Cour d'appel, 19 mars 2024. 21/03002

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/03002 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FUPO Minute n° 24/00080 [X] C/ [U] Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 30 Novembre 2021, enregistrée sous le n° 21/00994 COUR D'APPEL DE METZ 1ère CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 19 MARS 2024 APPELANTE : Madame [L] [X] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000211 du 20/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉ : Monsieur [J] [U] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 12 Décembre 2023 tenue par Madame Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 19 Mars 2024. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER COMPOSITION DE LA COUR : PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère Mme BIRONNEAU, Conseillère ARRÊT : Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 27 mars 2017 Mme [L] [X], propriétaire d'un studio sis dans l'immeuble [Adresse 1] a signé avec M. [J] [U] un acte intitulé compromis de location-vente, rédigé par notaire, selon lequel Mme [X] vendait à M. [U] le studio précité aux prix de 36.000 € outre les frais d'acte, et lui consentait un bail pour une durée de quatre ans dont les loyers devaient venir en déduction du prix de vente. Faisant valoir qu'il s'était acquitté du prix précité par le paiement de l'intégralité des loyers, M. [U] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Metz Mme [X] par acte du 14 avril 2021, en exposant que celle-ci n'avait jamais souhaité réitérer la vente et avait tenté de le faire expulser par le biais d'une procédure de référé, sans avoir gain de cause puisque par ordonnance du 29 septembre 2019 sa requête en expulsion avait été rejetée. Considérant qu'il avait acquitté la totalité du prix de vente, et que celle-ci était parfaite entre les parties dès lors qu'il y avait accord sur la chose et le prix, M. [U] demandait au tribunal de constater que la vente est parfaite et de dire et juger qu'il est propriétaire du bien précité. Mme [X] n'a pas constitué avocat. Par jugement du 30 novembre 2021 le tribunal judiciaire de Metz a : Dit que la vente du bien immobilier sis [Adresse 1], enregistré au cadastre Section EZ N° [Cadastre 5], entre Mme [L] [X] et M. [J] [U] est parfaite, Dit que le présent jugement tient lieu d'acte de vente aux conditions et clauses de l'acte authentique dressé par Maître [W] [Y] le 21 mars 2017 ; Dit qu'il incombe à M. [J] [U] de mandater le notaire aux fins d'effectuer les formalités de publicité foncière, distribution du prix et levées d'hypothèques ; ' Condamné Mme [L] [X] à payer à M. [J] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamné Mme [L] [X] aux entiers dépens de la procédure, Rappelé que le jugement est exécutoire par provision de droit. Pour statuer ainsi le tribunal a constaté que le contrat passé entre les parties prévoyait que Mme [X] donne à bail à loyer et vende les lots lui appartenant dans l'immeuble [Adresse 1], que le bail était prévu pour une durée de quatre ans moyennant un loyer mensuel de 500 € et qu'il était également prévu un dépôt de garantie de 4.000 €. Il a relevé que Mme [X] avait poursuivi l'expulsion de M. [U] en 2019, mais que sa demande avait été rejetée dans la mesure où il n'était pas établi que la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis aurait été empêchée par le preneur, qu'il n'était pas davantage précisé quelles obligations celui-ci n'aurait pas respecté, et qu'un courrier du notaire faisait état d'un bail verbal jusqu'au 21 février 2020. Le premier juge a également noté qu'il résultait d'une sommation de quitter les lieux du 16 février 2021, à laquelle étaient annexés certains documents non produits aux débats, que par courrier manuscrit du 27 mars 2017 envoyé en recommandé Mme [X] avait entendu se rétracter du compromis précité, que par courrier recommandé du 5 juillet 2018 Me [Y], notaire rédacteur de l'acte, avait demandé à M. [U] de régulariser sa situation par la signature d'un contrat de bail, et que par courrier du 26 novembre 2020 M. [U] avait été mis en demeure par avocat, de permettre les visites de son appartement aux fins de vente. Le premier juge, après avoir rappelé les termes de l'article 1583 du code civil, et rappelé les différentes conditions suspensives prévues à l'acte dont il n'était pas contesté qu'elles avaient été levées, a observé que si le compromis prévoyait que le transfert de propriété ne devait avoir lieu qu'à compter du jour de la réitération par acte authentique, il n'était cependant pas prévu de délai, et que en tout état de cause il n'était pas démontré que cette réitération par acte authentique constituait un élément substantiel du consentement des parties. Dès lors qu'il existait un accord sur la chose et le prix et que les conditions suspensives avaient été levées, le tribunal en a conclu que la vente était parfaite et qu'il convenait de faire droit à la demande de M. [G]. Par déclaration du 17 décembre 2021 Mme [L] [X] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : Dit que la vente du bien immobilier sis [Adresse 1], entre Mme [L] [X] et M. [J] [U] est parfaite, Dit que le présent jugement tient lieu d'acte de vente aux conditions et clauses de l'acte authentique dressé par Maître [W] [Y] le 21 mars 2017 ; Dit qu'il incombe à M. [J] [U] de mandater le notaire aux fins d'effectuer les formalités de publicité foncière, distribution du prix et levées d'hypothèques, Condamné Mme [L] [X] à payer à M. [J] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamné Mme [L] [X] aux dépens. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Selon ses dernières conclusions du 29 septembre 2023 Mme [L] [X] demande à la cour de : « Juger recevable et fondé l'appel de Mme [L] [X], Infirmer le jugement en ce qu'il a : Dit que la vente du bien immobilier sis [Adresse 1], entre M. [U] et Mme [X] est parfaite Dit que le jugement tient lieu d'acte de vente aux conditions et clauses de l'acte authentique dressé par Maître [W] [Y] le 21 mars 2017 Dit qu'il incombe à M. [U] de mandater le notaire aux fins d'effectuer les formalités de publicité foncière, distribution du prix et levée d'hypothèque Condamné Mme [L] [X] à payer à M. [U] une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Statuant à nouveau, Débouter M. [U] [J] de ses demandes, Condamner M. [U] [J] à payer à Mme [X] [L] une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner M. [U] [J] aux entiers dépens d'instance et d'appel ». Au soutien de son appel Mme [X] fait valoir que le compromis conclu entre les parties est caduc pour ne pas avoir été réitéré par acte authentique dans le délai de six mois, ce que Me [Y] a notifié à M. [U] dans son courrier du 5 juillet 2018. Elle fait valoir que M. [U] ne l'a assignée que le 14 avril 2021, et que contrairement à ses dires, il était bien prévu à l'acte que celui-ci devait faire l'objet d'une réitération au plus tard le 30 juin 2017, et en tout état de cause dans les délais prévus à l'article 42 de la loi du 1er juin 1924. Elle fait valoir que le notaire lui-même a considéré que le compromis était caduc. Elle ajoute que faute de règlement des charges de copropriété une procédure d'exécution forcée immobilière a été mise en 'uvre, et que le bien a finalement été adjugé selon acte du 25 novembre 2021. Elle récuse toutes les allégations de mauvaise foi émises par M. [U] à son égard et soutient que celui-ci aurait dû payer les charges de copropriété s'il se considérait comme propriétaire. Elle indique avoir précisé lors des débats tenus dans l'étude du notaire chargé de l'adjudication, que le bien était occupé par M. [U] en qualité de locataire. Elle fait encore valoir qu'elle vient de recevoir une assignation à comparaître, dans la procédure sur tierce opposition engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du jugement du 30 novembre 2021, tierce opposition dont M. [U] s'était bien gardé d'informer la cour ce qui illustre sa mauvaise foi. Aux termes de ses dernières conclusions du 11 octobre 2023 M. [J] [U] demande à voir : «Rejeter l'appel de Mme [X], le dire mal fondé. Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Subsidiairement, si la Cour infirme le jugement et rejette les demandes principales de M. [U], Vu l'évolution du litige, Recevoir la demande subsidiaire de M. [U] et la dire bien fondée. Dire et juger que Mme [X] a engagé sa responsabilité envers M. [U] et doit réparer intégralement son préjudice. Condamner Mme [X] à payer à M. [U] une Somme de 36 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la demande. Condamner Mme [X] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [U] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC ». M. [U] conteste que l'acte de vente ait pu être déclaré caduc, en relevant notamment qu'il ne pouvait pas être prévu une réitération par acte authentique dans un délai de six mois alors que le compromis visait une location-vente pour une durée de quatre années. Quant à la clause du compromis dont se prévaut Mme [X], M. [U] observe que celle-ci ne la cite pas en entier, alors qu'il est indiqué que la date du 30 juin 2017 n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire. Il soutient également que le délai de 6 mois prévu à l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ne s'applique pas à un compromis de location-vente. Quant à la procédure d'exécution forcée dont se prévaut Mme [X], M. [U] fait valoir que l'acte d'adjudication est postérieur à l'assignation qu'il a délivrée à Mme [X], que la vente forcée lui est inopposable, et que Mme [X], de mauvaise foi, n'a pas indiqué au premier juge l'existence de cette procédure. Subsidiairement il considère que la responsabilité de Mme [X] est engagée dès lors qu'en ne constituant pas avocat en première instance elle a caché la procédure précitée, et n'a pas donné connaissance au notaire chargé de l'adjudication de l'existence de la procédure initiée par M. [U] aux fins de faire constater sa propriété sur le bien. Il soutient que s'il en avait été informé il aurait pu régulariser d'éventuels impayés de charges de copropriété. Il estime que son préjudice en l'espèce correspond au coût global de l'opération, soit 36.000€. Quant à la tierce opposition dont fait état Mme [X], il soutient que son droit de propriété est antérieur aux droits dont le syndicat des copropriétaires de prévaut, et que la tierce opposition de celui-ci est irrecevable. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties. L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION I- Sur la demande initiale tendant à voir constater l'existence d'une vente entre les parties et la qualité de propriétaire de M. [U] Il résulte des termes de l'acte sous seing privé passé entre les parties, intitulé compromis de location-vente, qu'il était prévu que « le vendeur donne à bail à loyer et vend, en s'obligeant et sous toutes les garanties ordinaires de fait et de droit conformément à la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée par la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 et les textes subséquents, mais sous les conditions suspensives ci-après stipulées le bien » désigné comme suit : dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], les lots n° 302 (un studio) et 363 ( une cave). Les modalités de paiement prévoyaient un dépôt de garantie de 4.000 €, à imputer sur le prix de vente si la vente devait se réaliser, prix de vente qui était fixé à 36.000 €, hors frais évalués à 4.000 €. Il était également prévu que le contrat de location-vente était consenti et accepté pour une durée de quatre ans, moyennant un loyer annuel de 12.000 € « soit un loyer mensuel de cinq-cent Euros (500 €) » (sic) et que le montant total des loyers versés sur la durée du contrat de location-vente sera imputable sur le prix ci-dessus fixé et que le solde du prix sera « payable comptant au plus tard à la date d'expiration du présent contrat » Les conditions suspensives prévues à l'acte étaient, d'une part l'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 4.000 €, condition stipulée à son seul profit et à laquelle il pouvait par conséquent renoncer, et d'autre part l'absence au certificat d'urbanisme de toute disposition faisant obstacle à la destination du bien prévue par l'acquéreur, la purge de tout droit de préemption, un état hypothécaire ne révélant pas d'inscription faisant obstacle à la vente au prix convenu, et l'absence de mention au casier judiciaire de l'acquéreur, sauf attestation par ce dernier de ce que le bien est destiné à son occupation personnelle. Enfin et nonobstant les clauses précitées prévoyant dans un premier temps la conclusion d'un contrat de bail entre les parties, l'acte précité prévoyait que « le transfert de propriété n'aura lieu qu'à compter de la réitération par acte authentique » , et que « d'un commun accord entre les parties, l'acte authentique de vente réitérant les présentes sera reçu par Maître [W] [Y], notaire à [Localité 6] » et que « cet acte interviendra au plus tard le 30 juin 2017 » (en gras et souligné dans le texte). Il est également mentionné que « toutefois ce délai sera automatiquement prorogé de huit jours après l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de cet acte.  Il est précisé que conformément à l'article 42 de la Loi du 1er juin 1924, la régularisation devra néanmoins intervenir à peine de caducité au plus tard dans les six mois de la signature du présent compromis. Cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire », à l'issue de laquelle aussi bien le vendeur que l'acquéreur pourra poursuivre en justice la réalisation de la vente. La cour observe que l'acte précité comporte une contradiction, en ce qu'il prévoit que le transfert de propriété aura lieu à compter de la réitération par acte authentique, lequel devra au plus tard être signé dans le délai de six mois prévu à l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, alors qu'il est prévu dans le même temps qu'un bail liera les parties durant quatre ans, ce qui implique que durant cette période Mme [X] restait propriétaire du bien. Par ailleurs le prix de vente du bien était de 36.000 €, et le versement d'un loyer mensuel de 500 €, soit 6.000 € par an et non 12.000 € et 24.000 € en quatre ans, ne permet pas de considérer que ce prix de vente aurait été intégralement payé au terme des 4 ans de bail, et laissait subsister au contraire un reliquat de 12.000 €. Quant au grief formulé par Mme [X] relatif au défaut de paiement des charges, il apparaît que seul était réglé dans l'acte litigieux le sort des charges de copropriété incombant à l'acquéreur devenu propriétaire, ce qui ne pouvait être le cas de M. [U] pendant quatre ans. Aucune avance sur charges n'étant prévue, il incombait à Mme [X] de réclamer en temps utile à son locataire le solde annuel des charges locatives. Enfin et s'agissant du défaut de respect par M. [U] de ses obligations « exception faite des règlements » , la cour observe que Mme [X] ne donne aucun détail sur les obligations que M. [U] n'aurait pas respectées, et auxquelles il est fait allusion dans le courrier du notaire du 5 juillet 2018. Cependant, si l'acte litigieux comporte des clauses contradictoires, il n'en demeure pas moins que cet acte comportait bien une vente ferme du bien au bénéfice de M. [U], à l'expiration de la durée du bail, pouvant être considérée comme un terme, et sous réserve de la réalisation des conditions suspensives usuelles prévues à l'acte. Sur ce point, et alors que seul M. [U] pouvait se prévaloir du défaut d'obtention d'un prêt, il n'est nullement allégué que le surplus des conditions suspensives n'aurait pas été acquis. Il s'agissait donc d'une convention portant sur un transfert de propriété immobilière. Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924, tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d'une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d'un acte authentique ou, en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l'acte. Compte tenu de la qualification de l'acte litigieux, les dispositions de l'article 42 précité lui étaient bien applicables. L'acte prévoyait expressément une régularisation au plus tard le 30 juin 2017 et en tout état de cause l'application des dispositions de l'article 42 précité devait conduire à une réitération par acte authentique au plus tard le 21 septembre 2017. Aucune des parties n'a manifesté son souhait d'une telle réitération, et n'a assigné dans le même délai son co-contractant aux fins de signature de l'acte authentique. En outre, M. [U] ne peut se prévaloir des termes de l'acte litigieux selon lesquels « cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ». Les dispositions de l'article 42 précité sont en effet d'ordre public, et font obligation à la partie qui souhaite réitérer l'acte malgré le refus de son cocontractant, de former une demande en justice dans le délai de six mois courant à compter de la signature de l'acte sous seing privé. En l'occurrence aucune demande de réitération et de signature d'un acte de vente sous la forme authentique, n'a été formée par l'une ou l'autre des parties dans le délai de six mois ayant couru à compter du 21 mars 2017, de sorte qu'il convient de constater la caducité de l'acte sous seing privé, et partant l'absence de tout accord entre les parties sur la vente alléguée. M. [U], qui par ailleurs ne justifie nullement de ce qu'il aurait acquitté la totalité du prix de vente au-delà des loyers versés, doit donc être débouté de ses demandes. Au surplus la cour observe que, si l'adjudication forcée du bien est intervenue après l'assignation au fond délivrée à la demande de M [U], il résulte des pièces versées aux débats que l'ordonnance portant exécution forcée immobilière est intervenue dès le 30 novembre 2020 et a été inscrite d'office au Livre Foncier le 18 janvier 2021 soit avant l'assignation précitée et bien avant le jugement dont appel. Ainsi M. [U] n'est pas fondé ainsi qu'il le fait à soutenir que la procédure d'exécution forcée lui serait inopposable, Il convient donc pour les motifs qui précèdent d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, de constater la caducité de l'acte du 21 mars 2017, et débouter M. [U] de toutes ses demandes. II- Sur la demande subsidiaire de M. [U] en dommages et intérêts : M. [U], qui a bénéficié du contrat de bail convenu entre les parties durant plus de quatre ans, et n'a pas demandé en temps utile la réitération de l'acte sous seing privé par acte notarié, n'indique pas en quoi il subit un préjudice ni en quoi il pourrait être évalué à 36.000 € soit le coût global de l'opération. S'il soutient à hauteur d'appel avoir payé la totalité des sommes prévues au contrat, il indiquait cependant dans son assignation initiale avoir uniquement payé ses loyers, ce qui à la date du 14 avril 2021 ne pouvait correspondre à la totalité du prix de vente. Il ne soutient ni ne prouve avoir payé une somme supérieure au loyer mensuel dû en contrepartie de l'occupation du bien, et ne dit rien du dépôt de garantie de 4.000 € qu'il s'était engagé à verser. L'existence d'un préjudice n'est donc pas démontrée et M. [U] sera débouté de sa demande subsidiaire. III- Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Le sens de la présente décision conduit à infirmer les dispositions du jugement dont appel concernant la charge des dépens et les frais irrépétibles. M. [U] qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel. Mme [X] bénéficiant de l'aide juridictionnelle et à défaut de toute demande fondée sur l'article 700 2° du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande au titre des frais irrépétibles qu'elle aurait exposés. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme en toutes ses dispositions le jugement dont appel, Statuant à nouveau, Constate la caducité du compromis de location-vente en date du 21 mars 2017, Déboute en conséquente M. [J] [U] de toutes ses demandes, Condamne M. [J] [U] aux entiers dépens de première instance, Y ajoutant, Déboute M. [J] [U] de sa demande subsidiaire en dommages et intérêts, Condamne M. [J] [U] aux dépens d'appel Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. La Greffière La Présidente de chambre