Cour d'appel, 20 mars 2024. 23/02057

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES+ EXPÉDITIONS : Me Estelle GARNIER Me Alexis DEVAUCHELLE ARRÊT du : 20 MARS 2024 n° : N° RG 23/02057 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G3DE DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du TJ d'ORLEANS en date du 28 Juillet 2023 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°:1265293867716531 Commune de [Localité 3] représentée par son mairedûment habilité, [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me Céline ROUET, avocat plaidant au barreau d'ORLEANS, substituée par Me CASADEI Jean-Christophe, avocat au barreau d'ORLEANS INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265294957101803 Monsieur [K] [T] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d'ORLEANS - Déclaration d'appel en date du :04 Août 2023 - Ordonnance de clôture du : 09 Janvier 2024. COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, à l'audience publique du 07 Février 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, en son rapport et Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; ARRÊT : prononcé le 20 MARS 2024 par mise à la disposition des parties au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2016, la SCI du Château donnait à bail à [K] [T] des locaux sis à [Localité 3], [Adresse 1]. Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2021, [K] [T] consentait une sous-location d'une partie de ses locaux à la commune de [Localité 3] laquelle faisait l'acquisition, le 11 octobre 2021, de l'ensemble des locaux auprès de la SCI du Château. Par acte en date du 20 décembre 2022, [K] [T] assignait la commune de [Localité 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans et ce notamment afin de l'entendre condamner à lui payer la somme de 145'390 €au titre d'un arriéré locatif, demandant en outre que soit prononcée la résiliation du bail. Par une ordonnance en date du 28 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans condamnait à titre provisoire la commune de [Localité 3] à payer à [K] [T] la somme de 168'237 € à valoir sur les loyers impayés taxes comprises sur la période allant du 1er mai 2021 au 7 juillet 2023, loyer de juillet 2023 inclus, disait n'y avoir lieu à référé sur l'application de la clause pénale prévue au contrat de bail, ni sur la demande formée par [K] [T] en paiement du dépôt de garantie, ni sur la demande en résiliation de bail, en expulsion et les demandes subséquentes, ni sur la demande d'injonction de payer formée par [K] [T] , ni sur la demande d'injonction à la commune de [Localité 3] de mettre un terme à l'occupation des lieux par des tiers, déclarait [K] [T] irrecevable en sa demande visant à enjoindre à la commune de [Localité 3] de remplir un formulaire automatique, condamnait à titre provisoire [K] [T] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 11'167 € à valoir sur les loyers impayés d'octobre 2021 à septembre 2022, déclarait la commune de [Localité 3] recevable en sa demande au titre de la réévaluation du loyer sur la période allant du 11 octobre 2021 au 30 septembre 2022, condamnait [K] [T] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 48'913,89 € hors-taxes au titre de la réévaluation du loyer sur la période allant du 11 octobre 2021 au 30 octobre 2022, ordonnait la compensation des créances et condamnait la commune de [Localité 3] à payer à [K] [T] la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 4 août 2023, la commune de [Localité 3] interjetait appel de cette ordonnance. Par ses dernières conclusions en date du 22 décembre 2023, elle en sollicite l'infirmation en ce que critiqués par elle, demandant à la cour, statuant à nouveau, de juger [K] [T] irrecevable et en tout cas mal fondé en son appel incident, et de condamner à titre provisionnel [K] [T] à lui payer la somme de 24'667 € à titre de rappel de loyer pour la période comprise entre le 11 octobre 2021 et le 31 octobre 2023, la somme de 7400 € à titre de rappel de charges pour la même période, la somme de 204'733 € à titre de rappel de loyer réévalué pour la même période, et la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 21 décembre 2023, [K] [T] sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle le condamne à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 11'167 € à valoir sur les loyers impayés d'octobre 20 21 à septembre 2022, en ce qu'elle déclare la commune de [Localité 3] recevable en sa demande au titre de la réévaluation du loyer, en ce qu'elle le condamne à titre provisoire à lui payer la somme de 48'913,89 € hors-taxes au titre de la réévaluation du loyer sur la période allant du 11 octobre 2021 au 30 septembre 2022, et en ce qu'elle rejette ses demandes au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie, demandant à la cour, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner, sous la réserve de l'actualisation de la dette locative, la commune de [Localité 3] à lui payer la somme de 124'620 €, soit 20 termes de loyer selon décompte arrêté au 15 décembre 2022, la somme de 12' 462 € au titre des pénalités de 10 % sur les loyers, les loyers postérieurs à l'assignation introductive en référé de 6231 € TTC par mois jusqu'à la date du présent arrêt ainsi que les pénalités de 10 % sur lesdits loyers, et la somme de 18'693 €au titre du dépôt de garantie représentant trois mois de loyer. Il demande également à la cour de juger qu'en l'absence de congé valable donné par la commune de [Localité 3], le bail se poursuit. À titre subsidiaire,il demande qu'il soit jugé que le courrier du 28 mars 2022 ne peut être analysé comme valant congé. Il demande le rejet des prétentions de la commune de [Localité 3] et la compensation entre les sommes éventuellement dues. Il réclame le paiement de la somme de 3500 € par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil dans sa rédaction nouvelle applicable aux parties,et subsidiairement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation de la commune de [Localité 3] aux dépens incluant les frais de constat. L'ordonnance de clôture était rendue le 9 janvier 2024. SUR QUOI : Attendu que le premier juge avait écarté l'exception qui avait été soulevée par la commune de [Localité 3] aux fins de voir prononcer l'irrecevabilité des demandes de [K] [T] pour défaut d'intérêt à agir ; Que ce point n'est plus contesté aujourd'hui ; Sur l'existence alléguée de contestations sérieuses faisant obstacle à la demande de [K] [T] : Attendu que la partie appelante invoque les dispositions de l'article L 145 ' 31 du code de commerce et les stipulations de l'article 5-11 « sous-location » prévoyant une obligation d'information du bailleur principal par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, déclarant que l'appel du bailleur à concourir au contrat de sous-location est une formalité substantielle dont le locataire ne peut pas se dispenser, même si la sous-location a été autorisée ; Qu'elle déclare que [K] [T] n'a pas respecté les stipulations de l'article 5 ' 11 en n'informant pas la SCI du Château, de même qu'il ne l'a pas appelée à courir au contrat de sous-location au mépris des dispositions de l'article L 145 ' 31 du code de commerce ; Attendu que le juge des référés a considéré qu'il ressort des dispositions du code de commerce précitées que l'éventuelle irrégularité de la sous-location n'a pas de conséquences en termes d'obligations consenties par le sous-locataire envers le locataire, et que par conséquent, il n'était pas sérieusement contesté que la commune de [Localité 3] était tenue de payer à [K] [T] le montant des loyers tel que prévu au contrat de sous-location, ajoutant que, contrairement à ce qu'indiquait à titre subsidiaire la commune de [Localité 3], l'acquisition des locaux par cette dernière le 11 octobre 2021 n'a pas mis fin au contrat de sous-location, le bail principal et le sous- bail étant deux contrats indépendants ; Attendu que la commune de [Localité 3] considère quant à elle qu'elle a la qualité de bailleur principal depuis le 11 octobre 2021, entraînant de fait l'extinction du contrat de sous-location, et qu'elle ne pouvait depuis cette date être redevable de loyer au titre des surfaces dont elle est propriétaire et dont le locataire lui a restitué l'usage ; Attendu que l'appréciation des conséquences du non-respect par [K] [T] des dispositions de l'article L 145 ' 31 du code de commerce et de la clause du contrat de bail concernant la sous-location est de nature à excéder les limites de son action du juge des référés ; Attendu par ailleurs qu'il ne peut qu'être considéré qu'il existe une contestation sérieuse sur l'existence du bail de sous-location à partir du 11 octobre 2021, puisque le sous-locataire, en procédant à l'acquisition de l'immeuble, est devenu le bailleur, venant aux droits de la SCI qu'il lui avait vendu , et se trouvant désormais titulaire du droit de cette société à agir à l'encontre de [K] [T] , lequel demeure locataire ,pour contester la validité de la sous-location consentie par ce dernier sans l'accord du propriétaire de l'époque ; Que la partie appelante lui reproche par ailleurs de ne pas respecter les conditions du bail principal, notamment son obligation de lui payer le loyer principal, et s'estime fondée à lui opposer l'exception d'inexécution ; Attendu que l'ensemble des contestations installées entre les parties relèvent du juge du fond ; Attendu qu'il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise ; Attendu qu'aucune considération d'équité ne justifie qu'il soit fait en l'état application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, INFIRME l'ordonnance entreprise, Statuant à nouveau, DIT n'y avoir lieu à référé en la cause et RENVOIE les parties à mieux se pourvoir, DIT que chacune des parties conservera la charge des frais et des dépens qu'elle a exposés. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,