Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 24/02592

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 3] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/02592 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YDQZ N° de Minute : L24/00403 JUGEMENT DU : 24 Juin 2024 S.C. FONCIERE DI 01/2011 C/ [J] [O] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 24 Juin 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.C. FONCIERE DI 01/2011, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 4] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2024 Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 24 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG n°2592/24 – Page KB EXPOSÉ DES FAITS Par acte sous seing privé du 16 novembre 2017, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2011 a consenti un bail d’habitation à M. [J] [O] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 567,89 euros, outre 40,60 euros pour le parking et d’une provision pour charges de 165,26 euros. Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 15 981,61 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [O] le 20 juin 2023. Le locataire a remis les clefs par l’intermédiaire de l’agence de location le 27 juillet 2023. Un état des lieux de sortie a été réalisé par huissier le 4 septembre 2023. Par assignation du 29 février 2024, la société FONCIERE DI 01/2011 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille pour obtenir la condamnation de M. [J] [O] au paiement des sommes suivantes : 18 527,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 15 981,61 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;400 euros correspondant aux frais de nettoyage du logement ;1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. À l'audience du 25 mars 2024, la société FONCIERE DI 01/2011 sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle précise que le locataire a quitté les lieux. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juin 2024. Néanmoins, par avis du 4 juin 2024, le délibéré a été prorogé au 24 juin 2024 pour permettre à la société FONCIERE DI 01/2011 de produire un décompte de la dette locative depuis le début du contrat de bail. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société FONCIERE DI 01/2011 verse aux débats un décompte pour les sommes dues du 30 novembre 2017 au 30 janvier 2023, et un décompte pour les sommes dues du 28 février 2023 au 31 août 2023 dont il ressort qu’à la date du 27 août 2023, M. [J] [O] lui devait la somme de 18 127,78 euros. S’il ressort de la pièce n°7/2 produite par la société bailleresse que M. [J] [O] a restitué les clefs du logement le 27 juillet 2023, il ressort de la pièce n°7/1 que M. [J] [O] a résilié le contrat de location par courrier du 27 juillet 2023, avec effet, par application des articles 15 et 17 de la loi du 6 juillet 1989, après un délai d’un mois, soit le 27 août 2023. Par conséquent, le locataire reste tenu du paiement des sommes réclamées pour le loyer du mois d’août. M. [J] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 sur la somme de 15 981,61 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. II. Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives L’article 7 b) c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est notamment obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.  En application de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire ou à défaut établi par acte de commissaire de justice peut être opposé aux parties. En l’espèce, la société bailleresse produit un devis d’intervention établi le 11 octobre 2023 pour le « nettoyage de l’ensemble du logement sanitaire sol menuiserie VMC nettoyage haut pression balcon et garde-corps » ainsi que le « remplacement flexible baignoire » pour un montant total de 400 euros. Il ressort toutefois de la comparaison de l’état des lieux d’entrée, signé par les parties le 21 novembre 2017, et l’état des lieux de sortie, réalisé le 4 septembre 2023 par Maître [V], huissier de Justice à [Localité 5], que si, lors de la sortie des lieux, le sol du logement, les joints du carrelage et les plinthes étaient sales, et que dans les chambres se trouvaient des traces noirâtres en partie hautes des murs, le logement présentait en réalité, lors de la remise des lieux au locataire, déjà plusieurs traces d’usure, notamment sur les murs de l’entrée, du séjour, et que le balcon présentait également des traces de rouille et était « verdi sur l’ensemble de la surface ». Par conséquent, il apparaît que la dégradation du logement pour laquelle une indemnisation est sollicitée correspond à la vétusté provoquée par l’usage normal du bien pendant une durée de 6 ans, et il convient de débouter la société FONCIERE DI 01/2011 de sa demande à ce titre. III. Sur les autres demandes Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [J] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la société FONCIERE DI 01/2011 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [J] [O] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2011 la somme de 18 127,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2023, échéance du mois d’août 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 sur la somme de 15 981,61 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, DEBOUTE la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2011 de sa demande au titre des dégradations locatives ; CONDAMNE M. [J] [O] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2011 la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [J] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2023 et celui de l'assignation du 29 février 2024, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge