Tribunal judiciaire, 19 février 2026. 23/05868

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 FEVRIER 2026 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/05868 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XWFF N° de MINUTE : 26/00296 DEMANDEUR S.A.R.L. ACCESS’ PERMIS, représentée par son gérant Monsieur [F] [R] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître [I], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B254 C/ DEFENDEUR L’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER IDF [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0126 COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 09 Octobre 2025. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 novembre 2012, la société INVESCO a donné à bail à la SARL MESSAL aux droits de laquelle est venue la SARL ACCESS’PERMIS par cession de fonds de commerce en date du 13 avril 2017 incluant le droit au bail , un local, à savoir le lot n°6 d’une superficie de 84 m2 situé dans le centre commercial [Q] [H], [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 4] (93) pour une durée de 9 années à compter du 8 novembre 2012 soit jusqu’au 7 novembre 2021, afin d’y exploiter une activité d’« enseignement de la conduite de véhicules à moteur 2 et 4 roues ». Selon acte authentique du 31 juillet 2019, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après désigné l’EPFIF) est devenu propriétaire des locaux du centre commercial [Q] [H]. Par exploit du 4 mai 2021, le bailleur a fait notifier au preneur un congé avec refus de renouvellement du bail contre paiement d’une indemnité d’éviction pour le 7 novembre 2021. Ce congé s’inscrivait dans le contexte d’une opération de renouvellement urbain de la [Adresse 7] menée par l’Etablissement Public Territorial EST ENSEMBLE et la commune de [Localité 4], et d’une libération imposée du centre commercial en vue de sa démolition. Par courrier du 12 octobre 2022, l’EPFIF a proposé à la SARL ACCESS’PERMIS le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 46.650 euros. Par un courrier en réponse du 14 novembre 2022, la SARL ACCESS’PERMIS a refusé la proposition d’indemnité de l’EPFIF, considérant le délaissement complet du centre commercial [H] en raison de l’opération d’expropriation en cours et de ses conséquences irréversibles, l’impossibilité d’exploiter son auto-école dans des conditions acceptables depuis plusieurs années, et l’absence de solution de relogement proposée par l’EPFIF, au contraire d’autres commerces du même centre commercial ayant bénéficié de telles solutions. Par acte de commissaire de justice du 1er juin 2023, la SARL ACCESS’PERMIS, représentée par son gérant Monsieur [F] [R], a fait assigner l’Etablissement Public Foncier d’Ile-De-France devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY, aux fins, notamment de fixation d’une indemnité d’éviction. Par jugement du 7 novembre 2024, le tribunal judiciaire de BOBIGNY a ordonné une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et a fixé une provision à valoir sur la rémunération de l’expert d’un montant de 3.000 euros, à consigner par la partie demanderesse à la régie du tribunal avant le 31 janvier 2025. La SARL ACCESS’PERMIS n’a pas versé la provision fixée par le tribunal dans les délais impartis, de telle sorte que la désignation de l’expert est devenue caduque. L’affaire a été renvoyée à l’audience du juge de la mise en état du 21 février 2025, puis renvoyée au 4 avril 2025 pour clôture et fixation, étant précisé que par message électronique notifié le 27 janvier 2025, la société ACCESS’PERMIS avait demandé au tribunal son inscription à une nouvelle audience de mise en état, faisant valoir qu’elle n’avait pas pu s’acquitter de la consignation à raison de la fermeture du fonds de commerce exploité dans les locaux commerciaux litigieux. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la société ACCESS’PERMIS sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny, au visa des articles L145-1 et suivants du code de commerce, et notamment l’article L145-14, des articles 1104 et suivants et 1231-1 du code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de : JUGER l'action engagée recevable et bien fondée et y faire droit, JUGER que l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] doit réparer les préjudices causés à la société ACCESS'PERMIS du fait de l'éviction, JUGER que la société ACCESS'PERMIS a droit à une indemnité d’éviction en raison du congé sans offre de renouvellement délivré par l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5], FIXER l’indemnité d’éviction à laquelle a droit la société ACCESS'PERMIS à la somme de 89.798 €, les indemnités devant être versées sur justificatifs étant payables en sus, CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] en qualité de bailleur à payer ladite somme de 89.798 € à la société ACCESS' PERMIS en qualité de locataire, JUGER que les indemnités devant être versées sur justificatifs seront payées par l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] sous 48 heures de leur présentation, En tout état de cause CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] à payer à la société ACCESS'PERMIS la somme de 30.000 € à titre de dommage et intérêts, CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] à payer à la société ACCESS'PERMIS la somme de 1.678,28 € au titre du dépôt de garantie, CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] à payer à la société ACCESS'PERMIS la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile au profit de Maître Charlotte BRUNET, Avocate. Au soutien de ses prétentions la société ACCESS’PERMIS fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme, lui causant un préjudice devant être réparé par l’octroi de dommages et intérêts. La société ACCESS’PERMIS souligne que le centre commercial où elle exploite son activité a été laissé à l’abandon, entraînant une dégradation des locaux, ce qui est contraire à une exécution loyale du contrat de bail ainsi que l’exige l’article 1104 du code civil. Elle fait également valoir que l’EPFIF ne lui a pas soumis de proposition de réinstallation contrairement aux autres enseignes du centre commercial [Q] [H]. Par ailleurs, la demanderesse expose que la communication de l’EPFIF sur le projet de restructuration urbaine a généré une fuite de clientèle et une baisse de la commercialité, ce qui doit être pris en compte au titre de la détermination de l’indemnité à laquelle peut aujourd’hui prétendre la société ACCESS’PERMIS. Concernant le calcul de l’indemnité principale d’éviction, la demanderesse expose que la valeur de son fonds de commerce doit être estimée à raison de 40% de son chiffre d’affaires hors taxes annuel, en prenant pour base la moyenne du chiffre d’affaires des années 2020, 2021 et 2022. Elle sollicite de fixer l’indemnité principale à 47.765 euros. Relativement aux indemnités accessoires, la société ACCESS’PERMIS réclame le paiement de frais de déménagement, de frais de remploi calculés à raison de 25% du prix du fonds jusqu’à 15.244,9 euros et 20% au-delà. La demanderesse demande également le bénéfice d’une indemnité de trouble commercial à hauteur de 3 mois de bénéfice d’exploitation, après réintégration de la dotation aux amortissements et de la rémunération du dirigeant. La société ACCESS’PERMIS fait également valoir qu’elle n’est pas en mesure de s’acquitter de frais d’expert car le fonds de commerce a disparu, faute de pouvoir exercer sans agrément ni bail commercial. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Aux termes de ses uniques conclusions en défense notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, l’EPFIF sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de : FIXER l’indemnité d’éviction que l’EPFIF devra payer la SARL ACCESS’ PERMIS à la somme totale de 46.650 € (QUARANTE SIX MILLE SIX CENT CINQUANTE EUROS) toutes causes de préjudice confondues, décomposée comme suit : Indemnité principale (valeur du fonds de commerce) 40.000 € Indemnités accessoires : Frais de remploi : 2.850 € Trouble commercial : 3.800 € Frais de réinstallation : néant Frais de déménagement : sur justificatifs DEBOUTER la SARL ACCESS’ PERMIS de toutes ses demandes contraires ou plus amples ; CONDAMNER la SARL ACCESS’ PERMIS au paiement de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, l’EPFIF fait valoir que l’indemnité principale doit être calculée sur les données comptables des années 2018, 2019 et 2021 de façon à refléter pleinement une exploitation normale et régulière. Le défendeur soustrait également au chiffre d’affaires de l’année 2021 l’octroi d’une subvention de 5.000 euros non liée aux résultats de l’entreprise. L’EPFIF expose pour comparaison les prix des cessions dans le département de la Seine-[Localité 6], et les barèmes professionnels s’agissant d’un commerce de type auto-école. Il compare l’application d’un ratio de 50% du chiffre d’affaires toutes taxes comprises moyen et un ratio de 35% du chiffre d’affaires hors taxes moyen, justifiant selon lui la fixation de la valeur du fonds de commerce à 40.000 euros. Relativement aux indemnités accessoires, le défendeur évalue les frais de remploi à 5% de l’indemnité principale jusqu’à 23.000 euros et 10% au-delà. Concernant le trouble commercial, le défendeur l’évalue au regard de 15 jours de chiffre d’affaires hors taxes. L’EPFIF fait valoir que l’indemnisation de frais de déménagement suppose la présentation de justificatifs, de même que l’indemnisation des frais de réinstallation suppose la démonstration de leur exposition. En réponse aux moyens soulevés par la société ACCESS’PERMIS au soutien de sa demande de dommages et intérêts, l’EPFIF indique que l’indemnité d’éviction au sens de l’article L.145-14 du code de commerce se borne à évaluer la valeur marchande du bien. Au surplus, le défendeur expose que le prétendu manquement du bailleur à ses obligations contractuelles n’a jamais fait l’objet d’une contestation auparavant. Le défendeur souligne également que la décision de supprimer le centre commercial [Q] [H] relève de la commune de [Localité 4], l’EPFIF intervenant uniquement pour assurer le portage financier de l’opération immobilière, de sorte qu’il ne lui appartient pas de reloger les commerçants du centre commercial et qu’il n’a pas vocation à spéculer sur l’opération. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 4 avril 2025 et fixée à l'audience du 9 octobre 2025. A l’audience du 9 octobre 2025, les parties sont exprimé le souhait, compte tenu des circonstances particulières du dossier, et de leur accord sur le principe du droit à une indemnité d’éviction au bénéfice de la société locataire, que la juridiction statue en l’état des éléments du dossier sur le montant de cette indemnité, sans avoir recours à une expertise. Le tribunal a autorisé l’EPFIF à produire par une note en délibéré les conclusions qu’il avait déjà déposées le 7 mars 2024 avant le jugement ordonnant l’expertise, avec l’accord de la partie en demande. Le jugement a été initialement mis en délibéré au 18 décembre 2025, puis prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 19 février 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’indemnité principale Concernant le calcul de l’indemnité principale, la société ACCESS’PERMIS propose de fixer la valeur marchande du fonds de commerce à un montant de 40 % du chiffre d’affaires moyen hors taxes des derniers exercices -2020,2021,2022-. La demanderesse considère ainsi les exercices 2020, 2021 et 2022, pour lesquels le chiffre d’affaires hors taxes est respectivement de 81.982 euros, 109.852 euros et 64.048 euros, portant la moyenne à 85.294 euros. Soit une valeur estimée du fonds de commerce à 34.117,60 euros, montant qu’il convient d’augmenter, au regard du fait que la baisse de la commercialité de son activité s’explique par la baisse de fréquentation du centre commercial, peu entretenu par l’EPFIF, et la communication sur la suppression prochaine du centre commercial. Elle estime que son chiffre d’affaires aurait été supérieur de 40 % sans ces circonstances, portant l’indemnité principale à 47.764,64 euros. L’EPFIF considère de son côté, pour estimer la valeur du fonds de commerce, les exercices 2018, 2019 et 2021. L’année 2020 est écartée pour n’être pas représentative d’une activité normale au regard de la pandémie. Le chiffre d’affaires de l’année 2021 est amputé d’une subvention sans rapport avec les résultats de l’entreprise, d’un montant de 5.000 euros. Par conséquent, les chiffres d’affaires hors taxes considérés sont de 54.977 euros, 69.382 euros et 104.851 euros, portant le chiffre d’affaires moyen hors taxe à 76.403 euros. Le défendeur fait valoir qu’à titre de comparaison, dans la Seine-[Localité 6], les coefficients appliqués dans le cadre de 7 cessions de fonds de commerce d’auto-école sont en moyenne de 27,4 % du chiffre d’affaires hors taxes moyen, entre 2018 et 2022. Les barèmes professionnels relevés par l’EPFIF sont variables, l’organisme appliquant un ratio se situant entre 20 % et 55 % du chiffre d’affaires toutes taxes comprises annuel, ou hors taxes, selon la masse salariale. L’EPFIF explique décider en conséquence d’appliquer un ratio de 50 % du chiffre d’affaires toutes taxes comprises moyen, soit 91.684 euros, portant la valeur du fonds de commerce à 45.684 euros, et un ratio de 35 % du chiffre d’affaires hors taxe moyen, soit 76.403 euros, portant la valeur à 26.741 euros. L’EPFIF estime dès lors que la valeur du fonds de commerce de la SARL ACCESS’PERMIS peut être fixée à 40.000 euros. Sur ce : L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Dans ce cas, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Ayant pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail, l'indemnité principale, si le fonds n'est pas transférable, correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement qui ne peut être inférieure au droit au bail. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il convient en l’espèce de constater que les parties, concernant le montant de l’indemnité principale à fixer, ne divergent pas fondamentalement sur la méthode de calcul de l’indemnité. Leurs divergences se cristallisent davantage sur les exercices à prendre en compte au titre du chiffre d’affaires moyen généré par l’activité de l’auto-école, et surtout, selon l’analyse de la partie demanderesse, sur l’amputation de ce chiffre d’affaires du fait que le centre commercial [Q] [H] a subi une chute de sa fréquentation depuis 2019, en raison du projet de restructuration urbaine du quartier – prévoyant en particulier une expropriation de tous les occupants des cellules commerciales puis une démolition du centre commercial - et de la communication sur ce projet, qui a généré une fuite de clientèle et une baisse de la commercialité. Concernant l’estimation du fonds de commerce, il est usuel de prendre en compte les éléments chiffrés des trois derniers exercices connus, méthode employée par la SARL ACCESS’PERMIS pour son calcul de base de la valeur du fonds de commerce. Cependant, en cas de circonstances exceptionnelles comme la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, il est habituel d’exclure des bases comptables d’estimation les données chiffrées des années impactées. Ainsi, l’EPFIF a exclu à juste titre de ces bases comptables l’année 2020, ainsi que la subvention allouée à hauteur de 5.000 euros pour l’année 2021, qui n’était pas liée aux résultats de l’entreprise. Il convient à ce titre de privilégier la méthode de calcul retenu par l’EPFIF, tout en considérant que les conclusions des deux parties sur la valeur marchande du fonds de commerce sont en tout état de cause assez proches, la SARL ACCESS’PERMIS l’évaluant à 34.117,60 euros, tandis que l’EPFIF l’évalue même supérieurement, à 40.000 euros, en prenant en compte les barèmes usuels de la profession, des éléments comparatifs de cessions de fonds de commerce d’auto-école en Seine-[Localité 6], et le nombre de salariés employés par la société locataire. Toutefois, la SARL ACCESS’PERMIS prend en compte de son côté le contexte de la situation du centre commercial [Q] [H] et du déclin de l’activité de ses cellules commerciales en raison de la fermeture prochaine du centre, pour appliquer une augmentation de 40% de la valeur du fonds correspondant. Elle explique que cette augmentation tient compte du préjudice subi par l’auto-école lié à la baisse de commercialité du centre commercial dans le contexte décrit, et à l’absence de solution de relogement proposée par l’EPFIF pour transférer son activité. Elle affirme que sans la fermeture programmée du centre, son chiffre d’affaires aurait été supérieur de 40 % à celui effectivement réalisé, de telle sorte que la valeur marchande du fonds de commerce aurait été bien supérieure. C’est la raison pour laquelle la SARL ACCESS’PERMIS prétend pouvoir obtenir une indemnité principale à hauteur de 47.765 euros. Or l’application de tels critères, complètement extérieurs à la comptabilité de la société, n’est pas prévue par l’article L145-14 du code de commerce pour le calcul de l’indemnité d’éviction, étant précisé qu’une telle projection pour compenser un préjudice incertain et augmenter artificiellement le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices n’apparaît pas justifiée. Les quelques pièces versées aux débats, qui tendent à justifier de l’état de dégradation ou de délaissement du centre commercial [Q] [H] depuis plusieurs années, ne permettent pas au tribunal de prendre en compte ces éléments dans le calcul de l’indemnité principale, d’autant plus que la partie demanderesse, qui n’a pas consigné la provision fixée par le jugement avant-dire droit du 7 novembre 2024, n’a pas permis au tribunal de pouvoir objectiver ces éléments par le recours à une expertise. Ainsi, l’indemnité principale sera fixée 40.000 euros, le tribunal reprenant à son compte la méthode de calcul utilisée par l’EPFIF dans ses conclusions, qui apparaît parfaitement conforme au sens des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce. Sur les indemnités accessoires a) Sur les frais de déménagement Le coût du déménagement est à la charge du bailleur si le locataire se réinstalle. En l’espèce, les frais de déménagement ne sont absolument pas justifiés par la partie demanderesse, qui sera déboutée de ce chef. b) Sur les frais de remploi L’indemnité pour frais de remploi vise à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce d’une valeur équivalente à celui objet de l’éviction ou d’un nouveau droit au bail. Elle comprend notamment les droits de mutation à payer, les frais d’agence et de rédaction d’acte. Elle est due si le preneur se réinstalle, que le fonds soit ou non transférable. En l’espèce, aucun frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ou d’un nouveau droit au bail n’est justifié par la société demanderesse, d’autant plus que la SARL ACCESS’PERMIS, qui a perdu son agrément, n’exerce plus son activité d’auto-école et ne s’est donc pas réinstallée. Ainsi, les frais de remploi sollicités par la société demanderesse à hauteur de 9.553 euros ne sont pas justifiés. Cependant, l’EPFIF accepte d’indemniser ce poste à hauteur de 2.850 euros. En conséquence, une indemnité de 2.850 euros sera accordée à la SARL ACCESS’PERMIS de ce chef. c) Sur l’indemnité de trouble commercial ou de cessation d’exploitation L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non-renouvellement du bail, en particulier la gestion de l’éviction et la recherche de locaux de transfert ou d’un nouveau fonds, le préjudice causé par la perte de revenus consécutive à l’interruption de l’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, le préjudice causé par la perte de revenus consécutive à l’arrêt de l’exploitation. Ce poste de préjudice est apprécié au cas par cas et généralement forfaitisé par rapport à la capacité bénéficiaire du locataire, mesurée en se référant à l’excédent brut moyen d’exploitation (EBE) sur trois mois, calculé sur la base des trois dernières années d’exploitation. En l’espèce, l’indemnité de trouble commercial telle que fixée par la partie demanderesse selon les critères mentionnés ci-dessus, apparaît conforme à la réglementation et suffisamment justifiée par les pièces versées aux débats. En conséquence, l’indemnité de trouble commercial ou de cessation d’exploitation sera fixée à un montant de 9.480 euros au bénéfice de la SARL ACCESS’PERMIS. d) Sur les frais administratifs La SARL ACCESS’PERMIS allègue qu’elle a dû supporter 5.000 euros de frais administratifs liés aux « coûts de transfert de siège, de transfert des abonnements, d’élaboration de la documentation commerciale et d’information de la clientèle et des fournisseurs », mais n’en justifie absolument pas. Elle sera donc déboutée de ce chef. e) Sur les frais de réinstallation La SARL ACCESS’PERMIS déclare que le droit à indemnité pour frais de réinstallation est dû au locataire même en cas de perte de fonds, eu égard aux frais d’une réinstallation coûteuse, à proportion du degré d’amortissement des investissements qu’il abandonne par la contrainte. Elle ajoute que tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle du déplacement, le bailleur doit supporter une partie, souverainement fixée par le juge, des travaux d’aménagement des nouveaux locaux livrés au locataire. Toutefois, ainsi que l’expose l’EPFIF à juste titre, une telle indemnité ne peut être justifiée que si la preuve est rapportée par le locataire évincé d’avoir dû exposer de tels frais de réinstallation. Or en l’espèce, la SARL ACCESS’PERMIS qui sollicite une indemnisation forfaitaire de 10.000 euros, ne justifie aucunement avoir exposé des frais de réinstallation. Elle sera donc déboutée de ce chef. Les indemnités accessoires cumulées s’élèvent donc à la somme de 12.330 euros, soit l’addition des frais de remploi à hauteur de 2.850 euros et de l’indemnité de trouble commercial ou de cessation d’exploitation à hauteur de 9.480 euros. Dès lors, l’indemnité d’éviction totale doit être fixée à 52.330 euros, soit l’addition de l’indemnité principale à hauteur de 40.000 euros et des indemnités accessoires à hauteur de 12.330 euros. Sur la demande de dommages et intérêts La SARL ACCESS’PERMIS expose que le bailleur a manqué à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat ainsi qu’à son obligation de délivrance, en privant son locataire d’une jouissance paisible et en s’abstenant d’entretenir le centre commercial [Q] [H]. Elle considère que la défenderesse a voulu spéculer sur la communication de suppression du centre existant, entraînant à dessein une chute de la commercialité pour tenter de diminuer considérablement l’indemnité à laquelle peut prétendre la société locataire. Elle précise que le comportement du bailleur aurait été déloyal et discriminant, puisqu’il aurait laissé à l’abandon le centre commercial, en particulier la SARL ACCESS’PERMIS à laquelle aucune solution de relogement n’aurait été proposée, et ce contrairement à d’autres enseignes dans des situations identiques (boulangerie, pharmacie, coiffeur, supermarché) qui ont pu bénéficier de telles solutions. Elle ajoute que, faute de renouvellement du bail, elle a perdu l’autorisation d’exploiter après l’expiration de son agrément pour son activité d’auto-école. Elle considère que l’EPFIF, organisme public, est fautif dans la mesure où il ne pouvait privilégier des parties aux dépens de structures microscopiques ayant rempli leur rôle social depuis des années. Sur ce : L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L’article 1231 du code civil dispose, concernant la réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat, qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Concernant le manquement prétendu de l’EPFIF à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat de bail ainsi qu’à son obligation de délivrance par l’absence d’entretien du centre commercial et par la privation d’une jouissance paisible à son locataire, force est de constater que la caractérisation de l’inexécution contractuelle alléguée est imprécise, dans la mesure où l’EPFIF ne peut être tenu pour responsable des conséquences de l’opération de renouvellement urbain de la [Adresse 7] menée par l’Etablissement Public Territorial EST ENSEMBLE et par la commune de [Localité 4], et de la libération imposée du centre commercial en vue de sa démolition. En outre, le comportement déloyal de l’EPFIF n’est pas démontré, puisque, ainsi que cet établissement public l’explique dans ses conclusions, le prétendu manquement du bailleur à ses obligations contractuelles n’a jamais fait l’objet d’une contestation auparavant, et que la décision de fermer le centre commercial [Q] [H] relève d’une décision des collectivités territoriales, l’EPFIF intervenant uniquement pour assurer le portage financier de l’opération immobilière, de sorte qu’il ne lui appartient pas de reloger les commerçants du centre commercial et qu’il n’a pas vocation à spéculer sur l’opération. Enfin, la nature du préjudice allégué est insuffisamment caractérisée, la société demanderesse ne fournissant aucune explication ni aucune précision sur les dommages qu’elle aurait subis et qui ne seraient pas couverts par l’indemnité d’éviction dans toutes ses composantes – indemnité principale et indemnités accessoires -, dommages distincts que l’allocation d’une somme de 30.000 euros serait supposée réparer. Pour l’ensemble de ces raisons, la SARL ACCESS’PERMIS sera déboutée de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 30.000 euros. Sur les autres demandes La demande de la société ACCESS’PERMIS au titre du dépôt de garantie n’est ni explicitée dans les écritures de la partie demanderesse, ni justifiée dans les pièces de la procédure. Elle en sera déboutée. Les parties succombant chacune partiellement en leurs prétentions, elles seront déboutées de leurs demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et conserveront à leurs charges leurs propres dépens. Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : FIXE l’indemnité d’éviction que l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France devra payer à la SARL ACCESS’PERMIS à la somme totale de 52.330 euros, décomposée comme suit : - Indemnité principale (valeur du fonds de commerce) : 40.000 euros ; - Indemnités accessoires (frais de remploi et trouble commercial) : 12.330 euros. CONDAMNE en conséquence l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à verser à la SARL ACCESS’PERMIS la somme 52.330 euros au titre de l’indemnité d’éviction due à cette dernière ; DEBOUTE la SARL ACCESS’PERMIS de ses autres demandes au titre de l’indemnité d’éviction ; DEBOUTE la SARL ACCESS’PERMIS de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts ; DEBOUTE la SARL ACCESS’PERMIS de sa demande au titre du dépôt de garantie ; DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que les parties conserveront à leurs charges leurs propres dépens ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires. La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé. Fait au Palais de Justice, le 19 Février 2026 LE GREFFIER LE PRESIDENT Sakina HAFFOU Grégoire AMAND