Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 07 MAI 2024
N° 2024/ 299
Rôle N° RG 23/06052 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLGX5
[H] [R]
C/
S.A. ERILIA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Harou DOGO-BERY
Me Véronique BOURGOGNE de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité d'Antibes en date du 14 mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-22- 491.
APPELANTE
Madame [H] [R]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003800 du 28/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 14 novembre 1975 à Nice, demeurant 6[Adresse 2] - [Localité 1]
représentée par Me Harou DOGO-BERY, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.A. ERILIA
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Me Véronique BOURGOGNE de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle lors du prononcé.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2017, la société anonyme (SA) Erilia, venant aux droits de la société Sophia Antipolis Habitat, a donné à bail à Mme [H] [R] un bien à usage d'habitation situé dans la résidence [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 446,64 euros, outre 53 euros par mois de provisions sur charges. Il a également été consenti à la locataire une place de stationnement moyennant un loyer mensuel de 14,87 euros.
Le 13 décembre 2021, la société Erilia a fait signifier à Mme [R] un commandement de payer la somme de 6 227,53 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.
Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la société Erilia a, par exploit d'huissier du 23 septembre 2022, assigné Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antibes, statuant en référé, afin d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance contradictoire du 14 mars 2023, ce magistrat a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13 février 2022 ;
ordonné l'expulsion de Mme [R] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du même code ;
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 14 février 2022 à la somme de 529,08 euros ;
condamné Mme [R] à verser à la société Erilia, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 14 février 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
condamné Mme [R] à verser à la société Erilia, à titre provisionnel, la somme de 5 976,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 16 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus ;
dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022 ;
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
condamné Mme [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 décembre 2021 et de l'assignation.
Suivant déclaration transmise au greffe le 28 avril 2023, Mme [R] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a ordonné son expulsion, l'a condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 5 976,12 euros et l'a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires.
Dans ses dernières conclusions transmises le 26 juin 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elle sollicite de la cour qu'elle :
infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné son expulsion, l'a condamnée à la somme provisionnelle de 5 976,12 euros et a rejeté sa demande de délais de paiement ;
- statuant à nouveau ;
- déduise de la dette locative le montant des loyers de la location du garage d'octobre et novembre 2022 ;
lui accorde un délai de 24 mois pour payer l'arriéré locatif, outre les loyers et charges courants ;
suspende, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire prévue au bail ;
dise qu'en cas de paiement des sommes dues et de reprise du paiement des loyers et charges courants, à l'issue des délais, ladite clause sera réputée n'avoir jamais joué et le bail poursuivre son cours ;
déboute la société Erilia de ses autres demandes ;
statue ce que de droit sur les dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises le 26 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Erilia sollicite de la cour qu'elle :
confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
déboute l'appelante de ses demandes ;
en conséquence :
confirme et ordonne la résiliation du bail liant les parties par suite du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;
confirme et ordonne l'expulsion de l'appelante et de tous occupants de son chef avec les conséquences en résultant ;
condamne l'appelante au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges antérieurs, et jusqu'à libération effective des lieux ;
condamne l'appelante à lui verser la somme provisionnelle de 5 753,57 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 février 2024 avec intérêts de droit ;
condamne l'appelante à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
la condamne aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, avec distraction au profit de Me Véronique Bourgogne, avocat aux offres de droit.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de relever que l'appelante ne conteste pas les chefs de l'ordonnance entreprise ayant constaté la résiliation du bail liant les parties à effet au 13 février 2022 et l'ayant condamnée aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, de sorte qu'il convient de ne statuer que dans les limites de l'appel.
Sur le montant de la provision à valoir sur l'arriéré locatif
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En l'espèce, si l'obligation de l'appelante de régler ses loyers et charges aux termes convenus ne se heurte à aucune contestation sérieuse, elle discute le montant de la somme réclamée par la société Erilia en ce que les décomptes font apparaître des loyers dus au titre d'une place de parking, de juillet à novembre 2022, à hauteur de 15,22 euros par mois, et ce, alors même qu'elle a résilié son contrat concernant ce stationnement.
L'article 3 des conditions générales du bail stipule que le locataire pourra, à tout moment, résilier son bail moyennant un préavis de trois mois. Ce préavis est réduit à un mois dans certains cas. Si le locataire entend se prévaloir d'un délai de préavis réduit, il devra préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
En l'occurrence, l'appelante justifie avoir donné congé de la place de stationnement par lettre remis en main propre le 22 juin 2022. Il en résulte que ce congé a pris effet à la date du 22 septembre 2022.
De la somme figurant au débit du compte au 5 janvier 2023, échéance du mois de décembre 2022 incluse, d'un montant de 6 475,26 euros, le premier juge a déduit 499,14 euros correspondant aux frais de supplément des loyers et non réponse à l'enquête sociale, de justice et d'assurance, avant de retenir la somme non sérieusement contestable de 5 976,12 euros (6 475,26 euros ' 499,14 euros).
Ce faisant, il n'a pas déduit les loyers dus au titre du garage à hauteur de 15,22 euros par mois figurant au débit du compte jusqu'au mois de novembre 2022.
Il y a donc de déduire de la somme de 5 976,12 euros celle de 34,50 euros correspondant aux loyers du garage pour la période allant du 22 septembre au 30 novembre 2022, ce qui ramène l'arriéré locatif à la somme de 5 941,62 euros à la date du 16 janvier 2023, échéance du mois de décembre 2022, retenue par le premier juge.
Il reste que la société Erilia demande à la cour d'actualiser sa créance locative, à la date du 19 février 2024, à la somme de 5 753,57 euros.
Il convient de relever que la société Erilia n'a pas déduit de la somme réclamée les sommes susvisées de 499,14 euros et 34,50 euros, soit un total de 533,64 euros. De plus, il y a lieu également de déduire l'ensemble des frais de justice portés au débit du compte à compter du 23 mai 2023 en ce qu'ils sont sérieusement contestables. Il en est ainsi des sommes de 215,98 euros en date du 23 mai 2023, 13 euros en date du 19 août 2023, 203,63 euros en date du 16 septembre 2023, 13 euros en date du 29 novembre 2023 et 72,78 euros en date du 13 janvier 2024, soit un total de 518,39 euros.
Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, le montant non sérieusement contestable de l'arriéré locatif dû à la date du 19 février 2024, quittancement du mois de janvier 2024 inclus, est de 4 701,54 euros (5 753,57 euros ' 533,64 euros ' 518,39 euros).
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a alloué à la société Erilia une provision de 5 976,12 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté à la date du 16 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal.
La société Erilia sera condamnée à verser à Mme [R], à titre provisionnel, la somme de 4 701,54 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 19 février 2024, terme de janvier 2024 inclus. Dès lors que l'appelante est redevable d'une somme inférieure à celle figurant dans le commandement de payer et à celle allouée par le premier juge, la provision allouée par la cour produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte de ce qui précède que l'appelante est redevable d'un arriéré locatif non sérieusement contestable de 4 701,54 euros à la date du 19 février 2024. A l'examen des décomptes versés aux débats, il apparaît qu'elle a repris le paiement de ses loyers et charges courants, tout en procédant à des versements complémentaires pour apurer sa dette locative, et ce, alors même que la caisse d'allocations familiales ne verse plus d'aide au logement depuis le mois de mars 2023.
Mme [R], bien que percevant une pension d'invalidité de 850 euros par mois, outre une allocation aux adultes handicapés de 109 euros par mois, soit un total de 959 euros, sans compter l'aide au logement de plus de 200 euros par mois dont elle peut prétendre, justifie de ses capacités financières à apurer sa dette locative en 36 mensualités de 130 euros chacune, en plus du paiement de ses loyers et charges courants de 546,64 euros par mois. Si l'appelante sollicite 24 mois de délais de paiement, la cour peut, d'office, porter ces délais jusqu'à 36 mois.
Il convient donc d'accorder à Mme [R] des délais de paiement afin de lui permettre de régler sa dette locative de 4 701,54 euros arrêtée au 19 février 2024, quittancement du mois de janvier 2024 inclus, fixés à 36 mensualités de 130 euros chacune, la 36ème mensualité devant être augmentée du solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants qui s'établissent à la somme totale de 546,64 euros en janvier 2024, avec possibilité de révision.
Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par Mme [R] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.
A l'inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.
A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et Mme [R] sera tenue de payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, soit à la somme de 564,64 euros arrêtée au mois de janvier 2024, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite.
Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.
Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a, faute d'avoir suspendu les effets de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de Mme [R] des lieux loués et l'a condamnée au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation, conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d'appel seront laissés à la charge de Mme [R] avec distraction au profit de Me Véronique Bourgogne, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Le coût du commandement de payer et de l'assignation ayant déjà été inclus dans les dépens de première instance, chef de l'ordonnance entreprise non critiqué, il n'y a pas lieu de les inclure dans les dépens d'appel.
En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la bailleresse pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel ;
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;
Statuant à nouveau, et y ajoutant ;
Condamne Mme [H] [R] à verser à la SA Erilia, à titre provisionnel, la somme de 4 701,54 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 19 février 2024, quittancement du mois de janvier 2024 inclus ;
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, et ce, jusqu'à parfait paiement ;
Autorise Mme [H] [R] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 130 euros le 15 de chaque mois, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;
Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu'eux ;
Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;
Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de grâce ;
Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;
Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :
1 ' le bail sera automatiquement résilié,
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
3 - à défaut pour Mme [H] [R] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
4 ' Mme [H] [R] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 564,64 euros à la date du mois de janvier 2024, avec possibilité de révision ;
Déboute la SA Erilia de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;
Condamne Mme [H] [R] aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Véronique Bourgogne, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit que ces dépens d'appel n'incluront pas le coût du commandement de payer et de l'assignation, lesquels sont déjà inclus dans les dépens de première instance.
La greffière La présidente
