Tribunal judiciaire, 17 octobre 2025. 25/00259

RE F E R E N° Du 17 Octobre 2025 N° RG 25/00259 N° Portalis DBYC-W-B7J-LQFC 50D c par le RPVA le à Me Mathieu DEBROISE, Me Jean FAMEL - copie dossier - 2 copies service expertises Expédition et copie executoire délivrée le: à Me Mathieu DEBROISE, Me Jean FAMEL Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDEUR AU REFERE: Madame [D] [U], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Jean FAMEL, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Oscar GOMES Oscar, avocat au barreau de RENNES, DEFENDEUR AU REFERE: Madame [R] [N] épouse [F], demeurant [Adresse 6] représentée par Me Mathieu DEBROISE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me BOIVIN-GOSSELIN, avocat au barreau de Rennes, LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 17 Septembre 2025, ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 17 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 9] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. FAITS ET PROCEDURE Suivant acte authentique de vente régularisé le 30 octobre 2023, Mme [D] [U], demanderesse à l’instance, a acquis auprès de Mme [R] [N], défenderesse au présent procès, une maison à usage mixte située [Adresse 4] (pièce n°1 demandeur). Suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 juin 2024, plusieurs désordres d’infiltration ont été constatés sur le bien vendu (pièce n°2 demandeur). Suivant devis antérieur à la vente du 29 novembre 2021 ayant pour objet « devis peinture suite dégats des eaux », plusieurs reprises au niveau du plafond dans différentes pièces du bien précité ont été préconisées et réalisées en 2022 (pièces n° 3 et 4 demandeur). Suivant de devis du 3 juillet 2024, des travaux de reprise des embellissements ont été chiffrés à la somme de 4547,47 € (pièce n°9 demandeur). Suivant devis du 1er octobre 2024, des travaux de réfection de la couverture s’élèvent à un montant de 72 981,70 € (pièce n°8 demandeur). Suivant mise en demeure par lettre recommandée du 7 janvier 2025, avec accusé de réception du 9 janvier suivant, de l’avocat de Mme [U] à l’attention de Mme [N], la demanderesse a indiqué avoir pris connaissance que des travaux de réfection préconisés en 2021 n’ont jamais été réalisés et a affirmé ne pas avoir été informée avant la vente des désordres affectant le bien vendu. Mme [U] a alors sollicité de la défenderesse la prise en charge du coût des travaux en indiquant que sa responsabilité pouvait être engagée, eu égard à un manquement à son obligation d’information ou au titre de la garantie légale des vices cachés ou du dol (sa pièce n°10). Suivant courrier de l’avocat de Mme [N] du 28 janvier 2025, cette dernière a indiqué ne pas accéder à cette demande, affirmant que les fondements soulevés ne pouvaient fonder la réclamation au regard de la clause d’exclusion de garantie prévue au contrat de vente et contestant l’antériorité des vices affectant le bien à celle-ci (pièce n°11 demandeur). Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, Mme [U] a ensuite assigné Mme [N], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 145 et 834 du code de procédure civile, aux fins de : - désigner un expert au bénéfice de la mission définie à l’assignation ; - ordonner que les échéances restant dues par Mme [U] à Mme [N], au titre du prix en exécution de l’acte de vente du 30 octobre 2023, soient versées aux fins de séquestre auprès de la Caisse des dépôts et consignations ou de tout autre tiers qu’il plaira au juge des référés de désigner ; - juger que le séquestre ainsi ordonné ne prendra fin que sur justification d’un accord transactionnel ou d’une décision de justice exécutoire mettant un terme au litige opposant Mme [U] et Mme [N] avec consécutivement versement des sommes ainsi séquestrées à Mme [U] ou Mme [N] conformément à l’accord ou à la décision de justice en question. Lors de l’audience sur renvoi du 9 juillet 2025, compte tenu des circonstances de l’affaire, la juridiction a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur mais aucune solution amiable n’a été trouvée. Par suite, lors de l’audience sur renvoi et utile du 17 septembre suivant, Mme [U], représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses conclusions. Pareillement représentée, Mme [N] a, par conclusions : - sollicité à titre principal le débouté de Mme [U] de ses demandes d’expertise et de séquestre; - formé à titre subsidiaire les protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise, tout en sollicitant un complément de mission ; - sollicité en tout état de cause la condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’expertise En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé. Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d'instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L'action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin). Mme [U], qui souhaite remédier aux désordres affectant son bien, sollicite dans l’immédiat le bénéfice d’une mesure d’expertise, dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans son intention d’intenter à l’encontre de la défenderesse, sur le fondement de la garantie légale des vices cachés ou du dol. Mme [N] sollicite le débouté de cette demande au motif, en premier lieu, que la mesure d’expertise sollicitée n’est pas de nature à permettre d’établir ou de conserver une quelconque preuve de l’état de la toiture en octobre 2023, soutenant que de violentes intempéries sont survenues en juin 2024. Dans un second temps, la défenderesse affirme que le fondement du procès en germe relatif à la garantie des vices cachés ne saurait prospérer compte tenu de l’exclusion de garantie prévue au contrat de vente et de l’absence de vice cachés au jour de celle-ci. Concernant le fondement du dol, Mme [N] indique que ce dernier ne pourrait également aboutir compte tenu de son absence d’intention de ne pas faire état des réparations ponctuelles intervenues sur le bien et que ces dernières ne rentrent pas dans les constructions ou rénovations au sens des articles 1792 et suivants du code civil devant être mentionnées au regard du contrat de vente. Enfin, elle indique que le prix de vente a été convenu en considération de l’état de vétusté de la toiture. Mme [U] réplique qu’aucun des devis établis avant la vente ne lui a été transmis et prétend n’avoir jamais été informée du dégât des eaux survenu en 2022 et des travaux de reprise réalisés consécutivement en ajoutant que ces derniers rentrent bien dans les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil. En outre, elle indique que les désordres dénoncés existaient avant le constat de commissaire de justice et, ainsi, avant les intempéries mentionnées par la défenderesse. Celle-ci rétorque que l’absence d’indication à Mme [U] d’une reprise ponctuelle de la toiture à la suite du dégât des eaux ne constitue ni un vice caché, ni un dol, soutenant que la reprise était apparente et visible. En premier lieu, il est constant que la toiture litigieuse est fuyarde. En second lieu, l’affirmation du vendeur selon laquelle un technicien serait dans l’impossibilité de dire si ce désordre est, ou non, antérieur à la vente est dépourvue d’offre de preuve. En troisième lieu, les parties s’opposent sur l’origine dudit désordre, l’acquéreur soutenant qu’elle est antérieure à la vente, le vendeur affirmant le contraire, au motif que la commune dans laquelle est situé l’ouvrage litigieux a subi d’importantes intempéries entre le 17 et le 21 juin 2024, étant ici observé, à cet égard, que le procès-verbal de constat produit en demande date effectivement du 21 juin 2024 (pièce demandeur n°2). En dernier lieu, le vendeur admet avoir fait procéder, en mars 2022, à des travaux réparatoires de sa toiture, suite à un dégât des eaux subi en fin d’année précédente mais sans en avoir informé son acquéreur (pages 7 et 14 de ses conclusions). Il résulte de ce qui précède que la toiture litigieuse est affectée d’un vice, dont l’origine est possiblement antérieure à la vente et connue du vendeur, ce dont il n’a pas informé son acheteur. Il n’est, par ailleurs, pas établi en défense que ce vice, à le supposer antérieur à la vente, était manifestement apparent pour un acquéreur non averti. Un procès au fond, fondé sur la garantie des vices cachés, nobostant la clause exonératoire de ladite garantie stipulée à l’acte de vente, n’apparaît dès lors pas comme étant irrémédiablement compromis. Il s’ensuit que Mme [U] justifie d’un motif légitime à voir ordonnée une expertise judiciaire, comme énoncé au dispositif de la présente décision et à ses frais avancés. Sur la demande de séquestre Mme [U] sollicite au visa des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que les échéances dues en exécution de l’acte de vente soient mises sous séquestre auprès de la Caisse des dépôts et consignations ou de tout autre tiers jusqu’à ce qu’un accord transactionnel ou une décision de justice exécutoire et définitive vienne mettre un terme au litige entre les parties. Pour cela, elle prétend que Mme [N] n’offre aucune garantie quant à sa solvabilité et que l’urgence tient à la nécessité pour elle de disposer dans les meilleurs délais des fonds nécessaires à la mise en œuvre de travaux de reprise des désordres. La défenderesse s’oppose à cette prétention en soutenant que celle-ci ne rentre pas dans les prévisions des articles 1961 et 1956 du code civil dès lors qu’elle porte sur le paiement du prix de vente de l’immeuble et que la vente n’est pas contestée. De plus, elle indique que cette demande se heurte à une contestation sérieuse, au regard de la question de l’antériorité des désordres et de l’objectif d’une telle demande. En outre, elle avance également que le terme du séquestre est purement potestatif dès lors qu’il ne dépend que de la seule volonté de Mme [U]. La demanderesse réplique que Mme [N] ne justifie pas du caractère limitatif des possibilités de mise en place d’un séquestre. Elle rappelle que par le biais d’un séquestre, elle continuerait de se dessaisir des sommes telles que prévues au contrat de vente. Concernant le caractère potestatif invoqué, elle le conteste compte tenu de la possibilité pour Mme [N] de prendre elle-même l’initiative d’une procédure judiciaire. L'article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». L’existence de l’obligation de Mme [N] de garantir son acquéreur donnant lieu à désignation d’un expert, la demande de séquestre se heurte dès lors à une contestation sérieuse (Civ. 3ème 17 juin 2015 n° 14-17.897). Il n’y a pas lieu, en conséquence, à référé à son sujet. Sur les demandes accessoires L’article 491, second alinéa du code de procédure civile, dispose que “ le juge des référés statue sur les dépens”. Partie succombante, Mme [U] supportera la charge des dépens. La demande formée par la défenderesse au titre des frais irrépétibles, que l’équité ne commande pas de satisfaire, sera rejetée. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance contradictoire : Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [M] [J], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 9], domicilié [Adresse 5] à [Localité 8] (22) ; tél. : [XXXXXXXX01] ; mèl : [Courriel 7], lequel aura pour mission de : - se rendre sur place au [Adresse 3] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ; - entendre les parties et tous sachants ; - se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; - vérifier la réalité du défaut d’étanchéité de la toiture de la maison et, dans l’affirmative, le décrire; - en rechercher la ou les causes et préciser la date à laquelle il s’est révélé et dire s’il est de nature à rendre l’immeuble acquis impropre à sa destination ou s’il est d’une importance telle qu’un acquéreur normalement avisé ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné moindre prix s’il l’avait connu ; - fournir tous les éléments permettant de dire si ce vice, compte tenu de sa nature, de son ampleur et de sa date d’apparition, était ou non apparent, et s’il pouvait être décelé par un acquéreur non averti ; - donner son avis sur la connaissance, ou non, par le vendeur de l’existence de ce vice ; - dire, si possible, quel était l’état général de la toiture à la date de la vente ; - dire quelles ont pu être les conséquences sur la toiture des intempéries survenues entre le 17 et le 21 juin 2024 ; - décrire les travaux propres à remédier au vice le cas échéant constaté, en chiffrer le coût et évaluer leur délai d’exécution; - s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ; - de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ; Fixons à la somme de 3 000 € (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que Mme [U] devra consigner au moyen d’un chèque émis à l'ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque ; Disons que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ; Disons qu'à l'issue de la deuxième réunion, au plus tard, l'expert communiquera aux parties, s'il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l'ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ; Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l'avis de consignation ; qu'il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l'expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ; Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ; Disons n’y avoir lieu à référé et, en conséquence, rejetons la demande de séquestre ; Laissons provisoirement la charge des dépens à Mme [U] ; Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire. La greffière Le juge des référés