Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/55562

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/55562 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EYS N°: 4 Assignation du : 17 Juillet 2023 EXPERTISE[1] [1] 1 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 février 2024 par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La société dénommée “MIDNIGHT” S.A.S. [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocats au barreau de PARIS - #G0129 DEFENDEUR Monsieur [D] [V] [Adresse 6] [Localité 8] non constitué DÉBATS A l’audience du 19 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier Par acte d’huissier du 17 juillet 2023, la SAS MIDNHIGHT a fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des référés afin de voir ce dernier : Constater que l`immeuble donné à bail par Monsieur [D] [V] requiert d’importants travaux qui, portant sur la toiture et les façades relèvent des grosses réparations de l`article 606 du Code civil, lesquelles incombent au seul Bailleur.Autoriser la Société MIDNIGHT à faire réaliser elle-même les travaux préconisés par Monsieur [P] [W]. Architecte, aux frais exclusifs du Bailleur,Condamner Monsieur [D] [V] à avancer à première demande, les sommes correspondant au coût des travaux sur présentation des devis que fournira la Société MIDNIGHTAutoriser le cas échéant la Société MIDNIGHT à consigner les loyers à échoir et toutes autres sommes dues en vertu du bail commercial entre les mains de la S.E.L.A.R.L. LVA pour ensuite les affecter au financement desdits travaux et ce dans la limite des sommes qui pourraient être dues à Monsieur [D] [V] au titre d`une année (non-calendaire) entière. CONDAMNER Monsieur [D] [V] au paiement provisionnel de la somme de NEUF MILLE NEUF CENT QUARANTE TROIS EUROS ET SOIXANTE CENTIME (9.943.60 €) correspondant aux prestations des entreprises sollicitées par le Preneur et de la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) au titre de la résistance abusive,A titre subsidiaire, designer tel Expert ou technicien qu`il plaira au Président du Tribunal pour constater l`existence des désordres allégués et pour donner son avis sur la charge des travaux nécessaires et sur les conséquences desdits désordres sur l`exploitation. En toute hypothèse, CONDAMNER Monsieur [D] [V] au paiement d`une somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 €) sur le fondement des dispositions de l`article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de la présente instance lesquels comprendront le coût des procès-verbaux dressés par Maître [U] [L] Commissaire de Justice les frais de signification de l`interpellation de l`assignation et le cas échéant la provision à valoir sur la rémunération de l`Expert. Monsieur [D] [V] ne comparaît pas à l’audience, ni ne constitue avocat. SUR CE Sur la demande formée par la SAS MIDGNIGHT tendant à l’autoriser à faire réaliser elle-même les travaux préconisés par le rapport de l’architecte aux frais du bailleur et condamner le bailleur à une somme provisionnelle, et le cas échéant autoriser la consignation des loyers En droit, en vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets. Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l'existence d'un trouble manifestement Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine. En l’espèce, aux termes d`un acte sous seing privé en date des 23 juin et du 1er août 2011, Monsieur [D] [V] a renouvelé un précédent bail commercial venu à expiration au profit de la Société [Localité 10] NORD, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société « Midnight » portant sur la totalité d`un immeuble sis à [Adresse 11]. Suivant exploit d’huissier en date du 28 août 2020, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1°' octobre 2020. Par courrier daté du 2 septembre 2020 le bailleur a accusé réception de la demande de renouvellement tout en précisant que la réponse à cette demande allait intervenir plus tard. Aucune autre réponse n`étant parvenue au preneur par application combinée des dispositions des articles L. 145-9 et L.145-10 du Code de commerce, le précédent bail a pris fin par 1`effet de la demande du preneur et a été renouvelé consécutivement au silence gardé par le Bailleur pendant les trois mois qui suivirent. Compte tenu de l’apparition de différents désordres en 2021 et de l’urgence de la situation, la Société MIDNIGHT a sollicité l`autorisation d`assigner d`heure à heure, selon requête datée du 27 décembre 2022. Il avait été fait droit à cette demande. Suivant ordonnance rendue le 15 février 2022, la Société MIDNIGHT a été déboutée de ses prétentions au motif qu`elle ne démontrait pas « avec l 'évidence requise devant la présente juridiction l 'existence d 'une relation contractuelle lui conférant la jouissance des locaux sis [Adresse 4] et sur laquelle se fondent ses prétentions ››. La Société MIDNIGHT réitère donc sa démarche et verse aux débats des pièces justifiant que premièrement, suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2022, la Société TEN HOTEL a acquis le fonds de commerce qu’exploitait dans les lieux loués la Société DREAM HOTEL [Localité 10], ladite cession ayant été signifiée au bailleur le 20 septembre 2022 et que deuxièmement, la Société TEN HOTEL a changé de dénomination sociale, en ce qu’il résulte du procès-verbal d`assemblée daté du 11 octobre 2022 que ladite société se dénomme désormais « MIDNIGHT ». Le demandeur verse aux débats plusieurs pièces faisant état de différends désordres. Un procès-verbal de constat d’huissier en date du 17 juin 2021 constate « au niveau du 3ème étage qu'un morceau de la façade, au droit de l'enseigne est manquant, ce morceau étant présent au sol accompagné de débris ». L’huissier constate en outre que la façade est fissurée en de multiples points et surtout au niveau des corniches et tableau de fenêtre. De même, la cheminée donnant sur la rue présente une réparation et la façade est abimée également au droit des spots fixés en façade selon les termes de l’huissier, qui remarque enfin qu’un périmètre de sécurité est balisé sur le trottoir afin d'éviter le passage des piétons au pied de la façade. Un compte rendu de visite en date du 05 septembre 2021, établi par Monsieur [P] [W], architecte, rend compte des désordres : les façades sur rue/cour présentent de nombreux désordres, à savoir des effritements, des cloques et fissures ; la toiture, les souches de cheminées, les lucanes sont en très mauvais état ; les garde-corps des fenêtres et porte-fenêtre de 15 chambres sont non-conformes ; l`escalier est dépourvu d`une colonne sèche alors qu`il devrait en être équipé. Le même rapport préconise finalement la réalisation de travaux d’urgence : - Ravalement complet des façades sur rue et sur cour, y compris lucanes, corniches, encadrements de fenêtres et souches de cheminées. - Révision complète ou remplacement de la couverture zinc. - Création d'une couverture sur la partie de toiture couvrant la chambre sur cour au 2ème étage. - Mise aux normes des garde-corps des fenêtres des chambres et de l'escalier, listées dans le présent rapport. Le preneur verse aux débats une facture attestant de la pose de filets de sécurité afin de se prémunir contre une éventuelle chute de pierres d’un montant de 2 500 euros. Le demandeur avance qu’aucune réponse n’a été apportée à l’interpellation signifiée par acte d’huissier le 24 novembre 2021, dans laquelle le bailleur était sommé d`avoir à rembourser la pose de filets, d’entreprendre tous les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés et de justifier, dans le même délai, des démarches entreprises en produisant au moins un devis commandé par ses soins et accepté. Un second rapport du 17 octobre 2022 de Monsieur [W] en date du 17 octobre 2022 constate qu’aucun des travaux préconisés dans le précédent rapport n’avait été entrepris et réaffirme la nécessité de réaliser les mêmes travaux préconisés dans son premier rapport. Le rapport constate l’aggravation des désordres et notamment l’agrandissement des fissures. Cette aggravation est aussi constatée par second procès-verbal de constat d’huissier en date du 30 septembre 2022, lequel affirme que les « dégradations en façade se sont aggravées ». Le preneur prétend avoir entrepris des travaux en ayant eu recours aux services de la Société NSA pour un montant de 7.443,60 € TTC. Après quelques tentatives de rapprochement amiables, le bailleur répondait qu`il estimait que les travaux nécessaires incombaient au locataire par lettre du 6 décembre 2023. Dans le contrat de bail, il est stipulé à l’article 7.3 que « Le preneur s'engage à tenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant toute la durée du bail, et à effectuer, le cas échéant, toutes réparations, petites ou grosses, sans distinction même si elles incombent suivant la loi au propriétaire, en ce compris le ravalement de l'immeuble loué chaque fois qu'il sera nécessaire ou exigé par les services publics et les réparations pouvant résulter de la vétusté et de la force majeure ou d'un vice caché, à l'exception de celles définies par l'article 606 du Code civil qui restent seules à la charge du Bailleur ». L’article 606 du code civil prévoit que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ». L’article 1719 du code civil énumère les obligations du bailleur, en ce que ce dernier est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Les deux rapports de Monsieur [P] [W] ne permettent pas de déterminer de manière précise et circonstanciée et avec l’évidence requise en référé, l’origine, les causes et l’étendue des désordres allégués. Il ressort de l’ensemble des éléments susvisés, et compte tenu de la rédaction de la clause contractuelle susmentionnée, que tant l’étendue des travaux à réaliser pour réparer les désordres allégués que la question de savoir si la réparation de ces désordres relève des obligations du preneur ou de celles du bailleur nécessitent un examen en profondeur des éléments de la cause relevant du pouvoir d’appréciation du seul juge du fond et excédent les pouvoir du juge des référés de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur la demande de réalisation de travaux, et sur les demandes d’autorisation de consignation des loyers et de provision ; Sur la demande subsidiaire d’expertise Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé; si la mesure sollicitée n'implique pas d' examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l'éventualité d'un procès sur un fondement juridique déterminé dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. En l’espèce, le demandeur verse aux débats deux procès-verbaux de constat d’huissier et deux rapports d’architecte faisant état de multiples désordres et de l’aggravation de ces derniers. Le motif légitime prévu par l’article 145 du Code de procédure civile étant établi, au regard de ces pièces produites aux débats, la mesure d’instruction sollicitée sera ordonnée dans les conditions du présent dispositif. Sur les demandes accessoires En droit, l’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. S’agissant d’une demande d’expertise in futurum étant ordonnée dans l’intérêt du demandeur, alors qu’aucune responsabilité n’est établie avec l’évidence requise en référé, il supportera l’avance des frais d’expertise ainsi que les dépens. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort exécutoire par provision Disons qu’il n’y a lieu à référé sur les demande principales formées par la SAS MIDGNIGHT tendant à l’autoriser à faire réaliser elle-même les travaux préconisés par le rapport de l’architecte aux frais du bailleur et condamner ce dernier à une somme provisionnelle et autoriser le cas échéant la Société MIDNIGHT à consigner les loyers à échoir et toutes autres sommes dues en vertu du bail commercial entre les mains de la S.E.L.A.R.L. LVA pour ensuite les affecter au financement desdits travaux et ce dans la limite des sommes qui pourraient être dues à Monsieur [D] [V] au titre d`une année (non-calendaire) entière. Ordonnons une mesure d’expertise. Désignons en qualité d’expert : Monsieur [J] [O], [Adresse 5] ☎ :[XXXXXXXX01] lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, Avec mission de : ➣ relever et décrire les désordres , dégâts et troubles allégués expressément dans l’assignation affectant l'immeuble litigieux; ➣ en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, dégâts, et troubles, sont imputables, et dans quelles proportions ; -fournir tous éléments pour permettre à la juridiction éventuellement saisi de dire si ces désordres relèvent des obligations du preneur ou du bailleur ➣ indiquer les conséquences de ces désordres, dégâts, et troubles quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; ➣ donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ; ➣ donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; ➣ rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; ➣ donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties. Disons qu’en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d'œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l'expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux. Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; - se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; - à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : ➝ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations; ➝ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ; ➝ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ; ➝ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations: ➝ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse; ➝ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai. Rappelons qu’aux termes de l’article 281 du code de procédure civile que si les parties viennent à se concilier, l’expert constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge. Fixons à la somme de 3000 euros la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la RÉGIE de ce TRIBUNAL avant le 15 avril 2024 Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet. Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de ce tribunal (service du contrôle des expertises) avant le 1 septembre 2024 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle. Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code. Rejetons la demande du chef de l’article 700 du code de procédure civile. Condamnons la partie demanderesse aux dépens. Fait à Paris le 06 février 2024 Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELFabrice VERT Service de la régie : Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris ☎ [XXXXXXXX03] Fax [XXXXXXXX02] ✉ [Courriel 12] Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : ➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : IBAN : [XXXXXXXXXX09] BIC : [XXXXXXXXXX013] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial ➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax). Expert : Monsieur [J] [O] Consignation : 3000 € par S.A.S. MIDNIGHT le 15 Avril 2024 Rapport à déposer le : 01 Septembre 2024 Juge chargé du contrôle de l’expertise : Service du contrôle des expertises Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.