Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/52310 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FC2
N° : 8
Assignation du :
25 Mars 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 mai 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La Société Civile de Placements Immobiliers AEW [Localité 4] COMMERCES venant aux droits de la société ACTIPIERRE1
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par MaîtreCamille GIBERT de l’AARPI CASTALDI PARTNERS, avocats au barreau de PARIS - #R0237
DEFENDERESSE
La société AK [Adresse 3] S.A.S.U.
[Adresse 3]
[Localité 5]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 29 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 5 septembre 2018, la société ACTIPIERRE 1, aux droits de laquelle est venue la société AEW [Localité 4] COMMERCES, a donné à bail commercial en renouvellement à la société ANAEL des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] (lots n° 2, 22 , 51 et 61), pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2017, moyennant un loyer en principal de 52.958,40 euros, payable d'avance, à une fréquence trimestrielle.
La société ANAEL a cédé le fonds de commerce incluant le droit au bail à la société TOP DE FRANCE, laquelle a cédé par la suite ledit fonds à la société AK [Adresse 3] par acte du 28 juin 2022.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 22 décembre 2023, à la société AK [Adresse 3], pour une somme de 12.220,98 euros, au titre de l’arriéré locatif au 14 décembre 2023.
Par acte délivré le 25 mars 2024, la société AEW [Localité 4] COMMERCES a fait assigner la société AK [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :
• DIRE la société AEW [Localité 4] COMMERCES recevable et bien fondée en ses demandes;
• CONSTATER acquise au profit de la société AEW [Localité 4] COMMERCES la clause résolutoire visée dans le commandement du 22 décembre 2023 ;
En conséquence,
• ORDONNER l’expulsion de la société AK [Adresse 3] des lieux qu’elle occupe [Adresse 3], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si il y a lieu ;
• DIRE que faute d’y satisfaire, le mobilier se trouvant dans les lieux pourra être transféré dans tel garde meuble ou dans tout autre endroit aux frais, risques et périls de la société AK [Adresse 3];
• CONDAMNER la société AK [Adresse 3] au paiement d'une indemnité d'occupation, à compter du 23 janvier 2024, et jusqu'à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50% ;
• CONDAMNER la société AK [Adresse 3] à verser par provision à la société AEW [Localité 4] COMMERCES la somme de 36.019,68 € à valoir sur l'arriéré de loyers et charges, augmentée des intérêts de retard tel que prévu au Bail ;
• DIRE que le dépôt de garantie restera acquis à la société AEW [Localité 4] COMMERCES;
• CONDAMNER la société AK [Adresse 3] au paiement de la somme de 2.500 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
• CONDAMNER la société AK [Adresse 3] aux entiers dépens (Art.696 CPC)” .
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.
Par acte du 19 avril 2024, la société demanderesse a fait signifier à la société défenderesse un relevé de compte aux fins d’actualisation de la dette, objet de la demande de provision, à la somme de 60.880,87 euros arrêtée àau 16 avril 2024.
A l’audience du 29 avril 2024, la société AEW [Localité 4] COMMERCES a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la demande de provision à la somme de 60.880,87 euros arrêtée àau 16 avril 2024.
Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société AK [Adresse 3] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail (et la résiliation de droit d'un bail).
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail renouvelé prévoit en son article XVII une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou acessoires à son échéance, et d’une manière générale toutes sommes dues en application du bail, un mois après un commandement de payer resté sans effet pendant ce délai.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société AEW [Localité 4] COMMERCES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 12.220,98 euros, arrêtée au 14 décembre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société AK [Adresse 3] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges et taxes et augmenté de 50% en cas d'expulsion.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société AEW [Localité 4] COMMERCES, l'obligation de la société AK [Adresse 3] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 16 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 60.880,87 euros (2ème trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société AK [Adresse 3]. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 22 décembre 2023 à hauteur de 12.220,98 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 23.798,70 euros et à compter de la présente décision pour le solde.
La demande d’application d’un taux contractuel aux intérêts de retard est sérieusement contestable dès lors que la clause figure au bail commercial du 16 novembre 1995et n’a pas été reprise au bail renouvelé le 5 septembre 2018, lequel ne prévoit pas explicitement la reprise des clauses et conditions initiales sur ce point. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.
La société AEW [Localité 4] COMMERCES demande l’application de la clause résolutoire du bail renouvelé relative à la conservation du dépôt de garantie, en cas de résiliation du bail, à titre de premiers dommages et intérêts. Cette clause s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
- Sur les autres demandes
La société AK [Adresse 3], défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société AK [Adresse 3] ne permet d’écarter la demande de la société AEW [Localité 4] COMMERCES formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 janvier 2024 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société AK [Adresse 3] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société AK [Adresse 3], à compter de la résiliation du bail du 23 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société AK [Adresse 3] à payer à la société AEW [Localité 4] COMMERCES la somme de 60.880,87 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 16 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 22 décembre 2023 à hauteur de 12.220,98 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 23.798,70 euros et à compter de la présente décision sur le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée aux fins de conservation du dépôt de garantie ;
Condamnons la société AK [Adresse 3] aux entiers dépens ;
Condamnons la société AK [Adresse 3] à payer à la société AEW [Localité 4] COMMERCES la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 27 mai 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
