Cour d'appel, 19 mai 2022. 19/10973

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 19 MAI 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/10973 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAA2O Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2019 -Tribunal d'Instance de Paris - RG n° 1118212969 APPELANTS PRINCIPAUX Intimés Incidents Monsieur [S] [N] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté et assisté par Me André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428 Madame [U] [T] épouse [N] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée et assistée par Me André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428 INTIMEE PRINCIPALE Appelant Incident CARAC - MUTUELLE D'EPARGNE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE [Adresse 3] [Localité 7] Représentée et assistée par Me Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS, toque : D1183 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 janvier 1985, à effet du 1er janvier 1985, soumis aux dispositions de la loi n°48 1360 du 1er septembre 1948 et de la loi n°82526 du 22 juin 1982, dans les limites édictées par son article 75-2°, l'Union des Sociétés Mutualistes de Retraite des Anciens Combattants et Victimes de Guerre, aux droits de laquelle vient désormais la CARAC- Mutuelle d'Epargne de Retraite et de Prévoyance (ci-après la CARAC), a donné à bail à M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N], pour une durée de trois mois renouvelable, des locaux à usage d'habitation, d'une superficie totale de 116 m2 (surface corrigée : 102,12 m2), composés de cinq pièces principales dépendant du cinquième étage - porte face droite de l'immeuble situé [Adresse 2]), outre une chambre de service n°15, située au septième étage et une cave portant le n°8, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable annuellement, payable d'avance, de 2.258,21 francs, outre une provision mensuelle pour charges de 1.348 francs et le versement d'un dépôt de garantie de 4.516 francs. Par acte sous seing privé du 19 février 1986, à effet du 1er janvier 1986, soumis aux dispositions des mêmes lois, l'Union des Sociétés Mutualistes de Retraite des Anciens Combattants et Victimes de Guerre a donné à bail à M. et Mme [N], pour une durée de trois mois renouvelable, un appartement composé d'une pièce principale, l'usage des wc étant collectif, d'une superficie totale de 11m2, dépendant du septième étage - porte 11 du même immeuble moyennant un loyer mensuel révisable annuellement, payable d'avance, de 103,62 francs, outre une provision mensuelle pour charges de 81 francs et le versement d'un dépôt de garantie de 207 francs. Pour mémoire, par actes d'huissier du 23 septembre 2016, la CARAC-Mutuelle d'Epargne de Retraite et de Prévoyance a fait délivrer à M. et Mme [N] un congé visant l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, à effet du 31 décembre 2016, conférant aux époux [N] la qualité d'occupants de bonne foi pour les locaux objets des baux du 11 janvier 1985 et du 19 février 1986. Puis par actes d'huissier de justice du 22 décembre 2017, la CARAC a fait signifier des nouveaux congés à M. et Mme [N], à effet au 31 mars 2018 à minuit, fondés sur l'article 10-9° de la loi du 1er septembre 1948, visant les locaux objets des deux baux cités plus haut. Les congés faisaient état de ce que M. et Mme [N] sont propriétaires, en leur qualité d'associés de la SCI Ile de France, d'un appartement dépendant du rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 10], [Adresse 6] et [Adresse 4] et composé de trois pièces principales et du fait que ce bien pouvait correspondre aux besoins des occupants. M. et Mme [N] se sont maintenus dans les lieux. Par acte d'huissier du 25 avril 2018, la CARAC a fait assigner M. et Mme [N] devant le tribunal d'instance de Paris, notamment aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, valider le congé du 22 décembre 2017, prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux à compter du 1er avril 2018, dire les baux résiliés par l'effet des congés à la date du 31 mars 2018, déclarer les époux [N] occupants sans droit ni titre depuis le 1er avril 2018 et ordonner leur expulsion, les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2018, jusqu'à libération effective des lieux. Par jugement contradictoire entrepris du 21 mars 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué : Constate la validité des congés délivrés le 22 décembre 2017, à effet du 31 mars 2018 ; Dit M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] déchus de tout titre d'occupation des locaux loués et occupants sans droit ni titre des lieux dépendant du cinquième étage - porte face droite, outre une chambre de service N°15 située au septième étage et une cave portant le N°8, ainsi que des lieux dépendant du septième étage - porte 11, de l'immeuble situé [Adresse 2]), depuis le 1er avril 2018 ; Ordonne conséquemment l'expulsion des lieux loués de M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de grâce ci-après accordé et un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Accorde à M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N], un délai pour quitter les lieux de six (6) mois à compter de la signification du présent jugement ; Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er avril 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs, à la somme de deux mille euros (2.000 euros), charges et taxes en sus pour les locaux à usage d'habitation dépendant du cinquième étage - porte face droite de l'immeuble situé [Adresse 2]), outre une chambre de service N°15 située au septième étage et une cave portant le N° 8 et a la somme de cinq cents euros (500 euros) pour l'appartement dépendant du septième étage - porte 11 du même immeuble ; Dit que ces indemnités d'occupation, dans l'hypothèse ou les défendeurs se maintiendraient dans les lieux litigieux au-dela d'un an à compter du 1er avril 2019, seront indexées sur l'indice de révision des loyers publie par l'lNSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du terme du bail ; Condamne in solidum M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] au paiement des indemnités d'occupation telles que fixées ci-dessus ; Déboute les parties de leurs présentions plus amples ou contraires ; Condamne in solidum M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] à payer à la Mutuelle d'Epargne de Retraite et de Prévoyance - CARAC la somme de deux mille euros (2.000 euros) par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût de l'acte de congé ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 24 mai 2019 par M. et Mme [N]; Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 octobre 2021 par lesquelles M. et Mme [N], appelants, demande à la cour de : Vu l'article 10-9 de la loi du 1 er septembre 1948 Vu l'article 510 du Code de procédure civile, Vu l'article 1244-1 du Code civil, Vu les éléments ci-dessus exposés, Déclarer recevable et bien fondés M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] en leurs demandes ; Infirmer le jugement du 21 mars 2019 dans toutes ses dispositions ; Sur ce, Statuant de nouveau, A titre principal, Juger que le local de remplacement invoqué par la CARAC ne correspond pas aux besoins de M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] ainsi qu'aux membres de leur famille; Juger nuls et de nuls effets les deux congés délivrés par la CARAC à M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] le 22 décembre 2017 ; Condamner la CARAC à restituer la différence entre le loyer courant et l'indemnité d'occupation payée en exécution du jugement, outre les intérêts au taux légal qui seront capitalisés ; A titre subsidiaire, Si la Cour jugeait valables les congés délivrés par la CARAC, Accorder à M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] vingt-quatre mois de délai de grâce pour quitter les lieux ; Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2018 au montant du dernier loyer courant ; Condamner la CARAC à restituer la différence entre l'indemnité d'occupation fixée et l'indemnité d'occupation payée en exécution du jugement, outre les intérêts au taux légal qui seront capitalisés ; A titre plus subsidiaire, Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1 972 euros mensuels à compter du 1 er avril 2018, Condamner la CARAC à restituer la différence entre l'indemnité d'occupation fixée et l'indemnité d'occupation payée en exécution du jugement, outre les intérêts au taux légal qui seront capitalisés ; Accorder à M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] vingt-quatre mois de délais pour s'acquitter de l'arriéré locative ainsi constitué du fait de la fixation du loyer à la valeur de marché ; En tout état de cause, Débouter la CARAC de l'ensemble de ses demandes ; Condamner la CARAC aux dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile, dont bénéfice au profit de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, représentée par maître André JACQUIN, ainsi qu'à payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du même code. Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 octobre 2021 au terme desquelles la CARAC, intimée, demande à la cour de : Vu les articles 4 et 10-9 de la loi du 1 er septembre 1948, Vu l'article 1240 du code civil, Confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Paris en date du 21 mars 2019 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a accordé six mois de délais aux époux [N] pour quitter les lieux ; Statuant de nouveau : Infirmer le délai de 6 mois accordé aux époux [N] pour quitter les lieux ; Ordonner l'expulsion de M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] ainsi que de tous occupants du chef, des lieux loués [Adresse 2]) au 5 ème et au 7 ème étage, et ce avec l'assistance du concours de la force publique s'il y a lieu; Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article R.433-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; Débouter intégralement les époux [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions; Condamner M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] au paiement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Natalia YANKELEVICH, Avocat à Paris, dans les termes de l'article 699 du CPC. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité des congés du 22 décembre 2017 Il est constant que M. [N], né le 20 juillet 1944 et Mme [N], née le 17 novembre 1949, étaient âgés respectivement de 74 ans et 69 ans à la date de la demande de reprise, qu'ils sont par ailleurs propriétaires d'un local commercial à [Localité 8], et disposent un appartement de type F3, d'une surface de 63 m², situé 77 bis rue des Chesneaux à Montmorency (95160), qu'ils ont trois enfants adultes dont deux filles, [D], née le 19 janvier 1978 et [G], née le 12 juillet 1988. Les débats ne portent, devant la cour comme devant le premier juge, que sur la question de savoir si les conditions de l'article 10-9° de la loi du 1er septembre 1948 excluant le droit au maintien dans les lieux de personnes disposant d'un local de remplacement conforme à leur besoin sont réunies, la validité formelle du congé n'étant pas discutée ; devant la cour, les conditions dans lesquelles M. et Mme [N] peuvent disposer du local de remplacement ne sont pas débattues. Pour mémoire, l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que : 'Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. (...)L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.' L'article 10 de la même loi énumère les cas d'exclusion de ce droit au maintien dans les lieux et dispose notamment en son 9° que [N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 ceux ] '9° Qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois ;'. Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi précitée a ainsi pour objet de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail et de leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations, tandis que le congé délivré au locataire au visa de l'article 10 tend à mettre fin au bail en déniant au locataire tout droit au maintien dans les lieux. L'article 10-9°, comme les autres alinéas de cet article 10, entend ainsi régler une situation nouvelle se produisant en cours d'occupation. En l'espèce, le premier juge ayant exactement rappelé ces dispositions, il convient seulement d'ajouter que les besoins de l'occupant doivent s'apprécier au jour de la demande de reprise (3ème Civ 13 novembre 1997, n° 95-16.786), qu'ils sont appréciés souverainement par les juges du fond, étant toutefois précisé que ne constitue pas, au sens de l'article 10-9° un local correspondant aux besoins du locataire un logement dont l'occupation imposerait à celui-ci un changement profond de ses conditions d'existence (3ème Civ., 21 février 1990, pourvoi n° 88-13.821) ou incompatible avec son âge ou son état de santé (3ème Civ., 2 octobre 1985, pourvoi n° 84-11.187, Bulletin 1985 III N° 115). C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu la validité des congés et accueilli les demandes subséquentes de la CARAC, en considérant que les conditions de l'article 10-9° précité étaient remplies, M. et Mme [N] ayant à leur disposition un autre local répondant à leurs besoins. Sur la composition de la famille, le premier juge a notamment retenu à raison que la présence au domicile des deux filles majeures du couple n'était pas établie de sorte que l'appartement situé à [Localité 9], d'une surface de 63 m² et composé de trois pièces principales, présente une surface suffisante pour l'occupation par un couple, voire par un couple avec un enfant majeur. Il convient d'ajouter que, devant la cour, M. et Mme [N] versent diverses pièces (relevés de compte, avis d'imposition..) au titre des années 2014 à 2019, d'où il résulte une domiciliation de nature administrative de leurs filles à l'adresse du logement objet du bail, mais non la preuve de ce qu'elles y vivaient habituellement et ce depuis plus de six mois avant la demande, la preuve d'une communauté de vie telle que prévue par l'article précité n'étant pas ainsi rapportée ; ainsi la cour observe, à l'instar du premier juge, qu'aucun témoignage de tiers voire de constat d'huissier n'est produit pour corroborer les allégations de M. et Mme [N], étant souligné qu'en 2018 leurs filles étaient âgées respectivement de 40 et 30 ans. La cour observe également que M. et Mme [N] ne démontrent pas la nécessité que leurs filles vivent à leur domicile que ce soit au regard de leurs propres besoins ou pour assurer les besoins de celles-ci; à cet égard les pièces médicales concernant [D] [N], qui font état d'un arrêt de travail de deux ans entre 2016 et 2018, et de prescriptions de massage et de rééducation du dos par un kinésithérapeute, à raison de deux séances par semaine, n'établissent pas que cette situation perdure et que [D] [N] est à charge de ses parents; en tout état de cause comme l'a relevé le premier juge l'appartement situé à Montmorency leur permet d'accueillir un enfant majeur. S'agissant de l'éloignement du nouveau lieu de vie, la cour constate, comme le premier juge que le logement de remplacement se trouve à [Localité 9], à proximité de la commune d'[Localité 8], en région parisienne, dans une zone parfaitement desservie par plusieurs moyens de transport ; que ces villes disposent en outre des équipements culturels et commerces nécessaires, de sorte que le local est adapté aux besoins des appelants qui sont retraités et connaissent d'ailleurs bien les lieux pour y posséder un local commercial. À toutes fins utiles, à supposer que [G] [N] vive chez ses parents, le fait de devoir effectuer les trajets d'une heure pour rejoindre son université et le souhait de rester dans le quartier où elle est née ne sauraient sérieusement établir que le nouveau logement est contraire à ses besoins. S'agissant enfin de l'adaptation du nouveau lieu de vie aux besoins de santé de Mme [N], c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que des services hospitaliers et de santé adaptés à sa pathologie pulmonaire se trouvent à proximité des villes de [Localité 9] et d'[Localité 8], où sont également établis divers médecins spécialistes et des kinésithérapeutes. Il convient d'ajouter que M. et Mme [N] ne démontrent pas l'insuffisance, le caractère inapproprié ou l'inaccessibilité de ces réseaux de soins, notamment par des certificats médicaux en ce sens, étant également observé qu'aucune pièce ne confirme les allégations selon lesquelles Mme [N] devrait se rendre deux fois par semaine à l'hôpital européen Georges Pompidou. Au vu de ces éléments il convient de retenir que M. et Mme [N] disposent d'un logement répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois au sens de l'article 10-9° de la loi du 1er septembre 1948 et que leur installation définitive dans ce logement n'entraînerait pour eux aucun changement profond de leurs habitudes ni de leurs conditions de vie et ne serait pas incompatible avec leur âge et leur état de santé. Le jugement sera donc confirmé, ainsi qu'en ce qui concerne les chefs de dispositif subséquents relatifs au constat de l'occupation sans droit ni titre de M. et Mme [N] à compter du 1er avril 2018 , à leur expulsion, au sort des meubles et au paiement d'une indemnité d'occupation. Les demandes de M. et Mme [N] tendant à déclarer nuls les congés du 22 décembre 2017 et à condamner en conséquence la CARAC à leur restituer la différence entre le loyer courant et l'indemnité d'occupation payée en exécution du jugement seront rejetées. Sur les délais l'expulsion sollicités en application de l'article 510 du code de procédure civile En considération de l'âge de M. et Mme [N], de leur état de santé et de l'ancienneté de leur occupation, il convient de leur octroyer un délai pour quitter les lieux qui sera limité à deux mois à compter de la signification du présent arrêt, compte tenu du fait qu'ils ont déjà bénéficié des délais de la procédure et se sont maintenus dans les lieux plus de quatre ans après la date d'effet du congé ; le jugement sera réformé sur ce point. Sur le montant de l'indemnité d'occupation Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. En l'espèce, M. et Mme [N] se réfèrent au dispositif d'encadrement des loyers mis en place par la 'loi Alur' «qu'il est possible de consulter sur le site de DRIHL», sans produire de pièce afférente ; en tout état de cause, la fourchette indiquée dans les conclusions d'un prix au mètre carré situé entre 15 et 22 euros pour un bien situé à l'adresse de l'appartement loué, démontre que l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge à hauteur de 2.000 euros pour l'appartement de 116 m2, et de 500 euros pour la chambre de service de 11 m2, est appropriée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur la demande de délais de paiement En l'absence de toute argumentation étayée par des pièces relatives à la situation financière de M. et Mme [N] et en l'absence de dette locative, cette demande sera rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable d'allouer à la CARAC une indemnité de procédure de 2.500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne les délais d'expulsion, Statuant à nouveau, Accorde à M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] un délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt pour quitter les lieux, étant rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu que passé ce délai de grâce et un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; Et y ajoutant, Condamne solidairement M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] à payer à la CARAC-Mutuelle d'Epargne de Retraite et de Prévoyance la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [H] [R] [N] et Mme [U] [N] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président