Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/02196

Du 26 février 2024 5AA SCI/LD PPP Référés N° RG 23/02196 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQ3Z [X] [B], [W] [T] épouse [B] C/ [E] [F], [I] [F] - Expéditions délivrées à Avocat et défendeurs - FE délivrée à Me LAYDEKER Le 26/02/2024 Avocats : Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité 180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEURS : Monsieur [X] [B] né le 24 Avril 1969 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 2] Madame [W] [T] épouse [B] née le 28 Mars 1974 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 2] Représentés par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU DEFENDEURS : Madame [E] [F] née le 29 Juin 1989 à [Localité 8] (MAROC) [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 1] Absente Monsieur [I] [F] né le 19 Septembre 1979 à [Localité 5] (MAROC) [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 1] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 12 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l'égard de tous. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé, Monsieur et Madame [B] ont donné à bail à loyer d'habitation à Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F], un appartement situé [Adresse 7], ainsi qu'un parking situé au sein de cette mème résidence, moyennant un loyer initial de 665 €, outre une somme de 84 € de provisions sur charge, à effet du 30 septembre 2020. Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire était signifié à Monsieur et Madame [F] pour une somme en principal de 2.178,59 €, correspondant aux loyers impayés arrêtés au mois de juin 2023 inclus. Ce commandement étant resté infructueux, par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, Monsieur et Madame [B] ont assigné Monsieur et Madame [F] en expulsion devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux. Cette assignation a été notifiée à la Préfecture de la Gironde le 17 octobre 2023. Lors de l'audience du 12 janvier 2024, Monsieur et Madame [B], représentés par leur conseil, demande au juge des référés de : - Constater la résiliation du bail ; - Condamner solidairement Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] à leur payer une somme provisionnelle de 1.000,45 €, correspondant à l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation, arrêtée à la date du 12 janvier 2024 (échéances du mois de janvier incluse) ; - Ordonner l'expulsion Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le Tribunal, - Condamner solidairement Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; - Condamner solidairement Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] à leur payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner solidairement Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution ; Ils exposent que Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] ne règlent pas, ou de façon aléatoire, les loyers. Ils expliquent avoir fait signifier un commandement de payer les loyers le 9 juin 2023, visant la clause résolutoire à Monsieur et Madame [F] qui est resté infructueux pendant un délai de deux mois et rappelant les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils en déduisent que le bail est ainsi résilié de plein droit depuis le 10 août 2023, et que Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] sont ainsi occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, constitutif d'un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement. En défense, régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Madame [E] [F] n'a pas comparu et Monsieur [I] [F] a comparu en personne. Il expose qu'il ne conteste pas la dette, mais qu'il a réduit son montant. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant. La juridiction a été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de provision et la demande d'indemnités d'occupation. En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, Monsieur et Madame [B] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 1000,45 euros à la date du jour de l'audience. Le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité stipulant que " les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat. Les colocataires soussignés, désignés le " LOCATAIRE ", reconnaissent expressément qu'ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n'a accepté de consentir le présent bail qu'en considération de cette cotitularité solidaire et n'aurait pas consenti la présente location à l'un seulement d'entre eux. ". Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.000,45 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du jour de l'audience, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (792,43 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur la demande de délais de paiement : L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, notamment du dernier décompte actualisé au 10 janvier 2024, et du diagnostic social et financier que Monsieur et Madame [F] ont repris le paiement du loyer courant. Selon le diagnostic social et financier : - Monsieur [F] est salarié en CDI, Madame [F] est en CDI à temps partiel, elle est actuellement en arrêt maladie depuis un an et perçoit les indemnités journalières, - M. [F] explique l'existence de cette dette car il a connu des problèmes de santé et qu'un décès d'un membre de sa famille a occasionné des dépenses importantes, - ils ont repris le paiement total du loyer depuis octobre 2023, avec un versement supplémentaire afin d'apurer leur dette, - le revenu du couple est évalué à la somme de 2.572,02 €, qui leur permet de régler le loyer et d'apurer le montant de leur dette de façon échelonnée, à raison de 100 € par mois. Monsieur [I] [F] propose de régler une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant. Il sera constaté qu'au jour de l'audience la dette locative a baissé de moitié depuis le commandement de payer. En conséquence, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, Sur la demande de résiliation du bail et la demande d'expulsion Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (applicable à l'espèce) que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En application des dispositions de l'article 1366 du Code Civil, l'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à garantir son intégrité. En l'espèce, Monsieur et Madame [B] versent aux débats le contrat de bail signé par voie électronique par Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] respectivement le 30 septembre et le 25 septembre 2020, selon l'application Docaposte. Il justifie de ce que ce procédé de signature électronique fait l'objet d'un certificat de conformité pour la période allant du 19 novembre 2019 au 18 novembre 2020 pendant laquelle le bail a été signé. Cette signature est ainsi parfaitement identifiable et attribuée à Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] et ne présente pas d'altération apparente. En conséquence, le bail étant signé de Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F], la clause de résiliation prévue au contrat, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, produisant effet deux mois après un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux, leur est opposable. Monsieur et Madame [B] ont fait signifier à Monsieur et Madame [F] un commandement d'avoir à payer la somme de 2.178,59 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 09 juin 2023. Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde Monsieur et Madame [B] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 10 août 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, les délais de paiement accordés emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur et Madame [B] seront autorisés à poursuivre l'expulsion de Monsieur et Madame [F]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] seront tenus in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (792,43 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] in solidum. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner in solidum Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 400 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Monsieur [X] [B] et Madame [W] [T] épouse [B], relatif au logement situé [Adresse 7], ainsi qu'un parking (lot n°237 - parking PSS77), à la date du 9 août 2023 ; CONDAMNONS solidairement Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] à payer à Monsieur [X] [B] et Madame [W] [T] épouse [B] la somme de 1.000,45 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du jour de l'audience (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISONS Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] à se libérer de leur dette par le biais de versements mensuels de 50 euros, avec une dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si les délais ci-dessus fixés sont respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS en revanche qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; - si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; - qu'en ce cas, à défaut pour Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.4ll-l et L.4l2-l du code des procédures civiles d'exécution ; - qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (792,43 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS in solidum Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] à son paiement à compter du 1er février 2024, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS in solidum Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS in solidum Madame [E] [F] et Monsieur [I] [F] à payer à Monsieur [X] [B] et Madame [W] [T] épouse [B] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT