Cour d'appel, 29 septembre 2022. 21/00807

CR/MMC COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - la SCP SOREL & ASSOCIES - la SCP GERIGNY & ASSOCIES LE : 29 SEPTEMBRE 2022 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2022 N° - Pages N° RG 21/00807 - N° Portalis DBVD-V-B7F-DL57 Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 24 Juin 2021 PARTIES EN CAUSE : I - S.A.S. KEOLAND, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social : [Adresse 5] [Localité 7] N° SIRET : 494 815 269 Représentée et plaidant par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté APPELANTE suivant déclaration du 21/07/2021 II - M. [L] [M] né le 09 Août 1963 à [Localité 4] ([Localité 4]) [Adresse 6] [Localité 4] Représenté et plaidant par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté INTIMÉ 29 SEPTEMBRE 2022 N° /2 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. WAGUETTEPrésident de Chambre M. PERINETTIConseiller Mme CIABRINIConseiller *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** EXPOSÉ : Par acte authentique en date du 21 novembre 2019, reçu par Me [D], la SAS Keoland, ayant pour activité l'acquisition, l'administration et la gestion par location de tous immeubles et biens immobiliers, a consenti à M. [L] [M], agent commercial immobilier, une promesse unilatérale de vente concernant un bien situé à [Localité 8], cadastré DA [Cadastre 1], DA[Cadastre 2] et DA [Cadastre 3], jusqu'au 31 janvier 2020, 16 heures, sous condition suspensive d'obtention de prêt pour la somme de 702.500 euros qui devait être réalisée au plus tard le 20 décembre 2019. Il était également prévu qu'une indemnité d'immobilisation fixée à 59.000 euros soit versée avant le 6 décembre 2019. M. [M] n'a pas versé cette somme. Suivant acte d'huissier en date du 9 juin 2020, la SAS Keoland a fait assigner M. [M] devant le Tribunal judiciaire de Bourges aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 59.000 euros outre intérêts dus au taux légal à compter de l'assignation, d'une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens dont distraction au profit de la SCP Sorel & Associés. Elle a également conclu à l'irrecevabilité ou au mal fondé des demandes de M. [M]. En réplique, M. [M] a demandé au Tribunal de : - débouter la SAS Keoland de l'intégralité de ses demandes, Subsidiairement, - réduire le jeu de la clause pénale que constituait l'indemnité d'immobilisation à une somme purement symbolique, - dire qu'il n'y avait pas lieu à exécution provisoire et à application de l'article 700. Par jugement contradictoire du 24 juin 2021, le Tribunal judiciaire de Bourges a : - débouté la SAS Keoland de toutes ses demandes ; - condamné la SAS Keoland aux dépens ; - dit que chacune des parties conserverait la charge de ses frais irrépétibles ; - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit dont était assortie sa décision. Le Tribunal a notamment retenu que l'indemnité de 59.000 euros n'avait pas été versée dans le délai imparti et qu'il en résultait que la promesse de vente n'avait existé en aucune de ses dispositions. La SAS Keoland a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 21 juillet 2021. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 avril 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, la SAS Keoland demande à la Cour, au visa des articles 16 du code de procédure civile et 1103 et 1231-1 du code civil, de : DÉCLARER recevable et bien fondé l'appel de la SAS Keoland, PRONONCER, à titre principal, la nullité du jugement, INFIRMER, à titre subsidiaire, le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bourges en date du en date du 21 juillet 2021 (RG 20/00548) en ce qu'il a : - débouté la SAS Keoland de ses demandes, à savoir : Dire et juger recevables et bien fondées les demandes de la SAS Keoland, Dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes de M. [M] et l'en débouter, Condamner en conséquence M. [M] à payer et porter à la SAS Keoland la somme de 59.000 € outre intérêts dus au taux légal à compter de l'assignation, - condamné la SAS Keoland aux dépens ; Statuant à nouveau, CONDAMNER M. [M] à payer et porter à la SAS Keoland la somme de 59.000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts dus au taux légal à compter de l'assignation, CONDAMNER, à titre subsidiaire, M. [M] à payer et porter à la SAS Keoland la somme de 59.000 €, à titre de dommages et intérêts, outre intérêts dus au taux légal à compter de l'assignation, DÉBOUTER M. [M] de ses demandes, CONDAMNER M. [M] à payer et porter à la SAS Keoland la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER M. [M] aux dépens de première instance et d'appel et adjuger à la SCP Sorel & Associés agissant par Maître [F] [T] le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 avril 2022, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'il développe, la SAS Keoland demande à la Cour de : Dire l'appel de la SAS Keoland mal fondé et l'en débouter. Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bourges en date du 24 juin 2021 en ce qu'il a débouté la SAS Keoland de toutes ses demandes et l'a condamnée aux dépens. Subsidiairement, juger qu'il s'agit d'une clause pénale dont le jeu la ramène à une somme purement symbolique Condamner la SAS Keoland au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2022. MOTIFS : A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «dire et juger», «rappeler» ou «constater» ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n'y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt. Il en va de même de la demande de «donner acte», qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice. Sur la demande d'annulation du jugement entrepris formée par la SAS Keoland : Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. En l'espèce, le jugement entrepris a essentiellement interprété la clause litigieuse qui lui avait été soumise par les parties pour en faire l'application . Bien que le premier juge se soit livré à une interprétation des stipulations contractuelles dans un sens qui ne lui avait été proposé ni par la SAS Keoland, ni par M. [M], il ne saurait être considéré qu'il ait soulevé d'office un moyen dont les parties n'avaient pas été invitées à débattre contradictoirement, s'agissant strictement de la détermination du sens et de la portée d'une clause et des conséquences en découlant. La demande d'annulation du jugement présentée par la SAS Keoland sera en conséquence rejetée. Sur la demande principale en paiement présentée par la SAS Keoland : Les articles 1103 et 1104 du code civil posent pour principe que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article 1189 alinéa 1 du code civil, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. L'article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Il est constant que le juge peut requalifier en clause pénale une clause improprement dénommée 'indemnité d'immobilisation' s'il constate que celle-ci a pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de l'une de ses obligations contractuelles (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3ème, 24 septembre 2008, n°07-13.989). En l'espèce, la clause 'Indemnité d'immobilisation' figurant à la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2019 prévoit que le montant de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 59.000 euros, sera versé entre les mains du notaire de la SAS Keoland au plus tard le 6 décembre 2019 et que 'Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente ou la non levée de l'option résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.[...] Dans l'hypothèse où l'indemnité d'immobilisation n'aurait pas été versée dans le délai ci-dessus imparti, les présentes seront considérées comme n'ayant jamais existé et le BENEFICIAIRE sera donc déchu de tout droit d'exiger la réalisation des présentes, le tout si bon semble au PROMETTANT.' Il doit tout d'abord être relevé qu'en estimant que cette dernière hypothèse correspondait précisément au cas d'espèce et que la promesse de vente n'avait de ce fait jamais existé, le premier juge a négligé la disposition selon laquelle une telle hypothèse n'était applicable que 'si bon sembl[ait] au PROMETTANT', à savoir la SAS Keoland, qui n'a jamais manifesté de volonté de considérer que cette promesse n'avait jamais existé et qui entend au contraire se prévaloir de ses stipulations. Le Tribunal a ainsi fait une interprétation erronée et une fausse application de la clause litigieuse. L'analyse de la clause ci-dessus reproduite révèle qu'elle n'a pas pour objet de faire assurer l'exécution par M. [M] de l'une quelconque de ses obligations contractuelles, étant rappelé qu'au paragraphe 'Objet du contrat promesse unilatérale de vente', il est mentionné que 'Le BENEFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant qu'il lui conviendra'. M. [M] ne s'est ainsi nullement engagé à acquérir le bien en cause. Par ailleurs, le versement de la somme de 59.000 euros ne constitue pas, contrairement à ce qui est soutenu par M. [M], 'un élément essentiel de la validité de l'acte' mais une obligation convenue entre les parties et mise à sa charge. Le défaut de versement avant la date convenue ne frappait pas automatiquement l'acte d'inexistence mais offrait la faculté à la SAS Keoland de s'en prévaloir pour poursuivre son exécution, ou de s'en considérer libérée, à son choix. La teneur des échanges par courriel entre les parties, en décembre 2019 et janvier 2020, tendant à la prolongation du délai accordé à M. [M] à la demande de celui-ci, et l'introduction de la présente instance démontrent que la SAS Keoland a choisi la première option. Cette clause est destinée à fixer l'indemnité ou la contrepartie due au promettant venant compenser l'immobilisation du bien pendant la durée de validité de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, en situation d'exclusivité pendant cette durée, déciderait de ne pas lever l'option, sans qu'il soit besoin de caractériser un comportement fautif de celui-ci. La perte éventuelle du montant de l'indemnité ainsi convenue ne sanctionne pas l'inexécution d'une obligation contractuelle. Cette clause ne peut en conséquence être qualifiée de clause pénale et échappe ainsi au pouvoir modérateur attribué au juge par l'article 1231-5 précité. En outre, sa mise en application n'est pas subordonnée à la démonstration par la SAS Keoland d'un préjudice. Dans ces conditions, la SAS Keoland peut valablement solliciter la condamnation de M. [M] au versement de la somme qu'il s'était engagé à régler à titre d'indemnité d'immobilisation. En considération de l'ensemble de ces éléments, il convient d'infirmer le jugement entrepris en l'intégralité de ses dispositions et de condamner M. [M] à payer à la SAS Keoland la somme de 59.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 21 novembre 2019, outre intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2020, date de l'assignation. Sur l'article 700 et les dépens : L'équité et la prise en considération de l'issue du litige commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [M], qui succombe en l'intégralité de ses prétentions, à payer à la SAS Keoland la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [M], partie succombante, devra supporter la charge des dépens de première instance et d'appel. La SCP Sorel & Associés, agissant par Me Aurore Thumerelle, pourra recouvrer par priorité contre la partie condamnée ceux des dépens qu'elle aurait exposés sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs. PAR CES MOTIFS : La Cour, DÉBOUTE la SAS Keoland de sa demande en annulation du jugement rendu le 24 juin 2021 par le Tribunal judiciaire de Bourges ; Au fond, INFIRME le jugement rendu le 24 juin 2021 par le Tribunal judiciaire de Bourges en l'intégralité de ses dispositions ; Et statuant de nouveau, CONDAMNE M. [L] [M] à verser à la SAS Keoland la somme de 59.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ; DÉBOUTE M. [L] [M] de sa demande de réduction du montant de l'indemnité en cause ; CONDAMNE M. [L] [M] à verser à la SAS Keoland la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE M. [L] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel et autorise la SCP Sorel & Associés, agissant par Me Aurore Thumerelle, avocats, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance en cause d'appel sans avoir reçu provision préalable et suffisante. L'arrêt a été signé par M.WAGUETTE, Président et par Mme MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT, S. MAGISL. WAGUETTE