Tribunal judiciaire, 06 mars 2024. 23/01784

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Isabelle DELMAS Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [N] [F] Maître Julie BORJA Maître Bruno WERTENSCHLAG Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/01784 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHLK N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 mars 2024 DEMANDEUR Monsieur [V] [H] demeurant [Adresse 1] assisté par la SELAS d’Avocats FIDAL en la personne de Maître Bruno WERTENSCHLAG, avocat au barreau des Hauts de Seine, DÉFENDEURS Madame [G] [S] demeurant [Adresse 2] assistée de Maître Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A 546 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 75101 001 2023 004615 du 08/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) Monsieur [N] [F] demeurant [Adresse 3] comparant en personne ayant pour avocat la SELAS AGN AVOCATS Castries en la personne de Maître Julie BORJA, avocat au barreau de Montpellier, non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 décembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 mars 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/01784 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZHLK Exposé du litige Par acte sous seing privé du 9 août 2019, Monsieur [V] [H] a consenti un bail d’habitation à Madame [G] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] (lot 86, 3ème étage gauche, escalier A, première cour avec une cave lot 87 numéroté 13) [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1050 euros et d’une provision pour charges de 50 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [N] [F]. Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2252,06 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 07 décembre 2022. Par assignations du 6 février 2023, Monsieur [V] [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [S] sous astreinte de 100€ par jour à compter du prononcé de la décision et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [N] [F] au paiement des sommes suivantes : 4400 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’avril 2022, conformément aux termes de l’ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de PARIS le 28 juin 2022, 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 146, 51 euros au titre des dépens, conformément aux termes de l’ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de PARIS le 28 juin 2022,1630,02 euros correspondant aux frais de commissaire de justice exposés par Monsieur [H] pour tenter de recouvrer les causes de l’ordonnance de référé du 28 juin 2022,4504.12 euros au titre des loyers et charges des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2022,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la somme de 1126.03 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 février 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2023, date à laquelle un calendrier de procédure a été établi entre les parties en vue d’une date de plaidoiries le 31 mai 2023. A l’audience du 31 mai 2023, cependant, l’affaire était renvoyée à l’audience du 06 septembre 2023. À l'audience du 6 septembre 2023, Monsieur [V] [H] a maintenu l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 septembre 2023, s'élève désormais à 17 500 euros. S’agissant de la procédure de surendettement de Madame [G] [S], si Monsieur [H] ne conteste pas la décision d’effacement de sa créance locative par la commission de surendettement le 22 décembre 2022, il a rappelé avoir contesté cette décision et attendre le délibéré portant sur son recours pour le 31 octobre 2023. Madame [G] [S] a sollicité à titre principal le sursis à statuer, dans l’attente de la décision du juge du surendettement à la suite du recours formé par Monsieur [H] à l’encontre de la décision de la commission de surendettement du 22 décembre 2022 ayant ordonné son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. A titre subsidiaire, Madame [G] [S] a demandé la constatation du fait que le loyer du bien loué ne respectait pas les dispositions relatives à l’encadrement des loyers et par suite la condamnation de son bailleur à lui rembourser la somme de 2112.96 euros au titre des loyers perçus de septembre 2020 à mai 2021 avec intérêt au taux légal à compter de septembre 2020 et déduire de la dette locative la somme de 8172,80 de mai 2021 à septembre 2023. Elle a également sollicité l’octroi de délais de paiement (100 euros par mois pendant 36 mois), la condamnation de son bailleur à lui produire le diagnostic de performance énergétique, l’état de l’installation intérieur d’électricité et de gaz, ainsi que le constat de risque d’exposition au plomb sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement Monsieur [N] [F] a également sollicité le prononcé d’un sursis à statuer. Il contestait l’acte de cautionnement mis à sa charge et précisait avoir déposé plainte le 07 septembre 2022 pour faux et usage de faux. Subsidiairement, Monsieur [N] [F] sollicitait la désignation d’un expert en graphologie et à titre infiniment subsidiaire une vérification d’écriture. Il sollicitait le prononcé de la nullité de l’acte de cautionnement mis à sa charge. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 novembre 2023. Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée et les parties convoquées à l’audience du 19 décembre 2023. A cette audience, Monsieur [V] [H] a maintenu l'intégralité de ses demandes, et précise que Madame [G] [S] n’a toujours pas repris le paiement des loyers. Il ajoute que par décision en date du 31 octobre 2023 rendue dans le cadre de la procédure de surendettement initiée par elle, la mauvaise foi de Madame [G] [S] a été constatée et qu’elle a été déclarée irrecevable à bénéficier d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement. Monsieur [N] [F], conteste toujours quant à lui l’acte de cautionnement qui lui est imputé. A l’audience, et sur la demande du Tribunal, il a reproduit la mention manuscrite de ce dernier. Enfin, Madame [G] [S], assistée de son conseil, maintient qu’elle se trouve en difficulté au plan financier. Elle précise être à la recherche d’un emploi et rappelle ne percevoir que le R.S.A. Elle ajoute être en cours de constitution d’une demande de logement DALO en lien avec une assistante sociale. Madame [G] [S] admet néanmoins avoir été déboutée de sa demande de traitement de sa situation de surendettement par décision en date du 31 octobre 2023. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Monsieur [V] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 27 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2252,06 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 décembre 2022. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Madame [G] [S] ne s’acquitte plus de son loyer et de ses charges locatives depuis plusieurs mois et qu’elle a tenté d’obtenir frauduleusement, de surcroît, le bénéfice d’un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. En tout état de cause, par ailleurs, les revenus dont elle se prévaut ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement de son loyer et de ses charges locatives actuels ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de sa dette. Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement. De plus, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. En conséquence, il convient de rejeter la demande de Monsieur [V] [H] de condamnation à une astreinte de 100 euros par jour de retard. Sur la validité du cautionnement Aux termes de l’article 1373 du Code civil, la partie à laquelle on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d'une partie peuvent pareillement désavouer l'écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu'ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d'écriture. L’article 1368 du même Code précise qu’à défaut de dispositions ou de conventions contraires, le juge règle les conflits de preuve par écrit en déterminant par tout moyen le titre le plus vraisemblable. En l’espèce, Monsieur [N] [F] conteste avec constance l’acte de cautionnement qui lui est imputé. A la demande du Tribunal, il s’est, à l’audience du 19 décembre 2023, prêter à une vérification d’écriture en reproduisant notamment la mention manuscrite du cautionnement. Force et de constater qu’en comparant cet écrit avec l’acte de cautionnement produit par Monsieur [V] [H] à l’appui de ses prétentions, que les deux écritures ne sont pas identiques. Par suite, l’acte de cautionnement dont se prévaut le demandeur ne peut être considéré comme valide et, a fortiori, justifier des demandes de condamnation en paiement à l’encontre de Monsieur [N] [F]. Monsieur [V] [H] sera par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de ce dernier. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, Monsieur [V] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 septembre 2023, Madame [G] [S] lui devait la somme de 17 500 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, l’ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de PARIS le 28 juin 2022 condamne d’ores et déjà Madame [S] au paiement de 4400 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’avril 2022 inclus, 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 146, 51 euros au titre des dépens. In fine, la dette de Madame [S] s’établit à la somme de 4504.12 euros au titre des loyers et charges des mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2022, l’indemnité d’occupation courant à compter du 28 décembre 2022. Madame [G] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1126,03 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 décembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [V] [H] ou à son mandataire. Sur les demandes reconventionnelles Madame [G] [S] soutient que le loyer appliqué ne respecte pas les dispositions relatives à l’encadrement des loyers et par suite la condamnation de son bailleur à lui rembourser la somme de 2112.96 euros au titre des loyers perçus de septembre 2020 à mai 2021 avec intérêt au taux légal à compter de septembre 2020 et déduire de la dette locative de mai 2021 à septembre 2023 la somme de 8172,80. Elle soutient également que son bailleur ne lui a pas fourni le diagnostic de performance énergétique des lieux loués, l’état de l’installation intérieur d’électricité et de gaz, ainsi que le constat de risque d’exposition au plomb. Monsieur [V] [H] conteste ces allégations et soutient que le loyer est fixé conformément à la réglementation en vigueur, les lieux loués étant vacants avant leur location à Madame [S] et ayant fait l’objet de couteux travaux. S’agissant des diagnostics, il soutient les avoir remis en main propre à la défenderesse. En l’espèce, compte tenu des moyens soulevés par chacune des parties sur le bien-fondé des sommes réclamées par l’une et par l’autre constituant des contestations sérieuses en lien avec la question de l’encadrement des loyers et la production des diagnostics de performance énergétiques, le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétente pour statuer. Par conséquent, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, afin de faire valoir leurs moyens de droits et leurs contestations sérieuses devant la juridiction compétente sur ces deux demandes. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [G] [S] qui succombe à la cause, seront condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de Monsieur [V] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 août 2019 entre Monsieur [V] [H], d’une part, et Madame [G] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (lot 86, 3ème étage gauche, escalier A, première cour avec une cave lot 87 numéroté 13) [Localité 4] est résilié depuis le 28 décembre 2022, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [G] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Madame [G] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ( lot 86, 3ème étage gauche, escalier A, première cour avec une cave lot 87 numéroté 13) [Localité 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Madame [G] [S] au paiement à titre de provision à Monsieur [V] [H] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1126,03 euros (mille cent vingt-six euros et trois centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 décembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Madame [G] [S] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 4504.12 euros (quatre mille cinq cent quatre euros et douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté en décembre 22 inclus, DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de Madame [G] [S] portant sur la question de l’encadrement des loyers et la production des diagnostics de performance énergétique par Monsieur [V], l’état de l’installation intérieur d’électricité et de gaz ainsi que le constat de risque d’exposition au plomb, RENVOIE Madame [G] [S] à mieux se pourvoir au fond, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Madame [G] [S] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [G] [S] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 octobre 2022 et de sa dénonciation et celui des assignations du 6 février 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 06 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge