Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/03330

N° RG 23/03330 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L62K N° Minute : C2 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine SCHULD la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 30 AVRIL 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 22/04976) rendu par le Juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 24 août 2023, suivant déclaration d'appel du 19 septembre 2023 APPELANTE : Mme [D] [R] née le 23 Juillet 1975 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Catherine SCHULD, avocat au barreau de GRENOBLE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001827 du 25/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) INTIMÉE : Mme [O] [X] née [F] née le 29 Mai 1948 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me Floris RAHIN, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 19 mars 2024, Mme Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. FAITS ET PROCEDURE Mme [D] [R] est locataire d'un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], appartenant à Mme [O] [X], en vertu d'un bail du 12 août 2016. Un congé pour vendre a été délivré à la locataire le 25 janvier 2022, lui donnant congé pour le 19 août 2022, sauf à acquérir le logement pour 55 000 euros. Mme [O] [X] a fait signifier à Mme [R] une sommation de déguerpir le 30 août 2022 et a fait constater son maintien dans les lieux par procès-verbal de constat du 6 septembre 2022. En parallèle, le logement occupé par Mme [R] a été déclaré non décent le 18 février 2022 et à compter d'avril 2022 l'aide au logement dont bénéficiait Mme [R] a fait l'objet d'une mesure de conservation, dan sl'attente de la réalisation par la propriétaire des travaux de mise en conformité. Un constat d'infraction pour manquement aux règles sanitaires a été dressé à l'encontre de cette dernière. Par acte du 22 septembre 2022 Mme [R] a fait assigner Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Grenoble, aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour vendre et condamner la propriétaire à réaliser les travaux de mise en conformité. Par jugement du 24 août 2023 le tribunal judiciaire a : déclaré le congé pour vendre valide depuis le 19 août 2022, ordonné l'expulsion de Mme [R], débouté Mme [R] de sa demande visant les travaux, débouté Mme [X] de sa demande de condamnation au paiement des loyers impayés, dit n'y avoir lieu à l'article 700 du code de procédure civile, laissé à chacune des parties la charge des dépens exposés par elles. Mme [R] a interjeté appel le 19 septembre 2023 de toutes les dispositions du jugement, sauf en ce que Mme [X] a été déboutée de sa demande relative aux loyers impayés. Aux termes de ses conclusions elle demande à la cour de : réformer le jugement en toutes ses dispositions, prononcer la nullité du congé pour vendre, condamner Mme [X] à procéder aux réparations qu'elle liste, sous astreinte, débouter Mme [X] de sa demande en résiliation du bail et en paiement et de ses demandes, condamner Mme [X] à payer à Me Schuld la somme de 2 200 euros HT sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamner Mme [X] aux dépens. Elle expose au soutient de ses prétentions que : - que le congé est frauduleux, dès lors que Mme [X] n'a jamais effectué aucune démarche pour mettre le bien en vente, - que dès lors le bail se poursuit et qu'elle est bien fondée à réclamer les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, - que la propriétaire ne rapporte pas la preuve du défaut d'entretien qu'elle invoque, - que la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre, faute de délivrance d'un commandement de payer et que le paiement partiel résulte de la suspension des aides de la CAF du fait de l'indécence du logement. Dans ses concluions n°3 Mme [X] demande à la cour de : Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé le congé valable, prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de Mme [R], réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes en paiement, condamner Mme [R] à lui payer la somme de 6 320,64 euros, débouter Mme [R] de son appel incident (sic), condamner Mme [R] à payer à Mme [X] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Elle expose : - que Mme [R] ne démontre pas le caractère frauduleux du congé, - qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 25 mars 2022, - que la réalité du constat d'indécence n'est pas démontrée, aucune poursuite pénale n'ayant été engagée à son encontre, alors qu'elle a bien pris à sa charge les grosse réparations du logement, - que Mme [R] n'entretient pas les lieux et n'est pas à jour de son loyer, ce qui justifie la résiliation du bail, de même que l'absence d'assurance avant le 21 novembre 2022. MOTIVATION - sur la validité du congé Il résulte des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur... En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. En l'espèce, pour valider le congé délivré le 25 janvier 2022 à la locataire, le premier juge a retenu que : - Mme [X] produisait un mail d'un agent immobilier indiquant s'être déplacé le 13 janvier 2022 dans le logement occupé par Mme [R], pour signer un mandat de vente avec la famille [X], mais avoir constaté que la locataire n'était pas prête à quitter les lieux, - même si aucun mandat de vente n'avait été conclu, Mme [X] avait bien pris contact avec un professionnel de l'immobilier, ce qui démontrait sa volonté sérieuse de vendre le bien loué, - Mme [R] ne démontrait pas l'absence de motif sérieux du congé. En cause d'appel Mme [R], sur laquelle pèse la charge de la preuve de l'absence de motif sérieux du congé, ne produit aucun autre élément de nature à démontrer le caractère frauduleux du congé qu'elle invoque et il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du congé pour vendre, validé ce congé, déclaré Mme [R] occupante sans droit ni titre depuis le 19 août 2022 et ordonné son expulsion. Mme [R] étant occupante sans droit ni titre depuis le 19 août 2022, la demande de réalisation de travaux sous astreinte se trouve dépourvue de cause et il convient de confirmer le rejet de la demande de travaux. - sur les impayés de loyers Pour débouter Mme [X] de sa demande en paiement le premier juge a retenu : - qu'en application des articles R 843-2 et L 843-1 du code de la construction et de l'habitation , les organismes payeurs ont conservé l'allocation de logement du fait du constat de non décence du logement et que la locataire n'était tenue qu'au paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocation de logement qu'il aurait dû percevoir, - qu'ainsi, le paiement partiel ne pouvait être considéré comme un défaut de paiement, - que Mme [R] en l'espèce a continué à payer tous les mois la part résiduelle du loyer, s'élevant à 170 euros et qu'il convenait de déduire du décompte la somme de 460,24 euros correspondant aux frais d'huissier. En cause d'appel, Mme [X] sollicite une somme de 6 320,64 euros. Cependant, outre le fait que les 460,24 euros de frais d'huissier figurent toujours au débit du compte alors qu'ils sont compris dans les dépens, le crédit du compte démontre que Mme [R] a régulièrement payé la somme mensuelle de 170 euros. La somme que Mme [X] réclame au titre des impayés n'est donc constituée que par les allocations non perçues du fait du constat d'indécence du logement et le jugement sera donc confirmé en ce qu'elle a été déboutée de sa demande en paiement. Mme [R] s'étant maintenue dans les lieux en dépit du congé délivré, il convient de laisser les dépens de première instance et d'appel à sa charge. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les dépens, statuant de nouveau sur ce point et y ajoutant, Condamne Mme [D] [R] aux dépens de première instance et d'appel, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE