Cour d'appel, 20 février 2024. 22/01298

ARRET N°63 CL/KP N° RG 22/01298 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GRQB [B] C/ [L] [D] [N] [I] Loi n° 77-1468 du30/12/1977 Copie revêtue de la formule exécutoire Le à Le à Le à Copie gratuite délivrée Le à Le à RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 20 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01298 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GRQB Décision déférée à la Cour : jugement du 15 février 2021 rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 13]. APPELANT : Monsieur [X] [B] né le 26 Décembre 1956 à [Localité 14] (17) [Adresse 5] [Localité 4] Ayant pour avocat postulant Me Stéphanie PROVOST-CUIF de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Laurence LEBLOND, avocat au barreau de LA ROCHELLE. INTIMES : Madame [H] [L] née le 26 Juin 1966 à [Localité 12] (17) [Adresse 6] [Localité 8] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Magalie MEYRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE. Monsieur [S] [D] né le 10 Avril 1966 à [Localité 10] SUR CHARENTE (77) [Adresse 11] [Localité 7] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Magalie MEYRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE. Monsieur [J] [N] [Adresse 9] [Localité 3] Défaillant Madame [O] [I] épouse divorcée [N] [Adresse 1] [Localité 2] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Magalie MEYRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - PAR DEFAUT - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Le 21 novembre 2016, Monsieur [X] [B] (le bailleur) a donné en location à Madame [H] [L] et à Monsieur [S] [D] (les locataires ou les preneurs) un bien immobilier à usage d'habitation sis à [Adresse 15] ; Monsieur [J] [N] et Madame [A] [Y] [I] épouse [N] (les cautions) se sont portés cautions des locataires, avec pour une entrée dans les lieux le 2 janvier 2017 pour laquelle un état des lieux d'entrée a été établi le 30 décembre 2016. Le 24 mars 2018, les locataires ont donné congé et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 25 juin 2018 faisant apparaître de nombreux désordres, que le bailleur a fait chiffrer pour un coût total de la remise en état à 7.941€. Les locataires ont contesté ce montant selon eux disproportionné et ont refusé de payer. Le 30 janvier 2019, le bailleur a attrait les preneurs et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes. Dans le dernier état de ses demandes, le bailleur a demandé de condamner solidairement les locataires et les cautions à lui payer la somme de 7.971,49€ outre la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles. Par jugement contradictoire en date du 15 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort a : - débouté le bailleur de toutes ses demandes et de ses demandes plus amples ou contraires ; - condamné le bailleur à payer aux locataires la somme de 528 € ; - dit que ladite somme serait assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2018 ; - condamné le bailleur à payer aux locataires la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles. Le 19 mai 2022, le bailleur a relevé appel de ce jugement, en intimant les locataires et les cautions. Les locataires et les cautions n'ont pas initialement constitué avocat. Le 9 juin 2022, le greffe a avisé les bailleurs d'avoir à procéder par voie de signification à l'égard de chacun des locataires. Le 27 juin 2022, le greffe a avisé les bailleurs d'avoir à procéder par voie de signification à l'égard de Madame [N]. Le 5 juillet 2022, le bailleur a signifié sa déclaration d'appel à Monsieur [D] par procès-verbal de recherches infructueuses, et à Madame [L] à sa personne. Le 12 juillet 2022, le bailleur a signifié sa déclaration d'appel à Monsieur [N] à domicile. Le 26 juillet 2022, le bailleur a signifié sa déclaration d'appel à Madame [N] à étude de commissaire de justice. Le 9 août 2022, les locataires et Madame [N] ont constitué avocat. Le 24 août 2022, le bailleur a signifié ses écritures en date du 17 août 2022 à Monsieur [N] à étude de commissaire de justice. Le 21 novembre 2022 les locataires et Madame [N] ont signifié leurs écritures déposées le 15 novembre 2022 à Monsieur [N] à sa personne. Le 24 novembre 2023, le bailleur a demandé l'infirmation du jugement déféré, et en conséquence, de : - condamner solidairement les locataires et les cautions à lui régler la somme en principal de 7 971.49 euros assortie de l'intérêt légal ; - à tout le moins, de condamner solidairement les locataires et les cautions à lui régler la somme en principal de 528 euros correspondant à leur dépôt de garantie ; - de condamner solidairement les locataires et les cautions à lui régler la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances. Le 15 novembre 2022, Monsieur [D], Madame [L], et Madame [I] divorcée [N] ont demandé la confirmation intégrale du jugement déféré, le débouté du bailleur de toutes ses prétentions, et sa condamnation à leur payer la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel. Le 15 novembre 2022, les intimés constitué ont saisi le conseiller de la mise en état d'un incident de radiation pour défaut d'exécution du jugement déféré, avant de s'en désister par conclusions du 19 janvier 2023. Le 19 janvier 2023, a été prononcé le retrait de l'incident par mention au dossier. Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites. Le 12 décembre 2023 a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION : De manière liminaire, il sera observé que les cautions ne contestent pas le principe, l'étendue ou le plafond des engagements qui leurs sont propres, sauf à discuter, avec les locataires, du principe et du quantum de la responsabilité de ces derniers. Sur les réparations locatives: Selon l'article 1731 du code civil, S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. Cette présomption est expressément limitée aux réparations locatives. Selon l'article 1732 du même code, Il (le preneur) répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de: - c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; - d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, et non au bailleur de prouver que la faute du locataire est la cause de son préjudice Si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des éléments atteints ou dégradés en raison de la vétusté, non imputable au preneur. Seules les réparations locatives de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de la construction de la matière ni par la force majeure, sont à la charge du preneur. Aucun principe positif de droit français n'impose à la victime de réduire son préjudice dans le seul intérêt du responsable tenu à réparation. La réparation d'un préjudice s'effectue sur la preuve du besoin justifié, et non sur celle de la dépense engagée. Un juge ne peut refuser d'indemniser un préjudice dont il constate l'existence. Si le bailleur entend se prévaloir du coût de la remise en état des lieux afférents à des dégradations revêtant à son sens une nature locative, les locataires et la caution lui objectent la détérioration ou la saleté de certains éléments d'équipements, déjà relevés dans l'état des lieux d'entrée, tandis que pour le reste, le logement avait été remis au bailleur dans un état d'usage, seuls certains éléments étant à nettoyer, tandis que les devis produits faisaient état de prestations hors de proportion ou non justifiées avec les dégradations dont ils auraient à répondre. De manière liminaire, si les locataires et la caution arguent que les dégradations sur le portail ne leur seraient pas imputables, mais auraient été commises par un voisin à l'encontre duquel les premiers ont déposé plainte, il sera observé que le bailleur ne leur réclame aucune somme à ce titre. Il y aura lieu d'examiner, pièce par pièce, les dégradations et défauts d'entretien dont les preneurs sont susceptibles de répondre, sans que ces derniers ne soient tenus de prendre en charge la vétusté des lieux donnés à bail. Sur l'entrée : De manière liminaire, il sera relevé que les postes sollicités par l'appelant au titre de l'entrée font double emploi avec celui sollicité au titre de l'extérieur, à savoir le défaut de fonctionnement de la serrure de la porte d'entrée. Sur l'état des lieux d'entrée, s'agissant de la porte d'entrée, il est relevé : - matériaux et revêtements : pvc blanche avec grilles de défense intégrées bon état et bon fonctionnement - serrurerie : bon état ; - sonnette-interphone : bon état, non vérifié. Sur l'état des lieux de sortie, il est relevé : Porte d'entrée qui n'ouvre pas. La serrure ne fonctionne pas. La porte est en pvc avec carreaux double vitrage intact. La porte est marquée en partie basse. Plusieurs trous sont visibles dans le pvc dans la partie haute. La porte est à nettoyer. Une clé sur la porte, la serrure ne fonctionne pas. La comparaison de ces deux états des lieux fait ressortir la nécessité de changer la serrure de la porte d'entrée, de la nettoyer et de reboucher les trous dans sa partie basse. Les locataires devront donc répondre de ces dégradations et défaut d'entretien. Au regard de la facture de l'artisan [F] produite par le bailleur, le coût de remplacement de la serrure de la porte d'entrée sera fixé à 65,49 euros. S'agissant du coût de rebouchage de la porte d'entrée, pour lequel la facture produite par le bailleur ne fait pas apparaître de poste distinct, il y aura lieu de l'évaluer à 50 euros. S'agissant du coût de nettoyage de la porte, pour lequel la facture produite par le bailleur ne fait pas apparaître de poste distinct, il y aura lieu de l'évaluer à 50 euros. Sur ces postes, les locataires et les cautions seront tenus à hauteur de 165,49 euros. Sur la salle de séjour et le coin-cuisine : L'état des lieux d'entrée fait apparaître certains carreaux fissurés, un store manuel en cours de réparation, et une plaque vitrocéramique en bon état, étant observé que ses feux à droite en bas étaient légèrement abîmés. Mais la comparaison des deux états des lieux met en évidence, à la sortie : - le noircissement des moellons des murs dans l'angle droit, côté rue ; - le noircissement de la peinture au plafond, - que la poignée de la porte de la baie vitrée a été cassée et recollée, avec des traces de colle importantes sur le coffre du volet, alors qu'à l'entrée, il était indiqué que la baie vitrée en aluminium présentait un bon état de fonctionnement ; - le manque d'un barreau de défense sur l'une des fenêtres ; - un évier deux bacs en résine blanche, à l'état d'usage, comportant divers petits éclats sur l'avant du bac gauche, alors qu'à l'entrée, il était mentionné que la double vasque blanche était en bon état ; - la saleté générale de la pièce (notamment carrelage au sol, pierres et moellons des murs, peinture du plafond du séjour, conduit de cheminée en partie basse, convecteur électrique, radiateur à panneau rayonnant, poële à bois, baie vitrée et stores, fenêtre en pvc, prises électriques et interrupteurs, évier côté séjour, placard et sol à l'intérieur du placard, plaque de cuisson, tableau électrique). Les locataires devront donc répondre de ces dégradations et défaut d'entretien. Eu égard à l'étendue des prestations sollicitées, et eu égard aux montants généraux y afférents figurant à la facture produite par le bailleur, il y aura lieu d'allouer à ces titres la somme globale de 472 euros. Dégagement: La comparaison de ces deux états des lieux conduira à mettre à la charge des bailleurs le remplacement de la tringle à rideau cassée, et le coût du nettoyage de cette pièce (sol, mur, plafond, prises de courant, fenêtres, stores). Les locataires devront donc répondre de ces dégradations et défauts d'entretien. S'agissant de ses postes, pour lequel la facture produite par le bailleur ne fait pas apparaître de poste distinct, il y aura lieu de les évaluer à 100 euros. Wc: La comparaison des deux états des lieux fait apparaître la nécessité du rebouchage d'une dizaine de petits trous de punaises constatés sur une porte, la nécessité de l'application de peinture sur une marque apparaissant dans le mur au niveau de la poignée de la porte, et plus généralement, la nécessité d'un nettoyage (carrelage, plinthes, murs, étagère en mélaminé), étant observé que l'état de saleté de la vmc, à la sortie, était déjà signalée à l'entrée. Les locataires devront donc répondre de ces dégradations et défauts d'entretien. Eu égard à l'étendue des prestations sollicitées, et eu égard aux montants généraux y afférents figurant à la facture produite par le bailleur, il y aura lieu d'allouer à ces titres la somme globale de 150 euros. Salle de bains : La comparaison des deux états des lieux met en évidence, à la sortie : - la disparition de la clé de la poignée de porte (notée comme en bon état et en bon fonctionnement à l'entrée) ; - des trous à reboucher (cloison opposée au miroir, plafond ); - des taches sur la peinture du plafond, alors que l'état des lieux d'entrée avait énoncé que la peinture du plafond était neuve, tout en relevant une légère trace en entrant ; - la saleté générale de la pièce (notamment porte, sol et joints, murs et joints, peintures, meuble de toilette, ampoule et douille, chauffe-eau, convecteur électrique). Les locataires devront donc répondre de ces dégradations. Eu égard à l'étendue des prestations sollicitées, et eu égard aux montants généraux y afférents pour certaines postes figurant à la facture produite par le bailleur, il y aura lieu d'allouer à ces titres la somme globale de 350 euros. Chambre 1 (côté droit): La comparaison des deux états des lieux met en évidence, à la sortie : - que la poignée de la porte d'entrée est en partie dévissée ou tordue ; - la saleté générale de la pièce (murs en partie basse, prises de courant et interrupteurs, convecteur électrique, volet en pvc) ; - une partie manquante du linoleum posé au sol, alors que l'état des lieux d'entrée avait indiqué qu'au sol, le linoleum posé était neuf. Les locataires devront donc répondre de ces dégradations et défauts d'entretien. Mais la seule circonstance que l'état des lieux d'entrée mentionne que la peinture du plafond est neuve, tandis que l'état des lieux de sortie mentionne que la peinture du plafond est en état d'usage, en dehors de tout autre élément, ne permet pas de caractériser une dégradation ou défaut d'entretien dont devraient répondre les preneurs. Eu égard à l'étendue des prestations sollicitées, et eu égard aux montants généraux y afférents pour certaines postes figurant à la facture produite par le bailleur, il y aura lieu d'allouer à ces titres la somme globale de 400 euros. Chambre 2: La comparaison des deux états des lieux met en évidence, à la sortie : - que la peinture de la porte est marquée et sale, tandis qu'à l'entrée, il est noté que la peinture de la porte est neuve ; - une poignée fixée de travers, mais en bon état ; - que le linoleum est déchiré à environ 2 mètres de la porte d'entrée avec des marques et mâchures visibles devant la fenêtre, avec traces de brûlures en fond de pièce côté gauche ; - la saleté générale de la pièce (portes linoleum au sol, plafond et arrivé de fils, douille et ampoule, convecteur électrique, fenêtre en pvc). Les locataires devront donc répondre de ces dégradations et défaut d'entretien. Eu égard à l'étendue des prestations sollicitées, et eu égard aux montants généraux y afférents pour certaines postes figurant à la facture produite par le bailleur, il y aura lieu d'allouer à ces titres la somme globale de 450 euros. * * * * * A l'issue de cette analyse, il y aura lieu de condamner solidairement les locataires et les cautions à payer au bailleur la somme de 2087,49 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, et le jugement sera infirmé de ce chef. Sur le dépôt de garantie : Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, et doit lui être restitué à la fin du bail, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, les preneurs ont versé au bailleur à l'entrée dans les lieux un dépôt de garantie de 528 euros. Il y aura lieu de dire qu'il conviendra de déduire des sommes susdites dues par les locataires et leurs cautions le dépôt de garantie à raison de 528 euros. Mais dans la mesure où ceux-ci sont redevables au bailleur au titre des réparations locatives d'une somme très supérieure au montant du dépôt de garantie, le premier n'aura pas à restituer aux seconds le montant du dépôt de garantie. Il y aura lieu de débouter les locataires de leur demande tendant à leur restituer le dépôt de garantie à hauteur de 528 euros, et le jugement sera infirmé de ce chef. * * * * * Il sera rappelé que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande du bailleur au titre des frais irrépétibles d'appel, l'a condamné à payer une somme à ce même titre aux locataires en le condamnant aux dépens de première instance. Les locataires et les cautions seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance d'appel. Il y aura lieu de condamner in solidum les locataires et les cautions aux entiers dépens des deux instances et à payer au bailleur la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances. PAR CES MOTIFS: La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Condamne solidairement Madame [H] [L], Monsieur [S] [D], Monsieur [J] [N] et Madame [A] [Y] [I] divorcée [N] à payer à Monsieur [X] [B] la somme totale de 2087,49 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ; Dit qu'il y aura lieu de déduire de la somme sus dite le montant du dépôt de garantie à hauteur de 528 euros ; Dit n'y avoir lieu à restitution, par Monsieur [X] [B], du dépôt de garantie d'un montant de 528 euros à Madame [H] [L] et Monsieur [S] [D]; Rappelle que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes allouées en exécution du jugement déféré ; Déboute Madame [H] [L], Monsieur [S] [D], Monsieur [J] [N] et Madame [A] [Y] [I] divorcée [N] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne in solidum Madame [H] [L], Monsieur [S] [D], Monsieur [J] [N] et Madame [A] [Y] [I] divorcée [N] à payer à Monsieur [X] [B] une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Condamne in solidum Madame [H] [L], Monsieur [S] [D], Monsieur [J] [N] et Madame [A] [Y] [I] divorcée [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,