces pièces. Les constatations du centre communal d'action sociale mettent en évidence l'état d'usure avancée du revêtement de sol dans le couloir lequel présente un gros trou et des traces d'usure malgré lavage, ledit mauvais état du revêtement de sol plus de 7 années après la prise à bail dans une pièce de passage en considération de l'état d'usage initial relève donc de la vétusté de sorte que le remplacement doit être à la charge de la bailleresse en application des articles 6 c et 7d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La photographie du centre communal d'action sociale du revêtement de sol dans une chambre, d'ailleurs non déterminée ou déterminable, ne suffit pas établir que les griffes représentées sont dues à la vétusté. Dans ces conditions, le remplacement ne sera pas mis à la charge du bailleur. Le jugement a exactement rejeté la demande de travaux concernant les revêtements de sol sauf s'agissant du couloir et Partenord Habitat sera condamné à procéder aux travaux de remplacement du revêtement de sol du couloir. Sur les désordres liés à l'humidité : Mme [L] et M. [H] demandent que Partenord Habitat soit condamné à remédier aux désordres relatifs au décollement des papiers peints, aux traces noirâtres sur les murs du logement, aux traces noires dans les chambres et aux traces noires au niveau des fenêtres ainsi qu'à mettre fin à l'humidité dans l'appartement. Il résulte de l'état des lieux d'entrée que les embellissements muraux étaient globalement en bon état et qu'il a été fourni aux locataires de la tapisserie pour le séjour, la cuisine et les chambres. Aucun élément ne permet de retenir que comme le soutiennent Mme [L] et M. [H], ils ont subi des désordres d'humidité dès l'entrée dans les lieux. En revanche, au vu du constat d'accord régularisé devant un conciliateur de justice par Partenord Habitat et Mme [L] le 1er avril 2019, Mme [L] et M. [H] se sont plaints dès avant le 1er avril 2019 d'un dysfonctionnement du vélux de la chambre parentale nécessitant son remplacement, de moisissures en lien avec un problème de ventilation mécanique contrôlée (VMC) et d'une surconsommation de gaz en lien avec les désordres du logement. Le vélux de la chambre parentale a été remplacé en mai 2019 selon facture de la société CPS Toitures, des travaux complémentaires ont été réalisés le 18 juin 2019 selon bon de réception signé par Mme [L]. Un dégât des eaux est intervenu dans cette chambre le 20 octobre 2019 selon constat amiable du 12 novembre 2019 signé par les locataires et Partenord Habitat. Malgré des réparations sur la toiture en date du 31 octobre 2019 par la société CPS Toitures mandatée par Partenord Habitat, le 4 novembre 2019, l'huissier de justice mandaté par Mme [L] et M. [H] a constaté la présence d'infiltrations dans cette pièce détrempant le revêtement de sol, les meubles de la pièce, lesdites infiltrations ayant décollé le papier peint et dégradé le BA13. Les infiltrations ont manifestement pour cause les tuiles déposées ou dégradées au-dessus de ce velux, état constaté par l'huissier de justice, sans que ne soit établi par Partenord Habitat un cas de force majeure en lien avec des intempéries comme cause des désordres. Le 7 novembre 2019, selon fiche d'intervention de même date signée par M. [H], il a été procédé à la réparation de la toiture au niveau des tuiles de la chambre parentale. Néanmoins, un compte rendu de visite du centre communal d'action sociale de [Localité 4] en date du 19 décembre 2019 fait état d'un décollement de papier peint dans le couloir, de traces noires et du décollement du papier-peint au niveau de la fenêtre de la chambre des enfants, de traces noires sur le plafond de la salle de bains, d'une trace noire dans les toilettes au niveau du plafond dans l'angle avec le mur, d'une trace noirâtre dans la chambre des parents dans l'angle entre deux murs en partie basse. Le 17 juillet 2020, le conseil de Mme [L] et M. [H] a alerté celui de Partenord Habitat sur le dysfonctionnement de la VMC et le dysfonctionnement des velux des trois chambres de l'appartement, y compris celui remplacé. Il sera relevé qu'en l'état des pièces produites il n'est pas établi que l'appartement comporte trois chambres, l'état des lieux d'entrée n'en mentionne que deux et le compte rendu du 19 décembre 2019 ne fait état que d'une chambre enfant. Une commande a été passée pour le remplacement de la VMC en août 2020 (pièce 20 de Partenord Habitat). En suite d'une visite du 24 septembre 2020 selon correspondance électronique du coordonnateur du dispositif de lutte contre l'habitat indigne de la commune de [Localité 4], une correspondance de la Ville de [Localité 4] du 1er décembre 2020, adressée à Partenord Habitat, a mis en évidence le caractère non fonctionnel de la VMC, la présence d'humidité par condensation dans la chambre parentale et le mauvais état de la menuiserie dans la chambre enfant en raison de la présence de ponts thermiques et la bailleresse a été invitée à donner suite à ce dossier. La VMC a été remplacée le 20 novembre 2020 et une nouvelle intervention a été réalisée le 17 février 2021. (Pièces 26 et 30 de Partenord Habitat). Il n'est pas justifié d'un dysfonctionnement postérieur de sorte qu'il est considéré que le dysfonctionnement de la VMC est résolu. Il ne sera pas fait droit à la demande de travaux. Il résulte de l'ensemble de ces éléments et notamment du constat d'accord du 1er avril 2019 qu'à compter du début d'année 2019 les désordres d'humidité sont apparus dans le logement, ces désordres ayant plusieurs causes : dysfonctionnement de la VMC , caractère vétuste et non étanche des velux des chambres, seul le velux de la chambre des parents ayant été remplacé sans faire cesser totalement le phénomène d'humidité en raison de ponts thermiques mis en évidence dans la correspondance de la ville de [Localité 4] du 1er décembre 2020. Le logement et ses menuiseries ne protègent donc pas le logement contre les eaux de ruissellement et infiltrations (Article 2.1° du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent) depuis 2019 : il perdure un phénomène de ponts thermiques avec condensation dans la chambre parentale, les dernières réparations ayant été effectuées en novembre 2019 et Partenord Habitat ne justifiant pas avoir remédié à ce phénomène, ni avoir entrepris des démarches pour y remédier postérieurement au compte rendu de visite du Centre communal d'action sociale. Elle ne démontre pas plus avoir entrepris des démarches pour remplacer le velux hors d'usage de la chambre enfant. Il n'est aucunement justifié d'obstruction à des interventions concernant ces désordres de la part des locataires. Par ailleurs, le logement n'était pas équipé de 2019 au 17 février 2021 d'un dispositif de renouvellement de l'air en bon état et adapté aux besoins d'une occupation normale (Article 2.6 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent). Ce n'est que le 3 août 2020 que Partenord Habitat a passé commande de travaux de remplacement de la VMC et le problème a été définitivement résolu le 17 février 2021. Alors que dès 2019 les locataires se sont plaints du dysfonctionnement selon le constat d'accord, Partenord Habitat ne justifie d'aucune diligence antérieure au 10 juin 2020. A cette date, Mme [L] et M. [H] a mandaté la société chauffage services pour un 'contrôle et débit VMC et bouches' et une vérification des entrées d'air dans les ouvrants, demande à l'origine d'une intervention du 12 juin 2020 qui a été limitée à un problème de bouche d'aération et d'entrée d'air de la fenêtre du salon. Par ailleurs, le relevé informatique des absences des locataires aux visites d'entretien annuel de la société chauffage services des 17 juin 2019 et 27 décembre 2019 est insuffisant à établir une obstruction des locataires alors que l'auteur de ce listing n'est pas identifié et qu'il n'est pas démontré que les locataires ont été dûment avertis de celles-ci. En toutes hypothèses, alors que Mme [L] et M. [H] se plaignaient d'un dysfonctionnement de la VMC depuis le début d'année 2019, Partenord Habitat ne justifie pas de démarches entreprises pour mettre fin aux désordres avant juin 2020, les visites de contrôle annuelles ne constituant pas de telles démarches et Partenord Habitat n'ayant pas mis en demeure les locataires de laisser pénétrer les entreprises mandatées, de sorte que le bailleur ne peut invoquer la pandémie de la Covid19 et le confinement ordonné en mars 2020 pour expliquer un retard de traitement dans les démarches entreprises pour remédier aux désordres. En outre, si le rendez-vous du 10 décembre 2020 n'a pas été honoré c'est en raison de l'attente d'un test antigénique ou PCR d'un enfant du couple. De plus, dès le 3 décembre 2020, au vu de la copie écran des SMS échangés avec M. [H], ce dernier avait averti de son indisponibilité le 21 décembre 2020 pour des motifs professionnels, les mails aux débats produits par Partenord Habitat démontrant que celle-ci a voulu maintenir le rendez-vous. Aucune faute de Mme [L] et M. [H] n'est donc caractérisée. En toutes hypothèses la faute alléguée, à la supposer caractérisée, ne présente pas les caractéristiques de la force majeure, ni ne constitue la cause exclusive du dommage et ne saurait en conséquence exonérer Partenord Habitat de sa responsabilité et de son obligation de faire cesser les causes des désordres. Par ailleurs, la mauvaise foi de Mme [L] et M. [H] ne résulte pas plus d'un refus d'une proposition de relogement. Il sera relevé que le mauvais comportement à l'égard d'un membre du personnel de Partenord Habitat imputé à Mme [L] est sans lien avec le litige et ne constitue qu'un événement unique. Enfin, à supposer établie la circonstance que Mme [L] et M. [H] ont été indemnisés par leur compagnie d'assurance pour le dégât des eaux subis le 20 octobre 2019, ce qui ne résulte pas de la correspondance électronique de l'expert amiable mandaté par la compagnie d'assurance de Mme [L] et M. [H] qui ne mentionne pas le montant d'une indemnité ni l'objet de cette indemnité ou son affectation notamment à la reprise des désordres de la chambre parentale qui a été inondée, cette indemnité versée en exécution d'un contrat d'assurance ne concerne pas les relations bailleur locataires. En cas de double indemnisation par le responsable et l'assureur' il appartiendra à Mme [L] et M. [H] d'en avertir leur assureur. Dans ces conditions, infirmant le jugement, Partenord Habitat sera condamnée à réaliser des travaux de remplacement du velux de la chambre enfant (celle représentée en photographie dans le compte rendu du centre communal d'action sociale du 19 décembre 2019), les travaux permettant de faire cesser le phénomène de ponts thermiques dans la chambre parentale mais aussi les travaux de reprise des embellissements dégradés par les désordres d'humidité dans les conditions fixées au présent dispositif. Les condamnations à réaliser les travaux seront assorties d'une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard dans les conditions fixées au présent dispositif. Sur l'indemnisation d'un préjudice de jouissance : L'indemnisation d'un préjudice de jouissance en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n'est pas soumise à une mise en demeure préalable du bailleur. Pour les mêmes motifs que sus-énoncés, la circonstance, à la supposer établie, d'une indemnité versée par l'assureur de Mme [L] et M. [H] est sans incidence sur le litige. Il résulte des motifs précédents que l'ampleur et la durée des désordres d'humidité et de ventilation causés par la non conformité du logement aux critères de la décence, le caractère dangereux du revêtement de sol dans le couloir, des travaux partiellement réalisés dans la chambre parentale, du retard dans la réparation de la VMC et de l'état de santé de Mme [L] qui justifie souffrir d'asthme justifient d'allouer une indemnité de 2 500 euros aux locataires en réparation de leur préjudice de jouissance, étant relevé que la surconsommation d'énergie n'est pas établie au vu des factures produites aux débats par les locataires. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [L] et M. [H]. Sur la consignation du loyer : L'exécution de la décision est suffisamment garantie par le prononcé d'une astreinte, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de consignation des loyers. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les mesures accessoires : La solution du litige justifie d'infirmer le jugement sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. En conséquence et ajoutant au jugement, Partenord Habitat sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et la SCP Doco-Cazin-Van Autreeve sera autorisée à recouvrer directement ceux d'appel dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision. Partenord Habitat sera également condamnée à payer à Mme [L] et M. [H] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non inclus dans le dépens de première instance et d'appel. Il est précisé que les frais de constat d'huissier sont inclus dans cette indemnité. PAR CES MOTIFS : Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de consignation des loyers formée par Mme [M] [L] et M. [B] [H] ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Partenord Habitat à réaliser dans le logement situé [Adresse 1]) loué à Mme [M] [L] et M. [B] [H] , dans le délai de 4 mois suivant la signification du jugement sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard courant pendant un délai de trois mois à l'expiration du délai de 6 mois suivant la signification de l'arrêt, les travaux suivants : - remplacement du revêtement de sol du couloir - remplacement du velux dans la chambre enfant représenté dans le compte rendu du 19 décembre 2019 du centre communal d'action sociale de [Localité 4] - faire cesser les phénomènes de condensation dans la chambre parentale - reprise des embellissements muraux et des murs dégradés de ladite chambre enfant et de la chambre parentale , - procéder à la réfection du plafond de la salle de bains et de celui des toilettes - procéder à la reprise du papier-peint du couloir qui se décolle ; Déboute Mme [M] [L] et M. [B] [H] du surplus de leur demande de travaux ; Condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Partenord Habitat à payer à Mme [M] [L] et M. [B] [H] une indemnité de 2 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; Condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Partenord Habitat à payer à Mme [M] [L] et M. [B] [H] la somme de 2 500 euros au titre des frais non inclus dans les dépens de première instance et d'appel générés par la procédure de première instance et d'appel ; Condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Partenord Habitat aux dépens de première instance et d'appel ; Autorise la SCP Doco-Cazin-Van Autreeve à recouvrer directement les dépens d'appel dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision. Le GreffierLe Président H. PoyteauV. Dellelis