Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/00048

MM/ND Numéro 23/821 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 02/03/2023 Dossier : N° RG 21/00048 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HXMD Nature affaire : Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués Affaire : Etablissement Public EPFL C/ [H], [T] [I] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 02 mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 03 Janvier 2023, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : L'Etablissement Public Foncier Local Pays Basque (EPFL) immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 750 757 304, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [V] [S], domicilié en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Sophie BUROSSE-GOURGUE de la SCP BLANC BUROSSE-GOURGUE PEYNAUD, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : Madame [H], [T] [I] née le 16 Octobre 1969 à Figeac (46) de nationalité française [Adresse 2] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/775 du 26/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représentée par Me Cloé IRIGOIN CARRICABURU, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 15 DECEMBRE 2020 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 31 octobre 2012, la SCI [Adresse 5] a donné à bail à Madame [H] [I], par l'entremise d'un agent immobilier, un logement dans un immeuble situé à Boucau moyennant paiement d'un loyer mensuel de 550,00 euros et versement d'un dépôt de garantie de 550,00 euros. Le 13 décembre 2013, Madame [H] [I] a été avisée que l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque était devenu propriétaire de son appartement. Un état des lieux de sortie a été établi le 1er février 2019. Invoquant l'indécence du logement et un trouble de jouissance, par acte d'huissier du 18 novembre 2019, Madame [H] [I] a assigné l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque devant le tribunal d'instance de Bayonne aux fins d' entendre : - condamner l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque à lui restituer la somme de 550,00 euros représentant le montant du dépôt de garantie, majoré de 55 euros par mois à compter du 1er avril 2019, - le condamner au paiement de la somme de 4100 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - le condamner au paiement de la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral, - le condamner au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. L'Établissement Public Foncier Local Pays Basque a demandé au juge des contentieux de la protection de : ' débouter Madame [H] [I], ' la condamner au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par jugement du 15 décembre 2020, le Tribunal judiciaire de Bayonne a : Condamné l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque à payer à Madame [H] [I] la somme de 1320 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, Condamné l'Établissement public foncier local Pays Basque à payer à Madame [H] [I] la somme de 4000 euros au titre de son préjudice de jouissance, Condamné l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque à payer à Madame [H] [I] la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral, Condamné l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, Ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 08 janvier 2021, l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque a relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 décembre 2022. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. PRETENTION ET MOYENS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 10 mars 2021, de l' EPFL Pays Basque, qui sollicite de : Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BAYONNE (Juge des Contentieux de la Protection) en date du 15 décembre 2020 non signifié, Vu l'appel interjeté dudit jugement en date du 8 janvier 2021 par l'EPFL, Vu les articles 6 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les décrets n°2002-120 du 30 janvier 2020 et n°2017-312 du 9 mars 2017, Vu l'article 1731 du Code Civil, Dire et juger régulier et recevable l'appel interjeté par l'EPFL Pays Basque En conséquence, Le réformer en toutes ses dispositions et débouter purement et simplement Madame [H] [I] de ses moyens de défense et demandes telles qu'elles résulteront de ses conclusions d'intimée, Dire et juger qu'en cas de confirmation du jugement attaqué, Madame [H] [I] sera déboutée de sa demande de majoration de 10% sur le montant du dépôt de garantie passé le délai de deux mois visé à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Dire et juger pour le cas où la Cour d'appel confirmerait la décision attaquée que les sommes allouées à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et pour préjudice moral seraient nettement diminuées. Dans tous les cas, Condamner Madame [H] [I] à payer à l'EPFL Pays Basque la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens. * Vu les conclusions en date du 09 juin 2021, Madame [H] [I] qui sollicite de : Vu les articles 6, 20-1 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles 1719, 1720 et 1731 du Code civil, Vu le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, Vu le Règlement sanitaire départemental, Vu la jurisprudence, Vu les pièces produites, Confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a jugé : « Condamne l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque à payer à Madame [H] [I] la somme de 1320 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, Condamne l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque à payer à Madame [H] [I] la somme de 4000 euros au titre de son préjudice de jouissance, Condamne l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque à payer à Madame [H] [I] la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral, Condamne l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Ordonne l'exécution provisoire. » Y ajoutant Condamner l'EPFL Pays Basque à verser à Madame [H] [I] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 al.2 du CPC outre les dépens de l'instance. En toute hypothèse, Débouter l'EPFL Pays Basque de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions. MOTIVATION : Sur la restitution du dépôt de garantie : L'EPFL Pays Basque fait valoir que l'appartement était en bon état lors de la prise de possession des lieux et que celui-ci s'est dégradé à cause du manque d'entretien et d'occupation de Madame [I]. Il rappelle que lors de la prise de possession des lieux, il n'a pas été fait d'état des lieux, de sorte qu'en application de l'article 1731 du Code civil, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ». Ainsi, l'EPFL estime qu'il était en droit de conserver le dépôt de garantie en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. L'EPFL reproche au premier juge d'avoir méconnu les dispositions de l'article 1731 du Code civil en se référant à l'état extérieur de l'appartement qu'il a décrit de la manière suivante « l'immeuble' est des plus vétustes et apparaît au vu de l'extérieur dans un état de quasi-abandon déjà ancien », situé « dans une zone bordée d'un côté par une rue encaissée et passante et de l'autre par un terrain vague comme sur la voie ferrée ». Selon l'appelant, les abords de l'appartement et son environnement ne peuvent déterminer l'état du logement au moment de la prise de possession des lieux. Madame [I] réplique notamment que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2.6 des conditions générales du bail exigent la production de justificatifs pour pouvoir conserver le dépôt de garantie, c'est-à-dire la démonstration de la dégradation des lieux par le locataire. Les photographies « avant » de la pièce 6 sont selon elle non recevables car non datées et non issues d'un constat d'huissier. De même, la comparaison des pièces 6 et 7 - les photographies « avant » / « après » n'est selon elle pas probante car elles ne représentent pas les mêmes pièces de l'habitation. Madame [I] soutient que les lieux étaient déjà dans un grand état de vétusté le jour où elle en a pris possession. Elle produit à cet effet une attestation de son ex-compagnon, qui était présent ce jour-là. Elle ajoute qu'elle devait souvent se réfugier chez celui-ci pour fuir l'indécence de son logement. Madame [I] entend démontrer la vétusté initiale du logement par le fait qu'elle a renouvelé à plusieurs reprise, depuis sa demande initiale du 22/11/2012, une demande de logement social au motif suivant « logement non décent, insalubre ou dangereux ou local impropre à l'habitation (cave, sous-sol, garage, combles, cabane) ». Enfin, elle fait valoir que le constat du 19 novembre 2018 établi par SOLIHA a conclu à l'indécence du logement du fait de désordres qui pouvaient selon elle difficilement être le fait d'un manque d'entretien : « installation électrique ancienne et non conforme aux normes de sécurité », « présence d'humidité », « rampe d'escalier insécurisée ». Le fait que l'EPFL ait acquis le logement de Madame [I] dans le cadre d'une opération de renouvellement urbain signifie que le logement était déjà, lors de son acquisition, voué à la démolition en raison de son caractère vétuste et insalubre. En droit, par application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 applicable aux contrats en cours lors de l'entrée en vigueur de ladite loi, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, et de celles dont il pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justi'ées. A cette 'n le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, et de celles dont il pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justi'ées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période concernée commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de1'absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse. Il est constant que le dépôt de garantie de 550 euros n'a pas été restitué, et qu'il n'a pas été établi d'état des lieux d'entrée. Madame [I] est donc supposée avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives, en application de l'article 1731 du code civil. Il ressort par ailleurs de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 1er février 2019 et du constat d'huissier réalisé le 4 février suivant que l'appartement a été rendu sale, sans nettoyage, avec présence de meubles laissés par la locataire, outre des extérieurs non entretenus envahis d'herbes folles. Le constat d'huissier fait par ailleurs mention d'huisseries et d'un meuble de salle de bains dégradés, et d'une porte vitrée dont le carreau en verre supérieur est fendu sur toute sa hauteur. Indépendamment des facteurs d'indécence qui seront examinés plus loin, il est donc manifeste que la locataire a manqué à son obligation d'entretenir les lieux et de les maintenir en bon état de réparations locatives, le défaut d'entretien et les dégradations constatés ne pouvant être rattachés à la vétusté et à l'indécence du logement. Le bailleur était par conséquent en droit de retenir le dépôt de garantie dont le montant est de nature à compenser le défaut d'entretien, le coût d'évacuation des meubles laissés sur place et le coût des dégradations constatées par l'huissier. Sur l'indécence du logement et le préjudice de la locataire : Madame [I] soutient avoir subi un important trouble de jouissance du fait de l'indécence du logement, l'ayant contrainte notamment à être hébergée de manière épisodique sur les deux dernières années de location, chez son ancien compagnon. De surcroît, le fait qu'il lui a été fait croire (oralement), tout au long de sa location, que des travaux allaient être effectués, l'a incitée à rester. Elle tient à préciser que l'indécence du logement a été d'autant plus difficile à vivre, au regard de son état de particulière vulnérabilité. En effet, elle vit de l'AAH (allocation d'adulte handicapé), d'un montant de164,96 €/mois, et d'une pension d'invalidité de 695,04 €/mois depuis 1998. Elle a également été placée sous le régime de la curatelle entre 1997 et 2005. Elle ajoute qu'outre l'indécence de son logement, elle a subi de nombreux troubles de voisinage commis par son voisin direct (nuisances sonores nocturnes et diurnes, nuisances olfactives, altercations verbales, menaces de mort '). Ce dernier a également commis des vols au préjudice de la concluante pour lesquels il a été condamné, en pénétrant dans l'appartement objet du bail, par la trappe du grenier commun aux deux appartements. Pour éviter la réitération de ces infractions, l'EPFL n'a jamais fait procéder au cloisonnement des deux greniers, mais s'est contenté d'en clouer la trappe d'accès, le rendant par conséquent inaccessible à Madame [I], créant ainsi une privation de jouissance du bien supplémentaire. Puis, le compagnon de la concluante s'est suicidé en se jetant sur la voie ferrée attenante au jardin de l'appartement. Bien qu'il soit difficile d'établir le lien de causalité direct et certain entre ce suicide et l'appartement, Madame [I] allègue que les conditions matérielles particulièrement précaires du logement ont aggravé la vulnérabilité de Monsieur [L]. Enfin, Madame [I] prétend n'avoir été informée du projet de démolition futur du bien loué que tardivement. Ceci lui ayant causé un important préjudice moral. L'EPFL Pays Basque reprend son argumentaire reposant sur le fait que les désordres constatés seraient le fruit du comportement de Madame [I]. L'établissement bailleur ne s'estime pas responsable des infractions commises par le voisin et considère suffisant d'avoir cloué la trappe d' accès au grenier afin d'éviter de nouveaux actes de vandalisme. Il ajoute que le préjudice moral consécutif au suicide du compagnon de Madame [I] est sans lien de causalité avec ses obligations en tant que bailleur, et ne doit pas être indemnisé. Enfin, il indique que, la preuve des engagements de travaux par l'ancien propriétaire n'étant pas rapportée et le loyer de 550 € correspondant aux prix moyen de ceux pratiqués dans le secteur du bien, aucune indemnisation n'est due à ce titre. En droit, par application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme a l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont dé'nies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spéci'ques. Aux termes de l'article 2/6° du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment permettre une aération suf'sante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et du fonctionnement des équipements. Au vu du rapport de visite de l'appartement, réalisé par l'association SOLIHA pour le compte du pôle de lutte contre l'habitat non décent et de la caisse d'allocations familiales du département, le logement a été considéré comme présentant des facteurs d'indécence et d'infractions au règlement sanitaire départemental. En l'espèce, il a été relevé : ' des défauts d'entretien de la toiture (tuiles cassées, déplacées), ' des chéneaux, gouttières, descentes lucarnes, ' de la charpente ' une installation électrique vétuste, ' la présence d'humidité ponctuelle en bas des murs et au niveau des plafonds et hauts de mur, ' des dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, non conformes, au niveau des escaliers et paliers, ' un défaut d'entretien imputable à la locataire qui n'occupe que très occasionnellement le logement et qui ne le chauffe pas régulièrement. Alors que les photographies versées aux débats, notamment celles annexées au constat d'huissier, montrent les conséquences de remontées humides en pied de murs, avec boursouflures des revêtements (toile de verre, peinture), ces désordres ne peuvent être rattachés au manque de chauffage de l'appartement et au mode d'occupation par la locataire. En revanche, l'inoccupation d'un logement construit à une époque où les normes d'isolation et de ventilation étaient moins exigeantes, a contribué à l'humidité intérieure de l'habitation et au développement de moisissures au niveau des angles de plafond et murs et sur certains pans de murs dans les pièces de service, telle la cuisine, munies de fenêtres mais non équipées d'une ventilation mécanique (VMC ou VMR). Rien n'établit par ailleurs que l'indécence du logement, à l'exception de la vétusté de l'installation électrique, préexistait à l'entrée dans les lieux de Madame [I] en 2012, notamment pas la demande de relogement déposée par elle dès le 9 novembre 2012, laquelle ne repose que sur ses seules déclarations, l'attestation de son ex compagnon étant à prendre avec les plus expresses réserves, dans la mesure où celui-ci n'occupait pas le logement loué, avec elle. Pour autant, l'indécence du logement étant la conséquence de facteurs structurels certes aggravés par le mode d'occupation des lieux, il apparaît que Madame [I] a bien subi un trouble de jouissance qui sera exactement réparé par l'attribution d'une somme de 4000,00 euros à titre de dommages et intérêts. En revanche, elle ne justifie pas d'un préjudice moral distinct de celui consécutif au trouble de jouissance, en lien avec les facteurs d'indécence retenus, et doit être déboutée du surplus de ses demandes. Notamment, il ne ressort pas du bail que le grenier sous comble dont la privation est alléguée, était inclus dans le périmètre de la location et il n'est pas justifié d'un manquement du bailleur à l'obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués, du fait des agissements de ses autres locataires. Enfin, le suicide du compagnon de Madame [I] et la découverte, selon elle tardive, de l'opération d'aménagement foncier envisagée par le bailleur, impliquant la démolition du logement, ne peuvent être imputés à faute au bailleur. Le jugement sera réformé en ce sens. Sur les demandes annexes : Au regard de l'issue du litige, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné l'EPFL Pays Basque aux dépens de première instance et à payer à Madame [I] une somme de 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties succombant partiellement à hauteur d'appel, la cour condamne l'EPFL Pays Basque et Madame [I] aux dépens qui seront partagés par moitié entre les parties. Compte tenu des circonstances de la cause et de la position des parties, l'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , s'agissant des frais non compris dans les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement en ce qu'il a : Condamné l'établissement Public Foncier Local Pays Basque à payer à Madame [H] [I] : - la somme de 4000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance - la somme de 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Déboute Madame [H] [I] du surplus de ses demandes, Condamne l'Établissement Public Foncier Local Pays Basque et Madame [I] aux dépens d'appel qui seront partagés par moitié entre les parties. Dit n' y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente