Cour d'appel, 21 mars 2024. 23/00530

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /24 DU 21 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00530 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FEMM Décision déférée à la cour : Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G. n° 22/00569, en date du 09 février 2023, APPELANTE : Madame [H] [B] née le 02 Juin 1975 à [Localité 3], domiciliée [Adresse 1] Représentée par Me Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY INTIMÉE : L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DES VOSGES dont le siège est [Adresse 2] Représentée par Me Julien COULON de l'AARPI GARTNER ET ASSOCIES, avocat au barreau d'EPINAL COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 22 Février 2024, en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ; A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 21 Mars 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par acte du 16 novembre 2011, l'Office public de l'habitat du département des Vosges (VOSGELIS) a donné en location à Mme [H] [B] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 300,02 euros. Le 11 avril 2022, Vosgelis a fait délivrer à Mme [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 844,08 euros. Par acte d'huissier de justice du 4 juillet 2022, Vosgelis a fait assigner Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection d'Épinal qui a, par jugement du 8 février 2023 : - debouté Mme [B] de ses demandes à l'encontre de Vosgelis aux fins de réparation et de dommages et intérêts, - condamné Mme [B] à payer à Vosgelis la somme de 599,57 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2022, - constaté la résiliation du bail, - suspendu les effets de la clause de résiliation et a accordé à Mme [B] un délai de grâce de 24 mois à condition qu'un versement mensuel de 24,98 euros en sus du loyer courant, soit effectué avant le 15 de chaque mois et pour la première fois à compter du 15 mars 2023, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde, - précisé qu'en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué, - dit qu'en cas de non versement d'une de ces mensualités ou du loyer courant à son échéance, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets, - dit que dans ce cas, Mme [B] sera tenue de quitter les lieux et de les rendre libres de tous occupants de son chef, - à défaut, a ordonné l'expulsion des locaux précités de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Mme [B], dans l'hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise, à payer à Vosgelis une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charge prévus au contrat de bail, outre revalorisation de droit, et dont il conviendra de déduire les éventuelles APL, jusqu'au départ effectif des lieux, - dit que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges au sens de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur production des justificatifs, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [B] aux dépens. Par déclaration enregistrée le 14 mars 2023, Mme [B] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. Par conclusions déposées le 13 juin 2023, Mme [B] demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et en ce qu'il : - l'a condamnée à payer à Vosgelis la somme de 599,57 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2022, - a constaté la résiliation du bail, - a précisé qu'en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué, - a dit qu'en cas de non-versement d'une de ces mensualités ou du loyer courant à son échéance, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets, - a dit que dans ce cas, Mme [B] sera tenue de quitter les lieux et de les rendre libres de tous occupants de son chef, - à défaut, a ordonné l'expulsion des locaux précités de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - l'a condamnée, dans l'hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise, à payer à Vosgelis une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charge prévus au contrat de bail, outre revalorisation de droit, et dont il conviendra de déduire les éventuelles APL, jusqu'au départ effectif des lieux, - a dit que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges au sens de l'article 23 de la loi du 6juillet 1989 sur production des justificatifs, - a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, - l'a condamnée aux dépens, Statuant à nouveau, - débouter Vosgelis de l'intégralité de ses demandes, - ordonner à Vosgelis de réparer les désordres figurant dans le PV de constat du 22 septembre 2022, le chauffage de la salle de bain de l'appartement, le chauffage des communs et la fuite de la cave et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - dire et juger que Mme [B] sera dispensée de régler le loyer jusqu'à réalisation des travaux susvisés, - condamner Vosgelis à payer à Mme [B] une somme 2 400 euros au titre de son trouble de jouissance. Subsidiairement, - suspendre la clause résolutoire, - accorder à Mme [B] des délais de paiement sur 24 mois, - condamner Vosgelis à payer à Mme [B] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de première instance et d'appel, - condamner Vosgelis aux entiers dépens qui comprendront les frais du PV de constat du 22 septembre 2022, -dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Par conclusions déposées le 4 juillet 2023, Vosgelis demande à la cour de : - confirmer le jugement, - dire qu'il n'y a plus lieu à suspension des effets de la clause de résiliation et constater la résiliation du bail, - rejeter l'ensemble des conclusions de Mme [B], - condamner Mme [B] aux entiers dépens ainsi qu' au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés par Vosgelis en première instance et en appel. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2024. MOTIFS Sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance Le premier juge a estimé que Mme [B] ne prouvait pas que la bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance et l'a en conséquence déboutée de ses demandes tendant à la condamnation de Vosgelis à effectuer des travaux ainsi qu'à se voir indemniser d'un préjudice de jouissance. Mme [B] sollicite l'infirmation du jugement de ces chefs et demande en outre à hauteur d'appel de voir 'dire et juger qu'elle sera dispensée de régler le loyer jusqu'à réalisation des travaux'. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des réparations locatives. Par ailleurs aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'est versé aux débats, de telle sorte que Mme [B] est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives conformément à l'article 1731 du code civil. Pour étayer son affirmation selon laquelle le bailleur n'aurait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, Mme [B] verse aux débats un procès-verbal établi le 22 septembre 2022 par un commissaire de justice ayant constaté : - sur un mur d'une pièce, du papier peint décollé et des traces grises violacées, - dans la salle de bain, de la peinture qui s'écaille autour de la barre de douche, - dans la cave un conduit en plastique fendu. Mme [B] ne démontre cependant pas que ces quelques désordres seraient imputables au propriétaire et non à ses propres manquements de locataire. Elle ne justifie d'ailleurs d'aucune réclamation adressée au bailleur, ne produisant qu'un mail de Vosgelis de mars 2022 lui transmettant les coordonnées des personnes à joindre en cas de problème technique. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [B] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que le logement serait insalubre, indécent ni a fortiori inhabitable, étant souligné surabondamment que Mme [B] souhaite s'y maintenir. C'est dès lors à bon droit que le premier juge l'a déboutée de ses demandes aux fins de réparation et de dommages-intérêts. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs et de rejeter la demande de Mme [B] de voir dire et juger qu'elle sera dispensée de régler le loyer jusqu'à réalisation des travaux. Sur l'arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L'article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, Vosgelis produit un décompte aux termes duquel Mme [B] se trouve redevable à la date du 30 novembre 2022 d'une dette locative d'un montant de 599, 57 euros. Mme [B] n'allègue ni ne justifie a fortiori s'en être acquittée. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné Mme [B] à payer à Vosgelis la somme de 599, 57 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 30 novembre 2022. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échues, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Mme [B] ne conteste pas ne pas avoir réglé dans les deux mois la somme visée au commandement de payer qui lui a été délivré à l'initiative de Vosgelis par acte du 11 avril 2022. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire dont les conditions d'acquisition étaient réunies à la date du 12 juin 2022. C'est également à bon droit que le premier juge a suspendu les effets de cette clause résolutoire en accordant à Mme [B] des délais de paiement pendant 24 mois à condition qu'elle procède à des versements mensuels de 24,98 euros en sus du loyer courant, en précisant qu'en cas de non-versement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance, la clause résolutoire reprendrait immédiatement effet. Le premier juge a en effet relevé à juste titre qu'au jour de sa décision la dette locative avait diminué depuis le commandement de payer. Vosgelis sollicite cependant de voir constater que la clause résolutoire a repris ses effets en faisant valoir que Mme [B] ne s'est pas acquittée, ainsi qu'elle y était tenue, du versement mensuel de 24,98 euros en sus du loyer courant de telle sorte que sa dette locative s'est accrue ainsi qu'il ressort du dernier décompte versé aux débats faisant apparaître à la date du 8 mai 2023 un arriéré locatif d'un montant de 1 474,09 euros que Mme [B] n'allègue ni ne justifie a fortiori avoir acquitté. Il convient en conséquence : - de confirmer le jugement en ce qu'il a : - constaté la résiliation du bail, - suspendu les effets de la clause de résiliation et a accordé à Mme [B] un délai de grâce de 24 mois à condition qu'un versement mensuel de 24,98 euros en sus du loyer courant, soit effectué avant le 15 de chaque mois et pour la première fois à compter du 15 mars 2023, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde, - précisé qu'en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué, - dit qu'en cas de non-versement d'une de ces mensualités ou du loyer courant à son échéance, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets, - y ajoutant : - de constater que Mme [B] n'a pas respecté son obligation de s'acquitter d'un versement mensuel de 24,98 euros en sus du loyer courant ; En conséquence, - de dire que la clause de résiliation du bail conclu le 16 novembre 2011 a repris ses effets et que Mme [B] est tenue de quitter les lieux loués et de les rendre libres de tous occupants de son chef ; - de dire qu'à défaut pour Mme [B] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1], et au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, l'Office public de l'habitat du département des Vosges (VOSGELIS) pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - condamner Mme [B] à payer à Vosgelis une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charge prévus au contrat de bail, outre revalorisation de droit, et dont il conviendra de déduire les éventuelles APL, jusqu'au départ effectif des lieux. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [B] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de : - confirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir pas lieu à son application, - et de condamner Mme [B] à hauteur d'appel au paiement d'une somme de 80O euros. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Rejette la demande de Mme [B] tendant à voir dire et juger qu'elle sera dispensée de régler le loyer jusqu'à réalisation de travaux par l'Office public de l'habitat du département des Vosges ; Constate que Mme [B] n'a pas respecté son obligation de s'acquitter d'un versement mensuel de 24,98 euros en sus du loyer courant ; En conséquence, Dit que la clause de résiliation du bail conclu le 16 novembre 2011 a repris ses effets et que Mme [B] est tenue de quitter les lieux loués et de les rendre libres de tous occupants de son chef ; Dit qu'à défaut pour Mme [B] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1], et au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, l'Office public de l'habitat du département des Vosges (VOSGELIS) pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; Condamne Mme [B] à payer à Vosgelis une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charge prévus au contrat de bail, outre revalorisation de droit, et dont il conviendra de déduire les éventuelles APL, jusqu'au départ effectif des lieux ; Condamne Mme [B] à payer à l'Office public de l'habitat du département des Vosges une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande formée par Mme [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [B] aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en neuf pages.