Cour d'appel, 15 février 2023. 22/09133

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 15 FEVRIER 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09133 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZJT Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Mars 2022 -Juge des contentieux de la protection de Saint-Maur-des-Fossés - RG n° 12-22-0010 APPELANTE Madame [D] [C] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représentée et assistée par Me Malika FELICIEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 484 INTIMÉE E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] N° SIRET : B 7 857 695 55 représentée par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président Patricia LEFEVRE, conseillère Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition. ****** L'établissement public à caractère industriel et commercial Valophis Habitat - OPH du Val de Marne a, par acte sous seing privé du 6 janvier 2021 donné à bail d'habitation à Mme [D] [C] un appartement (n°56) situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Le 2 septembre 2021, le bailleur a fait délivrer à Mme [C] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 1 264,89 euros au titre des loyers et charges impayées, terme de juillet 2021 inclus. Puis, faisant valoir que ce commandement était resté sans effet, l'Epic Valophis Habitat a, par acte extra-judiciaire du 10 décembre 2021, fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés, statuant en référé, afin de voir notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la locataire aux conditions d'usage et obtenir sa condamnation au paiement par provision de la somme de 2 421,99 euros à titre de provision sur les loyers, charges et taxes impayés selon décompte arrêté au 23 novembre 2021, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle. Par ordonnance réputée contradictoire du 25 mars 2022, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra, mais dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse ; - constaté les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 6 janvier 2021 entre l'Epic Valophis habitat et Mme [C], emportant résiliation du bail à compter du 2 novembre 2021 ; - dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 1], à [Localité 4] (94) deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Mme [C] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - dit qu'il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [C] à payer à l'Epic Valophis habitat : - au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 23 novembre 2021 inclus, la somme provisionnelle de 2.421,99 euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter de la date du commandement de payer, pour la somme mentionnée audit commandement, jusqu'à parfait paiement, - une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux, - condamné la défenderesse aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ; - débouté l'Epic Valophis habitat du surplus de ses demandes, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le 6 mai 2022, Mme [C] a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 décembre 2022, elle demande à la cour, au visa de l'article 1343-5 du code civil, de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 25 mars 2022, sauf en ce qu'elle a débouté l'Epic Valophis habitat du surplus de ses demandes et statuant à nouveau : - à titre principal, juger que l'arriéré locatif a été intégralement soldé et en conséquence, juger la clause résolutoire stipulée au contrat de bail litigieux est réputée ne pas avoir joué ; - à titre subsidiaire, - lui accorder un délai de trois ans pour quitter son logement et fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 568,25 euros par mois à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; - écarter l'exécution provisoire de la décision a' intervenir ; - en tout état de cause, condamner l'Epic Valophis habitat à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens lesquels pourront être recouvrés directement par son conseil en application de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 août 2022, l'Epic Valophis habitat soutient la confirmation de l'ordonnance dont appel et demande à la cour d'accorder à Mme [C] le bénéfice de sa demande de délais, qui seront assortis d'une clause de déchéance du terme en cas d'un manquement de paiement d'une seule échéance sur l'arriéré et/ou du quittancement (loyer et charges) en cours. Il demande à la cour de débouter Mme [C] du surplus de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront en outre le coût du commandement de payer en date du 2 septembre 2021, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 énonce : I - toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (...) V- le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative' (...) VII- pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail deux mois après commandement de payer à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer. Le commandement de payer du 2 septembre 2021 reproduit intégralement cette clause résolutoire. Il n'est pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été payées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies. Mme [C] sollicite que les effets de la clause résolutoire soient suspendus eu égard à l'accord intervenu entre les parties, le 14 avril 2022 qu'elle a scrupuleusement respecté avant de s'acquitter par anticipation du solde de sa dette locative, ainsi qu'il ressort du décompte actualisé au 15 décembre 2022 qu'elle produit. Tout en sollicitant la confirmation de l'ordonnance, le bailleur acquiesce, à cette demande de délais, qui devront être assortis d'une clause de déchéance du terme. Selon les dispositions légales rappelées ci-dessus, les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, selon un acte sous-seing privé du 14 avril 2022, bailleur et locataire se sont accordés sur le règlement du solde de la dette locative de 1 122,94 euros arrêtées au 15 avril 2022 par mensualité de 100 euros, le premier étant payable en complément du loyer d'avril 2022. Il ressort du compte de la locataire figurant sur le site du bailleur, qu'à la date du 29 septembre 2022, Mme [C] avait réglé l'intégralité de la dette locative, y compris les causes du commandement du 2 septembre 2022 son compte locataire présentant au 12 décembre 2022, un solde en sa faveur de 600 euros. Par ailleurs, Mme [C] explique et justifie des circonstances de sa défaillance dans le paiement de son loyer (perte d'emploi et traitement tardif de son dossier par Pôle emploi). Ces circonstances justifient de faire application des V et VII ème de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et d'accorder à Mme [C] un délai pour l'apurement des sommes exigées par le commandement du 2 septembre 2021 jusqu'au 29 septembre 2022, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Par conséquent, il y a lieu de constater que la clause résolutoire n'a pas joué puisque la locataire s'est libérée dans les conditions fixées par le juge et d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a tiré les conséquences de droit de l'acquisition de la clause résolutoire. Il ressort également de ce qui précède, qu'il ne subsiste aucun impayé et dès lors, la condamnation de Mme [C] au paiement d'une provision sur un arriéré de loyer n'a plus lieu d'être. Enfin, Mme [C] obtient l'infirmation de l'ordonnance entreprise au seul titre de l'évolution du litige. Elle supportera la charge des dépens de première instance et d'appel. Il est équitable de maintenir la condamnation du premier juge fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à hauteur d'appel, de rejeter les demandes des parties fondées sur ce texte. PAR CES MOTIFS Infirme partiellement l'ordonnance du 14 février 2022, statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension et y ajoutant, Constate l'acquisition de la clause résolutoire au 2 novembre 2021 ; Accorde rétroactivement à Mme [C] un délai pour payer les causes du commandement jusqu'au 29 septembre 2022 et constate que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque la locataire s'est libérée dans les conditions fixées par le juge ; Déboute les parties de toutes leurs autres prétentions ; Condamne Mme [C] à payer à l'Epic Valophis habitat - OPH du Val-de-Marne la somme de 450 euros au titre des frais qu'il a engagés en première instance et ce, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne Mme [C] aux dépens de première instance, incluant le coût du commandement du 2 septembre 2021 et aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT