Cour d'appel, 25 novembre 2025. 24/03642

1ère Chambre ARRÊT N° N° RG 24/03642 - N° Portalis DBVL-V-B7I-U4XX (Réf 1ère instance : 21/01115) Me [T] -NOTAIRE- [W] Me [Y] -NOTAIRE- [B] C/ Mme [R] [G] [X] [J] M. [H] [N] [O] [G] [V] [P] S.A.R.L. [L] [K] -ASSIGNÉE EN INTERVENTION- S.A. LLOYD'S INSURANCE COMPANY -INTERVENANTE VOLONTAIRE- Société BEAZLEY SOLUTIONS INTERNATIONAL LIMITED -ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE- S.A.R.L. SAINT JOSEPH CENTURY 21 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pelois Me Lhermitte Me Guillard Me Chupin RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2025 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre, entendu en son rapport Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère, GREFFIER Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS A l'audience publique du 23 septembre 2025 ARRÊT Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe **** APPELANTS Maître [T] [W] -NOTAIRE- [Adresse 4] [Localité 10] Maître [Y] [B] -NOTAIRE- [Adresse 5] [Localité 8] Tous deux représentés par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS Madame [R] [G] [X] [J] née le 17 mars 1970 à [Localité 26] [Adresse 15] [Adresse 21] [Localité 11] Représentée par Me Sophie GUILLARD, avocat au barreau de NANTES Monsieur [H] [N] [O] [G] [V] [P] né le 16 février 1975 à [Localité 26] [Adresse 2] [Localité 9] Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, avocat au barreau de RENNES S.A.R.L. [L] [K], prise en la personne de Me [L] [K], immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 511.360.190, es qualités de liquidateur judiciaire de la SARL SAINT JOSEPH (RCS de Nantes n° 822 515 565) désignée à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de Nantes du 11 septembre 2024 [Adresse 19] [Localité 7] S.A. LLOYD'S INSURANCE COMPANY, société d'un Etat membre de l'UE, immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le numéro 844.091.793, ayant un établissement secondaire en France, sis [Adresse 20], es qualité d'assureur responsabilité civile de la SARL SAINT JOSEPH (contrat n°W3095517PNP) et en la personne de son mandataire général pour les opérations en France, Monsieur [U] [F], domicilié en cette qualité audit établissement secondaire -INTERVENANTE VOLONTAIRE- [Adresse 13] [Localité 3] - BELGIQUE S.A.R.L. SAINT JOSEPH exerçant sous l'enseigne CENTURY 21, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTES sous le numéro 822.515.565 [Adresse 17] [Localité 12] Toutes trois représentées par Me Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocat au barreau de NANTES Société BEAZLEY SOLUTIONS INTERNATIONAL LIMITED, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, es qualité d'assureur de la SARL SAINT JOSEPH (contrat n°MA034L20ANPM) -ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE- [Adresse 1] [Localité 18] Régulièrement assigné à personne morale le 21 février 2025, non comparante, non représentée EXPOSE DU LITIGE': Suivant acte sous seing privé du 26 février 2018 négocié par la société Saint Joseph, agence immobilière, M. [H] [P] a vendu, sous diverses conditions suspensives, à Mme [R] [J] une maison d'habitation située commune de [Adresse 22], cadastrée section BA n° [Cadastre 14], moyennant le prix de 89'500 euros. Aux termes de cet acte, le vendeur déclarait notamment que la maison était raccordée aux réseaux publics de collecte des eaux usées et s'engageait à revoir l'étanchéité du toit terrasse. La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 16 mai 2018 par Me [T] [W] avec la participation de Me [Y] [B] laquelle assistait l'acquéreur, les parties déclarant et reconnaissant, concernant l'étanchéité du toit terrasse, que les travaux stipulés à la charge du vendeur avaient été réalisés dans les règles de l'art dès avant la signature des présentes ainsi qu'il résulte' de photos jointes et annexées aux présentes, et le vendeur déclarant au paragraphe "Assainissement" que l'immeuble est raccordé au réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques, (qu'il) ne rencontre aucune difficulté particulière avec cette installation et n'avoir reçu des services compétents aucune mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes' Après avoir constaté, dès le mois de juin 2018, des infiltrations d'eau par les toitures de la maison (toiture en tuiles présentant une légère pente) comme du garage (toiture terrasse), Mme'[J] en informait, par courriers des 2 et 3'juillet 2018, M.'[P] et lui demandait de prendre en charge le coût des travaux de reprise. Cette demande, comme la mise en demeure subséquente, n'ayant pas été suivie d'effet, Mme'[J] a saisi, en janvier et février 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes qui, par ordonnance du 7 mars 2019, rendue au contradictoire du vendeur, de l'agence immobilière et des notaires, a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder M.'Guillet. Ce dernier a déposé son rapport le 7 août 2020, relevant des infiltrations en partie habitable et en partie garage dues à des erreurs de conception et rendant la maison impropre à sa destination. Il constatait, par ailleurs, que l'assainissement n'était pas conforme à la réglementation en vigueur. Il chiffrait enfin les travaux de reprise à la somme globale de 54'391,38'euros HT. Aucun accord n'ayant pu être trouvé entre les parties, Mme [J] a, par exploits des 10 et 12'février 2021, fait assigner M. [P], l'agence immobilière et les deux notaires devant le tribunal judiciaire de Nantes qui, par jugement du 16 mai 2024, a': 1. prononcé la nullité de la vente de la maison d'habitation située à [Adresse 24], cadastrée section BA, numéro [Cadastre 14], effectuée par acte authentique du 16 mai 2018, entre M. [P] et Mme [J] pour dol, 2. condamné M. [P] à restituer à Mme [J] la somme de 89'500'euros au titre du prix de vente, 3. ordonné à Mme [J], après remboursement de l'intégralité du prix de vente, de restituer l'immeuble en litige à M. [P], 4. dit que Me [T] [W] et Me [Y] [B] ont manqué à leur devoir d'information et de conseil, 5. condamné in solidum M. [H] [P], Me [T] [W] et Me'[Y] [B] à payer à Mme [R] [J] la somme totale de 61'069,43'euros en réparation des préjudices subis, 6. condamné in solidum M. [H] [P], Me [T] [W] et Me'[Y] [B] à payer à Mme [R] [J] la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 7. condamné Me [T] [W] et Me [Y] [B] à garantir M.'[H] [P] à hauteur de 20'% des condamnations prononcées au titre des préjudices, 8. rejeté la demande de garantie présentée par Me [T] [W] et Me'[Y] [B] à l'égard de la société Saint-Joseph, 9. condamné Mme [R] [J] à verser la somme de 2'000'euros à la société Saint Joseph au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 10. rejeté les demandes présentées par M. [H] [P], d'une part, Me'[T] [W] et Me'[Y] [B], d'autre part, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 11. condamné in solidum M. [H] [P], Me [T] [W] et Me'[Y] [B] aux dépens. Pour ce faire, le tribunal a retenu, au regard tant des éléments relevés par l'expert que de témoignages d'anciens locataires du vendeur, que ce dernier connaissait le désordre affectant l'immeuble (infiltrations par les toitures) et l'a dissimulé à l'acquéreur, ce qui caractérise l'existence d'un dol justifiant l'annulation de la vente. Il a estimé que l'agence immobilière n'avait commis aucune faute dès lors que le désordre d'infiltration affectant la partie habitation n'était pas visible en raison de travaux entrepris par le vendeur pour les masquer et que, s'agissant des désordres affectant la toiture du garage, elle a fait prendre des engagements au vendeur dont il ne lui appartenait pas de vérifier l'exécution. S'agissant des notaires, il a considéré que ces dernières avaient commis une faute dès lorsqu'elles s'étaient contentées des seules déclarations du vendeur et de la production de trois photographies, et n'avaient pas attiré l'attention de l'acquéreur sur l'insuffisance de ces éléments. Pour arrêter le préjudice financier de Mme [J] à la somme de 46'091'euros, le tribunal a pris en compte, outre les intérêts du prêt souscrit (17'238,94'euros), un préjudice de loyer de 24'761,05'euros, la maison étant inhabitable, ainsi que divers frais (architecte, bâchage, frais de garantie et de dossier). S'agissant enfin de la répartition de la dette, le tribunal a considéré que la faute du vendeur était prépondérante par rapport à celle des notaires, toutes deux ayant cependant concouru à la réalisation de l'entier dommage. Me [T] [W] et Me [Y] [B] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20'juin 2024, intimant l'ensemble des parties au litige, mais limitant l'appel aux seuls points 4 à 8, 10 et 11 du jugement. M.'[P] a formé, aux termes de ses conclusions du 16 décembre 2024, un appel incident, critiquant l'ensemble des chefs du jugement. La société Saint Joseph ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 11'septembre 2024, Me [T] [W] et Me'[Y] [B] ont, par exploit du 19'novembre 2024 fait assigner en intervention forcée la Selarl [L] [K], prise en la personne de Me'[K], désignée en qualité de mandataire liquidateur. Par exploit du 21'février 2025, M. [P] a fait assigner en intervention forcée la société Beazley Solutions International Ltd "prise en sa qualité d'assureur de la société Saint Joseph". Par conclusions du 20 mai 2025, la société Lloyd's Insurance Company SA est intervenue volontairement à l'instance, agissant ès qualités d'assureur responsabilité civile de la Sarl Saint Joseph (contrat n° W3095517PNPI). --------- Aux termes de ses dernières écritures (3 septembre 2025), M.'[H] [P] demande à la cour': - d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, statuant à nouveau': à titre principal': - exclure toute responsabilité de sa part, - débouter Mme [J], Me [T] [W], Me [Y] [B], la Sarl Saint-Joseph et la Selarl [L] [K] prise en la personne de Me [L] [K] en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Saint Joseph de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre lui, à titre subsidiaire : - ramener à de plus justes proportions sa responsabilité, - condamner in solidum Me [T] [W] et Me [Y] [B] à le garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre, - fixer au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Saint-Joseph toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre, en tout état de cause : - débouter Mme [J], Me [T] [W] et Me [Y] [B], la Sarl Saint-Joseph et la Selarl [L] [K] prise en la personne de Me [L] [K] en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Saint-Joseph de toutes leurs demandes contraires, - condamner in solidum toutes parties succombant à lui verser la somme de 2'000'euros par application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens et fixer au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Saint-Joseph toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre à ce titre. M.'[P] conteste le dol retenu par le tribunal aux motifs qu'il a confié à des agences immobilières la location de son bien puis sa vente, n'a eu aucun contact avec Mme [J], qu'il n'est pas l'auteur de l'annonce diffusée sur le Bon Coin et qu'il ne peut donc lui être reproché aucune man'uvre. Il ajoute que le désordre affectant la toiture terrasse du garage était apparent et d'ailleurs signalé dans le compromis et que ce désordre a été réparé, certes imparfaitement (l'infiltration persistant au niveau de l'acrotère au droit de la gouttière, non concernée par les travaux d'étanchéité de la toiture). Il soutient que l'infiltration affectant la partie habitation est consécutive à un épisode de pluies d'une particulière intensité. Il conteste l'exécution de travaux de peinture destinés à masquer le désordre, ceux-ci ayant été effectués en décembre 2014 et fin 2016. S'agissant de l'assainissement, il fait valoir qu'il n'a pas menti, l'immeuble étant bien raccordé aux réseaux collectifs, la non-conformité étant mineure (absence de tabouret de visite et de bonde siphoïde). Il rappelle avoir vendu la maison en l'état, une clause d'exonération de la garantie des vices cachés ayant été stipulée. Il discute les préjudices allégués soutenant que Mme [J] a fait le choix de ne pas habiter la maison et que les intérêts ne peuvent constituer un préjudice ayant concouru à la constitution d'un patrimoine. Il prétend enfin, quant à la répartition de la charge de la dette, que la faute des notaires a été déterminante. Aux termes de leurs dernières conclusions (22 mai 2025), Me'[T] [W] et Me'[Y] [B] demandent à la cour de': - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 16 mai 2024 en ce qu'il a': - dit qu'elles ont manqué à leur devoir d'information et de conseil, - condamné in solidum M. [P], Me [W] et Me [B] à payer à Mme [J] la somme totale de 61'069,43'euros en réparation des préjudices subis, - condamné in solidum M. [P], Me [W] et Me [B] à payer à Mme [J] la somme de 5'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Me [W] et Me [B] à garantir M. [P] à hauteur de 20'% des condamnations prononcées au titre des préjudices, - rejeté leur demande de garantie à l'égard de la Sarl Saint-Joseph, - rejeté leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. [P], Me [W] et Me [B] aux dépens, à titre principal': - débouter Mme [J] de toutes ses demandes, fins et prétentions à leur encontre, - juger irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes de condamnation formulées par M. [P] contre elles, à titre subsidiaire': - répartir, en cas de condamnation in solidum, la charge de la dette entre les coobligés et dire que l'agence immobilière la Sarl Century 21 Saint-Joseph et M. [P] supporteront l'intégralité de la dette, - fixer au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl Saint Joseph leur créance de garantie et d'indemnisation pour un montant de 66'069,43 euros (sauf mémoire), - condamner M. [P] à les garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à leur encontre, - juger irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes de condamnation formulées par M. [P] contre elles, en tout état de cause': - débouter la Selarl [L] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl Saint-Joseph, de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à leur encontre, - condamner Mme [J], ou tout autre succombant, à leur verser la somme de 5'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes aux dépens. À l'appui de leurs prétentions, Me [W] et Me [B] contestent tout manquement à leur devoir d'information et de conseil, ayant interrogé le vendeur sur la réalisation des travaux d'étanchéité, effectués ' sans facture ' par un ami de M. [P] mais établis par des photos jointes à l'acte. Elles prétendent quant à l'assainissement qu'il n'existe pas d'obligation légale et qu'il n'est pas rapporté la preuve de ce que la délibération du conseil municipal du 8 juillet 2016, instaurant un contrôle obligatoire, ait été porté à la connaissance de la chambre des notaires ce qui les exonère de toute faute. Elles discutent le préjudice financier, prétendant que le tribunal a indemnisé deux fois Mme'[J] du même chef (intérêts du prêt, contrepartie de la propriété et loyers) et que cette dernière aurait dû mettre en cause le préteur et poursuivre la nullité du contrat de prêt. Elles contestent le lien de causalité des autres frais (bâchage, huissier) et soutiennent que la somme allouée au titre des honoraires d'architecte fait double emploi avec celle accordée sur le fondement de l'article 700. Elles sollicitent la garantie tant du vendeur que de l'agence immobilière qui a négocié la vente et qui était la mieux à même de s'apercevoir des désordres affectant la maison lesquels étaient, selon l'expert, visibles pour un professionnel de l'immobilier. Aux termes de ses dernières écritures (5 septembre 2025), Mme [R] [J] demande à la cour de': - débouter M. [P] de l'intégralité de ses demandes, - condamner M. [P] à lui payer la somme de 5'000'euros au titre de l'article 700'du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Mme [J] expose que M. [P] avait une parfaite connaissance des désordres affectant l'immeuble, que ce soit l'étanchéité du toit-terrasse du garage dont la réfection a été effectuée à moindre coût, au mépris des règles de l'art, ou encore celle de la toiture de la partie habitation en raison des récriminations des (anciens) locataires qui ont fait état d'humidité importante dont les traces ont été masquées par une réfection des peintures. Elle ajoute que le vendeur ne pouvait ignorer la non-conformité de l'assainissement puisqu'il lui appartenait d'en solliciter le contrôle. Elle rappelle que, nonobstant ces points, l'annonce diffusée présentait le bien comme étant en très bon état. Elle soutient qu'informée de l'état réel de la maison, elle ne l'aurait évidemment pas acquise. Elle sollicite la confirmation du préjudice tel qu'il a été déterminé par le tribunal. Aux termes de leurs dernières conclusions (5 septembre 2025), la Selarl [L] [K] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Saint Joseph et la société Lloyd's Insurance Company SA, ès qualités d'assureur de la société Saint Joseph demandent à la cour de': - prendre acte de l'intervention volontaire de la société Lloyd's Insurance Company SA, ès qualités de compagnie auprès de laquelle la Sarl Saint-Joseph avait souscrit son assurance responsabilité civile professionnelle, sans reconnaissance par la société Lloyd's Insurance Company SA que l'une ou l'autre des garanties contractuelles souscrites par la Sarl Saint-Joseph lui serait acquise, - mettre hors de cause la société Beazley Solutions International Ltd, - juger irrecevables les demandes de M. [H] [P] qu'il dirige contre la Sarl Saint Joseph en liquidation judiciaire ou, à défaut, l'en débouter, - confirmer le jugement rendu le 16 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'il a': - débouté Mme [R] [J] de toutes les demandes qu'elle dirigeait contre la Sarl Saint Joseph, - rejeté la demande de garantie présentée par Me [T] [W] et Me [Y] [B] contre la Sarl Saint Joseph, - condamné Mme [R] [J] à verser la somme de 2'000'euros à la Sarl Saint Joseph par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre frais non répétibles de première instance, - condamné in solidum M. [H] [P], Me [T] [W] et Me [Y] [B] aux dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire, - débouter M. [H] [P], Me [T] [W] et Me [Y] [B] de l'intégralité de leurs demandes, écrits, fins et conclusions plus amples ou contraires et de toutes celles qu'ils dirigent contre la Sarl Saint Joseph en liquidation judiciaire, - condamner in solidum, ou les uns à défaut des autres, M. [H] [P], Me [T] [W] et Me [Y] [B] à régler à la Selarl [L] [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl Saint Joseph une somme globale de 5'000'euros par application de l'article 700'du code de procédure civile au titre frais non répétibles d'appel, - condamner in solidum, ou les uns à défaut des autres, M. [H] [P], Me [T] [W] et Me [Y] [B] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par Me'Vincent Chupin, avocat aux offres de droit qui bénéficiera des dispositions de l'article 699'du code de procédure civile, - débouter M. [H] [P], Me [T] [W] et Me [Y] [B] ou toute autre partie de l'intégralité de leurs demandes, écrits, fins et conclusions plus amples ou contraires. La Selarl [L] [K] ès qualités et la société Lloyd's Insurance Company précisent, en premier lieu, que la société Beazley Solutions International Ltd n'est qu'un courtier ' qu'il convient de mettre hors de cause ' et que l'assureur de la société Saint Joseph est la société Lloyd's Insurance Company contre laquelle M. [P] ne forme d'ailleurs aucune demande. La Selarl [L] [K] observe que M. [P] n'a déclaré aucune créance au passif de la société Saint Joseph et est forclos pour le faire de sorte que sa demande aux fins de fixation est irrecevable. En tout état de cause, les concluantes font valoir que l'intérieur de la maison, qui avait été refait, était en très bon état ainsi qu'il ressort des photos prises par l'agence et qui ont illustré l'annonce. Elles précisent que l'agence ayant constaté des traces d'humidité dans le garage, il a été indiqué au vendeur qu'il devrait faire effectuer des travaux de réparation, ce qu'il s'était engagé, dans l'acte de vente sous seing privé, à effectuer. Elles observent que l'agence a interrogé le vendeur sur l'assainissement et que l'acquéreur s'était engagé à faire son affaire personnelle des travaux de mise en conformité éventuellement nécessaires. Elles contestent les demandes formulées par les notaires comme par M. [P], rappelant les diligences effectuées par l'agence (qui ne pouvait prescrire la réalisation de tels ou tels travaux) et les précisions apportées dans le contrat qu'elle a rédigé. Elles rappellent, à cet égard, qu'il appartenait au notaire de vérifier la conformité de l'assainissement comme en dispose la délibération communale applicable. La société Beazley Solutions International Ltd, bien que régulièrement assignée à personne habilitée, n'a pas conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025. SUR CE, LA COUR': L'assureur de la société Saint Joseph étant la société Lloyd's Insurance Company SA et non la société Beazley Solutions International Ltd, qui n'est qu'un courtier, assignée à tort en intervention forcée, il convient de mettre celle-ci hors de cause. Sur l'annulation de la vente pour cause de dol': Par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal judiciaire de Nantes a rappelé les règles régissant le dol et retenu que celui-ci était caractérisé dès lors qu'il résultait des débats et des pièces produites et notamment de l'expertise judiciaire ordonnée en référé et de ses annexes ainsi que des états des lieux de sortie et témoignage d'un ancien locataire, que': - le bien vendu était affecté de vices, en l'occurrence, d'une part, le défaut d'étanchéité de la toiture de la maison qu'un profane (comme d'ailleurs un professionnel) ne pouvait déceler et, d'autre part, le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse du garage dont les travaux de reprise, prévus au compromis, n'avaient pas été effectués par le vendeur dans les règles de l'art, - ces défauts rendaient l'immeuble impropre à sa destination alors qu'il avait été présenté dans l'annonce diffusée comme étant en très bon état et habitable immédiatement (pièce n°'18 de Mme'[J]), - l'habitabilité immédiate du bien étant l'objectif poursuivi par Mme [J], celle-ci ne l'aurait évidemment pas acquis si elle avait connu les désordres, - le vendeur, M. [P], ne pouvait, nonobstant ses dénégations, ignorer le défaut d'étanchéité de la toiture de la maison et la forte humidité subséquente, dès lors que ce vice avait été signalé par ses locataires (M. [S], Mme [E]) et était mentionné dans les états des lieux de sortie (7 et 12'février 2014, 5 août 2016), qu'il a été masqué par une remise en état des peintures intérieures avant la vente, en parfait état selon l'agence Saint-Joseph qui a pris des photographies, et que le vendeur a fait le choix de recourir pour vendre le bien 1: Attestation de M. [D] [C] (annexée au rapport de l'expert judiciaire)': «'atteste que M. [A], gérant de l'agence MPJ Immobilier, lui dire qu'il ne voulait pas vendre cette maison car l'état de celle-ci était insalubre. Celui-ci avait la gestion des locations de cette maison donc il connaissait très bien la situation du bien' acheté par Mme [J] [R]'». , aux services d'une autre agence que celle qui avait été en charge des locations, - M. [P] a donc, en connaissance de cause 2: Attestation de Mme [E] (pièce n° 6 de Mme [J]), certes non conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, mais corroborée par l'état des lieux de sortie du 12 février 2014': «'Ayant vécu [Adresse 6] à [Localité 25], je témoigne en faveur de Mme [J] [R]. Mon mari et moi y étions restés 6 mois en raison du logement qui prenait l'humidité et avait des infiltrations d'eau par le plafond et le sol. Du moisit sur les murs de la chambre ainsi que du salon étaient présentes. De l'eau s'infiltrait également dans les spot de la cuisine au-dessus de l'évier, les aliments pourrissaient. En temps de pluies des plats servaient à récupérer l'eau qui coulais du plafond et nous étions dans l'obligations d'éponger les sols. Je précise que Monsieur [P] [H] était parfaitement au courant de la situation puisque nous avions refusé de lui payer son loyer, et que plusieurs locataires présents avant nous l'avait également informé...'» (sic). , fait le choix de ne pas révéler le vice tenant au défaut d'étanchéité du toit de la maison à l'acquéreur, ne pouvant utilement se retrancher derrière ses mandataires successifs et l'attestation de M. [A], gérant de la société MPG Immobilier (sa pièce n° 2), qui indique que les locataires successifs ne se sont jamais plaints d'infiltrations d'eau par la toiture, alors que des phénomènes récurrents de forte humidité ont été signalés notamment dans les états des lieux de sortie que cette société a établis en sa qualité de mandataire du bailleur, - de même, le vendeur, ne pouvait ignorer qu'en recourant aux services d'un ami (couvreur selon lui mais ce dont il ne rapporte nullement la preuve), sans facture ni garantie, ni même vérification de l'efficacité des travaux d'étanchéité effectués 3: Il sera à cet égard rappelé que les infiltrations proviennent selon l'expert d'une fissure au droit de l'acrotère qui n'a été ni décelée ni traitée. , il ne pouvait, de bonne foi, affirmer qu'ils avaient été réalisés dans les règles de l'art, commettant ainsi une réticence dolosive justifiant, conformément à la demande de Mme [J], l'annulation de la vente. Au regard de ces éléments, le jugement critiqué ne peut qu'être confirmé de ce chef. À juste titre, le tribunal a ordonné en conséquence de l'annulation prononcée, la restitution réciproque du prix et de la chose et a statué sur les demandes indemnitaires de Mme [J], victime du dol, en lui allouant': - un préjudice financier de 46'069,43'euros comprenant les frais de loyer qu'elle a réglés (24'761,05'euros du 24 juin 2019 au 31 décembre 2023 4: La cour relève que Mme [J] est restée locataire du logement sis [Adresse 16] à [Localité 28] jusqu'au 31 décembre 2023 au moins (attestation de l'Office Notarial de [Localité 28], pièce n° 38), mais qu'aucune demande n'est présentée pour la période postérieure. ) et dont elle justifie (ses pièces 28, 35 et 38), l'immeuble acquis étant impropre à sa destination de logement, les frais de constat qu'elle a exposés (256,79'euros), les frais de bâchage et débâchage des toitures (694,25'euros), d'architecte (1'760'euros), de dossier et de prise de garantie (1'358,40'euros) et d'intérêts afférents au prêt bancaire souscrits (17'238,94'euros) lesquels ne font nullement double emploi avec les frais de loyer, étant observé, à cet égard, que Mme [J] ne sollicite pas le capital du prêt mais uniquement les intérêts, c'est-à-dire le coût de l'argent prêté par la banque, dont la cour ne discerne pas en quoi ils ont pu contribuer à constituer un capital ' comme le soutient M. [P] ' dès lors que la vente est annulée, - et un préjudice moral qu'il a arrêté à la somme de 15'000'euros, somme parfaitement justifiée au regard de l'anxiété et des troubles subis par Mme [J] dont la preuve est rapportée notamment au moyen des attestations de Mme [Z], psychopraticienne qui l'a suivie (sa pièce n°'37), et de M.'Bourgine dont il ressort qu'elle s'est trouvée dans l'obligation d'exercer son droit d'hébergement en alternance sur son fils au domicile de ce dernier, faute de disposer de conditions satisfaisantes pour l'accueillir. Le jugement sera donc également confirmé sur le préjudice. Sur la faute de l'agent immobilier': S'étant rendu compte que le toit terrasse du garage n'était pas étanche, l'agent immobilier (société Saint-Joseph), en charge de la vente, a justement attiré l'attention des parties sur ce point et a inséré à l'acte une condition particulière suivant laquelle «'le vendeur s'engage à revoir l'étanchéité du toit-terrasse'» (page 12 du compromis). Le tribunal a relevé, à bon droit, qu'il n'appartenait pas à l'agence de vérifier la bonne exécution par le vendeur de son engagement. Concernant l'assainissement, il résulte de l'acte de vente sous conditions suspensives rédigé par l'agence que M. [P], vendeur, a déclaré que «'l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement'», ajoutant que «'l'installation d'assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service public de l'assainissement. L'acquéreur fera son affaire personnelle de la réalisation des travaux qui pourraient s'avérer nécessaires aux fins d'obtention de la conformité. En toute hypothèse, il est ici précisé que faute d'effectuer les travaux nécessaires à la conformité compte tenu de la législation en vigueur lors du contrôle, la Commune pourra, après mise en demeure, faire procéder d'office aux frais du propriétaire aux dits travaux'». Si l'arrêté adopté le 8'juillet 2016 par le conseil municipal de [Localité 23] (où se trouve le bien vendu) énonce': - «'décide que, dans les zones concernées par l'assainissement collectif, le contrôle de conformité des installations de collecte extérieure et intérieure du bien raccordé au réseau d'assainissement public est obligatoire pour tout projet de mutation d'immeuble bâti à titre onéreux ou par partage, donation ou licitation' - dit que ces contrôles seront demandés par le propriétaire de l'immeuble concerné, une agence immobilière qu'il aura désigné, ou par le notaire chargé de l'acte de vente...'», il n'impose pas que le contrôle soit obligatoirement effectué antérieurement à la signature de l'avant-contrat. C'est, dès lors, à juste titre que le tribunal a considéré en l'état de ces énonciations que la société Saint Joseph n'avait, à cet égard, commis aucune faute. Enfin, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier et non de la construction, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir décelé le désordre affectant la toiture de la maison d'habitation, la cour renvoyant sur ce point aux observations précises de l'expert judiciaire. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de l'agent immobilier. Sur la responsabilité des notaires': Les notaires sont tenus à l'égard des parties d'un devoir de conseil et doivent assurer l'efficacité des actes qu'ils reçoivent. L'acte de vente litigieux (16 mai 2018) énonce, après avoir rappelé les conditions particulières stipulées à l'avant-contrat, «'que les parties aux présentes déclarent et reconnaissent que les travaux susrelatés 5: Parmi ces travaux, figure le raccordement au réseau télécom, réalisé par le vendeur, point non contesté et qui ne fait donc l'objet d'aucune discussion dans le cadre de la présente instance. , stipulés à la charge du vendeur, ont été réalisés dans les règles de l'Art dès avant la signature des présentes ainsi qu'il résulte': ...de photos jointes et annexées aux présentes concernant l'étanchéité du toit-terrasse'» (page 13) et, s'agissant de l'assainissement, que «'le vendeur déclare': que l'immeuble objet des présentes est raccordé au réseau public de collecte destiné à recevoir les eaux usées domestiques, qu'aucun déversement d'eaux usées autres que domestiques, sujet à autorisation du Maire en vertu de l'article 1331-10 du code de la santé publique, ne s'effectue dans le réseau public de collecte, qu'aucun WC dépendant du bien objet des présentes n'est équipé d'un système de broyage', ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation qui fonctionne correctement, qu'il n'a pas reçu des services compétents, de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes. L'acquéreur déclare prendre acte des déclarations du vendeur et vouloir en faire son affaire personnelle'» (page 22). 1 ' sur la révision de l'étanchéité du toit-terrasse': En prenant pour acquises les déclarations du vendeur quant à l'exécution ' dans les règles de l'art ' des travaux effectués sur le toit-terrasse du garage et en se contentant d'annexer quatre photographies sans attirer l'attention de Mme'[J] sur les conditions, ci-dessus précisées, d'exécution des dits travaux (en dehors de tout cadre professionnel, sans facture ni garantie ou assurance), les notaires ont commis une faute de nature de nature à engager leur responsabilité. En effet, si ces dernières n'étaient évidemment pas qualifiées, comme elles le rappellent, pour vérifier la qualité des travaux, elles devaient a minima alerter l'acquéreur sur les risques qu'elle prenait en les acceptant dans ces conditions. 2 ' sur la conformité de l'assainissement': Il est constant que les notaires ont reçu l'acte de vente sans que l'assainissement ait été préalablement contrôlé alors que ce contrôle était obligatoire dans la commune de [Localité 23] comme il vient d'être rappelé. En s'abstenant de vérifier ce point, au besoin auprès des services municipaux, ils ont incontestablement commis une faute de nature à engager leur responsabilité, devant s'assurer de l'efficacité des actes qu'ils reçoivent. 3 ' sur le lien de causalité et le préjudice': Si Mme [J] ne peut se prévaloir d'aucun préjudice concernant la non-conformité de l'assainissement (la maison étant effectivement raccordée au réseau public de collecte des eaux usées et les désordres étant mineurs et susceptibles d'être repris pour un coût relativement modeste suivant le devis transmis à l'expert 6: 3034 euros TTC. et retenu par ses soins), n'ayant pas financé les travaux, il en va, en revanche, différemment des infiltrations dans le garage, cet élément étant retenu comme ayant concouru au dol dont l'acquéreur a été victime. La faute des notaires (manquement au devoir de conseil) ayant concouru, fût-ce marginalement (cf. infra), avec celle du vendeur aux préjudices financier et moral de Mme [J], c'est à juste titre que le tribunal les a condamnées in solidum avec M. [P] à régler à cette dernière la somme de 61'069,43'euros allouée en réparation de son préjudice, étant précisé que Me'[W] et Me'[B] ne peuvent utilement ni faire grief à Mme'[J], victime, de ne pas avoir attrait l'organisme prêteur dans la cause (ce qui n'était pour elle qu'une faculté), ni prétendre que les intérêts du prêt ne font nullement double emploi avec les loyers (cf.'supra) et que les frais d'architecte exposés pour évaluer, après l'apparition des désordres, le coût des travaux nécessaires sont compris dans les frais irrépétibles, mais sont bien constitutifs de son préjudice financier. Sur la répartition de la charge de la dette': Au regard tant des fautes respectives du vendeur (prépondérante, s'agissant d'un dol et présentant donc par nature un caractère intentionnel) que des notaires (manquement au devoir de conseil constitutif d'une perte de chance, portant, en outre, sur un élément accessoire ' infiltration dans le garage ' de l'ensemble retenu), la charge de la dette doit être répartie à hauteur de 90'% pour le vendeur et de 10'% pour les notaires (cette faute au regard de sa gravité n'étant pas absorbée par celle du vendeur). La cour relève que le tribunal a condamné (point 7)': «'Me [T] [W] et Me [Y] [B] à garantir M.'[H] [P] à hauteur de 20'% des condamnations prononcées au titre des préjudices'» alors qu'aucune demande en ce sens n'avait été présentée par le vendeur et a, au contraire, omis de statuer sur la demande des notaires aux fins de condamnation du vendeur à les garantir, effectuant manifestement une confusion entre les parties. M.'[P], présentant, nonobstant l'erreur commise par le tribunal, une demande en garantie pour la première fois devant la cour, c'est à bon droit que les notaires soulèvent, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de cette demande. La demande des notaires doit, au contraire, être accueillie et, dans l'hypothèse où elles régleraient la condamnation, M.'[P] sera condamné à les garantir à hauteur de 90'% du montant payé. Sur les dépens et les frais irrépétibles': Le jugement de première instance sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles. M.'[P] et Me'[W] et Me'[B] qui échouent pour l'essentiel en leurs prétentions devant la cour seront condamnés in solidum à supporter les dépens d'appel. Ils devront verser une somme de 4'000'euros à Mme [J] et une somme de 2'500'euros à la Selarl [L] [K] ès qualités et à la société Lloyd's Insurance Company, unies d'intérêts. PAR CES MOTIFS': Statuant par arrêt rendu publiquement et réputé contradictoirement. Met hors de cause la société Beazley Solutions International Ltd et donne acte à la société Lloyd's Insutance Company, assureur de la société Saint-Joseph, de son intervention volontaire. Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes rendu le 16 mai 2024 sauf en ce qu'il a «'condamné Me'[T] [W] et Me'[Y] [B] à garantir M.'[H] [P] à hauteur de 20'% des condamnations prononcées au titre des préjudices'». Statuant à nouveau sur la répartition de la dette et les actions en garantie : Dit que la charge de la dette (61'069,43'euros) sera répartie à hauteur de 90'% pour M. [P] et de 10'% pour Me'[T] [W] et Me'[Y] [B]. Condamne M. [H] [P] à garantir Me'[T] [W] et Me'[Y] [B] dans la limite ci-dessus fixée (90'%). Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande en garantie de M.'[P] à l'encontre des notaires. Condamne in solidum M.'[P], d'une part, et Me'[W] et Me'[B], d'autre part, à supporter les dépens d'appel. Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision. Condamne in solidum M.'[P], d'une part, et Me'[W] et Me'[B], d'autre part, à verser une somme de 4'000'euros à Mme [J] et une somme de 2'500'euros à la Selarl [L] [K] ès qualités et à la société Lloyd's Insurance Company, unies d'intérêts. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT