Cour d'appel, 29 mai 2024. 20/11989

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 29 MAI 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11989 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCIGM Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/18597 APPELANTES Société L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO SAS immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°428 269 856 [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Patrick BAUDOUIN et plaidant par Me Jennifer GOMEZ-REY - SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 Société MERCIALYS SA immatriculée au RCS de PARIS sous le n°424 064 707 [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par Me Patrick BAUDOUIN et plaidant par Me Jennifer GOMEZ-REY - SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 Société AVENIR SETE SASU immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°487 514 481 [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Patrick BAUDOUIN et plaidant par Me Jennifer GOMEZ-REY - SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 Société FRUCTIDOR SNC immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°351 601 729 [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Patrick BAUDOUIN et plaidant par Me Jennifer GOMEZ-REY - SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 SCI IMMOBILIERE DE [Localité 11] immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°441 003 134 [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Patrick BAUDOUIN et plaidant par Me Jennifer GOMEZ-REY - SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 Société OPALODIS SAS immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°497 582 205 [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Patrick BAUDOUIN et plaidant par Me Jennifer GOMEZ-REY - SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 Société URANIE SAS immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°380 236 547 [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Patrick BAUDOUIN et plaidant par Me Jennifer GOMEZ-REY - SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056 INTIME SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIÉTAIRES [12], [Adresse 8], [Adresse 10] représenté par son syndic, le Cabinet NCG, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 785 376 450 C/O CABINET NCG [Adresse 4] [Localité 9] Représenté par Me Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : R0091 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE L'ensemble immobilier dénommé [12], situé [Adresse 5], [Adresse 14] et [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété, a fait l'objet d'un règlement de copropriété le 25 juillet 1972. Il comportait alors 18 lots à construire constituant des tours d'habitation, un centre commercial et des parkings. Un modificatif a été établi par acte du 17 juillet 1973 ; En vertu de son article 2, ce règlement n'établit que la règlementation commune à l'ensemble immobilier et non la règlementation particulière à chaque bâtiment. Les copropriétaires de l'ensemble immobilier sont groupés en un syndicat principal, les propriétaires de chaque bâtiment, s'ils sont divisés entre plusieurs, sont groupés en un syndicat secondaire. Chaque propriétaire est chargé d'établir comme il l'entend la règlementation applicable au bâtiment ou à la construction compris dans son lot ; en cas de division de ce bâtiment ou de cette construction, le ou les copropriétaires intéressés établiront un règlement de copropriété propre à cette division, dénommé «règlement de subdivision» ; Le règlement de copropriété, dit règlement de subdivision, du centre commercial constituant le lot n°7 de l'ensemble immobilier [12] a été établi par acte du 17 juillet 1973 ; La société civile immobilière France Immobilier, la société par actions simplifiée Immobilière Groupe Casino, la société anonyme Mercialys, la société par actions simplifiée à associé unique Avenir Sete, la société en nom collectif Fructidor, la société civile immobilière Immobilière de [Localité 11], la société par actions simplifiée Opalodis et la société par actions simplifiée Uranie sont copropriétaires dans le centre commercial objet du lot n°7 ; Lors de l'assemblée générale du syndicat principal du 6 octobre 2016, le vote de la résolution n°6 a été précédé du préambule suivant : «L'assemblée générale des copropriétaires, après discussion, entend préciser la portée de la 6ème résolution de l'assemblée générale qui vise à régulariser la situation de manière à assurer un fonctionnement du syndicat principal conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence de la Cour de Cassation à savoir que les appels de fonds doivent être émis à chaque copropriétaire membre du syndicat principal et non pas aux syndics des différentes copropriétés puisqu'aussi bien les syndicats des copropriétaires ne sont pas en ce qui les concerne membres du syndicat principal». La résolution n°6 a été votée dans les termes suivants : « L'assemblée générale mandate le syndic, la société NCG afin d'émettre un appel de fonds sur le budget prévisionnel annuel de 2016 de 2 450 000 €. Les appels de fonds seront émis par le syndic et tiendront naturellement compte des appels de fonds déjà réglés par les copropriétaires sur le budget prévisionnel de 2016 étant précisé qu'il s'agit d'une situation transitoire qui sera régularisée lorsque l'expert qui a déjà été saisi établira une grille de charges conforme aux dispositions d'ordre public des articles 10 alinéa 1 et 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965». Par acte d'huissier du 27 septembre 2016, la société civile immobilière France Immobilier a assigné le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [12] aux fins d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 6 octobre 2016 et d'annulation de l'appel de fonds consécutif à cette résolution ; Par acte d'huissier du 28 décembre 2016, la société par actions simplifiée Immobilière Groupe Casino, la société anonyme Mercialys, la société par actions simplifiée à associé unique Avenir Sete, la société en nom collectif Fructidor, la société civile immobilière Immobilière de [Localité 11], la société par actions simplifiée Opalodis et la société par actions simplifiée Uranie ont assigné le même syndicat des copropriétaires aux mêmes fins ; Les procédures ont été jointes ; Par jugement du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris : - a débouté la SCI France Immobilier, la SAS Immobilière Groupe Casino, la société Mercialys, la société Avenir Sete, la SNC Fructidor, la SCI Immobilière de [Localité 11], la SAS Opalodis et la SAS Uranie de leurs demandes, - les a condamnées à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble [12] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les a condamnées à payer les dépens de l'instance, - a rejeté la demande des copropriétaires demandeurs de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties, - ordonné l'exécution provisoire ; La société Immobilière Groupe Casino, la société Mercialys, la société Avenir Sete, la société Fructidor, la société Immobilière de [Localité 11], la société Opalodis et la société Uranie ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 août 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 15 novembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 24 octobre 2023 par lesquelles la société Immobilière Groupe Casino, la société Mercialys, la société Avenir Sete, la société Fructidor, la société Immobilière de [Localité 11], la société Opalodis et la société Uranie, appelantes, invitent la cour, au visa des articles 10, 27, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 ancien du code civil, à : - infirmer le jugement entrepris, statuant à nouveau, - prononcer l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 6 octobre 2016 de la copropriété [12] en ce que cette résolution implique une répartition en charges générales de la totalité de l'appel de fonds décidé sur la base du budget de 2016, subsidiairement, si la cour estime que cette résolution n'a pas cette portée, - prononcer l'annulation des appels de fonds diffusés par le syndic en exécution de cette résolution en ce que ces appels de fonds sont calculés en charges générales sur la totalité du budget visé, - condamner le syndicat principal des copropriétaires à leur payer une indemnité de 8.000 € au titre de l'article 700 pour la procédure de première instance et une somme de même montant au même titre pour la procédure d'appel, - les dispenser de toute participation aux frais communs de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et débouter le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, - le condamner aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du même code ; Vu les conclusions notifiées le 10 novembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [12] à [Localité 13], intimé, demande à la cour, au visa des articles 10, 27 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de : - débouter la société Immobilière Groupe Casino, la société Mercialys, la société Avenir Sete, la société Fructidor, la société Immobilière de [Localité 11], la société Opalodis et la société Uranie de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement, - condamner la société Immobilière Groupe Casino, la société Mercialys, la société Avenir Sete, la société Fructidor, la société Immobilière de [Localité 11], la société Opalodis et la société Uranie au paiement de la somme de 1.000 € chacune application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur l'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 6 octobre 2016 Les appelantes exposent qu'une pratique non conforme à la loi de 1965 s'était instaurée depuis de nombreuses années, pour la gestion du syndicat principal, lequel appelait les charges principales auprès des syndics de chaque syndicat secondaire et non auprès de chaque copropriétaire ; Elles font valoir que les appels de fonds diffusés par le syndic en exécution de la résolution litigieuse ont été émis pour la totalité du budget annuel sur la base des tantièmes de charges générales, alors que le budget prévisionnel visé est lui-même divisé en charges générales, charges spéciales et différentes charges particulières et qu'il n'était donc pas juridiquement possible de faire un appel de fonds calculé en tantièmes de charges générales sur des dépenses qui pour partie constituent des charges spéciales. Elles soulignent que le syndic principal n'a pas qualité pour appeler les charges de bâtiment, qui relèvent des syndicats secondaires, et qu'en outre le centre commercial est dispensé des charges de chauffage et de celles relatives au gardien principal ; Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'appel de fonds exceptionnel voté lors de l'assemblée générale ne portait pas sur les charges bâtiment de chaque syndicat secondaire, ces charges étant appelées exclusivement par les syndics concernés, mais sur les charges communes générales et spéciales du syndicat principal et soutient que, comme il n'existait pas de grille de charges communes spéciales, la seule référence indiscutable était les tantièmes de copropriétés et les charges communes générales. Il souligne que l'objet de la résolution n'était pas de modifier la répartition des charges générales et spéciales de l'ensemble des copropriétaires mais de pallier une absence de trésorerie, et que les régularisations des comptes individuels a été faite après l'assemblée générale du 15 mai 2018 et que les comptes ont été recrédités ; La résolution n° 6 de l'assemblée générale a été votée dans les conditions de majorité prévues à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par 57 copropriétaires totalisant 523.265 tantièmes ; Les appelantes n'excipent d'aucune cause de nullité de fond ou de forme au soutien de leur demande d'annulation de cette résolution ; Dès lors, peu importe que les copropriétaires, réunis en assemblée générale, aient décidé d'un appel de fond sur la base des tantièmes de charges générales uniquement, d'autant que le syndicat des copropriétaires démontre que les comptes ont ensuite été régularisés ; Dès lors, pour ces motifs et ceux pertinents et circonstanciés des premiers juges que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les copropriétaires demandeurs de leur demande d'annulation de la résolution 6 de l'assemblée générale du 6 octobre 2016 de même que celle tendant à l'annulation des appels de fonds ; Sur la demande subsidiaire d'annulation des appels de fond Les appelantes ne fondent leur demande subsidiaire ni en droit, ni en fait. Par ailleurs, elles versent uniquement aux débats l'appel de fonds reçu par la société L'immobilière Groupe Casino, et non ceux reçus par les autres appelantes, tandis que le syndicat des copropriétaires produit les régularisations de comptes pour chacune d'elles ; Dès lors, cette demande doit être rejetée ; Sur la demande de dispense de participation aux frais communs de procédure Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dispense de participation aux frais communs de procédure présentée par les appelantes sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La société Immobilière Groupe Casino, la société Mercialys, la société Avenir Sete, la société Fructidor, la société Immobilière de [Localité 11], la société Opalodis et la société Uranie, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 1.000 € chacune par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les appelantes ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne La société Immobilière Groupe Casino, la société Mercialys, la société Avenir Sete, la société Fructidor, la société Immobilière de [Localité 11], la société Opalodis et la société Uranie in solidum aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [12] à [Localité 13] la somme supplémentaire de 1.000 € chacune par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT