Cour d'appel, 13 février 2024. 23/01200

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 13 février 2024 N° RG 23/01200 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GBFS -LB- Arrêt n° S.C.I. ABEL-COINDOZ / S.A.R.L. FORMATION TOITURES Ordonnance de Référé, origine Président du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 04 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 23/00184 Arrêt rendu le MARDI TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : S.C.I. ABEL-COINDOZ [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Maître Christine PARET, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Vincent DURAND de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : S.A.R.L. FORMATION TOITURES [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Maître Christophe GALAND de la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMEE DÉBATS : A l'audience publique du 11 décembre 2023 ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 13 février 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous-seing privé en date du 7 décembre 2006, qualifié de « bail de dérogation », la société SCI Abel-Coindoz a donné à bail à la SARL Formation Toitures, pour une durée de neuf années, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] (Puy-de-Dôme) constitués d'un bâtiment à usage commercial, d'un appartement et de bureaux, moyennant le paiement d'un loyer mensuel hors-taxes et hors charges de 2200 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022, la SCI Abel-Coindoz a fait signifier à la SARL Formation Toitures un commandement visant la clause résolutoire prévue au bail pour obtenir paiement de la somme de 31'565,29 euros au titre d'un arriéré de loyers. Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2023, la SARL Abel-Coindoz a fait assigner la SARL Formation Toitures devant le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé pour que soit constatée la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, que soit ordonnée l'expulsion de la locataire et que celle-ci soit condamnée au paiement de la somme de 37'788,75 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers et d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux. Par ordonnance du 4 juillet 2023, le juge des référés du tribunal sert de Clermont-Ferrand a statué en ces termes : Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, Au provisoire, -Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de la résiliation du bail liant les parties et sur toutes conséquences de droit ; -Condamne la SARL Formation Toitures à payer à la SCI Abel-Coindoz à titre provisionnel la somme de 22'038,87 euros au titre des arriérés de loyers et taxes foncières dus ; -Dit que la SARL Formation Toitures devra s'acquitter de cette somme par un premier versement de la somme de 15'000 euros, consignée auprès de la CARPA dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance ; -Dit que la SARL Formation Toitures devra payer à la SCI Abel-Coindoz le montant restant dû s'élevant à 7038,87 euros en huit versements mensuels de 870 euros et un dernier versement égal au solde, avant le 10 de chaque mois, le premier versement intervenant avant le 10 du mois suivant le versement de la somme de 15'000 euros ; -Dit que ces versements seront effectués en sus des loyers et provisions sur charges courants ; -Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, du montant total des loyers et provisions sur charges à leur échéance, la totalité de la dette deviendra exigible ; -Condamne la SARL Formation Toitures à payer à la SCI Abel-Coindoz la somme de 650 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamne la SARL Formation Toitures aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Christine Paret ; - Dit n'y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes. La SCI Abel-Coindoz a relevé appel de cette décision par déclaration électronique enregistrée au greffe de la cour d'appel de Riom le 24 juillet 2023. Vu les conclusions en date du 24 août 2028 aux termes desquelles la SCI Abel-Coindoz présente à la cour les demandes suivantes : « Réformer l'ordonnance rendue par madame le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'elle a : -Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de la résiliation du bail liant les parties et sur toutes conséquences de droit ; -Condamné la SARL Formation Toitures à payer à la SCI Abel-Coindoz à titre provisionnel la somme de 22'038,87 euros au titre des arriérés de loyers et taxes foncières dus ; -Dit que la SARL Formation Toitures devra payer à la SCI Abel-Coindoz le montant restant dû s'élevant à 7038,87 euros en huit versements mensuels de 870 euros et un dernier versement égal au solde, avant le 10 de chaque mois, le premier versement intervenant avant le 10 du mois suivant le versement de la somme de 15'000 euros ; -Condamne la SARL Formation Toitures à payer à la SCI Abel-Coindoz la somme de 650 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dit n'y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes ; -Juger que la clause résolutoire objet de l'article 14 du contrat de bail du 7 décembre 2006 est acquise à la SCI Abel-Coindoz depuis le 23 décembre 2022 ; -Ordonner l'expulsion de corps et de biens de la société Formation Toitures ainsi que de tout occupant de son chef des locaux dont il s'agit, avec le concours de la force publique si besoin est ; -Condamner la société Formation Toitures à payer à la SCI Abel-Coindoz une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer qui aurait été dû majoré de 11 %, augmenté des charges, à compter du 23 décembre 2022, date de résiliation du bail, jusqu'à son départ effectif des locaux ; -Condamner la SARL Formation Toitures à payer à la SCI Abel-Coindoz la somme de 37'788,75 euros, outre intérêts au taux légal majoré de deux points à compter du 23 novembre 2022 ; -Condamner la SARL Formation Toitures à payer à la SCI Abel-Coindoz la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ; -Condamner la SARL Formation Toitures à payer à la SCI Abel-Coindoz la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ; -Condamner la même aux dépens. Vu les conclusions en date du 21 septembre 2023 aux termes desquelles la SARL Formation Toitures demande à la cour de : -Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 4 juillet 2023 par madame le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé ; -Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ; -Condamner la société Abel-Coindoz à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance d'appel. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur les demandes présentées par la SCI Abel-Coindoz à l'encontre de la SARL Formation Toitures : En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la demande de résiliation du bail en application de la clause résolutoire : Pour obtenir devant le juge des référés la résiliation du bail la liant à la société Formation Toitures, la SCI Abel-Coindoz se prévaut de l'article 14 du contrat signé le 16 décembre 2006 prévoyant une clause résolutoire applicable à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme du loyer, des provisions sur charges, reliquat de charges et remboursements divers qui sont payables en mêmes temps que celui-ci. Le preneur oppose à l'application de cette clause les dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa version applicable à la cause, qui dispose : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. » Soulignant que le bail a été signé au mépris de ces dispositions d'ordre public, dans la mesure où il a été conclu pour une durée supérieure à deux ans, et rappelant que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et régi, en application de l'article 1738 du code civil, par les dispositions relatives aux locations faites sans écrit, la SARL Formation Toitures soutient qu'en l'espèce il s'est nécessairement formé entre les parties, par le seul effet de la loi, un bail commercial sans écrit et que, par définition, aucune clause résolutoire ne peut lui être opposée. L'appréciation des conséquences de l'illicéité du contrat de bail au regard des dispositions prévues par l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa version applicable à la cause, notamment quant à l'application de la clause résolutoire prévue au bail, échappe aux pouvoirs du juge des référés. Il apparaît ainsi que le premier juge a justement considéré que les prétentions de la SCI Abel-Coindoz se heurtaient à une contestation sérieuse et qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et sur les demandes subséquentes. Sur la demande de condamnation de la SARL Formation Toitures au paiement d'une indemnité provisionnelle de 37'788,75 euros : C'est par une juste appréciation des éléments qui lui étaient soumis et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, devant lequel la société Formation Toitures a opposé la prescription quinquennale partielle de l'action, a considéré que l'imprécision du décompte joint au commandement de payer au titre des sommes restant dues pour l'année 2017, d'un montant de 15'749,88 euros, faisait obstacle à l'appréciation, avec l'évidence requise en référé, du caractère interruptif ou non du courrier en date du 30 juillet 2022 émanant de la société débitrice aux termes duquel celle-ci a indiqué être redevable de plusieurs loyers. L'ordonnance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a retenu qu'il existait une contestation sérieuse s'agissant du solde de loyers et charges au titre de l'année 2017, de sorte que le montant de la provision allouée devait être limité à la somme de 22'030,87 euros, dont la SARL Formation Toitures reconnaissait être débitrice. -Sur la demande de délais paiement : Le premier juge a justement considéré que dans la mesure où la SARL Formation Toitures justifiait avoir consigné auprès de la Caisse Autonome des Règlements Pécuniaires des Avocats (CARPA) la somme de 15'000 euros, sa volonté d'apurer la dette et sa capacité à réunir les fonds étaient suffisamment démontrées pour que lui soient octroyés des délais de paiement en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil. L'ordonnance sera confirmée sur ce point. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL Formation Toitures aux dépens de première instance et à payer à la SCI Abel-Coindoz la somme de 650 euros euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La décision étant confirmée en toutes ses dispositions, la SCI Abel-Coindoz sera condamnée aux dépens d'appel. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SARL Formation Toitures. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Condamne la SCI Abel-Coindoz aux dépens d'appel, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président