Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 20/00049

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE [Adresse 12] N° RG 20/00049 - N° Portalis DBW3-W-B7E-XW5K S.C.I. LE [Adresse 13] C/ METROPOLE [Localité 3] [Localité 10] PROVENCE Droit délaissement [Localité 9] [Adresse 6] Parcelle de terrain à bâtir [Cadastre 11] de la section CM située sur la commune de [Localité 9] (13), sis [Adresse 6] LE 14 FEVRIER 2024 JUGEMENT DEMANDEUR - EXPROPRIE S.C.I. LE [Adresse 13] immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 482 142 585 dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par sa gérante Mme [U] [T] représentée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE CONTRE : DEFENDEUR - EXPROPRIANT METROPOLE [Localité 3] [Localité 10] PROVENCE dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Thomas POULARD, avocat au barreau de Marseille, et Me Camille MIALOT de la SELARL CAMILLE MIALOT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de MARSEILLE, DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 1] COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : Céline DEPRE, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation Greffier : Marion BINGUY Débats à l’audience publique du 20 décembre 2023 EXPOSE DU LITIGE: La métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence, substituée de plein droit à la Communauté urbaine [Localité 10] Provence Métropole, est bénéficiaire d'un emplacement réservé n°LCT 40, situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] elle-même située à [Localité 9], en vue de la création d'une voie d'accès à l'école [4] par le Logis de Brunet. Par courrier en date du 19 décembre 2018, la SCI [Adresse 13], en qualité de propriétaire de la parcelle, a mis en demeure la commune de [Localité 9] de procéder à l’acquisition de l’emprise. Elle a saisi la juridiction en fixation d’indemnité par mémoire arrivé au greffe le 23 juillet 2020. Par mémoire n°2 daté du 7 septembre 2021, la Métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence a demandé qu’il soit sursis à statuer, le PLUi étant en cours de modification, le projet de modification prévoyant de réduire l’emprise de l’emplacement réservé. La SCI [Adresse 13] ne s’est pas opposée à ce sursis à statuer. Par jugement en date du 13 octobre 2021, le Juge de l’expropriation a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de l’opposabilité de la modification n°2 du PLUi concernant la parcelle [Cadastre 11] lieu-dit [Adresse 6] de la commune de [Localité 9] et réservé les dépens. Selon mémoire n°3 daté du 5 octobre 2023 et reçu au greffe le 12 octobre 2023, la métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence, a sollicité la reprise de l’instance et demandé au Juge de l’expropriation de prononcer le transfert de la partie de terrain supportant l’emplacement réservé n°LCT 40 au PLUi de la métropole d’[Localité 3]-[Localité 10] Provence, d’une superficie totale de 43 m², à détacher de la parcelle [Cadastre 11] située sur le territoire de la commune de [Localité 9] au profit de la métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence ; de fixer le prix d’acquisition à la somme de 7.138 € ; de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 2.500 € ; de prendre acte de la restitution par la métropole d’[Localité 3]-[Localité 10] Provence des fonctionnalités pour la clôture de la parcelle [Cadastre 11], de rejeter toute demande contraire et de laisser les dépenses à sa charge. En dernier lieu, selon mémoire daté du 23 octobre 2023 et reçu au greffe le 26 octobre 2023, la SCI [Adresse 13] demande que soit prononçé le transfert de la partie de la parcelle de terrain affecté par l’emplacement réservé numéro LCT 40 au PLUi une surface de 43 m² à détacher de la parcelle [Cadastre 11], situé sur le territoire de la commune de [Localité 9] au profit de la métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence . Elle demande de fixer l’indemnité principale de dépossession à hauteur de 24.639 € et l’indemnité de remploi à 3.467 €, soit une indemnité totale de 28.103 €, outre qu’il soit pris acte de l’engagement de la Métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence de rétablir une clôture par un mur de soutènement et clôture conforme au PLUi en limite de la propriété restant à la SCI [Adresse 13] et une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Selon mémoire en réplique n°4 reçu au greffe le 19 décembre 2023 la métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence maintient ses demandes. Par conclusions déposées au greffe le 13 décembre 2023, le commissaire du gouvernement fait valoir que la parcelle se situe en zone UC2, zone dans lesquelles les emprises au sol maximales sont limitées à 30 %, avec des hauteurs de façade maximale limitées à 16 mètres ; il retient que l’emprise à évaluer correspond à une bande de terrains longeant la voie à soustraire d’un terrain plat de 764 m² de forme rectangulaire ; il propose dès lors une valorisation à hauteur de 400 € le mètre carré pour la parcelle concernée ; il conclut à une indemnité totale de dépossession de 19.920 € se décomposant en une indemnité principale de 17.200 € et une indemnité de remploi de 2.720 €. Par ordonnance du 8 septembre 2020, la visite des lieux a été fixée au 28 octobre 2020. Me Aurélie SOPHIE, avocate au Barreau de Marseille, représentant l’ E.P.I.C. METROPOLE [Localité 3] [Localité 10] PROVENCE, était présente; M. [F] [V] représentant la S.C.I. LE [Adresse 13] assisté de Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE, étaient présents, de même que le Commissaire du Gouvernement. DESCRIPTIF DES LIEUX Il s’agit d’un terrain nu de forme rectangulaire, clos par des murs grillagés pour moitié et doublés de haies de bambous. Le terrain se trouve en zone pavillonnaire à l’entrée d’un lotissement fermé par un portail à code donnant sur l’impasse du [Adresse 13], au numéro 32. L’entrée du terrain se fait par une grille métallique verte . Des compteurs d’eau et d’électricité permettant un éventuel raccord aux réseaux sont visibles depuis l’extérieur de la parcelle. L’emprise réservée se trouve à l’angle de [Adresse 13] et du [Adresse 6], précisément tout l’angle à droite au fond du terrain jusqu’aux oliviers en face. Un trottoir étroit extérieur au mur fermant le terrain longe la parcelle. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l’article L 230-4 du code de l’urbanisme “dans le cas des terrains réservés en application de l’article L152-2, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an mentionné à l’article L230-3. Cette disposition ne fait pas obstacle la saisine du juge l’expropriation au-delà de ces trois mois dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article L230-3". L’article L230-3 du code de l’urbanisme dispose en ses trois premiers alinéas que “la collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé aux plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. À défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions pour justifier le droit de délaissement. (...)”. Il ressort des éléments du dossier que la procédure a bien été respectée. Il résulte des dispositions de l’article L.322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que : “l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L3 123, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive”. La date de référence sera fixée au 26 juillet 2022, date à laquelle la modification n°2 du PLUi du 30 juin 2022 a été rendue publique. La nouvelle superficie de l’emplacement réservé est de 43m² contre 209 m² auparavant, la modification n°2 du PLUi ayant réduit l’emplacement réservé sur la parcelle [Cadastre 11] ; la parcelle délaissée est constituée d’un terrain nu situé en zone UC2. La configuration de l’emplacement réservé constitué d’une bande de terrain d’une faible largeur de 8 mètres environ, rend désormais relativement difficile toute construction. Il n’est pas contestable que la qualification du terrain sous emprise est “terrain à bâtir” au visa de l’article L.322-3 du code de l’expropriation ; toutefois, eu égard aux observations ci-dessus, il convient de tenir compte de ce que son potentiel de constructibilité est limité, notamment au regard de son classement en zone UC qui concerne la construction de collectifs discontinus. En raison de ces contraintes tenant aux réelles possibilités de construction sur la parcelle de la SCI [Adresse 13], il convient d’appliquer un abattement ; celui-ci peut être fixé à 40 % ; la SCI [Adresse 13] produit un tableau de termes de comparaison de mutations de terrains à bâtir retenant une valeur moyenne de 573 € le mètre carré, amenant le prix de la réserve à hauteur de 24.639 € (43m² x 573 € le mètre carré) ; les terrains pris pour exemples sont situés à moins de 2,5 kilomètres de la parcelle en cause et sont classés en zone AUH ; le commissaire du gouvernement produit quatre termes de comparaison situés en zone UP2b dont trois sont trop anciens pour être retenus et le quatrième datant du 29 avril 2022 faisant apparaître une valeur de 454,55 € le mètre carré ; ce terme de comparaison est également repris par la métropôle [Localité 3]-[Localité 10] Provence ; dans ces conditions, reprenant la moyenne de ces termes de comparaison qui fait apparaître une valeur de 800 € le mètre carré (573 + 454,55 /2) et après un abattement de 40 %, la valeur métrique de toute la surface du terrain affecté par l’emplacement réservé sera fixée à hauteur de 480 €. L’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 20.640 € (43 m² x 480 €) et l’indemnité de remploi sera fixée à la somme de 3.064 €. Il sera donné acte de ce que la métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence procédera à la restitution d’une clôture en limite de la propriété restant à la SCI [Adresse 13]. La métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence conservera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS Le juge de l'expropriation statuant par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, PRONONCE le transfert de propriété de la partie du terrain supportant l’emplacement réservé n°LCT 40 au PLUi de la métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence, d’une superficie de 43 m² à détacher de la parcelle cadastrée [Cadastre 11], elle-même située sur le territoire de [Localité 9], au profit de la métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence, FIXE l’indemnité principale revenant à la SCI [Adresse 13] pour la session de la partie de terrain supportant l’emplacement réservé n°LCT 40 au PLUi de la métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence, d’une superficie de 43 m² à détacher de la parcelle cadastrée [Cadastre 11], elle-même située sur le territoire de [Localité 9] à la somme de 20.640 € et l’indemnité de remploi à hauteur de 3.064€, DONNE ACTE à la métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence de son engagement de rétablir les clôtures de la parcelle [Cadastre 11] devenue [Cadastre 8] et [Cadastre 7] dans sa fonctionnalité actuelle en limite de la propriété restant à la SCI [Adresse 13] ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; LAISSE les dépens de la procédure à la métropole [Localité 3]-[Localité 10] Provence. AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION