Tribunal judiciaire, 28 janvier 2026. 25/04580

Min N° 26/00069 N° RG 25/04580 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEPE Société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME C/ Mme [R] [U] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 28 janvier 2026 DEMANDERESSE : Société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Binty DIOP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDERESSE : Madame [R] [U] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 6] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d'appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection Greffier : Mme DEMILLY Florine DÉBATS : Audience publique du : 19 novembre 2025 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Binty DIOP Copie délivrée le : à : Madame [R] [U] EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte sous seing privé en date du 12 mars 2021, la société Foncière d'Habitat et Humanisme a donné à bail à Mme [R] [U] un logement situé au [Adresse 3] (lot n°46), ainsi qu'un emplacement de stationnement boxé n°5 (lot n°56) et une cave n°46 (lot n°148), situés à la même adresse, à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 384,41 euros, outre 55 euros pour le parking, hors charges. Ce contrat a pris la suite d’un précédent bail conclu entre les parties. Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la société Foncière d'Habitat et Humanisme a fait signifier à Mme [R] [U] un commandement de payer la somme principale de 2 905,39 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 19 décembre 2024. Par acte de commissaire de justice signifié le 11 septembre 2025, la société Foncière d'Habitat et Humanisme a fait assigner Mme [R] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir : - à titre principal, prononcer la résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers, subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation faute pour la locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois; - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ; - autoriser le cas échéant la requérante à faire transporter et séquestrer les biens mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais, risques et périls de Mme [R] [U] ; - autoriser la requérante à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet ; - condamner Mme [R] [U] à lui payer la somme de 4 129,20 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; - condamner Mme [R] [U] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ; - condamner Mme [R] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation ; - condamner Mme [R] [U] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par voie électronique avec avis de réception du 12 septembre 2025. A l'audience du 19 novembre 2025, la société Foncière d'Habitat et Humanisme, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 178,19 euros, arrêtée au 5 novembre 2025, loyer du mois d’octobre inclus. Elle a précisé demander à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat. Elle s’est référée à ses écritures et a maintenu l’ensemble de ses demandes. Elle a déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au profit de la défenderesse et s’en est rapporté à la décision du tribunal sur ce point. Elle a confirmé que le dernier loyer avait été réglé. Il sera renvoyé à son acte introductif d’instance pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Mme [R] [U] a comparu en personne, assistée d’une assistante sociale. Elle n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a transmis au tribunal le diagnostic social et financier établi la concernant, ainsi que son budget établi par le service social de son employeur, la société LA POSTE, et autres justificatifs de ses ressources et charges. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux, et a proposé de verser la somme de 80 euros par mois en règlement de la dette en plus du loyer. Elle a affirmé avoir repris le versement des loyers, auquel elle ajoute cette mensualité de 80 euros depuis plusieurs mois. Elle a précisé qu’un dossier FSL sera mis en place en décembre 2025 car les trois mois de reprise du paiement des mensualités seront atteints. Elle a déclaré qu’en cas d’expulsion, elle n’avait pas de solution de replis. Elle vit avec ses deux enfants en garde alternée, de 8 et 11 ans. Elle a expliqué la dette par un épisode dépressif massif, qui a fait qu’elle n’était plus en capacité de gérer son budget, ne faisant plus attention à rien. Elle a été hospitalisée deux mois. Elle a repris récemment son emploi de factrice, mais réintègrera l’hôpital prochainement. Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le diagnostic social et financier transmis à l’audience a été porté à la connaissance du conseil du bailleur lors des débats. L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026. MOTIVATION Sur la demande en paiement des loyers et charges Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l’espèce, la société Foncière d'Habitat et Humanisme verse aux débats les pièces suivantes : le contrat de bail souscrit entre les parties le 12 mars 2021 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 décembre 2024 ;le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus. Selon ce dernier décompte, Mme [R] [U] reste devoir à la société Foncière d'Habitat et Humanisme la somme de 3 781,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 novembre 2025, échéance du mois d’octobre incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (honoraires d’huissiers de 177,13 euros le 28 janvier 2025 et frais d’assignation de 219,82 euros le 1er octobre 2025). Mme [R] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Il convient par conséquent de condamner Mme [R] [U] à payer à la société Foncière d'Habitat et Humanisme la somme de 3 781,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 novembre 2025 échéance du mois d’octobre comprise, outre intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025, date de l’acte introductif d’instance, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur la résiliation du bail et l’expulsion Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la société Foncière d'Habitat et Humanisme justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 9) qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Or, la société Foncière d'Habitat et Humanisme justifie avoir régulièrement signifié le 18 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 905,39 euros. Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues. Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2025. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Mme [R] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 80 euros par mois. Selon son budget établi à l’aide du service social de son employeur, daté du 18 novembre 2025 et ainsi plus récent que les éléments portés à la connaissance du travailleur social lors de la réalisation du diagnostic social et financier, Mme [R] [U] a des ressources d’un montant total de 2 286 euros et des charges de 1 254 euros, en tenant compte d’une mensualité de 80 euros versée au titre de la dette locative, et auxquelles s’ajoute le règlement des mensualités des crédits en cours d’un montant global de 431 euros. Il en résulte que le reste à vivre réel est de 601 euros. Si la situation est fragile, ce budget établit néanmoins la possibilité, pour Mme [R] [U], au regard du montant de ses ressources, de faire face au versement du loyer courant ainsi qu’à l’apurement de la dette de façon échelonnée. En atteste d’ailleurs le décompte actualisé produit aux débats, duquel il ressort que les loyers ainsi qu’une somme au titre de la dette sont versés par Mme [R] [U] depuis le mois de juin 2025, à l’exception de l’échéance de juillet. Cela démontre sa capacité à respecter le plan d’apurement proposé. Il y a lieu en outre de relever que Mme [R] [U] bénéficie désormais d’un accompagnement social et que l’octroi d’un FSL à venir est de nature à alléger sa situation. Partant, et compte tenu également de l’absence d’opposition du bailleur, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif ci-après. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d'une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef. En outre, Mme [R] [U] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 19 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Sur la demande relative au mobilier présent dans les lieux Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire. En l’espèce, la société Foncière d’Habitat et Humanisme ne justifie d’aucun fondement donnant pouvoir ou compétence au juge des contentieux de la protection pour l’autoriser dès ce stade à faire transporter et séquestrer les meubles présents dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [R] [U]. Il sera donc renvoyé à l’application des dispositions du code des procédures civiles d’exécution s'agissant du mobilier laissé dans les lieux. La demande formulée à ce titre sera donc rejetée. * Sur la demande aux fins d’être autorisée à faire constater et estimer les réparations locatives Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux. En l’espèce, la société Foncière d’Habitat et Humanisme demande à être autorisée à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet, éventuellement assisté d’un technicien. D’une part, elle ne produit aucune pièce établissant la vraisemblance de dégradations locatives à estimer. D’autre part, elle ne justifie d’aucun fondement au soutient de sa prétention, étant précisé qu’il appartient aux parties de réaliser un état des lieux de sortie contradictoire lorsque Mme [R] [U] quittera le logement. La demande formée à ce titre sera donc rejetée. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Mme [R] [U] échoue à l’instance. Il convient donc de la condamner aux dépens. Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société Foncière d'Habitat et Humanisme les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de la société Foncière d'Habitat et Humanisme aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 mars 2021 entre la société Foncière d'Habitat et Humanisme d'une part, et Mme [R] [U] d'autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], 2e étage (lot n°46), ainsi que l’emplacement de stationnement boxé n°5 (lot n°56) et la cave n°46 (lot n°148), situés à la même adresse, à [Localité 8], sont réunies à la date du 19 février 2025 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; CONDAMNE Mme [R] [U] à payer à la société Foncière d'Habitat et Humanisme la somme de 3 781,24 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 novembre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025 ; ACCORDE un délai à Mme [R] [U] pour le paiement de ces sommes ; AUTORISE Mme [R] [U] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [R] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ; RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ; CONDAMNE Mme [R] [U] à payer à la société Foncière d'Habitat et Humanisme une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 19 février 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ; DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; DEBOUTE la société Foncière d'Habitat et Humanisme de sa demande relative au mobilier présent dans les lieux ; DEBOUTE la société Foncière d'Habitat et Humanisme de sa demande tendant à se voir autoriser à faire constater et estimer des réparations locatives par commissaire de justice ; CONDAMNE Mme [R] [U] aux dépens de l'instance ; REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La juge