Cour d'appel, 22 mars 2023. 20/12830

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 22 MARS 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12830 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCKOA Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de bobigny - RG n° 17/10751 APPELANT Monsieur [Y] [C] né le 08 juillet 1946 à Kendira [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Sébastien PREVOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0323 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic la société MHD IMMO, immatriculée au RCS de Bobigny n° 827 805 433 C/O Société MHD IMMO [Adresse 2] [Localité 4] DEFAILLANT COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - REPUTE CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Par acte du 17 février 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] [R] et [Adresse 3] a fait assigner M. [Y] [C] devant le tribunal d'instance d'Aubervilliers aux fins de condamnation à lui payer un arriéré de charges de copropriété et de frais de 4.795,90 €. Par jugement du 14 décembre 2017, le tribunal s'est dit incompétent pour trancher le litige compte tenu du montant de la demande reconventionnelle formée par M. [Y] [C], et a en conséquence renvoyé l'affaire au tribunal de grande instance de Bobigny devant lequel les parties ont constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de : - ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture, - condamner M. [Y] [C] à lui payer les sommes suivantes : 5.921,84 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2018, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 350,82 € au titre des frais de recouvrement, 1.500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, - dire M. [Y] [C] irrecevable en sa demande reconventionnelle, - en tout état de cause, le débouter de sa demande reconventionnelle, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de ses dernières conclusions M. [Y] [C], a demandé au tribunal, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14, 18 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de : - à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - à titre subsidiaire, fixer le montant des charges qu'il doit au syndicat des copropriétaires, - en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions indemnitaires pour résistance abusive, - débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - à titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 37.349 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, et ce, sur la période d'août 2006 à septembre 2008, lié au retard dans la réalisation des travaux sur les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 1], - ordonner le cas échéant, la compensation judiciaire entre toute somme qui sera fixée par le tribunal au titre des charges et les dommages et intérêts qui lui seront alloués, le solde s'il est en faveur de ce dernier devant être porté au crédit de son compte individuel de charges, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sébastien Prévot, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par jugement en date du 11 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a : - condamné M. [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes : 2.748,39 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 janvier 2018, appel provisionnel du 1er trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2014, 400 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, - dit M. [Y] [C] recevable en sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts, - débouté M. [Y] [C] de l'ensemble de ses demandes, - condamné M. [Y] [C] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions. M. [Y] [C] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 septembre 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 23 novembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 19 novembre 2020 par lesquelles M. [Y] [C], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14, 18 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel, en conséquence, - infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau à titre principal, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions au titre des charges de copropriété, à titre subsidiaire, si la cour venait à déclarer la demande du syndicat des copropriétaires recevable, - fixer le montant des charges dues par lui au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et recouvrées par son syndic, en tout état de cause, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic de ses prétentions indemnitaires pour résistance abusive, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic de ses prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic à lui payer la somme de 37.349 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, et ce, sur la période d'août 2006 à septembre 2014, liés au retard dans la réalisation des travaux sur les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 1], - ordonner, le cas échéant, la compensation judiciaire entre toute somme qui sera fixée par la cour au titre des charges et les dommages et intérêts qui lui seront alloués, le solde s'il est en faveur de ce dernier devant être porté au crédit de son compte individuel de charges, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sébastien Prévot, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, en toute hypothèse, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sébastien Prévot, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; Vu l'assignation devant la cour avec signification de déclaration d'appel et de conclusions, à la requête de M. [Y] [C], délivrée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] le 12 novembre 2020, représenté par son syndic la société MHD IMMO, à personne habilitée ; SUR CE, Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] n'a pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; En appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés ; Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5 ; Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; A l'appui de son appel, M. [Y] [C] maintient qu'à défaut de production de son compte individuel de charges, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande en paiement des charges de copropriété ; Or, il résulte bien du jugement déféré que le syndicat des copropriétaires a produit en première instance, notamment: - le décompte des sommes qu'il réclame pour la période courant du 1er janvier 2012 au 23 janvier 2018 arrêté à la somme de 6.272,66 €, dont 350,82 € de frais de recouvrement, - le relevé de compte copropriétaire pour la période courant du 23 avril 2012 au 1er avril 2018 arrêté à la somme de 5.814,70 €, - les appels de fonds et les relevés généraux de dépenses adressés au copropriétaire ; La contestation est inopérante ; Par ailleurs, M. [Y] [C] reprend ses contestations de première instance et portant sur : - la somme de 625 € qui lui a été restituée le 9 mars 2017 (pièce 13 de M. [C]) - les paiements qu'il a réalisés de 2.000 € au titre de l'année 2012 et 1.300 € au titre de l'année 2014, dont le tribunal a tenu compte en relevant que le paiement de 2.000 € devait s'imputer sur la somme réclamée et que les règlements de 1.300 € ont bien été portés au crédit de son compte copropriétaire les 18 février 2014 (500 €) et 28 juillet 2014 (800 €) (pièce 5 de M. [C]) - la somme de 548,45 € inscrite au débit de son compte le 22 février 2013 pour le paiement de l'indemnité de départ à la retraite de la concierge, Mme [T], que le tribunal a déduit de la somme réclamée ; Enfin, M. [Y] [C] maintient qu'il existe une différence inexpliquée entre la somme de 6.272,66 € que lui réclame le syndicat au titre des charges et frais, et le relevé de compte copropriétaire, qui mentionne un arriéré de 5.814,70 € seulement ; Toutefois, comme l'a relevé le tribunal, cette différence s'explique, d'une part, par le fait que le syndicat a réintégré dans sa demande l'appel de fonds de 625 € qu'il avait annulé le 9 mars 2017 (pièce 15 de M. [C]), d'autre part, par une erreur de saisie concernant l'appel de fonds du 1er trimestre 2013, qui a été mentionné dans le relevé de compte copropriétaire pour un montant inexact (pièce 4 de M. [C]) ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.748,39 € (6.272,66 € - 350,82 € de frais de recouvrement au sujet desquels il sera statué ci-après - 2.000 € de règlements effectués par le défendeur en 2012 - 625 € et 548,45 € de prélèvements injustifiés) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 janvier 2018, appel provisionnel du 1er trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement L'article 10-l a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur ; Devant la cour, M. [Y] [C] maintient que différents frais comptabilisés en 2008, 2012, 2013 et 2014 doivent être déduits des sommes réclamées ; Il ressort toutefois de la décision précitée que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande au titre des frais, lesquels ont été déduits de la somme réclamée ; S'agissant des frais inscrits au décompte en 2008, ils ne peuvent être déduits de la somme réclamée dès lors que le syndicat des copropriétaires réclame des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2012 au 23 janvier 2018 ; Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a débouté intégralement le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ; Sur la demande de condamnation de M. [Y] [C] au paiement de dommages et intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; M. [Y] [C] conteste sa condamnation à régler des dommages-intérêts, faisant valoir que le fait générateur de son défaut de paiement est lié à l'absence de travaux sur les parties communes entraînant une impossibilité de mettre en location son appartement ; Il ajoute que le préjudice du syndicat des copropriétaires n'est pas démontré en ce que le syndic a surfacturé la copropriété entraînant des remboursements de charges et en ce qu'aucun appel de fonds pour travaux n'a été émis ; En l'espèce, les décomptes produits aux débats permettent de constater que M. [Y] [C] ne s'acquitte plus depuis plusieurs années régulièrement des charges appelées pour l'appartement qu'il possède dans la copropriété et qu'il a mis en location ; S'il est exact qu'un arrêté préfectoral d'insalubrité a été pris le 19 juillet 2006 déclarant insalubre l'immeuble, cette circonstance ne lui permettait pas de s'abstenir de régler les charges courantes ; Or, il apparaît qu'en 2007 et 2008, seuls deux paiements de 500 € et 400 € ont été comptabilisés ; Si des appels de travaux n'ont pas été émis, les fournisseurs de la copropriété étaient à payer au titre des dépenses courantes à la charge de tous les copropriétaires ; Il sera observé que M. [Y] [C] produit en appel le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 octobre 2020 lequel comprend en sa résolution n° 15, la décision des copropriétaires de voter un budget de 120.140,05 € TTC au titre du recouvrement de la dette fournisseur de la copropriété, l'assemblée générale ayant pris note que le syndic reçoit encore des assignations et courrier de relance fournisseurs non payés depuis plusieurs années ; Il ressort des pièces produites (décomptes des 13 juin 2008, 3 juillet 2013, 9 septembre 2014, 1er juillet 2017, 1er avril 2018) que M. [Y] [C] s'est abstenu de régler non seulement les charges qu'il a contestées en première instance mais également celles non contestées, ce qui démontre sa mauvaise foi ; Les manquements systématiques et répétés de M. [Y] [C] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 € à titre de dommages-intérêts ; Sur la demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts M. [Y] [C] maintient sa demande à hauteur de 37.349 € à titre de dommages-intérêts pour son manque à gagner de loyers sur la période courant d'août 2006 à septembre 2014, époque à laquelle l'arrêté d'insalubrité concernant les parties communes pris le 19 juillet 2006, a été levé ; M. [Y] [C] maintient que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée et qu'à supposer qu'une faute puisse lui être reprochée, celle-ci ne saurait exonérer totalement le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité concernant le préjudice qu'il a subi pendant 8 ans ; En l'espèce, M. [Y] [C] reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir engagé les travaux nécessaires à la levée de l'arrêté d'insalubrité, alors que d'une part, il ne pouvait ignorer l'état des parties communes quand il a acquis son appartement et l'a donné en location suivant contrat de bail du 30 août 2003 et qu'il ne justifie aucunement avoir sollicité l'inscription à l'ordre du jour des assemblées générales la mise au vote de travaux de réhabilitation et que d'autre part, il s'est abstenu de régler les charges de copropriété nécessaires non seulement à la mise en oeuvre de travaux mais également au paiement des charges courantes ; Comme l'a exactement énoncé le tribunal, M. [Y] [C], qui s'est lui-même abstenu sans raison valable de payer en temps voulu les charges courantes exigibles nécessaires à l'entretien régulier du bâtiment, ne peut faire grief au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir correctement entretenu les parties communes de l'immeuble et d'avoir tardé à effectuer les travaux de remise en état ; Le jugement déféré sera confirmé en ce que sa demande indemnitaire a été rejetée ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. M. [Y] [C], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [Y] [C] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [Y] [C] aux dépens d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT