Cour d'appel, 12 mars 2024. 21/00478

AFFAIRE : N° RG 21/00478 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GWBM   ARRÊT N° ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 19 Janvier 2021 RG n° 19/00122 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 12 MARS 2024 APPELANTE : La S.A. [6] prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 4] représentée et assistée de Me Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX INTIMÉE : Le SDC DE LA RESIDENCE L'[5] représenté par son Syndic, la SAS FONCIA NORMANDIE, pris en la personne de son représentant légal [Adresse 7] [Localité 4] représentée et assistée de Me Jean-jacques SALMON, substitué par Me ALEXANDRE avocats au barreau de CAEN PARTIE INTERVENANTE: La S.E.L.A.R.L. [H] Liquidateur à la liquidation Judiciaire de la Société [6] SASU suivant jugement du Tribunal de Commerce de LISIEUX en date du 01 Décembre 2021, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] représentée et assistée de Me Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme DELAUBIER, Conseillère, Mme VELMANS, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 09 janvier 2024 GREFFIER : Mme EHRHOLD ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 12 Mars 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme LE GALL, greffier EXPOSE DU LITIGE La société [6] est propriétaire depuis de nombreuses années du lot N°96 dépendant de la copropriété de la résidence L'[5] à [Localité 4], qui avait été acquis en l'état futur d'achèvement. Le descriptif de division de 2009, prévoyait que ce lot devait correspondre à un ensemble de locaux commerciaux sur deux étages qui n'ont jamais été construits. Suivant sommation en date du 30 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires a réclamé à la société [6], le paiement d'une somme de 36.016,61 € au titre des charges de copropriétés impayées. Par acte d'huissier du 28 avril 2016, il l'a assignée devant le tribunal de grande instance de Lisieux afin d'obtenir le paiement des charges de copropriété outre des dommages-intérêts. Par jugement du 29 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lisieux a : - dit que le lot N°96 de la résidence L'[5] est un lot transitoire, - dit que la clause de répartition des charges du règlement de copropriété de la résidence L'[5] est valable, - dit que le montant dû par la SA [6] au titre des charges de copropriété impayées est de 37.513,81 €, - rejeté la demande en responsabilité contractuelle formée par la SA [6] contre le syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5], - rejeté la demande au titre de l'indemnité d'occupation formée par la SA [6], - rejeté la demande au titre de l'exception d'inexécution formée par la SA [6] contre le syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5], - rejeté la demande de mise en conformité formée par la SA [6] contre le syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5], - condamné la SA [6] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5], la somme de 37.513,81 € avec intérêts au taux légal pour la somme de 25.283,24 € à compter du 30 octobre 2015, et pour la somme de 37.513,81 € à compter du jugement, - rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5] contre la SA [6], - rejeté les autres demandes plus amples ou contraires, - condamné la SA [6] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5], la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - condamné la SA [6] aux entiers dépens. Par déclaration du 19 février 2021, la SA [6] a formé appel de la décision sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5] formée à son encontre. Par jugement du 1er décembre 2021, le tribunal de commerce de Lisieux a prononcé la liquidation judiciaire de la SA [6] et a désigné la SELARL [H] qui intervient volontairement à la procédure, en qualité de liquidateur. Le syndicat des copropriétaires a adressé à la SELARL [H], le 4 février 2022 une déclaration de créance pour la somme totale de 56.351,01 € comprenant l'ensemble des condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de Lisieux. Aux termes de ses dernières écritures en date du 23 mars 2022, l'appelante prise en la personne de son liquidateur, conclut à la réformation du jugement entrepris des chefs dont appel et demande à la cour de : - recevoir l'intervention volontaire de la Selarl [H] ès qualité de liquidateur à sa liquidation judiciaire; A titre principal, - rejeter la qualification de lot transitoire pour le lot n°96 ; - qualifier le lot n°96 de lot inexistant ; - déclarer que le lot n°96 ne peut être tenu d'aucune charge de copropriété; - par conséquent, débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] de toute demande tendant à sa condamnation au paiement de charges de copropriété pour le lot n°96 et de l'ensemble de ses demandes; - rejeter toute demande de condamnation à son encontre étant désormais en liquidation judiciaire depuis le 1er décembre 2021, la Selarl [H] intervenant désormais ès qualité à l'instance; A titre subsidiaire, - déclarer le syndicat des copropriétaires responsable contractuellement du fait de la déloyauté dont il a fait preuve dans l'exécution du règlement de copropriété; - par conséquent, condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] à lui verser prise en la personne de son liquidateur, une somme identique à celle qui pourrait être mise à sa charge à titre d'indemnisation du préjudice qu'elle subit ; - la déclarer recevable en sa demande tendant à voir déclarer la clause de répartition des charges non écrite ; - déclarer disproportionnée la répartition des charges de copropriété au regard de la valeur du lot n°96 et, par conséquent, déclarer que la clause du règlement de copropriété et de son modificatif attribuant au lot n°96 une quote-part de 511/10000 doit être réputée non écrite comme contraire à l'ordre public ; - dire y avoir lieu à nouvelle répartition des charges conformément aux dispositions des alinéas un et deux de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et ce aux frais du syndicat des copropriétaires; - déclarer inutiles et contraires aux stipulations expresses du règlement de copropriété les charges de copropriété appelées au lot n°96 ; - déclarer que le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] jouit sans droit ni titre du lot n°96 à l'usage collectif ; - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle qui lui est due, prise en la personne de son liquidateur, par le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] pour l'occupation du lot n°96 à la somme de 2 000 euros, par conséquent; * condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] à lui verser prise en la personne de son liquidateur, la somme de 120 000 euros correspondant à l'arriéré des indemnités d'occupation dues à compter de février 2015 à aujourd'hui, sauf mémoire; * condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] à lui verser mensuellement prise en la personne de son liquidateur, la somme de 2 000 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter de la décision à venir jusqu'à libération complète des lieux; - condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] à procéder à la destruction des espaces de plantation et de parking construits illégalement sur le lot n°96 et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard sous un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir; - condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] à la mise en place d'installations permettant d'interdire l'accès du lot n°96 à tout véhicule sous astreinte de 1000 euros par jour de retard sous un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir; En tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] à lui verser prise en la personne de son liquidateur, la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance ; - y additant, condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] à lui verser prise en la personne de son liquidateur, la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en appel; - condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence l'[5] aux entiers dépens d'instance et d'appel. Aux termes de ses écritures en date du 24 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence L'[5] conclut à la réformation du jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts, à sa confirmation pour le surplus et au rejet des prétentions adverses. Il sollicite la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société [6] au paiement d'une somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts et de celle 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualification du lot N°96 L'appelante soutient que le lot N°96 au titre duquel lui est réclamé le paiement de charges de copropriété, ne peut être qualifié de lot transitoire, mais qu'il s'agit d'un lot inexistant dès lors que les commerces qui devaient y être construits, ne l'ont pas été en raison de l'annulation de la concession d'endigage, et qu'un parking et des espaces de plantations ont été construits sur ce lot. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris qui a retenu la qualification de lot transitoire et rappelle qu'il n'est pas responsable du défaut de construction. Il soutient ne pas être à l'origine de l'aménagement du lot N°96, qui l'a été par l'Union des syndicats de copropriétaires sans qu'il en soit informé et avec l'accord de la société [6]. Un lot transitoire est formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser, et d'une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance d'un lot transitoire sont nécessairement stipulées dans le règlement de copropriété. En l'espèce, le règlement de copropriété initial versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, énonce qu'il s'agit d'une ensemble immobilier à réaliser sur un terrain d'environ cinquante deux mille mètres carrés conquis sur la mer dans le cadre d'une concession d'endigage, et décrit le lot N°96 comme suit : ' Un ensemble de locaux commerciaux à usage de boutiques ou autres situés au 1er niveau (rez-de-chaussée) et au 2è niveau et composant la galerie marchande. Droit à la jouissance exclusive d'une partie de la dalle-terrasse délimitée par les lettres A,B,C,D,E au plan ci-annexé et les cinq cent onze/dix millièmes des parties communes.' Dès lors que le règlement de copropriété vise un ensemble immobilier à construire, et décrit la consistance du lot N°96 qui était donc nécessairement constitué d'un droit à construire des locaux commerciaux, c'est à juste titre que le tribunal l'a qualifié de lot transitoire. L'appelante soutient que ces locaux n'ont jamais été construits en raison de l'annulation de la concession d'endigage. Elle produit un arrêt du Conseil d'Etat du 29 décembre 1978 qui annule l'acte en date du 1er octobre 1971 portant concession d'endigage sur le domaine maritime à [Localité 4], outre les actes complémentaires en date des 27 novembre 1972 et 13 mars 1973 constatant la réalisation de l'endigage et le transfert de propriété. Pour autant, elle ne justifie pas de ce que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de l'époque, aurait décidé qu'aucune charge ne serait appelée pour son lot compte tenu de cette annulation. La cour constate en outre à la lecture du procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété du 23 avril 1981 versé aux débats, qu'il est mentionné au paragraphe intitulé rapport du syndic : ' Monsieur [B] explique que les problèmes nés de l'annulation de la concession d'endigage par le Conseil d'Etat sont enfin résolus. Une nouvelle concession d'endigage en date du 17 décembre 1980, régularise la situation. Les différentes formalités de publication sont maintenant terminées et tous les actes de cession peuvent être normalement passés chez les notaires et enregistrés. Il ne devrait donc plus y avoir aucun problème à ce titre à [6]...' L'argument tiré de l'annulation de la concession d'endigage invoqué par l'appelante est donc inopérant dès lors qu'une nouvelle concession dont il n'est pas démontré qu'elle ait été annulée, a été accordée. Le règlement de copropriété contenant l'état descriptif de division a été modifié à la suite de cette régularisation, par acte notarié du 5 février 1982, sans que ne soit modifiée la description du lot N°96, et donc sa qualité de lot transitoire. Il ne s'agit donc pas d'un lot inexistant. Si tel avait été le cas, il ne devrait plus figurer dans le règlement de copropriété. Il résulte en outre des échanges de courriels datant d'avril 2018, entre Madame [U], présidente du conseil syndical de la résidence L'[5], et Monsieur [I], directeur général de la société Econavia, président de la société [6], que non seulement cette dernière ne s'est pas opposée aux travaux réalisés à l'initiative de l'union des syndicats sur le lot N°96, mais que la rétrocession de ce lot à L'[5] ou à l'Union des syndicats, y est évoquée, ce qui confirme que ce lot n'a jamais été considéré comme inexistant par l'appelante et que le syndicat des copropriétaires n'est pas à l'origine de ces travaux. Ce lot doit donc bien être considéré comme un lot transitoire, et en tant que propriétaire, la société [6] était donc tenue de participer aux charges de copropriété. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Sur l'appel de charges L'appelante soutient en premier lieu, à titre subsidiaire que la répartition des charges est disproportionnée au regard de la valeur du lot, que la clause de répartition des charges doit donc être réputée non-écrite en vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, une nouvelle répartition devant intervenir. En l'espèce, le règlement de copropriété a été modifié comme il a été dit ci-dessus en février 1982, et un modificatif de l'état descriptif de division a été établi en avril 2009 pour tenir compte de la disparition du lot N°95. Ce modificatif comporte toujours le lot N°96 à construire à raison de 511/millièmes. Cette clause ne saurait être réputée non-écrite au sens de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'elle correspond à la répartition réelle des quote-parts en fonction du nombre et de la superficie des lots. Cet argument sera donc écarté. L'appelante se prévaut ensuite de l'inutilité des charges appelées et de leur incompatibilité avec les stipulations du règlement de copropriété, et estime que seules les charges d'administration et de conservation de l'immeuble pourraient être éventuellement dues en cas de qualification de lot transitoire. Il n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires, que les charges figurant aux articles 15 à 17 du règlement de copropriété, ne concernent pas le lot N°96. Le calcul des charges dues par la société [6] ne peut donc être effectué sur le total des charges générales ainsi que cela figure dans les appels de fonds établis par le syndic, Foncia. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] en a tenu compte pour formuler sa demande, et sollicite la confirmation du jugement qui a procédé à une distinction des charges dues pour chaque année et a condamné la société [6] au paiement d'une somme totale de 37.513,81 € pour la période 2013-2017. Le jugement sera confirmé, s'agissant du montant des charges générales comme détaillées par le tribunal, qui a exclut les charges ne pouvant concerner le lot N°96. Ainsi les charges à retenir s'établissent à 1.672,46 € pour l'année 2013, 1.856,53 € pour l'année 2014, 2.198,33 € pour l'année 2015, 2.396,90 € pour l'année 2016 et 2.292,16 € pour l'année 2017, soit un total de 10.416,38 €. S'agissant de la somme de 25.595,81 € retenue au titre des travaux, ni le tribunal, ni le syndicat des copropriétaires ne précisent à quels travaux, elle correspond. Au regard des pièces versées aux débats par ce dernier, la cour estime que seuls peuvent être imputés à la société [6], les montants relatifs à la réfection d'étanchéité de la toiture (1.126,02 €), l'audit énergétique (194,54 €), la réfection Clins (11.743,04 €) et la maîtrise d'oeuvre (731,82 €) , pour un total de : 13.795,42 €. Par ailleurs, au regard des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires (Cf. Pièces N°26, 27, 32 à 35, 60), le montant des frais de syndic sera arrêté à la somme de 1.501,62 €, somme allouée par le tribunal. C'est donc un total de 25.713,42 € qui est due par la société [6]. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5], la somme totale de 37.513,81 €. La SA [6] faisant l'objet d'une liquidation judiciaire, aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre. La créance du syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5] au passif de la liquidation judiciaire de la SA [6], sera fixée à la somme de 25.713,42 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 19.522,52 € à compter de la sommation de payer du 30 octobre 2015, et à compter du présent arrêt sur la somme de 25.713,42 €. Sur la demande d'indemnisation de la SA [6] La SA [6] prise en la personne de son liquidateur, sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser des dommages-intérêts en raison de sa déloyauté et de sa mauvaise foi, pour avoir décidé brusquement de lui réclamer le paiement de charges dont il s'était abstenu de solliciter le paiement pendant près de 36 ans. Elle sollicite en outre le règlement d'une indemnité d'occupation pour l'utilisation par le syndicat des copropriétaires de son lot à usage de parking et d'espace paysager. Sur ce dernier point, la cour rappelle comme il a été dit ci-dessus, qu'il n'est pas établi que ce soit le syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5], qui ait entrepris de créer un parking et d'installer des plantations sur le lot N°96 appartenant à la société [6], qui ne s'est pas opposée à cet état de fait dont elle avait connaissance. Il n'est pas davantage démontré qu'un escalier permettant l'accès aux commerces ou aux logements aurait été édifié sur son lot par le syndicat des copropriétaires, sans avoir été prévu sur les plans d'origine. Maître [H] ès-qualités sera donc débouté de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation, le jugement étant confirmé de ce chef. Par ailleurs, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires une quelconque déloyauté contractuelle, dès lors que les charges sont effectivement dues et qu'il n'est pas démontré l'existence d'un accord antérieur aux termes duquel le syndicat des copropriétaires se serait engagé à ne pas réclamer de charges à la SA [6]. Au surplus, comme le relève à juste titre le tribunal, par l'effet de la prescription, seules lui sont réclamées les charges dues à compter de 2013 ainsi que cela résulte des appels de provisions sur charges versés aux débats. La preuve de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires n'étant pas rapportée, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SA [6] de sa demande de dommages-intérêts pour déloyauté dans l'exécution du règlement de copropriété. Sur la demande de mise en conformité du règlement de copropriété sous astreinte L'appelante, soutenant que le syndicat des copropriétaires n'a pas assuré la jouissance de son lot en laissant l'ensemble des copropriétaires et les usagers jouir de la partie privative comme s'il s'agissait d'une partie commune, sollicite la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire procéder à la destruction des espaces de plantations et de parking présents sur son lot, ainsi que sa condamnation sous astreinte à mettre en place des installations permettant d'interdire l'accès du lot à tout véhicule. Comme il a été vu ci-dessus, il n'est pas établi que ce soit le syndicat des copropriétaires qui soit à l'origine de la création d'un parking et de l'installation de plantations sur le lot N°96, travaux dont la SA [Localité 4] était manifestement informée ainsi que cela résulte des échanges de courriels dont il a été fait état ci-dessus. Il ne saurait donc être fait droit à sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire procéder à la destruction des espaces de plantation et de parking et à mettre en place des installations permettant d'interdire l'accès du lot N°96 à tout véhicule. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SA [6] de sa demande de mise en conformité avec le règlement de copropriété. Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires a formé un appel incident en ce qu'il a été débouté de sa demande de dommages-intérêts. Il soutient que la défaillance répétée de la SA [6] et son opposition manifeste lui ont causé un préjudice dans la gestion et l'organisation de la copropriété. Le défaut de règlement par la SA [6] de ses charges de copropriété à compter de 2013, a nécessairement occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice financier dès lors que les autres copropriétaires ont dû avancer des fonds pour palier à cette carence. Le jugement qui a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts sera donc infirmé et il lui sera alloué une somme de 1.500,00 € qui sera fixée à la liquidation de la SA [6]. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA [6] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de fixer à la liquidation judiciaire de la SA [6], à la somme de 3.000,00 € le montant de l'indemnité due par celle-ci au titre des frais irrépétibles d'appel et de rejeter la demande de la SELARL [H] ès-qualité à ce titre. Les dépens d'appel seront employés comme frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la SA [6], le jugement entrepris étant confirmé en ce qu'il a condamné la SA [6] aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 29 janvier 2021 sauf en ce qu'il a dit que le montant dû par la SA [6] au titre des charges copropriété impayées est de 37.513,91 €, a condamné la SA [6] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5], la somme de 37.513,91 € avec intérêts au taux légal pour la somme de 25.283,24 € à compter du 30 octobre 2015 et pour la somme de 37.513,81 € à compter de la présente décision, et a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence L'[5] de sa demande de dommages-intérêts, L'INFIRME de ces chefs, Statuant à nouveau et y ajoutant, DIT que le montant dû par la SA [6] au titre des charges de copropriété impayées pour la période 2013-2017, s'élève à la somme de 25.713,42 €, FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SA [6], la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence l'[5] au titre des charges de impayées à la somme de 25.713,42 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 19.522,52 € à compter de la sommation de payer du 30 octobre 2015, et à compter du présent arrêt sur la somme de 25.713,42 €, FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SA [6], la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence l'[5] au titre de dommages-intérêts à la somme de 1.500,00 €, FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SA [6], la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence l'[5] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 3.000,00 €, DIT que les dépens d'appel seront employés comme frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la SA [6]. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL G. GUIGUESSON