Tribunal judiciaire, 18 mars 2024. 24/00041

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00041 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSW5 MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 18 MARS 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.A. SIDR [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Mme [D] [S] DÉFENDEUR(S) : Madame [I] [R] [H] [G] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Valentine MOREL, Assistée de : Loïs DECAESTEKER, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 19 Février 2024 DÉCISION : Contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SIDR a donné à bail à Madame [I] [R] [H] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat du 1er décembre 2010, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 407,64 euros charges comprises à la date de l'assignation. Des loyers étant demeurés impayés, et après plusieurs mises en demeure, la SIDR a fait signifier à sa locataire une sommation de payer par voie de commissaire de Justice le 27 mai 2023 visant une dette de 474,20 euros en principal. Faute d'apurement de la dette à la suite de cette sommation de payer, la SIDR a ensuite fait assigner Madame [I] [R] [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte d'huissier du 8 décembre 2023 aux fins de voir : prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 1er décembre 2010 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [I] [R] [H] [G] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [I] [R] [H] [G] à lui payer la somme en principal de 2051,75 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure, sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; et à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 407,64 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu'à parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [I] [R] [H] [G] à payer à la SIDR le coût de la sommation de payer du 27 mai 2023 ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire condamner Madame [I] [R] [H] [G] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais d'expulsion ; A l’audience du 19 février 2024, la SIDR- représentée par Madame [D] [S], munie d'un mandat de représentation - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1574,64 euros. Convoquée par acte d’huissier signifié le 8 décembre 2023 à étude, Madame [I] [R] [H] [G] comparaît en personne. Elle reconnaît l'existence de la dette locative et sollicite les plus larges délais de paiement afin de pouvoir rester dans les lieux. Elle explique ses difficultés financières par la nécessité de financer l’installation de son fils en métropole qui ne trouvait pas d’emploi. Elle déclare, sans en justifier, un salaire de 1259 euros comme ASEM, dans le cadre d’un CDD renouvelé annuellement depuis 5 ans. Elle propose de verser 50 euros en plus du loyer et des charges mensuels courants. La SIDR ne s'oppose pas aux délais de paiement sollicités. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2024, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, pas sa mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection. MOTIFS DE LA DÉCISION Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes. I. Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 12 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables depuis le 29 juillet 2023. Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 17 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 d 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. Sur la demande de résiliation du bail, la condamnation au paiement et les délais de grâce : L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; l'article 1728 du même code dispose quant à lui que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; enfin, l'article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit les conséquences d'une inexécution contractuelle en ces termes : "La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'o0bligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter." Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail aux torts de et son expulsion des lieux. Le décompte produit en l'espèce par SIDR et arrêté à la date du 16 février 2024 révèle que la dette locative s’élevait alors à la somme de 1574,64 euros, pour un loyer plein de 407,64 et un loyer résiduel de 301,80 euros compte tenu d’une retenue effectuée par la CAF sur le versement de l’allocation logement. Le décompte locatif montre que la locataire est en dette depuis le mois de septembre 2022 outre une longue absence de tout paiement entre juillet 2023 et janvier 2024. L’absence de paiement du loyer concernant l’obligation essentielle du locataire, de sorte que l’importance de ce manquement outre son caractère répété sur plusieurs mois voire des années justifie la résiliation du bail aux torts de la locataire. Ceci étant, l'article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit que "la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (...) provoquer la résolution du contrat" ; tandis que 1343-5 de ce même code (anciennement 1244-1) prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues". Par ailleurs, dans l'hypothèse de la constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire, l''article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction applicable postérieurement au 29 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." L’article 24 VII ajoute que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Il serait inique et contraire aux buts poursuivis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de ne pas permettre à Madame [I] [R] [H] [G] de bénéficier des dispositions favorables de celle-ci au seul motif que le bailleur a égaré son contrat de bail et n'a pu fonder son action en résiliation sur l'acquisition de la clause résolutoire. La SIDR ayant expressément fait part de son accord pour octroyer des délais de paiement à sa locataire, Madame [I] [R] [H] [G], il convient de prendre acte de l'accord des parties et de lui conférer force exécutoire, en en reprenant les termes dans le dispositif de la présente décision. Il y a donc lieu de permettre à Madame [I] [R] [H] [G] qui affirme être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, de bénéficier des dispositions légales prévoyant des délais de paiement suspensifs pendant plus de 36 mois, en l'espèce, par 31 mensualités de 50 euros en sus du loyer mensuel, la 32è et dernière mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais. Dans ces circonstances, Madame [I] [R] [H] [G] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés. Il convient ainsi de prévoir qu'en cas de non respect des délais de paiement accordés à Madame [I] [R] [H] [G], la résiliation du baril sera prononcée à la date du présent jugement, et Madame [I] [R] [H] [G] devra restituer le logement au bailleur dès une mise en demeure adressée par LRAR. À défaut de libération volontaire, la SIDR sera autorisée à procéder son expulsion selon les voies de droit habituelles, et elle sera redevable, en cas de maintien dans les lieux, d'une indemnité d’occupation fixée à la somme de 420,99 euros à compter du présent jugement et jusqu'à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par LRAR. III. Sur les demandes accessoires : Madame [I] [R] [H] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture. En l'absence de clause résolutoire, la délivrance d'une sommation de payer ne saurait être comprise dans les dépens de la présente instance. L’exécution provisoire est de plein droit attachée à toutes les décisions rendues en première instance. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [I] [R] [H] [G] à payer à la SIDR la somme de 1574,64 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 16 février 2024 (comprenant l’échéance de janvier 2024 outre un paiement de 850 euros le 8 février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2023 sur la somme de 474,20 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Madame [I] [R] [H] [G] à s’acquitter de cette somme de 1574,64 euros, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 50 euros chacune, outre une 32è mensualité devant solder la dette en principal, intérêts, frais, et accessoires : PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée à l'initiative de la locataire au même terme que le loyer courant et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ; PRONONCE la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où Madame [I] [R] [H] [G] ne verserait pas au terme convenu soit le loyer et les charges courants soit la mensualité d'apurement de l'arriéré 10 jours après la 1ère présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; dans l'hypothèse de cette résiliation, CONDAMNE Madame [I] [R] [H] [G] à payer à la SIDR le solde de la dette locative ; AUTORISE la SIDR, à défaut pour Madame [I] [R] [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; CONDAMNE Madame [I] [R] [H] [G] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux soit 420,99 euros à ce jour ; et en tout état de cause, CONDAMNE Madame [I] [R] [H] [G] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Et le présent jugement, prononcé le 18 mars 2024 par mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection de Saint-Denis, la minute ayant été signée par Valentine MOREL, vice-présidente, et Madame Loïs DECAESTEKER, greffière, présente lors du prononcé. LA GREFFIÈRELA VICE-PRÉSIDENTE, juge des contentieux de la protection